摘要：土地增值税是指以不包括继承、赠与和无偿转让等形式，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，所取得包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋。我国自2007年2月1日起开始实行房地产开发土地增值税清算工作，但是在清算过程中由于工作比较繁杂，仍然存在很多的问题，本文阐述了影响土地增值税清算工作的主要因素、存在的主要问题以及解决的对策，希望能为相关人员带来一些帮助。
关键词：房地产 土地增值税 改良对策
1993年，我国在海南、珠海等地出现房地产泡沫现象，致使地价飙升，国家为增强对于房地产的宏观调控，抑制炒作土地现象的发生，在1993年开始征收增值税，财务部在1995年又对其进行了详细的补充规定，但一直到1998年，还没有完善对应的成本核算管理规定，这限制了增值税的清算，虽然土地增值税法律进行了逐步的完善，但是在清算工作中仍然存在不少的问题，本文从纳税人的角度，为更好的说明改良房地产土地增值税的清算工作，先阐述土地增值税核算工作的相关内容。
一、土地增值税清算工作
土地增值税与其他税种相比，具有以转让房地产的增值额为计税依据、实行超率累进税率、实行按次征收以及征税面比较广的特点。纳税人在办理土地增值税清算业务时，转让房地产的增值额计算方式依照我国规定的土地增值税暂行条例进行计算，具体步骤：先统计出转让房地产的收入，再计算增值额（转让房地产收入-扣除项目），然后计算增值额与扣除项目金额之比（增值额÷扣除项目金额），据此比例实行四级超率累进税率，再按照规定税率计算应纳土地增值税税额，最后统计核算及缴纳的税额，计算应补退的税额。不同类别房地产项目的土地增值税的计算，需要依照项目的不同给予分别计算。土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
二、影响土地增值税核算工作的主要因素
我国虽然早在1993年就开始实行土地增值税清算工作，经过近几年的发展，也取得一定成效，但总体效果却很不好。主要原因是以下几个原因影响土地增值税的核算工作。
（一）清算人员对于增值税的认识存在一定误区，造成清算工作不到位
目前各级土地增值税清算工作人员普遍对其认识不够，通常情况下房地产在进行登记备案时，会自行进行分期项目的备案，因此清算人员在计算同一单位的不同项目时存在一定的困难。由于房地产项目牵扯如装修、材料等很多方面、建筑时间比较长，导致在计算中存在一定困难，在短时间内不可能清算清楚，因此在进行具体操作时往往会存在很大的困难。另外，我国在征税范围上比较模糊，清算人员难以确定土地增值税的征税范围，给工作带来一定麻烦。在计算土地增值税时，一些清算人员会直接把小区居委会、停车场以及会所等公共设施的成本费用计入扣除项目中，没有按建成后产权归属以及转让方式等方面的不同分别确定。
（二）计税依据的确定存在困难
在确定计税依据时需要确定收入和成本两方面内容，从成本核算来讲，房地产开发商在进行不同项目的建设时，往往会涉及到多种不同项目，多种不同项目的数据聚集在一起，造成工程项目的成本核算难于核算清楚；另一方面，目前我国还没有明确的土地征收计拆迁补偿确认。土地增值税清算的最关键问题便是房地产企业的开发成本，由于增值税清算工作人员在房地产工程施工技术以及国家政策变化方面没有太多的了解，因此在进行清算工作时，在房地产的零星工程、公关费、招待费以及在众多的配套设施等地方都存在困难。
从土地征用及拆迁补偿费来讲，由于我国目前经营性的活动不能使用补偿费用，支付过程也没有收取发票，因此难于确认土地征用及拆迁补偿费用。从单个开发项目的成本核算来看，一些企业在进行清算土地增值税时并不是按照单个项目来进行核算额，而是把一些土地征用、拆迁补偿以及基础设施等费用全部算进了开发成本中，清算人员想要单单从凭证以及合同中核算出成本所属项目可以说存在一定的困难。
从收入方面来看，目前我国现行的会计准则没有形成具有实用性的标准，遇到具体的问题，不够明确，缺乏具体的界定尺度，土地增值具有人工增值和自然增值属性，由于城市设施的改变引起的土地增值与投资者改变环境引起的土地增值，由于没有非常明确的计税价格，因此清算人员在清算工作时往往无法确定清算的范围与尺度。
三、房地产土地增值税的纳税筹划
笔者建议从以下几方面来改善房地产土地增值税的纳税筹划。
（一）增值税清算人员方面
由于增值税的清算需要专业性的知识，因此清算人员既懂会计方面的知识，还要懂得一定的房地产知识，能够在清算中保证企业收入和成本的真实性，同时清算人员也要进行学习，不断提高自身的执行能力。清算人员应提高自己对增值税的认识，不断加大清算工作力度，各级税务机关需要认识到增值税的重要性，认真履行职责，保证清算人员的工作力度。其次需要工作人员在群众中加强宣传力度，使社会中不同阶层的人都能够认识到收取增值税的重要性，明白相关政策的实施确实关乎到群众的切身利益。再次应加大人才的投入，可以组织相关人员进行会计方面的学习，逐渐提高清算工作人员的执行水平。另外清算人员需要提高自身工作能力。根据政策的变化，制定相应方法与手段。
（二）运用房地产各项优惠政策
笔者建议从以下几方面来运用房地产各项优惠政策，首先，重新测算并制定普通标准住宅的销售价格，争取利用普通标准住宅土地增值税免征政策，需要注意的是，此项筹划仅对于纳税人建造普通标准住宅适用，对于建造普通标准住宅的标准认定是否符合条件，仍然需要探究，另外对于重新测算并制定普通标准住宅的销售价格要考虑免征土地增值税税额应大于销售收入的降低幅度，确保企业筹划后的税后利润大于筹划前的税后利润。 目前我国对于普通住宅的规定是，只要增值税没有超过项目金额的20%，就可以不征收土地增值税，因此房地产企业可以合适的处理金额的收入来避免增值税的征收。具体而言西安区分出不同类型的开发项目，在符合税收优惠条件下，核算标准住宅与其他房产的增值额，合理调整售房价格，分立销售合同，分散销售收入，降低土地增值额；增加销售环节，降低土地增值率；改变不动产出售方式，利用土地增值税免征政策等。相对来说，房地产企业控制增值税的额度比较容易，因此企业可以全面了解市场行情，做出充分的调研，先预估价格水平，在取得预期盈利的情况下，合理调动售房价格，以控制增值税的比例。房地产企业可以改变项目开发方式以筹划纳税，它的原理与上文所讲内容相同，也是争取得到税收优惠政策。比如房地产企业可以与其他企业进行合作，降低房产开发成本，以实现双赢的局面。房产企业也可以选择与被投资方共同承担风险以达到不缴纳增值税的目的，提高收益。一些房地产企业会把房产高位出租，这样只需要缴纳房产税，这种措施也能为房地产企业增加经济效益。
房地产企业可以巧妙利用扣除项目来降低应纳税额，增加企业利润。在计算土地增值税时与计算房地产所得税相同，需要使用房地产企业财务费用，因此房地产企业可以采取转让房地产项目开发的各种费用，或是与其他金融机构进行合作提供证明，这两种办法均能将借款利息控制在同期商业银行贷款的水平下，具体方法在前文已经提到。总而言之，房地产企业应时刻关注国家政策以及税收方面的变动，以免错失良机，导致企业自身税负过重。另外企业内部之间也要加强合作，相互配合来完成各项工作。最后房地产企业还应加强与外部利益相关者尤其是客户之间的沟通，减轻自身的负担。
四、结束语
综上所述，本文主要针对目前我国房地产土地增值税清算工作存在的问题，分析影响因素，接着讲述了房地产土地增值税的纳税筹划。由于土地增值税清算工作比较繁杂，在清算过程中遇到了各种问题，一方面是由清算财务人员对政策理解不够透彻，另一方面也是由于我国相关政策还不够明确等，种种原因造成清算人员工作做不到位，因此增值税清算人员一定要重视探索原因，保证国家的相关政策实行的目的能够得到实现，相信随着我国政策的不断完善，房地产行业土地增值税的清算工作完成的将会更加出色。