[关键词]房地产市场 房价 房地产调控
一、当前房地产市场现状
房地产市场市场上风云变幻,2009年的3月出现了戏剧性的变化。在连续降息、房贷打折、放松二套房信贷、调减营业税等多重宏观调控政策的刺激之下,积累数月的刚性需求开始集中释放。楼市在经历了“寒冬”之后迎来了所谓的“小阳春”。随着成交量的不断走高,房屋销售价格也开始随之上涨,而且一发不可收拾。
半年内房价大变脸。日前,搜房网新盘数据监控中心以1到6月份为时间节点,对北京在售楼盘的价格进行全面监控及统计。统计数据显示:1至6月京城楼市共130余个项目涨价,平均涨价金额最高的海淀区,每平方米房价上涨了3385.71元。
进入7月后,北京新开楼盘和在售项目的涨价之声依旧不绝于耳,楼市似乎重新回到了曾经的火热状态。然而就在几个月前,春节前后的国内楼市曝光率最高的关键词是“打折”。春节刚过,北京、上海、深圳等地市场上的新开楼盘和在售项目大都不同程度地出现了打折促销,甚至直接降价。
情况在2009年的3月出现了戏剧性的变化。在连续降息、房贷打折、放松二套房信贷、调减营业税等多重宏观调控政策的刺激之下,积累数月的刚性需求开始集中释放。楼市在经历了“寒冬”之后迎来了所谓的“小阳春”。随着成交量的不断走高,房屋销售价格也开始随之上涨,而且一发不可收拾。国内房屋销售价格在3月首次出现环比上涨之后,连续4个月环比上涨,并在年中之际实现了年内的首次同比上涨。
二、房地产市场走势预测
1.房地产市场走势前瞻:持续回暖存在不确定性
下半年房地产市场发展有两大趋势:房地产投资有望继续反弹和房价出现反复的可能性较大。综合促进房地产持续回暖的有利与不利因素来看,下半年房地产市场仍将处于回升的关键阶段,政府应出台稳健的政策指导,着重建立房地产业持续健康发展的长效机制,保证房地产市场的平稳运行。三大因素有利于促进房地产持续回升 第二,住房需求潜力巨大。首先,城市化水平的提高将带来城镇住房需求的增加。其次,从消费结构升级的趋势来看,居民消费的重点已经转向住、行和 教育 等方面,住房是居民消费结构升级的主导产品,这将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例,增加住房消费的总量。从购买力的角度来看,改善型购房需求是房地产市场健康发展的有力支撑。这部分人大多已经购买房改房,随着生活水平的提高和经济能力的增强,以小换大的需求强烈。再次,居民出于保值增值的考虑将增加对房地产的持有最后,受利率、汇率、游资和国际经济形势的影响,一定规模的社会闲置资金将继续关注房地产市场的投机和投资机会。
第三,国家“扩内需、保增长”的政策取向有利于房地产的稳定发展。2008年年中以来,面对复杂多变的国内外经济环境,党中央和国务院迅速推出了进一步扩大内需、保持经济平稳较快发展的一揽子计划。意味着在扩内需、保增长的大环境下,房地产发展将获得长期稳定的政策支持。
2.房价上涨过快高层再敲警钟,拐点是否到来有分歧日前,国家发改委主任张平在人大会议报告称,部分城市住房价格上涨过快,引发市场热议。有行内观点认为这意味着房地产市场风向出现转变,下半年楼价将承受较大降价压力。不过也有观点认为,下半年难有实质性政策出台,明年初楼价才可能开始出现下调。
3.成交量未来或持续下跌
上半年各地房地产市场价量双升。从2009年7月开始,政策风向出现微妙变化,多个部委均出台措施或发文提醒楼市风险。
有开发商表示如果房地产复苏比较稳定,宽松政策肯定会继续执行;而如果房价继续飙升,严重偏离市民购买力,调整政策将随之而来。
深圳社科院城市运营中心主任高海燕认为,张平的言论仅仅是一种“喊话”,在宏观 经济 走势未明确之前,应该不会出台实质性的、控制力强的政策。他分析,早在7月份刘明康“喊话”要控制房地产贷款风险,严控执行二套房贷标准后,直接影响就是改变部分置业者的预期,令他们保持观望,但并没有立即改变整体市场。因此他预期,楼市成交量未来仍将持续下跌。
三、房地产调控措施
1.严格执行二套房贷政策抑制房产投机
“二套房贷政策从紧的说法其实并不准确”,关键的问题是商业银行执行力度是不是足够大。在房地产市场整体不景气的情况下,二套房贷的执行力度会在有意无意之间会出现松动的情况,而在楼市出现过热苗头的情况下,对先前政策的重申与强调更多的应被理解为加大执行力度的信号。
从目前的情况来看,加强二套房贷政策的执行力度势必会对投资需求的大幅入市起到制约作用。但从整体购房人群上来看,自住和改善者仍占据大多数,因此对整个市场的影响依旧有限。二套房贷政策主要是为了抑制投资需求,目前成交量增长迅猛,投资者又开始入市,但在有改善型需求这一档,房贷仍是给予优惠。
2.集中推地遏制房价快速上涨
虽然地价并不直接决定房价的高低,但高地价所引发的连锁反应仍然影响着房价的走势。所以要集中推地有助于改变土地市场“资源稀缺”的预期,进而可以遏制由此产生的惜售与涨价行为。不过,对于“地王”的出现也必须作冷静地分析,地块本身的特殊性和购地 企业 自身的业务特点与指向都会对地价的最终形成产生影响,集中推地后,高价成交的情况仍然可能出现。
有关专家认为,开发商“分批推售”已经可以定性为人为囤房,并且这种做法足以导致房价在短期内出现大幅波动。开发商通过多次开盘,可以制造出当日售罄的火热假象,诱导消费者恐慌性购房,同时开发商也可以借此逐步提价。