当前位置: 查字典论文网 >> 农村土地承包经营权信托受托人适格研究

农村土地承包经营权信托受托人适格研究

格式:DOC 上传日期:2022-11-08 02:53:57
农村土地承包经营权信托受托人适格研究
时间:2022-11-08 02:53:57     小编:姜传贤

所谓受托人,是指由委托人处取得财产权,以该财产权名义所有人之身份,按照信托行为约定的目的,为委托人指定的受益人的利益管理和处分信托财产的人。通过法律行为而成立的信托关系使受托人对信托财产享有了占有、支配、处分的权利。按照信托行为约定的信托目的而实施的财产管理行为折射出的是受人之托、忠人之事、代人理财的信托本质。因此,信托关系的存续、信托事务的处理以及信托目的的实现,均依赖受托人的忠诚与努力。由此可见,受托人是信托的核心存在,在信托关系中居于极其重要的地位。在信托财产的管理方面,从应尽之义务和责任承担的程度而言,对自己的要求应远高于处理自身事务所付出的注意。被誉为美国信托之父的普利斯在论及信托受托人的管理义务时,主张必须具备真实的知识和忠实,否则就无法为他人管理财产,就无法帮助他人。强大的财产管理能力是获得委托人信任的基本条件。

于此意义,如何判断当下在全国各地不断涌现的农村土地承包经营权信托流转中的受托人是否具备受托人的资格或者能力,则是一个不容回避的问题。在农地受让资格上,即便是在土地私有制的国家,也存在着严格的资格限制。为防止农地无序的开发和使用,法律禁止不具备农地经营条件者受让农地所有权,对新从事农业的经营者,只有在被认定其符合法律规定的条件时才可受让农地所有权。即便是农地租赁权,也对承租人有一定要求,即必须拥有一定的农业机械和取得一定面积的农地。因为农地虽属个人之财产,但因其承载着国民粮食供给的公共保障作用,所以不得以个人意志随意予以处分。凡涉及农地流转的,在制度上都规定得非常严格。

我国在关于农村土地承包经营权流转的立法上也表现出了极大的严肃性。在对农村土地承包经营权流转的受让人方面就有必须是具有农业经营能力的完全民事行为能力人的规定。至于采取信托流转的,也必须满足这一基本要件。换言之,无论何种形式下的流转,都应符合法律规定,否则将因不合法而无从获得法律上的支持。研究农村土地承包经营权信托流转之受托人的适格问题,则是构成该类研究的基础。

一、农村土地承包经营权的信托分类

信托因其是否以此为业持续而反复地经营而被分为民事信托和商事信托。正确划分两者,其意义表现在:为商事信托者,不但要接受信托基本法的调整和适用信托法的原理外,还要符合信托行业的相关法律法规的规定。非商事信托者,则无需受行业的相关限制。区分两者,是研究农村土地承包经营权信托流转的关键。

一般而言,所谓商事信托(又称营业信托),是指信托机构出于营业目的,接受信托,以受托人身份承诺信托和处理信托事务,并收取一定报酬的经营行为。日本《信托业法》就商事信托的概念给出了定义,是指由具有信托经营资质的信托机构专事信托受托之业务。我国台湾地区《信托业法》也就商事信托的概念规定依本法经主管机关许可,以经营信托为业之机构所从事之业务。以信托为业者所从事的信托业务,称之为商事信托,其显著特征则表现为连续性和反复性。与之相反,民事信托则不具备该特征,两者之间形成了本质上的区别。换言之,只要具备信托的基本特征,又非以信托为业,且符合《信托法》的规定,则可认为是民事信托。民事信托的受托人不像商事信托一样受到资格上的诸多限制。与此相反,就商事信托者的资格,无论日本、我国台湾地区,还是我国大陆,都有着专门规定。也就是说,非获准的信托机构,以及其他任何机构或个人均不得以信托为业从事信托业务。

在区分商事信托与民事信托时,理论界一般都把是否取得信托报酬作为区分两者的标准。即除去委托人与受托人之间存在特别约定外,民事信托的特点一般表现为受托人以不收取信托报酬为原则,以收取报酬为例外。与此相反,商事信托一般要收取信托报酬,而且该报酬须反映在信托文件中。

综上,属商事信托的,作为受托人首先必须符合有关商事信托之规定才能担任受托人。据此,我们假设商事信托下的农村土地承包经营权的信托受托人必须具备信托经营资质,那么,农村土地承包经营权信托,因其并不涉及金融领域,所以金融信托经营资格对其信托受托人显然不构成资格条件要求。也就是说,在涉及农地承包经营权信托时,无论商事信托还是民事信托,其受托人首先应符合我国《信托法》规定的必须具备完全民事行为能力,其次还必须符合《农村土地承包法》的受让人资格要求。至于此方面的商事信托,由于法律尚无业者之相关规则,暂不存在某种条件的约束,所以不应以《信托公司管理办法》来约束此类商事信托。在我国现行法下,如系金融领域之信托,其受托人只能由获准持有金融信托资质的信托公司担任。除此之外,凡是非涉及金融领域之商事信托的,就不需要金融信托经营的资质。

为深入、广泛开展农村土地承包经营权信托研究,笔者认为有必要从民事信托和商事信托的不同角度,详细论证各种情形下的受托人问题。

二、民事信托下的农村土地承包经营权信托的受托人

(一) 自然人之受托人

依照《信托法》和《农村土地承包经营法》的规定,凡是有完全民事行为能力,且确实从事农业生产活动,又有接受农村土地承包经营权信托之意愿者,都可以担任农村土地承包经营权信托的受托人。信托制度在我国虽尚未普及,但却以其制度上的优越性和灵活性在农村显示了极大魅力。因为信托在实质上并不改变农民对自己的承包经营权的拥有,只是在形式上转移给了受托人。信托期限届满后,该承包经营权归还给受益人(在信托文件中明确指定的信托财产归属人)。

我们把这种通过信托所进行的流转称作信托性流转。这种流转并不影响农民对土地承包经营权的实际享有,完全可以解除农民对失去土地承包经营权的忧虑。对于当下既不愿意或实际情况又不允许在家务农的农民、缺少劳动力的家庭来说,信托制度不但能对上述人群提供法律上的保障,不至于因选择流转的方式不恰当而陷入繁杂的法律纠纷之中,而且还可通过受托人积极管理信托财产将自身的资源发挥更大的作用。于此意义,笔者认为,信誉好、能力强的种粮大户作为完全行为能力人,且又具备良好的农业经营能力,只要委托人同意,就可担任农地承包经营权信托之适格受托人。

因为,首先种粮大户以其长期以来对农业事业的执着与热爱、在种养殖方面积累的丰厚的经验与技术以及长期以来形成的较高的社会信誉等,完全可满足委托人设立信托中最核心的信任这一基础要件;其次其精湛的农业种养殖技术和丰厚的市场经验能够给委托人设立信托以足够的信心;三是符合法律的要求。从主体上来说其符合从事农业经营的主体资格要求。而确定两者之间的信托关系,无论对受托人的种粮大户,还是对以承包经营权设立信托的委托人(受益人),法律都会提供强大的支持。

(二) 农村集体经济组织

一般意义上的农村集体经济组织是指村民小组,即以村民小组为单位的集体经济组织是农村承包地、林地以及其他生产资料的实际控制人或所有人,也是农村土地承包经营权的发包人。村民小组拥有的财产(主要是农、林地和一些生产资料)是集体经济组织全体成员的财产,名义上归村集体所有,只有村集体才有处分的权利,但这种所有权的处分也仅限于国家征收时才能行使。

如对农村集体经济组织的权利溯根追源,会发现它产生于上世纪五十年代初的农业合作化运动,是为实行社会主义公有制改造,在自然乡村范围内,由农民自愿联合,将其各自所有的生产资料(土地、较大型农具、耕畜)投入集体所有,由集体组织农业生产经营,农民进行集体劳动,各尽所能,按劳分配的农业社会主义经济组织。农村集体经济组织既不同于企业法人,又不同于社会团体,也不同于行政机关,自有其独特的政治性质和法律性质。而这种独特的法律性质是我国当时的民法无法予以完全解释的。但是,随着信托制度的引进,信托的原理给我们解释其权利性质带来了新思路。依信托原理,农民基于对村集体的信任,把自己的财产权转移给村集体,村集体为农民的利益,以自己的名义管理集合在自己名下的财产,承担相应的法律责任。不难看出,我国的农村集体经济组织制度竟在无意中和英美的信托制度发生了高度的契合。因为我国以前并不存在信托制度,当然也不会有信托的意识,即便现在,也很少有人用信托的视角去审视其权利性质。

倘若我们认定农村集体经济组织与其成员(农民)系信托关系的话,那么农村集体经济组织的权利则是信托性质的权利。而农户从村集体那里按份获取的利益则表现到了农地承包经营权方面。⑤而当农民不再愿意自己直接经营农地,而是希望由村集体作为受托人统一运用管理,农户则可一方面享有农地受益的权利,另一方面还可作为委托人(受益人)对村集体经济组织行使监督权。

《土地管理法》和《承包经营权管理办法》都明确规定农民专业合作社、村集体经济组织属专事农业生产和经营的法人,在促进农地有效流转方面,因其与农民有着最紧密的关系,优势可得到最大限度地发挥。农民专业合作社接受有意愿设立土地承包经营权信托的农民(委托人)的委托,并按照其意愿管理承包经营权。于此意义,农村集体经济组织完全符合《信托法》关于农地承包经营权信托的受托人的资格要求。委托人与农村集体经济组织⑦之间设立信托,可考虑以下几种方式:①由受托人种养殖,获取固定收益回报;②由受托人按照受益人利益最大化的原则,将承包经营权下的农地对外实施租赁或转让;③由受托人(代委托人(受益人))以入股的方式参与共同经营;④允许受托人根据实际情况,为受益人的利益最大化,实施二次再信托。

除上述的村集体经济组织以外,还可以选择某个信誉好、农业经营业绩良好、又有较强实力的农业经营机构。

在农村土地承包经营权信托流转上,作为民事信托的受托人,无论是作为农村集体经济组织的农民专业合作社,还是种粮大户,均因其受托行为基本上都发生在自己的区域内,客观上使得其受托事务不可能发展成以此为业的程度,因此也不具备可持续性和连续性的商事信托的特点。据此,我们认为将其界定于民事信托的范畴应是比较客观的。那么,调整该相关主体关系的适用法律应该是信托基本法和其他相关法律、法规。

三、商事信托下的农村土地承包经营权信托的受托人

(一) 信托公司担任受托人

我国信托制度引进时日尚短,且信托业务又主要集中在金融领域,以至于人们对信托的认识局限在银行的理财产品和信托公司的信托计划。依前述,凡是反复而持续性地以信托为业从事该商事行为的,均是商事信托。但商事信托又因其从事业务的领域不同而要求具备不同的资质。我国现行的《信托公司管理办法》规制的只是金融领域的信托,并非涵盖全部商事信托。前者仅限于某项专属领域,有资格的限定,而后者应该是涵盖所有的信托。两者是上位概念和下位概念的关系。

我国《信托公司管理办法》规定,凡从事金融商事信托的,必须经中国银行业监督管理委员会批准,领取金融许可证。未经中国银行业监督管理委员会批准,任何单位和个人不得经营信托业务,任何经营单位不得在其名称中使用信托公司的字样。依其规定,笔者认为只有经营金融商事信托的,才必须领取金融许可证,否则,可不领取金融许可证。换言之,就非金融信托业务而言,其他单位和个人也可以涉足。如不动产信托、知识产权信托、遗嘱信托、经营权信托、受益权信托等就不专属于金融领域,其他机构和个人可依法经营上述业务。《信托公司管理办法》约束的是信托公司,而不是针对所有从事非金融信托业务的机构和个人。但是,现在有种观点就是无论何种信托业务只能由具有金融牌照的信托公司专属经营,其他机构无权涉足。其实这是信托方面的认识误区。

由此可知,农村土地承包经营权商事信托,首先是不属于金融领域的信托业务,自然无需受《信托公司管理办法》的约束。但既然是涉及农村土地承包经营权的商事信托,首先就要符合商事信托的基本原理,即必须有专业化的管理团队和管理能力(这里所言之管理能力是指专业化的涉农经营能力,具备这一条件,就满足了《农村土地承包法》流转受让人的资格要求)以及持续反复的经营行为。上述两个条件是农村土地承包经营权商事信托受托人的基本条件。鉴于目前我国的信托公司从事的都是金融类信托业务,并不具备涉农能力和涉农行业的经验,从现实情况来看,在受托人资格上尚有距离。如中信信托公司在全行业首次涉足农村土地承包经营权信托流转,与安徽宿州市埇桥区政府签订了5 400 亩地的信托流转合同。⑨仅从表象上观察,该信托行为反映的是中信信托是该项信托计划的当事人受托人,而根据信托的原理,必须伴随着财产权的转移,否则不能称之为信托。作为信托财产的农地承包经营权转移给中信信托亦是双方设立信托的必备要件。[4]中信信托的该项信托计划虽然由双方签署了信托流转合同,但由于其不具备农业经营能力,不符合《农村土地承包法》的相关规定,在土地承包经营权的转移上,该行为面临的是无法突破的制度障碍土地承包经营权的信托登记,即无法以信托形式受让土地承包经营权,以至于该行为有无效信托之嫌。

(二) 一般法人担任受托人

除专业信托公司在具备受托人资格原则下可以担任农村土地承包经营权商事信托受托人以外,根据《信托法》和《农村土地承包法》的规定,凡是在农业方面有经营能力的一般法人都可具备该类信托业务的受托人资格。什么样的机构有农业生产经营能力,笔者认为其衡量的标准应该是有无农业生产的机械设备和涉农的生产经营收入所占整个营业额(销售额)的一定比例。另外,作为出资农业经营机构主体的必备要件,必须是与农业关系人存在交易关系,是农业生产法人的成员(农业关系人是指长期从事农业生产和经营的机构,或者是农地承包经营权的提供者,或是农民专业合作社,或是农村集体经济组织等)。只有具备上述条件的农业生产经营机构,才算满足了农地承包经营权商事信托受托人的基础条件。出于信托代人理财的本质,对商事信托受托人的要求自然较高,加之委托人(受益人)权益的保护,笔者认为除须具备上述基础条件外,还可借鉴日本《信托业法》的立法经验,一是对受托人在公司注册资本金方面要有一定的要求,二是对受托人应有一定的营业保证金的要求。

在上述列举之农地承包经营权信托流转适格受托人中,有一个全国自上而下的涉农组织供销合作社,然而在研究农村土地承包经营权流转时意外地被忽略了。供销合作社是一个服务于三农的全国性的涉农经济组织。根据其性质及其宗旨和职责范围,笔者认为该组织应是适格的农村土地承包经营权商事信托受托人。因其组织的特殊性和覆盖全国的优势,作为一般法人,其担任农地承包经营权信托流转之受托人不但极为合适,而且在对接和管理政府的扶农资金,推进农业产业化的发展上都有着不可替代的作用。而在此方面,近邻的日本无论在立法层面和实践上都给我们提供了大量可资借鉴的经验,本文将予以专述。

一是组织性质上的先天优势。中华全国供销合作总社根据《国务院办公厅关于印发中华全国供销合作总社组建方案的通知》(国办发〔1995〕39 号),在自己的章程中明确规定该组织是国务院领导下的全国供销合作社的联合组织,是一个以农民社员为主体的集体所有制的合作经济组织。该社的宗旨表现在为农业、农村和农民提供服务,推动成员社引导和组织农民进入市场,参与和推动农业产业化经营,健全农业社会化服务体系,担当起政府与农民密切联系的桥梁和纽带,促进全面建设农村小康社会。

由于涉农合作经济组织的性质和宗旨,决定了其具备涉农经营的资质,从而满足《农地承包法》中的农地承包经营权流转受让的资格条件。况且该组织的经营宗旨就是要促进和实现农业产业化经营,健全农业社会化服务,而土地的规模化管理正是实现农地规模化和农业产业化经营不可或缺的重要因素,因此该组织的性质和经营宗旨决定了其可作为农地承包经营权流转商事信托的适格受托人。

二是全国性的系统优势。我国于1950 年成立了中华全国合作社联合总社(即后来的中华全国供销合作总社),统一领导和管理全国的供销、消费、信用、生产、渔业和手工业合作社。后来建立了全国统一的供销合作社系统。从新中国成立到1957 年,供销合作社在全国得到迅速发展,形成了一个上下连接、纵横交错的全国性流通网络,不仅成为满足农民生产生活需要、组织农村商品流通的主渠道,而且成为联结城乡、联系工农、沟通政府与农民的桥梁和纽带,对恢复国民经济、稳定物价、保障供给、促进农业和农村经济发展发挥了重要作用。后来经历了长期的曲折,不少供销社的基层社有名无实,有的即便存在也陷入了经营尴尬的局面。在党的十八届三中全会上,作为启动新型城镇化建设和发展新农村经济的一大重要组成部分,供销合作社又一次被发现在激活农村市场方面的重要性。供销社在历经磨难后,迎来了新的发展周期。

三是对接政府上的优势。从供销合作社的职能和任务可以看出,该组织承担国务院和政府有关部门委托的任务,按照授权对重要农业生产资料,棉花、农副产品及其他商品的经营进行组织、协调和管理,还兼有受托政府发展农业方面的资金(承办政府及政府有关部门委托开展的经济业务,完成政府支农的任务等),如生产资料的发放、农业发展基金的使用等。由于供销社植根于农村,和农民、农业贴得最近,加之其性质又是非营利性的集体经济组织,兼有社会公益类服务的特点,所以只有它才有资格对接政府的各项扶农资金。2014 年中央1 号文件第22 条明确提出,允许财政项目资金直接投向符合条件的合作社,允许财政补助形成的资产转交合作社持有和管护,有关部门要建立规范透明的管理制度,推进财政支持农民合作社创新试点,引导发展农民专业合作社联合社。该项职能和任务,是社会上其他类企业无法拥有的。2014 年中央1 号文件第24 条还就供销社的发展提出了方向性要求并寄予了殷切期望。供销合作社加快改革发展,发挥供销合作社扎根农村、联系农民、点多面广的优势,积极稳妥开展供销合作社综合改革试点。按照改造自我、服务农民的要求,创新组织体系和服务机制,努力把供销合作社打造成为农民生产生活服务的生力军和综合平台。支持供销合作社加强新农村现代流通网络和农产品批发市场建设。

四是信贷方面的金融优势。我国农业已呈现出由自给农业向商品农业转型的特点。商品农业的显著特点就是针对市场需求,将种养殖的农业生产经营采取规模化、专业化的生产和集约化管理的模式。这是通向农业产业化的必经之路。而要实现农业产业化,没有金融上的支持,就不会有快速的发展。这也是长期以来导致我国农业发展徘徊不前的重要原因。

对此,2014 年中央1 号文件第26 条提出要发展新型农村合作金融组织。在管理民主、运行规范、带动力强的农民合作社和供销合作社基础上,培育发展农村合作金融,不断丰富农村地区金融机构类型。坚持社员制、封闭性原则,在不对外吸储放贷、不支付固定回报的前提下,推动社区性农村资金互助组织发展。完善地方农村金融管理体制,明确地方政府对新型农村合作金融的监管职责,鼓励地方建立风险补偿基金,有效防范金融风险。适时制定农村合作金融发展管理办法。如此,供销社除了可以对接政府财政项目资金直接投向符合条件的合作社,允许财政补助形成的资产转交合作社持有和管护,还具备了组织和管理内部资金的资格。这项举措对于活跃农村金融无疑多开辟了一条通道,同时,使得供销社在制度上具备了信贷的功能优势。

供销社根据党中央提出的发展方向,不断地在涉农金融服务方面做着各种有益探索。浙江省供销社在2006 年就提出了建设三位一体的合作组织关系,即将构建以专业生产、供销、信用三者为一体的经营模式。实践也证明三位一体对新农村建设发挥了较大的作用。而三位一体中的发展资金互助、农信担保、小额贷款等多样化金融服务信用体系的建设更是引人关注。这种加快发展资金互助组织,支持有条件的专业合作社开展资金互助,积极组建区域性、行业性资金互助协会的方式将助推供销社重现历史上的辉煌。

(三) 日本农地商事信托适格受托人制度的借鉴

日本信托业虽很活跃,但多限于金融商事信托领域。在农村土地信托应用上并没取得立法当初的理想效果,然工业化和城市化的高速发展导致的日本农产品收益低,大量农地抛荒的窘况催生了农村土地的信托流转。东京农工大学名誉教授梶井功先生认为,农业经营者之所以对农地流转不感兴趣,问题不在农业制度,而在农业的收益性。欲改变现状,首先要否定以耕作者主义为核心的农地理念,从重所有权向重使用权方面转型。他主张为消除农产品价格偏低和农业经营的消极心态,须加快农地的规模化和集约化的步伐。在日本农业发展方向上,横滨国立大学大学院国际社会科学研究科教授田代洋一教授也认为立法应向农地耕作者主义和使用相结合的整合型方向转化,将租赁权与所有权分离开来。他主张废除农地耕作者主义,无论何人只要拥有农业机械和劳动力都可以租用农地。在日本众议院农林水产调查室举办的关于农地政策的发展方向的学界和业界代表会议上,神林田园农业有限公司社长忠聪先生指出,我们不要拘泥于农地必须由农民耕作的观念,关键是农地必须用于农业。从上世纪40 年代末开始实行土地改革,到如今日本的农业走过了60 多年的历程。我们从一连串的制度修改和新制度的颁布上,发现其最突出的变化就是从保障农民耕者有其田到如何解决农地细碎化,到农业生产规模化、管理集约化的制度演变。换言之,日本近代农业所走过的路程就是一部农地的流转史。围绕农地怎样流转、流转的效果、谁为流转主体等,日本政府多次组织学界和实务界进行精细调研。

日本的信托实务中涉及城市的土地信托,均由信托银行担任受托人。但是,立法者考虑到农地信托的本质,从农业领域和与农业相关的农地和农业经营方面的实际情况出发,在早期的涉农信托制度上将农地信托受托人的资格赋予了农业协同组合。这在日本农村土地改革时制定的《农地基本法》和《农业协同组合法》上可得到证实。上述法律明确规定农业协同组合作为农业法人有权接受农地信托。日本的农业协同组合经营范围极广,除了一般的涉农事业外,还具备向组合成员提供事业或生活上的必要资金贷款,接受组合成随着农地流转的需要,有权接受农地信托的,除了农业协同组合外,还有后来制定的《农地法》《农地经营基础强化促进法》《农地中间管理事业推进法》等诸多涉农法律中出现的农地保有合理化法人。2013 年推出的《农地中间管理事业推进法》将受托人的范围进一步扩大到了一般农业法人。1998 年专门制定的《农地信托规则》为切实有效地推进农地信托流转发挥了从实体到程序的积极效果,越来越受到全社会的关注和重视。概言之,日本涉农信托的受托人,原来只是农业协同组合,后来受托人资格被扩展,呈现了多样化的特点,形成了农业协同组合与农地保有合理化法人(各地方政府都成立有农业公社)的局面。这些信托受托人机构都可以对接政府,在促进农地流转方面接受政府的无息扶农资金的管理。

四、结语

综上所述,关于农村土地承包经营权信托的适格受托人,笔者认为应该站在商事信托和民事信托的角度,对其资格做出判定。民事信托下的受托人,只要是符合《信托法》和《农村土地承包经营法》相关规定的自然人或组织,都可以成为该类信托的受托人。然而,涉及商事信托的,则不但要符合相关法律法规的规定外,还要根据商事信托的特征,要求该类信托的受托人必须满足更高的条件要求。在涉农商事信托方面,我国的供销合作社可发挥其四大天然优势,在农业规模化、产业化、集约化方面,发挥适格受托人的巨大作用。另外,具备金融牌照的信托机构也应在积极满足《农村土地承包经营法》的条件下,摒弃长期以来趋利性之信托融资的观念,从财产管理上积极寻找和开展与农业相关的信托业务,培养专业人员,发挥专业管理人的优势,同时做好政府的农业扶助资金的管理人。既不完全效仿日本关于农地信托受托人把信托银行排除在外的限定,也不唯信托公司才能从事信托业务,在制度上走出自己的路子。具体而言,信托公司一是成立农村事业部,配备专业的农业(包括林业和与此相关的)工程技术人员和经营管理人员。凡涉农业务,都交由该部门予以管理运营,解决涉农能力问题;二是转变以往的信托融资的观念和习惯,切实以长期性管理的观念,从涉农立场出发,打造农业规模化、产业化、集约化的经营基地。如此,其资格问题就会得到妥善解决。三是与供销合作社联合,发挥双方优势,一方面对接政府扶农资金,另一方面创设农业产业化发展基金,将金融资本和农业生产的产业资本融合在一起,为农村土地承包经营权信托流转和深度开展农业产业化走出一条切实可行的路子。

全文阅读已结束,如果需要下载本文请点击

下载此文档

相关推荐 更多

陆良县农村土地承包经营权确权工作思考
发布时间:2022-12-07
农村土地承包经营权确权登记颁证是党中央、国务院的重大决策,事关广大农民切身利益和农村改革发展稳定。2014年,陆良县将三岔河镇确定为试点,2015年11月正式启动了试点工作,县、镇、村、组及测绘公司高度重视,切实加强组织领导,......
遵义市农村土地承包经营权确权模式与推进对策研究
发布时间:2023-04-02
摘 要:通过实地调研、文献阅读和外出考察学习,对四川安县、泸县、贵州遵义县农村土地确权模式进行研究,提出适合遵义市农村土地确权的模式,并就遵义市当前如何推进农村土地确权提出八个方面的工作措施。 关键词:农村土地;承包......
我国农村土地承包经营权流转制度探析
发布时间:2023-06-07
我国农村土地承包经营权流转制度探析 我国农村土地承包经营权流转制度探析 我国农村土地承包经营权流转制度探析 [摘 要]农村土地流转机制是制约农村经济发展的一大瓶颈,促进农村土地承包经营权的......
浅析我国农村土地承包经营权流转制度
发布时间:2023-04-19
浅析我国农村土地承包经营权流转制度 浅析我国农村土地承包经营权流转制度 浅析我国农村土地承包经营权流转制度 [摘 要]解决我国农村土地问题需要建立完善的土地流转制度,但目前关于农村土地承包......
土地承包经营的抵押权问题研究
发布时间:2015-07-29
十八届三中全会关于农村土地改革引起广泛关注,《决定》明确指出:“在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下,赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能,允许农民以承包经营入股发展农业产业化经营。”这一......
农村土地承包经营权的稳定性和可流转性
发布时间:2022-11-06
农村土地承包经营权的稳定性和可流转性 农村土地承包经营权的稳定性和可流转性 农村土地承包经营权的稳定性和可流转性 人类共同的生存和生活决定了必须有一定的社会秩序,因为秩序是人类生活的必......
论土地承包经营权与土地承包合同的关系
发布时间:2013-12-19
论土地承包经营权与土地承包合同的关系 论土地承包经营权与土地承包合同的关系 论土地承包经营权与土地承包合同的关系 [摘 要]我国的物权立法已将土地承包经营权设定为一种用益物权,这种用益物权......
土地承包经营权的流转
发布时间:2023-03-01
摘 要:我国是农业大国,对于我国而言土地问题至关重要,而土地承包经营权的流转问题又是土地问题的核心。只有了解了一个制度的设立、变革、流转、消灭等各个环节,才能深入理解这个制度,以达到法律服务社会的目的。 本文简单介绍......
信托受益权的应用研究
发布时间:2013-12-18
信托受益权的应用研究 信托受益权的应用研究 信托受益权的应用研究 精品 源自 英 语 信托制起源于中世纪,有钱人为了让自己的财产不断增值,而自己又不善于理财,或者不愿让自己的巨额财产在养尊处优的下一代手中挥......
承包权主体:土地承包经营权一创新思路
发布时间:2022-11-10
承包权主体:土地承包经营权一创新思路 承包权主体:土地承包经营权一创新思路 承包权主体:土地承包经营权一创新思路 [摘 要]农村土地承包经营权在物权法草案的设计中定性为用益物权,为了避免与......
土地承包经营权抵押价值评估研究
发布时间:2023-02-06
[提要] 近年来,随着中央一号文件精神的落实,一些种植专业大户、家庭农场、农民合作社等农村经济组织利用农村土地承包经营权进行的抵押融资、作价入股等经济行为日渐频繁,对农村土地承包经营权价值评估的需求也越来越多。本文通过......
永佃权与我国农村土地承包经营制度的改革
发布时间:2013-12-19
永佃权与我国农村土地承包经营制度的改革 永佃权与我国农村土地承包经营制度的改革 永佃权与我国农村土地承包经营制度的改革 [摘 要]永佃权制度源远流长,在大陆法系国家呈现出勃勃生机,究其根......
基于3S技术的土地承包经营权确权研究
发布时间:2015-09-11
【摘 要】土地承包经营权确权对于保障农民权益具有重要的意义。分析了土地承包经营权确权的工作流程,对基于无人机低空摄影测量的工作底图制作,使用RTK技术进行界址点测绘、使用GIS技术进行数据库建设和数据管理进行了重点分析。在土......
论土地承包经营权之转让
发布时间:2022-08-17
论土地承包经营权之转让 论土地承包经营权之转让 论土地承包经营权之转让 [摘 要]新通过的物权法草案在土地承包经营权一章中将该权利明确规定为用益物权,对特定的农地赋予其长期、稳定的支配权,......
信托受益权的应用研究(1)
发布时间:2022-11-27
信托制起源于中世纪,有钱人为了让自己的财产不断增值,而自己又不善于理财,或者不愿让自己的巨额财产在养尊处优的下一代手中挥霍光,于是就把自己的财产通过签订合同等方式委托给既可靠又善于理财的人经营管理,其经营管理的目的必须是......
土地承包经营权物权性的缺失
发布时间:2022-08-23
土地承包经营权物权性的缺失 土地承包经营权物权性的缺失 土地承包经营权物权性的缺失 [摘 要]《中华人民共和国物权法(草案)》第二次审议稿将农村土地承包经营权作为用益物权之一加以规定,但是......
土地承包经营权的物权化思考
发布时间:2013-12-19
土地承包经营权的物权化思考 土地承包经营权的物权化思考 土地承包经营权的物权化思考 [摘 要]对于土地承包经营权的性质,理论界一直存在分歧,本文首先土地承包经营权进行了物权性分析。然后在此......
浅议土地承包经营权的流转
发布时间:2023-03-06
浅议土地承包经营权的流转 浅议土地承包经营权的流转 浅议土地承包经营权的流转 [摘 要]《物权法(草案)》首次在立法上将土地承包经营权定性为用益物权的一类加以规定。流转作为土地承包经营权内......
土地承包经营权的流转市场
发布时间:2022-10-13
市场经济是知识经济,农民的文化水平普遍较低,没有一个系统的发展经济的一连串的制度构想,以至于像中介组织,这个链接供方和卖方的桥梁,.........
谈土地承包经营权证书管理
发布时间:2022-07-23
农村土地承包经营权证是农村土地承包合同生效后,国家依法确认承包享有土地承包经营权的法律凭证。只有按照法律程序的规定,由县级人民政府颁发的农村土地承包经营权证才能有效。但在实际工作中笔者发现,由于个别地方颁发机关不明确......
隆回县全面深化改革目标下的农村土地承包经营权流转研究
发布时间:2023-03-02
“三农”问题是关系着改革开放和现代化建设全局的重大问题。农村土地制度又是“三农”问题中最根本的问题。所以,我国土地流转制度的完善和发展有利于解决“三农”问题,对整个国民经济的发展意义深远。进行全面深入的土地流转制度改......
我国农村土地承包经营权流转中的法律问题探析
发布时间:2015-07-29
农村土地问题是我国发展和改革的重点,土地承载着千家万户的目标诉求和社会各阶层的利益纠葛。20世纪50年代的土地公有制并没有让农民的利益得到最佳的分配,农民的积极性也并未得到最大限度的提高,农业生产不足也严重影响了中国经济发......
农村土地信托流转对中国粮食生产的影响研究
发布时间:2017-07-10
一、引言我国城镇化和工业化进程不断推进,但我国部分地区却出现了耕地大面积抛荒的现象,在一定程度上影响了我国的粮食安全。目前已有的土地流转方法存在着一定的局限性和缺陷性,难以实现农村土地的有效利用,因此急需进行土地流转方法的创新。而土地信托流转制度有利于优化土地使用方法,扩大耕地生产规模,优化农业生产结构(BrabecE和SmithC,2002)[1],减少交易成本,提高交易效率(Wunderlic.........
土地承包经营权流转的流通性
发布时间:2023-03-10
自从《物权法》颁布后,确定土地承包经营权是用益物权,是土地承包经营权人的一项重要的财产权利。从法理上说,为保障土地承包经营权人的财产权益,发挥土地的效用,土地承包经营权人当然有权依法自主进行土地承包经营权的流转。 一......
土地承包经营权的物权性及其完善
发布时间:2023-03-27
土地承包经营权的物权性及其完善 土地承包经营权的物权性及其完善 土地承包经营权的物权性及其完善 [摘 要]04年11月出来的“物权法”草案最终还是将土地承包经营权纳入了用益物权的体系,用立法的......
物权法中不宜规定土地承包经营权
发布时间:2023-04-19
物权法中不宜规定土地承包经营权 物权法中不宜规定土地承包经营权 物权法中不宜规定土地承包经营权 [摘 要]物权法草案(二次审议稿)关于“土地承包经营权”的规定存在明显问题,不能适应我国经济......
评土地承包经营权转让的发包方同意
发布时间:2015-08-07
摘 要 土地承包经营权转让须经发包方同意,构成了对转让的实质性限制。将这一限制置于《土地承包法》的立法目的之下观察,得出该制度既限制了农民转让土地承包经营权的自主权,不能适应农村土地的保障功能弱化的形势,又不能审查受让......
对土地承包经营权权利性质的考察
发布时间:2013-12-19
对土地承包经营权权利性质的考察 对土地承包经营权权利性质的考察 对土地承包经营权权利性质的考察 [摘 要]对土地承包经营权权利性质的清晰掌握有助于我国正在进行的物权立法的合理化和土地农业利......
论英国信托法受托人的信义义务
发布时间:2013-12-18
论文 关键词:信托 受托人 信义义务 论文摘要:信托法下受托人对受益人的最基本的义务就是信义义务,它是基于委托人与受托人之间的信任关系产生的。本文立足于信托法的起源国——英国,通过一系列权威判例勾画出受托人信义义......
浅析合理构建农村土地信托流转机制
发布时间:2022-11-13
农村土地信托是指农民人基于自愿、依法、有偿的前提下将土地的经营权委托给信托机构, 由信托公司按照受托人意愿,以自己的名义为委托人的利益而进行处置。随着经济的发展蓬勃发展,农村大量的劳动力弃耕弃荒进城务农,农地荒置现象严......
我国农村土地承包经营权流转制度的缺陷与完善对策
发布时间:2023-07-09
从农村土地承包经营权制度创立以来,我国土地承包经营权流转经历了一个从禁止到逐步承认再到正式确立流转制度的发展过程。但是与各个地区农村土地承包经营权流转实践的发展现状相比,我国农村土地承包经营权流转制度还存在诸多不足和缺陷,严重制约了农村土地承包经营权流转的持续健康发展。在稳定农村土地承包经营制度的基础上,为了健全和完善土地承包经营权流转制度,我国需要修改关于农村土地承包经营权流转的法律文件,打破土.........
农地承包经营权流转模式探讨
发布时间:2023-06-10
摘要:农业适度规模化经营是农业现代化的必由之路,而科学合理的农地承包经营权流转模式是实现该目标的关键。采用系统分析和案例对比的研究方法,在借鉴国内典型区域流转模式的基础上,结合我国实际尝试构建了“土地市场+土地银行”的......
浅析完善西畴县农村土地承包经营权流转市场的策略
发布时间:2022-07-21
" [论文关键词]农村 土地经营权 流转 [论文摘要]建立、健全土地承包经营权流转制度,推进农业生产要素的合理流转与有效配置,是我国当前农业现代化进程中面临的重要问题之一,也是我国目前工业化、城镇化的需要。因此,希望通过创建......
试析土地承包经营权的法律性质
发布时间:2023-04-08
试析土地承包经营权的法律性质 试析土地承包经营权的法律性质 试析土地承包经营权的法律性质 [摘 要]土地是农业发展最重要的物质基础,也是农民最基本的生活保障,地权稳定性的大小直接影响到农民......
论述土地承包经营权的善意取得
发布时间:2016-09-09
据以研究的案例及问题 2008年,某村集体与该村村民甲签定一份山岭承包合同:将该村周围的一处山岭发包与甲。合同履行期问,政府希望对此山进行绿化,发现该村集体经济组织对山并无所有权。于是,政府以此为由要求将山收回。与甲协商无......
农村土地承包合同违约责任研究经济法论文(1)
发布时间:2023-01-21
内容论文摘要:农村土地承包合同是保障农民权益、促进农业发展、保持农村稳定的基础。农村土地承包合同的特征表现为主体特定性、客体特殊性、期限长期性等。合同当事人必须履行一定的义务,有权依法要求侵害人承担违约责任。论文关键词:......
论土地承包经营权入股的法律规制
发布时间:2023-04-02
农村土地流转效率问题成为我国农业现代化进程的束缚瓶颈。土地承包经营权入股是实现土地规模化经营的重要流转方式。一般认为,土地承包经营权入股是指土地承包经营权人将其土地承包经营权作为出资入股企业等经济实体进行农业生产经营的......
办理农村土地承包经营权流转合同公证应注意审查的问题
发布时间:2015-08-05
摘 要 党的十八届三中全会开启了农村土地“两权变三权”的新改革模式,在该改革政策的指引下,农村土地承包经营权的流转频率迅速增加。相应的,承包经营权流转合同纠纷也会与日俱增。本文即在农村土地改革的大背景下,对公证机构在办......
试论农村土地家庭永包制——土地承包权长期化的一种模式
发布时间:2022-12-16
" 摘要:家庭承包责任制是当前符合我国生产力水平的土地经营模式,但是在家庭承包制的基础上,土地承包权如何进一步长期化是目前急需考虑的问题。本文提出了土地长期化的一种模式----家庭永包制,同进对家庭永包制的概念、特点和运行......
本案原告是否享有土地承包经营权(1)
发布时间:2023-03-12
案情原告傅某出生在被告宣州区某镇的村民组,户口也在被告村民组,并在被告的村民组生活。1991年原告与在浙江省杭州市服役的自愿兵许某结婚(许1990年底转为自愿兵,其农业户口转为非农业)。结婚后原告未将户口迁至其丈夫所在的......
探析土地承包经营权改造的两个前提
发布时间:2013-12-19
探析土地承包经营权改造的两个前提 探析土地承包经营权改造的两个前提 探析土地承包经营权改造的两个前提 [摘 要]土地承包经营权作为一项关系到亿万农民切身利益的民事权利,其立法规范问题争议很......
农地承包经营权金融化的法理基础
发布时间:2015-11-03
摘 要 实现农业的现代化,活跃农村经济,应当实现农地金融化。并且,农村土地承包经营权的金融化也有法理基础作为支撑。一方面,在我国,农村土地承包经营权在法律上被定义为用益物权,土地承包经营权人可依法对承包经营的土地进行转让......
关于土地承包经营权抵押正当性分析
发布时间:2023-04-11
虽然我国《物权法》《担保法》等现行立法已明文禁止土地承包经营权的抵押,但在学界一直存在着广泛争论,尤其是中共十七届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》( 后文简称《决定》) ,更将该问题推上了风......
必须调整农村土地承包政策
发布时间:2023-04-26
" 内容简介:文章对当前的农村土地承包政策的执行情况调查后认为:如果农村继续执行三十年“生不补,死不退”的土地承包政策,会导致农地资源分配显失公正、农村贫困人口增多、农村社会不稳定的不良后果。文章结合当前的农村工作实际,提......
浅议《物权法草案》中土地承包经营权的规定
发布时间:2022-12-14
浅议《物权法草案》中土地承包经营权的规定 浅议《物权法草案》中土地承包经营权的规定 浅议《物权法草案》中土地承包经营权的规定 [摘 要]物权法律制度作为民法的重要组成部分,目的在于解决社会......
农地承包经营权金融化的法理基础
发布时间:2016-08-25
我国农村土地公有制的基本形式是集体土地所有制,农民对土地享有承包经营权,下面是小编搜集整理的一篇探究农地承包经营权金融化理论基础的论文范文,供大家阅读借鉴。 中国目前正处于社会转型的关键时期,社会的深层结构正在发生......
农村土地承包纠纷问题探讨
发布时间:2023-07-09
农村土地承包纠纷问题探讨 农村土地承包纠纷问题探讨 农村土地承包纠纷问题探讨 改革开放以来,特别是市场经济政策实施以来,我国农村发生了许多重大变化,其中,影响最深远的是普遍实行了多种多......
土地承包经营权抵押制度构建的分析
发布时间:2016-09-21
具有资本化性质的农村集体土地一直处于沉睡的状态,2013 年中央全面深化改革浪潮将其苏醒。各地试点实践不断深入,推动了规模化、制度化的土地承包经营权抵押形成。宁夏同心县模式通过采取农户以土地承包经营权入股的模式,形成担保和......
赋予农民承包土地的自主权
发布时间:2023-01-23
" 2002年《农村土地承包法》的颁布,意味着农民对于土地长期而稳定的承包经营权从此将拥有法律的保障。它向亿万农民表明党在农村的基本政策将保持长期稳定。因此,这部法律的颁布无疑具十分重要的意义。然而,在现实层面,“30年不变”......
信托在农村土地流转应用中的问题及其对策
发布时间:2022-09-28
摘 要 农村土地信托作为一种比较新兴的事物,具有传统土地流转方式所不具有的优点,有着广阔的发展前景,然而由于土地信托本身的性质以及相关配套设施的不完善,使得信托在农村土地流转的应用中存在一些问题,本文将针对这些问题提出......
试论土地承包经营权流转制度及其完善
发布时间:2023-02-08
试论土地承包经营权流转制度及其完善 试论土地承包经营权流转制度及其完善 试论土地承包经营权流转制度及其完善 [摘 要]制约我国农业发展的一个突出问题就是土地小规模经营,难以实现土地的有效流......
三权分置背景下土地承包经营权的分离与重构
发布时间:2022-10-08
摘要:新一轮农村土地制度改革的政策意蕴是,最大限度地剥离土地承包经营权超载的、原本属于集体土地所有权的、公法层面的生活保障功能和农村治理功能,使土地承包经营权回复完全的物权属性。由于现行法律将土地承包权的内容附着在土地承包经营权上进行一体规定,集体土地所有权的功能内容迁及到土地承包经营权,因此将土地承包权从土地承包经营权中分离出来是使土地承包经营权回复物权属性并达到改革目的的根本方法,其中土地承包.........
论离婚案件中土地承包经营权的法律保护
发布时间:2013-12-19
论离婚案件中土地承包经营权的法律保护 论离婚案件中土地承包经营权的法律保护 论离婚案件中土地承包经营权的法律保护 [内容提要]《婚姻法》修正后对夫妻财产制度作了许多新的规定,特别是第三十......
加强农村土地承包合同管理探讨
发布时间:2023-01-22
摘要:农村土地承包合同的管理,对于缓解农村土地矛盾,维护农民基本权益具有重要意义。目前,农村土地承包合同管理方面还存在一定的问题,这就需要我们做好农村土地承包和合同管理工作。文章从农村土地承包合同管理的重要性入手,对其进行了分析。关键词:农村土地;承包合同管理;加强措施一、农村土地承包合同管理的重要性(一)有利于促进农村土地承包制度的不断完善在农村土地承包制度中,农村土地承包合同管理制度是十分重要.........
浅议农村土地适度多种经营的重要性
发布时间:2016-03-02
【摘要】当前土地整理在改善农业生产条件、促进基本农田保护和建设、促进新农村建设、保护和改善农业生态环境等方面的成效显著提高,积极探索土地整理的理论与方法,对于加快社会主义新农村建设具有十分重要的意义。 【关键词】农村......
无人机航空摄影在农村土地承包确权工作中的应用分析
发布时间:2022-11-05
农村土地承包经营权确权登记发证工作的主要任务是查清承包地块的面积和空间位置,建立健全土地承包经营权登记簿,妥善解决承包地块面积不准、四至不清、空间位置不明确、登记簿不健全等问题,把承包地块、面积、合同、权属证书全面落实......
土地承包经营权抵押的法律制度构建(1)论文
发布时间:2022-12-13
摘要土地承包经营权的抵押在法学界是一个有争议的话题,它牵扯政府和农民许多重要的利益。本文分析了土地承包经营权抵押的困境和可行性中做出选择,并提出了我中国关于土地承包经营权的制度设计。 关键词土地承包经营权 抵押 物权说 ......
城镇化进程中农地承包经营权退出机制构建
发布时间:2022-10-22
摘要:建立农地承包经营权退出机制,是我国城镇化进程中农村土地制度改革的重要内容。随着城镇化、工业化的快速发展,农村劳动力向城镇非农转移,农民群体逐渐分化,农民分化导致农民在土地产权认知、流转意愿、养老保障需求等方面产......
浅议离婚案中承包土地经营权的分割_经济法论文(1)
发布时间:2023-06-21
随着社会经济的发展,农村外出打工人员大量增多,农村离婚案件呈逐年上升趋势。在国家农业政策调整后,土地利益越来越受到重视。离婚案件中,涉及农户承包责任田的分割的请求越来越多,且情况复杂,难以处理,司法实践中,各地法院对此也......
努力化解农村土地承包矛盾纠纷促进农业经济发展
发布时间:2015-08-06
摘 要:近年来,各级政府高度重视农村土地承包纠纷问题,把解决农村土地承包纠纷作为促进农村改革、发展与稳定的大事来抓。但是由于国家农业税和粮食直补等惠农政策的不断贯彻和落实,外出务工人员回乡要求承包经营土地的愿望愈加强烈......
受托责任会计观和受托责任审计观
发布时间:2023-07-04
什么是受托责任?什么是受托责任 会计 和审计?学界专家和职业组织对此都作过大量的、长期的讨论。 综合 研究 有关受托责任的会计 文献 ,特别是发表在《财务受托责任与管 理学 刊》和《会计、审计与受托责任学刊》上的会计文献后,......
高龄者信托之研究
发布时间:2022-07-24
高龄者信托之研究 高龄者信托之研究 高龄者信托之研究 摘 要:人口高龄化已成为我国的重要国情,全社会的关注为信托在高龄社会加以活用提供了宝贵机会。高龄者信托是以高龄者的福祉为信托目的的......
建设工程承包人优先受偿权之法律属性研究
发布时间:2023-01-27
建设工程承包人优先受偿权之法律属性研究 建设工程承包人优先受偿权之法律属性研究 建设工程承包人优先受偿权之法律属性研究 有学者认为,《担保法》将留置的财产限于动产,债权人不能对诸如......
积累“五大”经验确保农村土地经营权确权登记维护民权
发布时间:2016-03-03
一、组织领导是确权的重要保障 绥滨县成立了全县农村土地承包经营权确权登记工作领导小组,领导小组下设办公室,具体负责确权工作的组织落实,各成员单位按照职责分工承担具体的工作任务,密切配合,各司其职,合力推进。试点乡成立......
论农村土地家庭联产承包责任制的优化
发布时间:2023-03-01
" (一)《农村分代式家庭联产承包集中土地实施细则》产生的背景 就农村建设来讲,2006年显然是一个划时代的转折点,在这一年里,中央一号文件明确提出了建设社会主义新农村的任务与新农村概念。自2004年一号文件重新关注农业起,20......
浅析农地信托中信托财产性质及归属谜题:困局与出路
发布时间:2017-01-13
一、问题的提出 对于中国这样一个人均耕地面积不足世界人均耕地面积二分之一的国家来说,土地一直都是农民的命根子。然而,长久以来的农村土地承包制造成田块分割,形成了超小规模的农地经营状况,在农村普遍出现一块地分几家,不好犁......
农村土地承包合同纠纷频发的原因及对策
发布时间:2013-12-19
农村土地承包合同纠纷频发的原因及对策 农村土地承包合同纠纷频发的原因及对策 农村土地承包合同纠纷频发的原因及对策 一、农村土地承包合同纠纷发生的主要原因 (一)因发包方违约引发纠纷。......
关于土地承包经营权流转必要性之宪法学解读(1)论文
发布时间:2022-07-22
【论文关键词】土地承包经营权流 转宪法学 财产权 论文论文摘要:土地承包经营权流转是宪法财产权应有之义,是宪法自由权之基础与体现,是实现宪法生存权之保障,也是实现宪法发展权之杠杆,故而土地承包经营权流转具有宪法意义上的必......
土地信托模式的国际借鉴与思考
发布时间:2014-01-07
内容 摘要:本文首先介绍美、日两国土地信托的模式及特点,然后 分析 现阶段我国 农村 推行土地信托制度的意义与作用,并在此基础上,借鉴美、日土地信托经验,构建出符合我国国情的农村土地信托运作模式。本文最后从 法律 、信息、资......
新型用益物权体系下土地承包经营权制度的基本内容的构建
发布时间:2022-11-13
新型用益物权体系下土地承包经营权制度的基本内容的构建 新型用益物权体系下土地承包经营权制度的基本内容的构建 新型用益物权体系下土地承包经营权制度的基本内容的构建 [摘 要]现在物权法典正在......
关于农村土地承包纠纷案件的调研报告民法论文(1)
发布时间:2023-04-01
——基于正当利益的司法保护及中国实践黄 忠 (西南政法大学,重庆400031)【内容摘要】在解决新类型诉讼的过程中,针对法律不明的现实,理论上对传统意义上的诉之利益概念进行了拓展。本文将从正当权利的司法保护及纠纷的司法最终解决角......
我国房地产信托向REITs发展的研究
发布时间:2014-01-07
内容 摘要:现阶段,我国宏观政策的调控使得房地产信托已不能满足房地产开发商融资的需要。REiTs与国内的房地产信托具有相似性,有较强的优势,受到国内 金融 界的重视和认可。现在,REITs在我国有了一定的 发展 ,本文对如何使国内的......
我国房地产信托向REITs发展的研究(1)
发布时间:2023-07-10
内容摘要:现阶段,我国宏观政策的调控使得房地产信托已不能满足房地产开发商融资的需要。REITs与国内的房地产信托具有相似性,有较强的优势,受到国内金融界的重视和认可。现在,REITs在我国有了一定的发展,本文对如何使国内的房地产信......
受托责任、信息披露与规则安排
发布时间:2023-04-01
摘要:财产权的内涵和 社会 、组织结构形式所反映的财产占有和使用关系决定了受托责任的内涵及其变迁,公司受托责任则具体由 现代 公司所有权结构所决定,表现为公司经营者实现投资者期望的资本收益。 会计 信息披露是消除经营者和投......
房地产信托遭白眼
发布时间:2022-11-16
投资者现在对于房地产信托项目可谓闻之色变。 野蛮生长的中国信托行业正面临着成长的烦恼,尤其在“奶妈”房地产行业步入调整期之后。 显然,一个无法回避的事实是,随着互联网金融异军突起和传统投资工具频频创新,资产管理机构之......
农村土地产权体制优化探究
发布时间:2023-02-07
土地是农业、农村发展的前提,是农民赖以生存的基础。自实行农村家庭联产承包制以来,农村发展活力得到有效激活,但随着农村生产力的不断发展和社会经济水平的提高,农村土地产权制度已经不能满足农村更为迫切的发展需要。为有效应对解决新形势下三农问题呈现的新变化,进一步激活农村发展动能,为实施好乡村振兴战略打下坚实基础,农村土地产权制度改革势在必行。自2013年起,肥城市作为全国第二批农村土地承包经营权确权登记.........
欧盟经营者集中救济中监督受托人职责制度及其启示
发布时间:2022-11-18
一、欧盟经营者集中救济中监督 受托人的主要职责 在欧盟经营者集中救济中,权利和义务系基于监督受托人履行职责而产生的。为了充分发挥监督受托人的作用,也为了有效制约监督受托人,欧盟对监督受托人的职责作出了比较系统且完善的......
农村土地流转之规模化经营探讨
发布时间:2015-08-11
摘要:众所周知,农业是国民经济的基础,农业发展的好与否与我国的各行各业发展都有非常大的关系。土地是农业发展的物质基础,土地的流转和管理是否科学合理会直接农业的发展。从改革开放开始,我国一直实行的是土地家庭承包联产责任......
城镇化进程中农民工土地承包权退出意愿探析
发布时间:2015-08-18
摘要:基于福建省402份农民工调查样本,对农民工土地承包权退出意愿及退出条件进行了描述性统计分析;运用I.ogistic模型实证分析,揭示出影响农民工承包地退出意愿的显著因素。研究表明,对农民工土地退出意愿产生显著影响的因素分别......
农村土地确权档案管理措施研究论文
发布时间:2023-01-31
1土地确权概述土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定,简称确权。其是依照法律、政策的规定确定某一范围内的土地(或称一宗地)的所有权、使用权的隶属关系和他项权利的内容。2加强农村土地确权档案管理的措施2.1确权档案管理要坚持一个机制要实现确权档案管理与确权登记工作同步推进、协调开展,确保确权登记工作全过程档案完整、准确、规范和有效利用。要成立土地确权领导小组,负责全市承包地确权和档案工作。制订.........
关于农用土地经营权流转的思考
发布时间:2022-07-21
" 土地是人类赖以生存的最重要的自然资源,是人类的财富之母,是一切生产和生存的源泉。我国人多地少,人地矛盾突出,改革土地制度,通过市场机制实现土地资源的优化配置,显得尤为重要。我国在国有土地制度方面的改革已见成效,形成了系......
我国房地产信托风险控制问题的研究
发布时间:2022-09-08
一、信托的发展及房地产行业特征 二、房地产信托风险分析 房地产信托业务是指信托公司发行集合或单一资金信托计划筹资,通过运用贷款、股权投资、权益投资等方式将信托资金投资于房地产开发企业,以获得股权分红、股权溢价,或向房地......
农村土地银行研究综述
发布时间:2017-05-03
摘要:改革开放以来,随着社会主义农村建设进入新时期,老旧的家庭联产承包责任制显现出许多局限性和缺点。基于此,通过对我国的土地银行体系建设的研究总结,提出新的土地流转方式,以提高土地资源利用率,促进现代农业发展,这对于......
简析房地产投资信托基金的风险研究
发布时间:2017-06-15
1概述1.1房地产投资的形式房地产投资包含直接投资和间接投资两种形式。其中直接投资包括开发投资和房地产置业投资,这两个方面从狭义地角度考虑就是房屋销售方与买方各自的投资。间接投资包括房地产企业股票投资、房地产企业证券投资、房地产投资信托基金投资以及住房抵押支持证券的购买等投资方式。本文主要分析的是房地产投资信托基金,这是间接投资当中较为新型的一种投资方式,也是扩大房地产融资渠道的途径之一。1.2房.........
资产收益权信托法律分析
发布时间:2016-04-27
查字典范文网小编为您整理了资产收益权信托法律分析,网站内容每天更新,欢迎大家时时关注哦! 金融创新促进金融体系发展的同时,也必然伴随金融风险的产生。资产收益权信托作为信托产品的创新模式,其基础资产可拓展至房地产收益权、......
托莱摩斯的面包房
发布时间:2022-08-30
豆蔻镇附近,有一个叫托莱摩斯的小镇,镇上开了大小百余家面包房。每年,小镇都会举办面包王大赛。比赛当天,所有面包师聚在一起,大显身手。大赛第一名的面包师,将会获得“面包王”的头衔。有一个叫博鲁特的面包师,已经连续三年成为托莱摩斯镇的面包王。因此,博鲁特店里的生意非常红火。每天面包房一开张,客人们就争先恐后地挤进来买面包。一天,在博鲁特面包房的对面,新开了一家面包房,面包师名叫赤路德。新面包房并没有影.........
贫困农户认为承包土地就是自家的
发布时间:2022-12-24
" 自1980年代我国农村实行家庭承包经营责任制以来,学界精英们就一直拿农民特别是的贫困农户的承包土地说事,不少人以“规模经营效益”为由,指责“分散的小农户家庭经营不利于规模经营”;有的提出了“农民承包土地国有”这一试图引起天......
信阳市农村土地流转调研分析
发布时间:2023-01-02
摘要:信阳是个农业大市,由于发展基础较落后,目前信阳农村土地经营权流转总体规模偏小,当前信阳农村土地流转主要有出租、转让、互换、转包、入股、抵押、代耕等形式。但是现有的几种流转形式在实践上存在着难以克服的内在缺陷。本文......
上市公司审计委托权定位研究
发布时间:2023-02-13
「提要」本文提出了由真实 会计 信息需要者委托审计这一命题,并从充分性、必要性和可行性三个方面进行了论证。对充分性的 分析 是为了说明结论的合理性;对必要性的分析是为了表明所得出的结论是否是解决会计信息失真与审计监管失效......
委托代理授权不明问题研究
发布时间:2022-12-03
委托代理授权不明问题研究 委托代理授权不明问题研究 委托代理授权不明问题研究 「内容提要」《民法通则》第65条第3款规定,“委托书授权不明”时,被代理人和代理人对第三人承担连带责任。本文......