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影响我区房地产发展的制约因素和对策

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影响我区房地产发展的制约因素和对策
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影响我区房地产发展的制约因素和对策

影响我区房地产发展的制约因素和对策区委政研室根据区委领导的安排,区委政研室会同有关部门对我区房地产市场发展情况进行了调查,现报告如下。

一、我区房地产市场发展的基本情况1999年以来,我区先后建设了沿河、林运、酒厂、阳场、西苑、金庄、文化住宅小区(组团)7个,开发建设了台北商贸城、箭道街、台湾街、车站街等商业街。据统计,房地产开发投资完成1.8亿元,各类房屋竣工面积13万平方米,城区居民人均居住面积达到25平方米。

累计完成旧城改造面积24万平方米,城区居住人口达5万多人。纵向比较,城市建设有效地改善了城市居民的居住条件和生活条件,使区驻地城市面貌大大改观。

横向比较,我区的房地产市场发展与全国房地产市场持续升温的发展状况相比,仍处于“冷”的状态之中。尤其近三年来,我区完成房地产开发面积仅5万平方米,开发住宅400余套,净增城市居住人口1千人左右,阻缓了城市化步伐。

但从我区的有利条件分析,台儿庄地处徐州、枣庄过渡地带,京杭运河穿城而过,积淀了深厚的运河文化,旅游资源丰富,生态环境优美,地绿、水清、气爽,城区面貌颇具江南水乡特色,是人们较为理想的城市居住选择地。城市规划面积30平方公里,建成区面积达到12平方公里,建设了七纵七横道路框架,城市基础设施较为配套完善,容纳城市人口的余地很大。

所以,与全国抑制房地产市场过热的局面相比,我区房地产市场处于发展的初步阶段。

二、制约我区房地产市场发展的主要因素在全国房地产市场投资规模居高临下、房价快速上涨的形势下,我区房地产市场发展不温不火。针对这一问题,我们进行了调查分析,认为影响我区房地产市场发展的因素很多,但主要问题是土地供应不畅,规划滞后,影响了房地产发展的规模。

具体表现在以下几个方面:一是供地时间长、效率低。由于国家对耕地的严格控制,房地产市场只能盘活存量土地,从城市存量土地中取得土地,按理政府应该高度垄断一级土地市场,随时为二级市场提供土地,但是我区土地储备中心没有资金储备净地,无法为开发商及时出让土地。

如果现储备、现拆迁,时间周期长,外地开发商担心在土地拍卖时有许多不确定因素,只好别寻它处投资。这样就形成一个怪圈,即没有净地外地有实力的开发商不来;而有实力的开发商不来,政府又不先行储备大宗土地。

如此恶性循环,供地效率低下。二是供地零星,规划滞后。

实行招标拍卖挂牌出让土地以来,共拍卖土地23宗,面积98810平方米(148亩),平均每宗土地只有6.4亩。在供地时,只是将沿街、沿闹市效益好路边地块拍卖,没有将稍远的地块整体捆绑、统一规划后拍卖。

由于缺少整体规划或者规划和供地不能有效结合,零星插建控制不严,供地零散,住宅区开发建设规模较小,建设不配套,不便于实施物业管理。三是开发力量弱,拆迁费用高。

我区房地产开发公司只有四家,除区建设局下属的城建综合开发公司成立稍早外,其余3家都是20xx年后成立的,且4家开发公司资质为允许开发房地产的最低级(四级),由于成立时间晚、经营规模小、管理不规范,缺乏资金实力和综合竞争力,只能承揽一些零星插建工程,又要追求利益最大化,加之房地产市场监管不力,开发的商品房存在这样那样的问题也就见怪不怪了。另外拆迁费用高也影响了我区房地产市场。

开发商一般只愿购买净地,但是政府无资金先拆迁,而拆迁补偿标准呈每年递增之势,甚至土地出让金不低拆迁费用,增加了拆迁的难度。如阳场小区四期开发工程补偿费用需80万元,而土地出让金估计40多万元,政府要赔一半,对于我区吃饭财政来说,无力投入,拆迁难以进行,即使开发商愿出80万元购买土地,财政也没有收益。

三、发展我区房地产的建议对策随着城市化进程加快,农民变市民是不可逆转的历史趋势,一部分先富起来的从事

二、三产业或为子女求学的农民要入城居住,城市居民追求更加舒适的居住环境,这两方面的住房消费需求,将有力拉动我区房地产在较长时期出现快速增长。从调查情况看,房屋销售基本上不存在积压,人们购买力旺盛,房地产处于买方市场。

我区房地产市场潜力巨大,如果按每年增加城市居住人口1千人计算,大约要开发5万平方米的商品房。为使我区房地产市场持续快速健康发展,提出以下建议对策。

(一)超前规划,加强宣传,提高人们的购房预期。做好前期规划工作。

坚持政府主导与市场运作相结合的原则,在继续搞好沿街商住楼开发的同时,应把规模小区开发摆上议事日程,选择较大的区域,确定其建设规模,争取每年开发一个小区,如金色花园小区、月河园小区等。对近期要开发的纳入建设规划,做出具体的进度安排。

土地供应前,提前公布土地供应的计划,包括建设规模、供应量、区位、方式、用途等,对住宅小区提出套型面积、标准、开竣工时间、配套设施、容积率等控制性要求。新建小区要突出规模开发和精品原则,进行高起点规划设计、高质量建设、高标准配套、高水平物业管理。

加强宣传工作。对拟开发小区和建成的住宅利用效果图、 举办房交会等形式进行宣传,通过宣传提高人们购买预期和开发商的投资信心。

要抓住当前全国控制房地产投资规模的时机,大力开展招商引资和项目融资,借助外力求发展,重点引进实力强、口碑好的开发企业来参与我区房地产开发。

(二)搞好土地储备,垄断一级市场,提高经营城市的实力。近几年,政府虽已拍卖土地成交价格2880万元,但土地出让金大部分返给了原划拨单位,因为没有自有资金,区土地储备中心无能力储备土地,制约了房地产市场发展。

对此,土地储备中心要研究如何从银行取得贷款或动员开发商在自愿前提下先行垫资,使其具有储备土地的实力。国土部门对列入年度计划或近期要开发的建设用地,有计划地收回或收购,依法实施拆迁后的净地进入土地储备库,再招拍挂出让。

这样一方面可以使土地增值,增加政府收益;另一方面可以随时为开发商供地,改变土地储备库无地储备的尴尬局面,真正垄断土地一级市场,提高经营城市的实力。

(三)规范市场,堵住漏洞,形成平等竞争的局面。任何一种产业没有一个公平的竞争环境是发展不起来的。

调查中发现,有相当一部分城区居民私自到城郊农村置地买房,有个别单位利用划拨土地私自开发房地产,还有的单位和居民不按规划私自乱搭乱建。这样开发出来的房子土地成本低或无成本,且不缴纳各种税费,因而售价也低。

如果不堵住这个“漏洞”,人们群起而效仿之,那么房地产市场秩序将混乱,严重冲击房地产市场的健康发展,规矩房产商开发出来的商品房在价格上无法与之竞争。据反映,本地有的开发商欲垄断房地产市场,在竞拍过程中,威胁其他投标人员,甚至殴打外地开发商,以致外地开发商不敢问津我区房地产市场。

相关职能部门应切实履行自己的职责,增强干事创业的责任感,大力开展我区房地产市场清理整顿活动,对私自处置土地、擅自开发房产、欺行霸市的行为要严厉处罚,以敬效尤。并研究制定出长效治理措施,规范房地产开发市场,真正形成我区房地产市场公平竞争、健康发展的局面。

(四)创造宽松环境,聚集城市人口,加快城市化进程。我区属于欠发达地区,财政供养人口月工资在1千元左右,企业工人月工资平均不到1千元,决定了人们的购买水平和承受能力不高。

一方面住宅开发要以中低价位普通商品房和经济适用房为主,价格一般在8-12万元之间。对能够减免的税费尽可能减免,降低开发商供房成本,保持住我区在售房价格上的优势。

另一方面政府应创造环境,推动住房消费,提高人们的购房能力。继续加大职工住房贷款力度,区住房公积金管理中心在这方面做得较好,目前,共归集住房公积金3000万元,为住房贷款1000余万元,仅今年贷款840万元,全市同期为1900万元,为提高人们购房能力发挥了积极作用。

今后应提高住房公积金的标准和收缴力度,为进一步加大住房贷款力度提供条件。区农村信用社提供住房贷款20xx多万元,但其利息高达9厘,用于住房消费负担较重,农信社准备积极创造条件,开办住房按揭贷款。

积极探讨用土地置换的方法,将城区边缘的村庄整体迁移到城区,大规模增加城市人口数量,聚集城市人气,加快城市化进程。

(五)领导重视,协调一致,推进房地产开发工作顺利开展。房地产工作具体到建设、规划、开发、国土、拆迁等多个部门,涉及到不同的分管领导,需要在工作中形成合力,步调一致。

据调查了解,阳场小区开发商急于四期工程开发,已准备100万元提供政府搞拆迁,但是涉及方方面面,需要制定联合工作方案,统一行动,故工作迟迟难以开展。政府应建立该项工作的协调机制。

年初,由有关部门拿出小区开发的整体计划,制定工作进度,在实施中各个关键阶段应加强协调,互相配合,行动一致。政府办公会应定期研究房地产工作情况及部署工作,对重点具体工作要一事一议,特事特办,推进房地产开发工作顺利开展。

20xx年9月18日

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范文为教学中作为模范的文章,也常常用来指写作的模板。常常用于文秘写作的参考,也可以作为演讲材料编写前的参考。那么我们该如何写一篇较为完美的范文呢?以下是小编为大......
对地区调结构促发展的思考
发布时间:2023-03-13
面对国际金融危机的强烈冲击,保持经济总量平衡,促进经济结构优化,实现经济稳定增长,是国家宏观调控的主要任务,不调整就不能继续前进,不调整就不能健康发展。所有的国家和地区都在进行经济结构调整,我国此.........
师生关系对小学生心理发展影响的调查报告
发布时间:2023-02-18
一、问题的提出小学生心理的发展很容易受周围的人际关系的影响,其中不同的师生关系对学生的影响更为明显。长期以来受师道尊严的影响,大多数老师都在有意无意中以居高临下的姿态面对自己的学生,甚至把学生看作.........
影响女干部成长培养因素调研报告
发布时间:2023-03-25
女干部是指在政治、经济、文化和社会组织中处于领导岗位,担任领导职务的女性人才。在今天,妇女参政状况,已经成为衡量一个国家社会发展和文明进步的重要尺度,越来越受到重视。联合国第四次世界妇女大会通过的.........
加强和改进思想*工作对学生管理工作的影响及对策
发布时间:2022-11-09
为做好学生的思想*工作,结合中专校升格为学院的特点和我院目前学生的思想状况,找出产生问题的根源和解决问题的对策,从以下几个方面予以分析: 一、目前我院学生的思想状态可以分为以下四类: A.好学上进,.........
加快我市房地产业发展的调查报告
发布时间:2023-02-19
房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。温家宝总理在今年的政府工作报告中明确指出:“房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用,必须促进房地产业持续健康发展”。近年来,随.........
双因素理论在代工企业员工管理中的应用论文 双因素理论影响员工的因素模板
发布时间:2023-04-25
在日常的学习、工作、生活中,肯定对各类范文都很熟悉吧。那么我们该如何写一篇较为完美的范文呢?这里我整理了一些优秀的范文,希望对大家有所帮助,下面我们就来了解一下......
借条代表的法律关系及法律效应的影响因素
发布时间:2023-07-10
如果自己把钱借给别人的话,是需要出具借条的,借条是一种法律文书,能够证明案件事实。当债权人要主张债权的话,借条就是有效的凭据,借条是法律关系的证明,那么,借条代表的法律关系是怎样的呢?下面查字.........
公共政策环境对公共政策的影响论文 形考一公共政策环境对公共政策的影响(四篇)
发布时间:2023-06-17
在日常学习、工作或生活中,大家总少不了接触作文或者范文吧,通过文章可以把我们那些零零散散的思想,聚集在一块。那么我们该如何写一篇较为完美的范文呢?以下是小编为大......
三农问题对我国经济的影响
发布时间:2022-09-16
农业强,则天下强......
关于影响大学生消费因素的调查分析报告
发布时间:2023-06-28
随着我国社会和经济发展,人民的生活水平不断提高,大学生的消费水平也呈上升趋势。在这物质日益丰富的今天,大学生消费不再是仅仅满足基本需要,而是追求更多比如精神方面的心理层面的满足感。可以说,他们.........
我县文化产业发展现状与对策
发布时间:2023-06-02
文化产业是社会主义市场经济及文化事业不可分割的组成部分,随着我县经济社会的发展,文化事业产业化的内在要求越来越强烈,运行模式已打破了仅由“国办文化”一家的模式,形成了国家、集体、社会、个人一齐上的.........
我市房地产发展情况调研报告
发布时间:2023-01-14
一、前言 2009年春节后,金融危机寒意正浓,××房地产业在经济刺激计划和宽松货币政策的重要宏观背景下率先走出低谷,各级政府出台的房地产相关政策起到了积极的作用。至2009年末,有关房地产调控的政策.........
货币汇率变化对本国经济的影响 各国汇率政策对汇率的影响精选
发布时间:2023-05-11
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三农问题对我国经济的影响
发布时间:2011-12-27
全面建设小康社会的重点在农村。没有九亿农民的小康就没有中国的小康。中国最大的问题在农村。农民富则天下富,农民稳则天下稳。农业强,则天下强。90年代中期以来中国出现了以"农村经济发展缓慢,农民增.........
座右铭对我的影响精选(三篇)
发布时间:2023-05-27
在日常的学习、工作、生活中,肯定对各类范文都很熟悉吧。大家想知道怎么样才能写一篇比较优质的范文吗?下面我给大家整理了一些优秀范文,希望能够帮助到大家,我们一起来......
我市房地产发展情况调研报告
发布时间:2023-03-11
一、前言 2009年春节后,金融危机寒意正浓,××房地产业在经济刺激计划和宽松货币政策的重要宏观背景下率先走出低谷,各级政府出台的房地产相关政策起到了积极的作用。至2009年末,有关房地产调控的政策.........
关于影响大学生消费因素的调查分析报告
发布时间:2022-12-03
随着我国社会和经济发展,人民的生活水平不断提高,大学生的消费水平也呈上升趋势。在这物质日益丰富的今天,大学生消费不再是仅仅满足基本需要,而是追求更多比如精神方面的心理层面的满足感。可以说,他们.........
当前影响农村居民扩大消费的因素及建议
发布时间:2023-04-25
一、1.收入不稳定,增收缓慢。农业具有高风险、低收益的特点,目前,农民受市场信息、农业技术、资金等条件的制约,农业结构调整难,农业产业化程度低,农产品附加值低,产品不适应市场需求,增收缓慢。 .........
2023年影响高考志愿填报的因素及探析精选
发布时间:2023-05-29
无论是身处学校还是步入社会,大家都尝试过写作吧,借助写作也可以提高我们的语言组织能力。范文怎么写才能发挥它最大的作用呢?下面是小编为大家收集的优秀范文,供大家参......
我市房地产发展情况调研报告
发布时间:2023-01-14
一、前言 2009年春节后,金融危机寒意正浓,××房地产业在经济刺激计划和宽松货币政策的重要宏观背景下率先走出低谷,各级政府出台的房地产相关政策起到了积极的作用。至2009年末,有关房地产调控的政策.........
金融危机对水晶玻璃行业发展影响的调研报告
发布时间:2022-12-24
一、金融危机对**县玻璃水晶行业的主要影响 1、金融危机导致汇率不稳,不少企业利润下降。水晶工艺品外向度较大,出口订单大多在较早前就签下,价格不能随意变动。而国际主要以美元为结算单位,随着金融危.........
浅谈互联网对未成年人的影响及对策
发布时间:2023-07-16
随着互联网络的发展,一股上网漫游的旋风吹遍全世界。在短短半个世纪不到的时间内,网络的触角扩展到了世界的各个角落,接触网络的人群呈几何级数增长,许许多多的未成年人也开始或已经涉足网络世界。 未成年人.........
农民工返乡对我区社会治安影响的调研报告
发布时间:2011-12-29
农民工是**区的新型劳动大军,在推动我区经济社会发展中发挥着重要作用。但是,由于经济和社会等多种因素的影响,农民工成为一个典型的弱势群体,侵害农民工合法权益的经济违法犯罪案件屡有发生,由此引发了一系.........
大学生出游影响因素调查研究计划书
发布时间:2023-03-22
文 章来源http://www.chazidian.com文档大全 w w w.chazidian.com 7 大学生出游影响因素调查研究计划书题目:大学生出游影响因素调查研究一、 调研目标随着社会经济日益发展和人民生活水平的提高,越来越.........
金融危机对经济影响科学发展观调研报告
发布时间:2023-06-27
去年,由美国的次贷危机引发的全球经济危机,对**县经济的影响已逐渐显现。就全球经济危机对**的影响,主要表现在两个方面。 对策与建议: 一、工业方面: 1、鼓励和帮助企业走出困境。努力提高产品.........
论“抵制日货”产生的经济福利影响
发布时间:2023-06-02
[关键词] 抵制日货 歧视性购买 市场结构 福利影响 一、引言 近年来,由于我国与其他国家在政治、经济、文化等方面产生一些摩擦,多次引发国内部分消费者抵制某国商品的言行。同时,国外的一些消费.........
中心城区房地产业发展情况调研报告
发布时间:2023-02-12
当前,××中心城区房地产业发展减缓,出现了房屋滞销、有价无市等现象。如何促进××中心城区房地产业持续稳定健康发展,成为摆在我们面前急需破解的重要课题。 一、房地产业发展现状房价降幅从10%到40%.........
作文对我影响最大的一句话 作文对我影响最深的一句话是什么11篇(优秀)
发布时间:2023-07-12
人的记忆力会随着岁月的流逝而衰退,写作可以弥补记忆的不足,将曾经的人生经历和感悟记录下来,也便于保存一份美好的回忆。范文怎么写才能发挥它最大的作用呢?下面是小编......
对我影响最大的一句话三年级作文 对我影响很大的一句话作文4篇(大全)
发布时间:2023-07-22
在日常的学习、工作、生活中,肯定对各类范文都很熟悉吧。写范文的时候需要注意什么呢?有哪些格式需要注意呢?以下是小编为大家收集的优秀范文,欢迎大家分享阅读。对我影......