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土地承包经营权的流转市场

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土地承包经营权的流转市场
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市场经济是知识经济,农民的文化水平普遍较低,没有一个系统的发展经济的一连串的制度构想,以至于像中介组织,这个链接供方和卖方的桥梁,迟迟没有发展起来。

[论文摘要]随着中国特色社会主义市场经济的进一步发展,农村的经济发展尤为瞩目,土地承包经营权流转速度加快,并逐步向市场化流转迈进。文章试从法律的角度分析当前土地流转市场的现状,以及从阻碍市场进一步发展的因素,怎样培育市场的机制和怎么规制土地承包经营权流转市场这几个方面来进一步探索土地承包经营权的流转市场的构建及发展。

[论文关键词]土地承包经营权流转市场 制约因素 构建机制

一、土地承包经营权流转市场的现状

随着国家法律和政策的认可、支持和鼓励,近年来农村承包经营权流转发展速度不断加快。但从全国范围来看,农村土地承包经营权流转的市场化水平还比较低、速度较慢,例如:

(一)市场供需信息不对称

土地承包经营权流转的最突出的问题是信息渠道不畅通,因为农村经济总体落后于城市经济,并且在网络的构建上明显落后,以至于各种信息渠道不畅通,供求信息不对称,流转供求信息不能及时有效的沟通,往往出现农户有转出承包地的意向,却找不到合适的受让方,而需要转入耕地的人又找不到转出者。

(二)土地定价不合理

农村土地承包经营权流转缺乏科学的价格形成和指导机制,土地价格标准不合理,很多土地流转的价格不能客观真实地反映土地的差别和内在价值。实际操作中,土地流转的价格不是市场自发形成的价格,带有极大的随意性,加之行政推动作用,为满足招商引资和加快农业规模化的需要,强制流转超过自愿性流转,农民在土地定价中的自主权经常被剥夺,流转的价格大多偏低。

(三)流转操作不规范

各地土地流转中的不规范行为具有相似性,主要表现在土地流转的程序、手续不够规范。农民自行流转的多,报村镇批准备案的少;口头协议多,书面协议少;协议权责不明的多,明确的少,导致协议约束力小。流转主体单方面撤销或终止流转合同的现象频繁发生。

(四)有关部门的角色定位不准确

有关部门在农村土地承包经营权流转中的角色定位不准确,存在着过度干预和宏观管理不利等矛盾问题,农村集体土地常常由地方政府在乡间的延伸组织,及村委会管理,极容易损害农民的土地权益,也容易造成过度违规流转土地,浪费土地流转资源。

二、农村土地承包经营权流转市场的主要制约因素

制约农村土地承包经营权流转市场的因素很多,具体包括很多方面:

(一)外部因素

1.市场主体不明晰

土地管理法明确规定集体土地所有权归农民集体所有,但能代表村民的乡、村民集体经济组织不存在,主体常常由村委会负责,有的实际上往往是村干部获得了土地的处置权,他们有可能会不尊重农民的意愿,随意改变土地承包关系。

2.政府越位

管理部门干预较多,一些当地管理部门常常以很低的土地使用价格作为诱饵吸引企业入驻,这种地方政府通过行政行为以降低土地价格的方式推动土地流转于农业企业的现象不仅有违市场价格机制而且极大地损坏了当地土地权益。

(二)内部因素

制约土地承包经营权流转的外部因素是客观原因,但不是主要原因,主要原因在于农民自身的原因,而农民自身的原因又是多层次,多元化的。

1.部分农民思想守旧观念

由于农民思想观念守旧,尤其是老一辈农民已经习惯于日出而作日落而归的生活,他们都留守家中,不愿意放弃自己的承包地,一些进城务工的人员,错误的认为土地承包经营权的流转就是放弃土地承包经营权,所以宁愿撂荒也不愿意将土地流转出去,这严重制约了土地承包经营权流转市场的发展。

2.部分农民法律意识薄弱

农民因为法律知识比较薄弱,在土地流转中往往是当事人双方私下流转,以口头协议为主,既无书面转让合同或转让协议,又无中介机构见证,即使签订了协议,内同条款也不全,权利、义务不明确,以致合同兑现不严肃违约责任难以追究,一旦发生纠纷,各方的合法权益就很难真切的保护。

3.农民的文化水平有限

市场经济是知识经济,农民的文化水平普遍较低,没有一个系统的发展经济的一连串的制度构想,以至于像中介组织,这个链接供方和卖方的桥梁,迟迟没有发展起来。一些中介组织如资产评估机构、委托代理机构、法律咨询机构、土地保险机构和土地融资机构等,这些中介组织可以使土地流转信息完整畅通,扩大土地流转的范围和限制。

三、建立健全农村土地承包经营权流转市场化机制的路径选择

既然制约农村土地承包经营权流转市场的因素有多种,那就要有针对的用不同的机制解决不同的问题。

(一)外部制约因素的路径选择

1.完善土地管理的法规体系,确立农民的市场主体地位

农村土地流转必须以国家政策为指导,以法律为依据,明确农村土地产权制度,建立统一的农村产权标准。笔者认为应当确定农民的市场主体地位,也就是把经营权流转的权利下放到农民的手中,农民只有获得了市场主体地位才能适应经济的体制环境,才能与其它社会阶层一样发挥主观能动性,参与到市场经济中去。

2.规范政府行为,明确政府角色

在农村土地流转市场中,农户和其它土地流转交易者是土地流转市场的主体,政府所起的作用只是监督和服务的角色,尊重农民的市场主体地位,让农民自己做主,确实为农民做好农村土地流转服务工作,退出农村土地承包经营流转市场的主导作用,让市场充分发挥其作用。

(二)内部制约因素的路径选择

要加快农村土地承包经营权流转市场的发展,要加大法律和政策的宣传,以及文化教育,但农民总体的法律意识和文化知识水平等能力不是短时间就可以有质的飞跃的,笔者认为可以借鉴一下知识产权中的著作权集体管理组织,分地区分条件设立农村农民土地流转集体管理组织。如中国音乐著作协会,《中华人民共和国著作权法》第八条:“著作权人和与著作权有关的权利人可以授权著作权集体管理组织行使著作权或与著作权有关的权利。著作权集体管理组织被授权以后,可以以自己的名义为著作权人和与著作权有关的权利人主张权利,并可以作为当事人进行涉及著作权或者与著作权有关的权利的诉讼、仲裁活动。”农村农民土地流转集体管理组织接受农户的委托,在农户的授权下,以农村农民土地流转集体管理组织的名义与交易方签订协议,并从中收取一定的费用,设立农村农民土地流转集体管理组织的意义在:1.节省资金。农民经济的条件有限,不可能所有地区都设立一些中介组织如资产评估机构、委托代理机构、法律咨询机构、土地保险机构和土地融资机构,完全可以设立一个机构来行使这几方面的职能。农民可以节约资金,而用到其它地方。2.提供就业岗位。近几年大学生,尤其是法学专业类不好就业,他们如果有志愿回家乡,为家乡服务的话,这刚好给他们一个回报社会的机会。

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发布时间:2023-02-20
随着城市化的迅速发展,外部经济与社会条件尤其是市场条件的变动,作为农民最基本生产资料的土地经历了一系列的变革,而这种变化同时体现在农民意识中。家庭联产承包制的实施,发挥了集体的优越性和个人积极性; 土地流转和适度规模经营......
信阳市农村土地流转调研分析
发布时间:2023-01-02
摘要:信阳是个农业大市,由于发展基础较落后,目前信阳农村土地经营权流转总体规模偏小,当前信阳农村土地流转主要有出租、转让、互换、转包、入股、抵押、代耕等形式。但是现有的几种流转形式在实践上存在着难以克服的内在缺陷。本文......
浅析湖北省农村土地使用权流转
发布时间:2022-11-19
" 【论文关键词】农村土地使用权 流转 建议 【论文摘要】农村土地流转是影响农村经济发展的关键因素,促进农村土地流转对解决“三农”问题将产生积极影响。实行农村家庭联产承包责任制以来,农村土地流转在我国得到快速发展,也取得......
论我国农村集体土地使用权的流转
发布时间:2023-02-13
" 【摘要】80年代后期以来,农村集体土地使用权流转在我国广大农村悄然兴起。土地流转是我国农村家庭联产承包实践的产物。它不仅解决了农村土地撂荒等现实问题,而且推动了土地规模经营,加快了农村经济的发展,把农业向现代农业推进......
必须调整农村土地承包政策
发布时间:2023-04-26
" 内容简介:文章对当前的农村土地承包政策的执行情况调查后认为:如果农村继续执行三十年“生不补,死不退”的土地承包政策,会导致农地资源分配显失公正、农村贫困人口增多、农村社会不稳定的不良后果。文章结合当前的农村工作实际,提......
农村土地承包纠纷问题探讨
发布时间:2023-07-09
农村土地承包纠纷问题探讨 农村土地承包纠纷问题探讨 农村土地承包纠纷问题探讨 改革开放以来,特别是市场经济政策实施以来,我国农村发生了许多重大变化,其中,影响最深远的是普遍实行了多种多......
关于引导农村土地流转发展农业规模经营的思考
发布时间:2022-11-06
摘要:近年来,农村土地流转的深入推进,正在形成对农业发展方式转变和发展现代农业的深刻影响。本文通过对农村土地流转的回顾与评述,结合农村土地流转现实问题的分析,提出了引导农村土地流转发展农业规模经营的方向和建议,并就如......
土地流转对农业经济的影响探析
发布时间:2022-10-17
[摘要]作为建设新农村的重要途径,农村土地流转在促进农业经济发展中所能发挥的积极作用日渐受到业界重视,相关研究也因此大量涌现。基于此,本文简要分析农村土地流转对农业经济的影响,并深入探讨基于农村土地流转的农业经济发展路径,希望研究内容能为农村经济的快速稳定发展带来一定帮助。[关键词]农村土地流转;农业经济;产业化1农村土地流转对农业经济的影响1.1提高农民收入开发和管理土地进行农业生产、长期远离家.........
简析农村土地流转中妇女权益保护
发布时间:2013-12-19
简析农村土地流转中妇女权益保护 简析农村土地流转中妇女权益保护 简析农村土地流转中妇女权益保护 精品源自英 语 科 论文摘要 农村土地流转优化了土地资源配置,推动农村经济发展,同时,也给农村妇女土地权益带来冲击。在农......
农村土地流转过程中农民权益的保护
发布时间:2016-09-14
一、我国农地流转的发展及特点 20世纪90年代以来,家庭联产责任制遭受到了极大的冲击,主要是微观基础和宏观环境的变化,特别是农产品价值低迷,农业种植效益低下,尤其是对于那些地形不适合机械种植的山地、梯田地区,农业种植收益只......
浅析农村土地流转
发布时间:2016-08-30
现实状况与区域分布特征,从而为科学制定政策、全面深化农村改革提供参照和依托,本文利用农业部《中国农业发展报告》、《中国农业年鉴》、中央政策研究室与农业部全国农村固定观测点调查数据、国家统计局第二次全国农业普查数据等多种......
林业产权市场经营路径探讨
发布时间:2023-04-07
洪江市作为湖南省重点林区县市之一,面积21.73万hm2,林业用地面积15.34万hm2,集体林地面积1445万hm2,家庭承包经营林地面积13.81万hm2,农户102万户,森林蓄积586万m3,森林覆盖率67%,典型的七山二水一分田的国土构成。洪江市要实现跨越式发展,林业起着举足轻重的作用。洪江市林业产权市场化经营实践,对后林改时期南方集体林区现代林业发展有现实的借鉴意义。1后林改时代林业发展.........
城镇化进程中农民工土地承包权退出意愿探析
发布时间:2015-08-18
摘要:基于福建省402份农民工调查样本,对农民工土地承包权退出意愿及退出条件进行了描述性统计分析;运用I.ogistic模型实证分析,揭示出影响农民工承包地退出意愿的显著因素。研究表明,对农民工土地退出意愿产生显著影响的因素分别......
贫困农户认为承包土地就是自家的
发布时间:2022-12-24
" 自1980年代我国农村实行家庭承包经营责任制以来,学界精英们就一直拿农民特别是的贫困农户的承包土地说事,不少人以“规模经营效益”为由,指责“分散的小农户家庭经营不利于规模经营”;有的提出了“农民承包土地国有”这一试图引起天......
期货市场的债权转股
发布时间:2023-04-09
在改革开放以前,中国的企业主要是国营企业.基本没有明确的注册资本制度,出资方式没有列为企业管理的重点。改革开放以后,国营企业、集体企业、私人企业的注册资本制度也没有立法.仅存在不同的行政管理范围。1993年年底公司法的出台极......
地域文化传承与当地土特产市场发展的关联分析
发布时间:2023-05-01
摘要:当今,随着经济全球化和知识经济的发展,经济发展和文化发展已经开始融合在一起,文化传承对经济发展起着越来越重要的作用。进一步研究地域文化传承地土特产市场发展的关系,这对于区域经济尤其是土特产市场的发展都具有重要的......
网络经济时代市场营销模式的转型
发布时间:2017-01-14
信息技术的发展推动了全球经济的发展,网络经济时代已经到来,而在此种背景下,对企业日常经营以及今后的发展都提出了更高层次的要求,所以企业要想更好地发展,就一定要具备非常扎实的基础,然后将知识以及科技的储备作为其发展过程中......
加强农村土地承包合同管理探讨
发布时间:2023-01-22
摘要:农村土地承包合同的管理,对于缓解农村土地矛盾,维护农民基本权益具有重要意义。目前,农村土地承包合同管理方面还存在一定的问题,这就需要我们做好农村土地承包和合同管理工作。文章从农村土地承包合同管理的重要性入手,对其进行了分析。关键词:农村土地;承包合同管理;加强措施一、农村土地承包合同管理的重要性(一)有利于促进农村土地承包制度的不断完善在农村土地承包制度中,农村土地承包合同管理制度是十分重要.........
农村土地承包合同违约责任研究经济法论文(1)
发布时间:2023-01-21
内容论文摘要:农村土地承包合同是保障农民权益、促进农业发展、保持农村稳定的基础。农村土地承包合同的特征表现为主体特定性、客体特殊性、期限长期性等。合同当事人必须履行一定的义务,有权依法要求侵害人承担违约责任。论文关键词:......
谈论城市土地经营中的利益分配
发布时间:2014-01-15
论文关键词:地租;土地经营;利益分配 论文摘要:土地利益分配是在国内城市经营实践中广受争议的问题。文章首先讨论了马克思地租理论对城市土地利益分配活动的适用性,并运用该理论,探讨了一种新的城市土地利益分配机制,即国家凭土地......
上市公司土地承包费的所得税会计处理及政策分析
发布时间:2023-01-30
【摘 要】在计划经济时代,我国政企不分,土地承包责任人都是集体,而集体所得税的会计处理都是按照传统的会计政策来进行,但是当我国进入到市场经济时代,土地承包的上市公司纷纷出现,但是因为我国对此方面的税法规定尚不明确,因此......
论农村土地使用权流转的宪法保护(1)论文
发布时间:2022-11-18
[论文摘要]我国目前农村土地使用权流转存在无序现象,其原因在于宪法规定的农地产权主体虚化、使用权性质不清等。为使农村土地使用权转让有序进行,必须明确流转的主体是农民,流转的对象是农地使用权而非所有权,流转的基本机制是市场。......
浅谈农村土地流转中农民权益的法律保护
发布时间:2016-09-26
在农村家庭承包制度框架下,土地产权结构包括所有权、承包权、使用权。所有权是土地权利的基础,承包权是以土地所有权为基础衍生来的权利,使用权是在土地承包权的基础上形成的权利,集合着多种权利。农村土地流转实质上是使用权的流转......
“营改增”背景下土地使用权转让行为的营业税政策
发布时间:2022-12-08
一、 典型案例 甲有限责任公司于 2013 年底在土地一级市场上通过 挂让方式从政府手中取得一宗商业用地的土地使用权,国有土地出让合同中约定的土地出让金为 3000 万元。 甲公司对该土地进行三通一平后,因无资金继续开发建设而停工,......
确立土地承包金制度的多方面意义(1)
发布时间:2023-06-30
内容摘要:在我国现阶段确立土地承包金制度,有助于土地承包经营制度的有效实施,提高土地使用效率;减轻农民负担,促进农民增收;增强农民集体观念,促进农村的稳定;解决农村公共事业等投入匮乏问题,是农村集体所有权的体现。 珠江三......
国际工程市场属地化经营研究
发布时间:2015-09-14
摘 要:该文通过对国际工程市场属地化经营的内外驱动因素和经营过程进行分析,充分表明在国际工程市场中属地化经营的必然性。以尼日利亚国际工程市场及中非建设尼铁现代化阿卡铁路项目为实例,探索国际工程属地化经营策略,对属地化经......
积累“五大”经验确保农村土地经营权确权登记维护民权
发布时间:2016-03-03
一、组织领导是确权的重要保障 绥滨县成立了全县农村土地承包经营权确权登记工作领导小组,领导小组下设办公室,具体负责确权工作的组织落实,各成员单位按照职责分工承担具体的工作任务,密切配合,各司其职,合力推进。试点乡成立......
无人机航空摄影在农村土地承包确权工作中的应用分析
发布时间:2022-11-05
农村土地承包经营权确权登记发证工作的主要任务是查清承包地块的面积和空间位置,建立健全土地承包经营权登记簿,妥善解决承包地块面积不准、四至不清、空间位置不明确、登记簿不健全等问题,把承包地块、面积、合同、权属证书全面落实......
议农村土地流转中的风险
发布时间:2022-12-03
风险广泛存在于社会各个方面和社会各个领域,无处不在,无时不有。农村土地承包经营权流转概不例外,也存在风险问题。对待风险,既不能畏惧,更不能回避,只有正确认识农村土地流转风险,才能积极主动地采取综合措施,有效防范和化解......
临汾市土地入股经营的实践和思考
发布时间:2016-03-25
土地入股,是指土地权利人将土地使用权和投资者的投资共同组成一个公司或经济实体。初级农业生产合作社处理社员私有土地的办法。对社员入社的土地,根据其常年产量评定为若干股,作为交纳股份基金和取得土地分红的依据。评定社员入社土......
健全土地流转机制 提高土地利用效率
发布时间:2023-01-22
摘要:土地是农民的根本,是“三农”问题的核心,土地流转是一个必然趋势。目前我国农村土地流转逐步发展,土地在流转过程中也出现了很多问题,阻碍了现代农业的正常健康发展。因此探索合理的土地流转政策将为我国土地健康流转提供一......
1950年代初期农村土地使用权流转的实征考察
发布时间:2023-03-04
" 摘要:农民土地使用权是否顺利流转是农地资源能否实现合理优化配置的关键所在,而土地租佃是促进土地使用权合理流转的一种比较合理且可行的方式。土改结束后,租佃关系因为符合当时农村生产力发展的客观需求而继续存在,并有了一定......
产权社会学视角下土地流转的影响机制探究
发布时间:2022-11-15
近年来,土地流转呈烽火燎原之势。土地流转是发展适度规模经营,实现节约化农业,提高土地利用率,增加农民收入的要求。积极稳妥地推进土地经营权流转、创新流转机制、探索流转模式、规范流转行为,有利于推动我国规模高效农业的发展,......
土地增值税对房地产市场的经济效应分析
发布时间:2022-12-29
摘要:土地增值税在被忽视十多年之后,重新得到重视,并参与到国家宏观调控房地产市场的政策中来。这项税收政策是否能如所预期的,达到增加财政收入,调控房地产市场的目标呢,本文从 经济 学的角度,对其税收效应进行 分析 。 关键词:......