第一章 概 况
项 目 名 称：清源高新科技园“农家乐”旅游项目
项 目 单 位：凉州区旅游局
项目建设单位：凉州区清源镇人民政府
一、旅游概况
凉州区地处河西走廊东端，地域辽阔，地形复杂，历史悠久，人文荟萃，素有“四凉古都”之称，是全国历史文化名城，现以中国旅游标志──铜奔马而闻名于海内外。全区地势西南高，东北低，有“金盆养鱼”之称。近年来，在区委、区政府的正确领导下，我区旅游业以十六大精神和“三个代表”重要思想为指导，紧紧抓住西部大开发战略机遇，始终围绕建设旅游大区这一总体目标，坚持走先导性产业──主导性产业──支柱性产业的发展路子，大力开发旅游资源，着力打造“中国旅游标志之都”、“中国葡萄酒的故乡”、“西藏归属祖国见证地”等旅游品牌，初步形成了适应不同层次旅游消费者需求的行、游、住、食、购、娱相配套的一条龙服务体系，旅游业已成为全区经济发展新的增长点和对外开放的窗口性行业。
区内旅游资源丰富，有奇异壮美的自然风光，悠久灿烂的历史文化，丰富多彩的文物古迹。由于地域辽阔，地形多样，气候特殊，形成了沙漠、绿洲、浅山、高峰四大自然景观区，为发展沙漠探险、滑翔、休闲、高山攀援、雪峰寻奇，创造了得天独厚的条件，由于其独特的干旱气候，保存了丰富的历史文物资源，有可供游览观光和研究的古建筑群、古遗址等文物景点160多处，馆藏文物4万件，其中国家级文物保护单位5处，省级文物保护单位29处，汉简、汉代木雕、铜奔马、西夏碑、西夏文书是全国首屈一指的稀世珍宝，百塔寺、天梯山、文庙、雷台、海藏寺、古钟楼等名胜已成为丝绸之路旅游线上重要的景点。近年来，以感受大漠风光、戈壁绿洲为主的沙漠特色旅游已成为新的旅游热点，渠路林田、大棚种植、特色养殖等相配套的观光农业发展迅速，“农家乐”旅游休闲方式已逐步替代城镇居民传统的思想观念，城东生态农业观光旅游区初具规模，现已形成以体验农家生活，观赏田园风光为特色的新的旅游景观。
民俗风情浓郁，文化生活丰富。近年来，在区委、区政府的高度重视下，我区旅游产业得到了长足的发展，仅2003年上半年投资5535.25万元，开发建设了众多的旅游景点，使我区旅游基础设施大大改善，现已开放南城门楼、文庙、百塔寺、天梯山石窟、沙漠公园等旅游景点16处。基础设施建设步伐加快，旅游接待能力增强，全区现有三星级旅游涉外宾馆3家，定点饭店30多家，国际旅行社1家，国内旅行社6家，旅游定点商店4家，医院7家，风味小吃市场4个，从业人员3000多人。
二、项目概况
凉州是一个农业大区，自古就是水草丰美、土地肥沃、物产丰富的富庶之地，人文历史积淀深厚，围绕农业生产发展旅游业得天独厚。
《河西志》中曾有“凉州畜牧甲天下”的记载。汉代开辟河西四郡后，推行了“徙民实边”和屯田制，农业生产进一步发展，大片草原牧场变成了肥沃良田，粮食产量大幅度增加，一度出现了“嘉苗布原野，百卉敷时荣”的繁荣景象。魏晋时期，凉州出产的葡萄、皇献梨已成为贡品。隋唐时期，由于开通了西域商道，中外商旅往返跋涉于沟通中西亚直达欧洲的丝绸之路上，商业的发达、需求的增长，刺激了农业生产的发展，史书记载“唐之盛时，河西、陇右三十三州，凉州最大，土沃物繁，而人富其地”。明清时期，由于采取了移民屯田，兴修水利，开垦荒地等措施，使农业经济重新起步，为今后凉州农业的发展奠定了坚实的基础。
凉州区清源镇位于城东13公里，南临东河乡、武南镇，西接清水乡，北部毗邻双树乡，东与长城乡接壤。地势南高北低，由西南向东北倾斜，凉古公路横贯全境。水、电、热资源丰富，为发展农业特色优势产业奠定了良好的基础。其中王庄村已定为全区生态文明小康示范村，并列为城东生态农业旅游观光区的景点之一。清源镇占地面积168.8平方公里，其中农业生态示范园区1.5万亩，荒滩地2400亩。辖区内有5个行政村，114个村民小组，4765户，2.38万人，人均收入2775元。2003年，园区内共修建高效节能日光温室12座，玉米制种6000亩，占园区总面积的40%，建立无公害辣椒地膜高垄栽培示范面积50亩，小麦新品种展示面积25亩，观赏加工型金盏花面积100亩，黑小麦面积1亩。建成高标准小康住宅140户，暖棚养殖圈舍80个，牛存栏2700头，羊存栏1.2万只。有沙枣、梭梭、花棒、柠条、红柳、国槐、新疆杨、芍药、丁香等40多种沙生苗木、风景树种和10多种花卉品种。支柱产业以制种、苗木、日光温棚、规模养殖为主，逐步建成了高科技生态农业、酿酒葡萄种植、林木育苗、肉类蔬菜供应、休闲、娱乐、餐饮、旅游为一体的小城镇。镇内有省级文物保护单位1处——狼墩滩汉墓群，市级文物保护单位1处——延寿寺，旅游景点2处——濒危野生动物研究中心、沙漠公园，为发展“农家乐”旅游项目提供了良好的发展前景。经过慎密的调研和细致的分析，拟选址在清源镇东侧王庄、蔡寨、发展、清泉、新地等村开发“农家乐”旅游项目。
三、项目的必要性
1、旅游业发展的需要。
当前，回归自然，走近农家生活已成为现代旅游业发展的必然趋势，借助现有的日光温室等农业设施开发“农家乐”旅游项目，既可充分挖掘潜在的旅游资源，为旅游者提供一处体验农家生活、返朴归真的旅游场所，还能更好地展示凉州农业、农村建设中取得的先进成果，符合旅游业发展的需要。
2、清源镇“农家乐”旅游项目的开发建设是当地经济快速发展的必然趋势。
清源镇在改革开放政策的指引下，全乡各项事业都取得了长足的发展，2003年全镇农民人均纯收入达2775元。近年来，通过调整产业结构，全乡特色优势产业得到长足发展。随着旅游业的兴起，旅游产业作为新的经济增长点已经受到乡党委、镇政府高度重视。利用现有的农业优势大力发展旅游业，已成为清源镇经济发展不可缺少的一部分。
3、是清源镇农民快速致富奔小康的需要。
清源镇作为全区的日光温室无公害蔬菜生产示范基地和城东生态农业旅游观光区的旅游资源之一，目前，农业生产已取得了较好的经济效益，农民的积极性很高，如果再利用现有设施农业开发“农家乐”旅游项目，发展旅游业，既能够解决一部分农业剩余劳动力，还能增加农民经济收入，是一个一举两得的项目。
四、项目的可行性
1、清源镇“农家乐”旅游项目地理位置优越。
随着旅游业的发展，人们的旅游需求变的越来越具有个性化，对旅游的认识也从赏玩名山大川、文物古迹转向绿色消费、健康旅游，并逐步趋向于频繁，特别是城市近郊范围，已成为城镇居民首选的旅游地。在农村做一天农民，忙农活、吃农饭、习农事，已成为人们休闲娱乐的方式之一，利用当地优越的地理位置开发“农家乐”旅游项目，势必会吸引大量的城市居民前来，市场前景十分广阔。
2、当地资源优势明显，开发条件基本具备。
清源镇旅游资源丰富，并且已具备了一定的知名度，“农家乐”旅游项目的兴起，正是当地旅游业发展的必然产物。况且当地居民已充分认识到旅游业带来的巨大经济效益和社会效益，开发旅游产业积极性很高，农家乐旅游项目开发切合当地实际，具有投资少、见效快的特点，项目开发完全可行。
3、城东生态农业观光旅游区凉古公路旅游线趋于成熟，旅游客源较为丰富。
城东生态农业观光旅游区内有旅游景区（点）35处，其中凉古公路旅游线上如沙漠公园、神州野生动物园、延寿寺、张清古槐等旅游景区（点）已成为凉州旅游中较为成熟的旅游景区（点），每年都有大量旅游者慕名而来，具有一定旅游客源市场。该项目开发建设后，必然会充实城东生态农业观光旅游区旅游功能，延长旅游者的停留时间，以互补形式成为城东生态农业观光旅游区不可缺少的一处重要的旅游景点。
第三章 清源镇“农家乐”旅游景区规划
一、景区划分原则
1)根据景区资源特色及功能要求划分。
2)合理利用自然资源，充分发挥资源潜力。
3)集中开发建设，统一管理，充分抓住经济效益。
二、景区规划
清源镇“农家乐”旅游景区规划总面积约168.8平方公里，根据地理特点及功能作用，划分为八个功能区。即：中心服务区、花卉苗木观赏区、旅游购物区、时令蔬菜种植区、畜牧养殖区、葡萄种植区、治沙成果展示区、民俗饮食区。
（一）中心服务区
中心服务区以王庄村小康住宅为主，它应具备优美的环境，较完善的基础建设和旅游服务接待能力，地形平坦，易于建设等特点。
近期主要工作：
（1）将王庄村新建的小康住宅挑选30套改造建设为“农家乐”住宿餐饮娱乐设施，其中按比例设有旅馆、商店、餐厅、舞厅等。
（2）王庄村西北角新建一个占地1000平方米的停车场。
（3）建立游客中心1所，占地面积200平方米。
（二）花卉苗木观赏区
花卉苗木观赏区以王庄村西北角区林业种苗基地为主，面积 平方公里，是本旅游区的主体景区，可以现有沙生苗木、风景树种和花卉品种为主，发挥制种育苗方面的优势，既可以增加农业收入，还可以供游人观赏、采摘，献给游人一份劳动的喜悦。
（三）、旅游购物区
旅游购物区以蔡寨村为主，规划建设为销售当地民间手工艺品、土特农副产品的旅游购物场所。
（四）、时令蔬菜种植区
时令蔬菜种植区以发展村大棚种植为主，突出蔬菜种植的反季节性，为旅游者提供一个可观赏、采摘、习农的农家乐旅游地。
（五）、畜牧养殖区
畜牧养殖区以清泉村为主，突出规模养牛、规模养羊、规模养猪及特种动物的规模化养殖。
（1）建立游客中心1所，占地面积200平方米。
（2）新建一个占地1000平方米的停车场。
（六）、葡萄种植区
葡萄种植区以新地村为主，主要展示酿酒葡萄和各类可食用葡萄的种植规模，为游客提供一个观赏、品尝、采摘葡萄的场所。区内还可设立部分野营点，用帐篷木屋来接待游人，并可进行篝火晚会。
（七）、治沙成果展示区
此区位于清源镇东北部，凉古公路北侧，为清源镇“农家乐”旅游景区远期开发的项目，重点放在展示清源人民治沙以来取得的成果，引导人们爱护沙生动植物，爱护环境的实物教育上来。
（八）、民俗饮食区
凉古公路两侧建设为民俗饮食区，以现有餐馆、农舍为基础，以沙漠羊肉为品牌，以民俗风情为主线，突出乡情、乡味、乡土、绿色、传统农家食品特色。
（1）从现有餐馆、农舍挑选10套改造建设为“农家乐”餐饮点。
（2）沿途村组路口各修建交通车候车站。共 个。
第四章 环境容量及游人规模测算
为了使景区中各种景观永久利用，必须有效地保护现有生态农业景观资源和旅游环境质量，有效地控制游人数量，做好环境容量估算，为开展旅游提供科学依据。
一、环境容量估算
1、面积测算法
清源镇“农家乐”旅游景区总面积约168.8平方公里，可游栖空间为实际面积的1/150，约1.125平方公里。以每位游客1000平方米计算，日容量为1125人。每年旅游日以180天计算，年容量为20.25万人。
2、线路测算法
以清源镇“农家乐”旅游景区主游览路线长度为依据。全区游览主干线长9.5公里，取单位规模指数每人10米，计算环境日容量为950人。全年旅游日以180天计算，年容量为17.1万人。
二、客源市场分析
凉州区的国内旅游近年来出现了迅速发展的趋势，游客数量成倍增长。1999年达70多万人次，较1998年增长了19.39%，高于全省的平均增长速度,游客数量在本省名列第五。
对凉州区及周边居民来说，旅游目的地一般为近郊旅游景点，出行周期随节假日变化较大，消费重点多集中在饮食、娱乐等方面。清源镇“农家乐”旅游项目的开发建设，必然会吸引部分人前来此旅游观光。
另外，从旅行社外联情况看，近年凉州区旅行社接待的多日游的游客很少，接待一日游的游客年均20多万人次。来凉州区旅游的外地游客多是过境客，在凉州区的停留时间短，消费重点主要集中在饮食、住宿、观光和交通等方面。消费额在180元左右，对接待设施和服务要求较高。清源镇“农家乐”旅游项目的开发建设，将极大的丰富城东生态农业观光旅游区旅游功能，延长这部分旅游者前来旅游观光的时间，提高城东生态农业观光旅游区的旅游综合收入。
三、游人规模测算
近年，沙漠公园和濒危野生动物研究中心旅游知名度游乐极大地提高，且这几年兴起的生态旅游热、沙漠旅游热，和人们崇尚自然、回归大自然热，都给了清源镇“农家乐”旅游风以及大庄科乡一次开发的绝好机会。
同时，对于本地的游客来说，对于现有古迹都已参观游览过，现在正转入回归自然之中，尤其是青年人更加追求自然和热爱自然，清源镇“农家乐”旅游景区必定是他们游览追求的目标。
本地居民市场一般可分成如下几个层次：
青少年市场：其旅游者一般热衷于农业观光项目的探奇性、娱乐性、品尝性、习作性等内容。
中老年市场：旅游者热衷于观光、文化、品尝、健身、购物等内容。
专业市场：旅游者热衷于科研、文化、书画、采风、购物等内容。
商贸市场；旅游者热衷于购物、产品加工、品尝、度假等内容。
外来旅游者市场：通常热衷于民情、民俗、购物、品尝等内容。
二、项目客源预测
近年来，凉州区旅游行业接待人次和营业收入稳步递增，旅游客源结构以国内旅客为主，旅游方式以散客与团队并重，逗留天数为0.5—1天，旅游动机以休闲娱乐、朝圣、度假、考察等为主，以2002年为例，2002年接待国内外旅游者56万人次，如果其中有5%的旅游者途经清源镇并停留下来参与“农家乐”旅游活动，每年将为清源镇带来2.8万人次的客源。
从旅游时间和市场选择趋势而言，双休日为当地和周边地区居民提供了一至二日游的机会。以2002年“五一”黄金周期间凉州区接待旅游人次为例分析,接待旅游者5.01万人次，其中省内游客居多，由此可看出区域内、省内短途旅游已逐步成为当地和周边地区居民重点选择的目标，受到社会的普遍肯定。说明随着“五一”、“十一”等中长假“黄金旅游周”的规范化和区域化发展，凉州的客源市场的发展也逐步扩大。若全武威市196万人口有3%前来清源镇参与“农家乐”旅游，预计每年将有5.88万人次来清源镇旅游观光。
总之，以上几个方面的分析表明，“农家乐”旅游项目潜在客源市场开发潜力巨大。
第五章 各类旅游服务设施规划
一、交通规划
1、各功能区之间的主要道路建设成为三级公路，公路路面宽8米，达到能通行大客车的标准，总长度约为9.5公里。
2、为方便游人游览，购置旅游中巴车3辆，定点定线运输游客，沿途建立主要候车站8个。
二、接待设施规划
服务接待是旅游开发重点项目，投资大，但管理好，收益也大。
1、改造建设家庭旅馆30套，占地15000平方米，改造建设旅游商店20所，占地400平方米，餐厅、舞厅等服务设施10套，占地5000平方米。
2、修建停车场2处，总面积在2000平方米。
3、在王庄村、林业种苗基地、发展村、清泉、新地村村边建三个公共厕所，方便游人。
4、为节约能源，防止污水污染环境，在小康住宅新建30个沼气池，消纳污水。
三、供电、供水规划
在王庄村安装一个变压器，并通向村内各服务点，送电入户。
景区内饮水水源充足，规划中安装净化水装置，来提供游人及村民的饮用水。
五、排污水规划
污水排放必须经净化后排到自然中，以保护环境。所以在小康住宅新建30个沼气池，集中处理游人及村民排放的污水。
第六章环境保护规划
清源镇“农家乐”旅游景区各种景观资源，必须坚持以保护环境为主，适度开发的原则，建立健全管理制度，实行依法治园。
以《森林法》、《环境保护法》等法规作为治园根本，并制定相应的景区管理办法和处罚条例。乡镇派出所负责景区内治安管理，以制止破坏及违法行为的发生。
一、林
加强林木资源的保护，严禁乱砍滥伐，每年要在园区内栽植一批苗木树种，从绿化美景角度出发，形成布局合理的绿化带，提高林木的观赏价值。
二、水
随着旅游者的进入，水资源保护就更加重要，因为水可以使景区变得更有灵气。应特别注意小康住宅污水和生活污水的净化处置，必须达到国家净化标准后方可排放。
四、固体废物
旅游垃圾是许多景区都头痛的问题，也是旅游区的主要污染源。建立一系列的宣传措施，教育游人注意爱护环境。制定处罚条例，进行强制性管理。设置清洁队，负责景区内的清洁工作。
在边远地区中设立一个垃圾消纳场，对固体垃圾进行统一处理。
五、粪便
在各景区内建立六个厕所，大的服务设施内也要建立厕所，并建两个生化、氧化塘，对人类的粪便进行分解处理。
第七章 分期规划
由于资金短缺，所以只有采用分期逐年投资、滚动发展的原则。先进行景观、服务设施等项的投入，待其知名度、可游度增大并取得一定的效益后，再加大投资并利用积累资金滚动发展，从而使旅游景区逐步完善。
一、第一期工程（2004年3月—2005年4月）
（ 1）改造建设好家庭旅馆的服务设备。
（ 2）改造建设好沿途民俗餐馆、旅游商店。
（3）改造建设各旅游区游客中心。
（4）加宽进入景区及景区内公路，近期可仍用砂石路面。
（ 5）建成园中厕所。
（6）平整两处停车场（中心区一个、清泉村一个）。
（ 7）饮用水净化装置。
（ 8）污水处理（沼气池）装置。
（9沿凉古公路设置大型宣传广告牌2块、旅游区内每200米设置导识牌、警示牌1块，共20块。
（10）整修日光温棚100间、整修动物饲养圈舍10个。
二、第二期工程（ 2005年5月—2006年10月）
（ 1）修建8米宽沥青公路。
（2）中心区的服务接待设施（包括宾馆餐厅、舞厅）。
（3）中心区度假村。
（4）建成四到五个正规停车场。
（5）继续完善饮用水净化装置及污水处理装置。
（6）完善电力及通讯设备。
（7）修建其他人文景观。
第八章 投资概算
投资概算为2004—2007年中的清源镇“农家乐”旅游景区建设项目投资。它根据《建设工程概算定额》，参照有关林业、旅游经济指标及武威地区实际造价，进行投资估算。
“农家乐”旅游景区建设是一项投资周期短，但收益显著的事业。前期由于资金紧缺，所以，一期工程为2004年3月到2005年4月一年，投资额为 万元；二期工程为 2005年5月到2006年10月年一年半，投资额为 万元。总计投资额为 万元。其中：修建农家庭院 万元，修建停车场 万元，硬化村内道路 万元，整修日光温棚 万元，设置各种指示牌 万元，购置配套设施设备 万元，人员培训费 万元，宣传费用 万元，不可预见费 万元。
清源镇“农家乐”旅游项目投资估算表
。
1、装修农家庭院30座，占地10000平方米，其中：每座占地面积500平方米，房屋各8间，为砖混结构，四合院式，院地面积260平方米。
第四章 资金来源及实施步骤
一、资金来源
按照谁投资，谁收益的原则，清源镇人民政府补助 万元，清源镇 村自筹 万元，当地村民自筹 万元，以工代资 万元。
二、项目实施步骤
项目建设期为二年半，分二个阶段进行。
第一阶段（2004年3月—2005年4月）：完成项目工程图纸设计、日光温棚整修等工作；
第二阶段（2004年5月—2005年5月）：完成小康住宅、停车场修建、村内道路硬化等工作、
第三阶段（2005年2月—2005年5月）：完成相关设施各种指示牌设置、配套设施设备购置、人员业务培训等工作。
第五章项目效益评估及分析
一、经济指标
1、预测方法
经过比较选择，本建议书选用预见性较强的旅游人次增长预测和游客人均消费增长预测结合的预测方法。
计算公式：
pn=po×(1+a)n-1
mn=mo×(1+b)n-1
sn=pn×mn
pn—本项目规划期末年旅游人次
po—本项目规划期初年旅游人次
mn—本项目规划期末年游客人均消费额
mo—本项目规划期初年游客人均消费额
a—规划期内旅游人次消费年增长率
b—规划期内游客人均消费年增长率
sn—本项目各规划期末年旅游直接收入
（2）预测发展指标
根据《甘肃省旅游业发展“十五”规划纲要》对全省“十五”期间和2006—2015年国内旅游人次增长率分别确定为15%—18%和8%—10%，入境旅游人次增长率预测分别确定为12%—15%和6%—9%；鉴于凉州区“九五”期间旅游总人次年均增长率34%及“九五”初期旅游人次基数较低使增长率较高；也充分考虑到“十五”期间凉州区旅游开发将加大力度等基本情况，将本项目规划期间（2005年—2010年）旅游总人次的增长率确定为11%。
凉州区“九五”期间游客人均消费在100元左右，人均消费年增长率为4.7%，鉴于国内游客收入正在不断增长和凉州旅游产品开发将拉长游客逗留时间，也考虑到入境旅游人次目前较低及规划期间必将有较大增长等情况，将本景区规划期间（2005年—2010年）旅游人均消费的增长率确定为10%。
二、经济效益分析
（1）旅游收入
项目2005年5月建成，当年即产生效益，按平均每天接待150人，平均接待天数180天计算，旅游者可发生以下消费，预计年收入可达106万元。
a、餐饮娱乐收入，按每人25元计算，150人×180天×25元＝67.5万元；
b、自采花卉、蔬菜，习农等活动，按每人每次5元计算，150人×180天×5元＝13.5万元；
c、农产品如花卉、蔬菜现场出售，预计收入10万元；
d、旅游商品、农家小吃出售，预计收入15万元；
（2）成本费用，共计60万元。
固定成本27万元：
a、管理费用，按收入5%计，年费用5.3万元；
b、年折旧及维修费（按固定资产92.6万元计）3.7万元。折旧匀限25年；
c、水、电、暖费（包括灌溉、绿化、用水）10万元；
d、年利息按8%计算，年利息8万元。
可变成本33万元：
a、人工工资，按每人每年0.8万元计，除去经营者本人，雇佣人工10人，年费用8万元；
b、其他日用低值易耗品、原材料成本费，年费用25万元。
（3）营业税
参考服务行业税率6%计征，年交税6.36万元。
（4）营业利润年均为39.64万元。
（5）投资利润率为39.64％。
（6）投资利税率46.64％。
（7）盈亏平衡点
盈亏平衡点=固定成本/(营业额－可变成本－税金)×100％
=27/(106－33－6.
3
6)×100％=40.52％
以上是2004年盈亏平衡计算，当盈亏平衡点＜40.52％时，该项目产生效益。
(8)投资回收期
投资回收期=出现盈余年份—出现盈余当年资金偿还额/出现盈余当年收益总额=5－31.86/85.94=4.63(年)
项目规划期间效益估算表
从以上分析可看出，该项目具有较高的投资回报，投资回收期短，产生效益快。
三、社会效益
项目建成后，将成为凉州旅游业新的经济增长点，既丰富了城东生态农业观光旅游区的各项接待设施和功能，又解决了部分人员的就业问题，同时还带动了周边地区经济、交通及其他相关产业的发展。
第六章 综合评价及结论
1、本项目符合国家产业政策和省委、省政府关于切实加强旅游产业的要求及武威市凉州区旅游产业规划要求，具有较高的旅游观光价值，有利于促进地方经济的发展。
2、项目建成后，将对当地经济产生巨大的影响，迅速推出城东生态农业观光旅游区黄金旅游线路，逐步拉长各功能区的产业链条，不断完善旅游项目和基础配套设施，培育全区旅游产业新的经济增长点，经济效益和社会效益十分显著。
3、本项目具有较好的开发价值和开发前景。经济效益、社会效益和生态效益突出。建议有关部门及单位，切实加强对项目实施的协调与领导，在资金、政策上给予大力支持，并鼓励和动员全社会力量参与项目的开发和建设力争使本项目早实施、早见效。
