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商品房预售制度的完善(1)论文

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商品房预售制度的完善(1)论文
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摘 要:我国商品房预售制度于20世纪末从香港引入,二十余年的发展证明,其对于我国商品房市场的繁荣起到了重大的作用,但是,同时也产生了众多严重问题,诸如交易不公平、行业低效竞争等,着重探讨我国商品房预售制度所产生的几个严重问题及成因,并对此提出了相应的对策。论文关键词:商品房预售;不公平交易;低效竞争;预售资金管理

一、商品房预售的概况及价值 所谓商品房预售制度,是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的制度。 我国的商品房预售制度是从20世纪90年代初开始逐步建立的。

1994年7月施行《中华人民共和国城市房地产管理法》。这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式,正式确立了商品房预售制度。

此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、以及新近颁布施行的《物权法》等,均对这一制度作了相应具体的规定。十多年的发展表明,这项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。

国家统计局的资料显示:“2011年房地产开发资金共筹措17 168.8亿元,定金和预收款达到7 395.3亿元,比上年增长44.4%,占房地产开发资金的43.1%,成为房地产开发的第一大资金来源。”我国房地产业仰仗预售这一扶持性政策,迅速完成了资本原始积累,同时由于预售使得房地产商便于融资,降低成本,预售房价格明显低于现房,也使得“望房兴叹”的购房者获得了实惠,在买卖双方的共同青睐下,商品房预售制度在国内不断发展。

然而,商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。

二、我国商品房预售制度的问题和成因分析 我国商品房预售制度自确定以来,其固然刺激了商品房交易市场,但同时也产生了许多严重的问题,这一现象直接导致央行房地产金融分析小组在其对外公布《2011年中国房地产金融报告》中强调:“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以建议取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”虽然建设部旋即表态,不会废除商品房预售制度,但是,这一报告至少指出,预售制度产生的问题,已然引起了高层的重视,同时也在学界引起了广泛的讨论。

笔者以为,目前而言,我国商品房预售所导致的风险问题主要在以下几个方面: 其一,存在着交易不公平现象,开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。如果说开发商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当,购房者与开发商各取所需,那么预售制度显然是一件两全其美的事情。

但是,根据我国现行的预售机制,当住房还处在建设过程中,购房者就已经支付了全部的房价款,并承担了未来全部的风险。在这种不健全的预售制度下,开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款,而且也不须承担房屋存货成本,施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者,同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款,开发商把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上,使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。

更为严重的是,当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时,往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。 笔者以为,出现这类问题的根本症结在于:我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度,使得开发能够轻而易举地转嫁风险,而购房者和银行又缺乏保障自身利益的法律依据。

同时,融资渠道单一,真正能够给予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等融资方式,则被认为资金成本过高而为开发商所放弃,也是产生该现象的另一个重要的原因。 其二,现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。

期房销售制度相对降低了房地产业的门槛,开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要,只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力,能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款,往往就意味着项目的成功。这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商,一些极差的房地产公司也生存得很好,而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。

也即我国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制,反而造成了特殊落后的企业经营模式,大量低质开发商充斥于房地产市场。 笔者以为其根源在于市场竞争机制的不合理,我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度,没有市场化。

房产进入市场由政府职能部门通过行政许可进行资源分配,由此导致开发商不惜以各种手段购买土地,然后通过预售制度卖期房,提前回笼资金,把高房价抛给购房者,因此我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。 同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生,由于对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。

并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理,缺乏动态的、事前的防范,也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。再者,缺乏严格的准入和退出制度,导致房地产市场上鱼龙混杂,大量缺乏必备条件的开发商依然能够参与市场竞争,并分得可观利益。

三、完善我国商品房预售制度之具体对策 针对我国商品房预售制度存在的各种问题,笔者从以下几个方面进行思考,提出完善我国商品房预售制度的一些看法: 第一,设立商品房预售制度风险担保基金,平衡交易各方的风险。所谓商品房预售制度风险担保基金是一种基金筹集模式,即通过风险担保基金的筹集与积累,把预售制度中的各种风险合理均衡地分散到各负担主体的制度模式。

如上文所分析,在现存的预售中风险的分配极其不合理,因此,政府应设立房屋预售制度的风险担保基金,如存款保险制度一样,凡是参加房屋预售制度的房地产开发商都应参加这个基金,即按营业额缴付,一旦出现问题,就由这个风险基金来承担责任。通过这一机制,可以把整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起来承担,有效地平衡各方风险,促进交易公平。

第二,完善预售房款监管。具体而言:首先改变我国目前房地产市场主流的预收款收存方式—即由开发商统一收取,并在一定时间内存入监管账户。

而改成由购房人亲自将购房款存入监管账户的方式。同时,严格规范预收款的使用,开发商除了可提取规定比例的备用金外,监管账户内的资金只能用于楼盘建设,开发商因工程建设需要用款,应实行房地产行政主管机关审批制度,监管银行只能根据法定审批将款转入施工单位账户。

此举能有效避免开发商挪用预收款以及携款潜逃等行为,既发挥了预售制度对于开发商的融资作用,又保障了购房者的资金安全。对此,我国广东省作过相应的尝试,并取得了不错的效果,其经验值得在全国范围内推广。

第三,加强监管力度,设立预售商品房单项建设资金审核机制。预售制度的一个重要价值在于相对降低门槛,便于开发商融资,如果我们设立过高的准入门槛,则显然与该制度背道而驰,然而如上文所分析,目前我国的预售制度导致了大量的低质中小企业充斥市场,严重损害行业环境和社会利益,对此,笔者的建议是设立预售商品房单项建设资金审核机制,对房地产企业实行实时监控,开发商在进行任何一个预售商品房项目时,必须向房地产主管部门申报企业目前的状况,包括开发商的资质、开发商近期的资产负债表、现有流动资金量、在预售商品房开发过程中将要出现的到期债务额以及正在进行并将在商品房开发过程中完成的其他项目等,并提供相应的证明,经房地产部门审批后方可进行商品房开发,避免开发商在其他项目资金周转不灵时,以预售商品房为手段,筹集买房人的资金,却用以弥补其他项目上的流动资金,同时此举也能够避免低质的小企业“空手套白狼”,能够有效的将不合格企业清除出市场。

四、结语 商品房预售制度对于我国的房地产业发展有着重要意义,经过近二十年的发展,已经己经成为房地产市场的一项基本制度,但是,同任何新生事物相类似,预售制度也带来了许多严重的问题,以至于有呼声要求废除该制度。 笔者以为,我国商品房预售制度固然问题重重,但其价值更是不容忽视的,不可轻言废除,针对其产生的问题,应当从制度层面加以完善,通过建立起有效的风险分担机制,加强对预售资金的监管,规定严格的商品房预售市场准入和退出机制,加大信息披露力度等手段,以保障商品房预售中预购人等主体的合法权益,消除我国预售制度目前存在的各种问题,真正有效的发挥预售制度的作用。

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根据我国社会主义市场经济发展的需要,并为适应我国加入世界贸易组织的要求,2001年10月27日,第九届全国人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过了《关于修改<中华人民共和国商标法>的决定》,对原《商标法》进行了修改,并于2001年......
论网购商品无理由退货制度的现状、不足及其完善
发布时间:2023-05-10
【摘要】随着网络的不断普及以及现代营销手段的不断发展,网络等新途径购物越发流行。本文分析和归纳了网购商品无理由退货制度的现状、问题和完善途径,以期为保护网购消费者合法权益贡献一份微薄的力量。 【关键词】网购;退货;消费者......
论我国紧急状态法律制度的完善_司法制度论文(1)
发布时间:2022-08-10
“紧急状态是现代民主宪政的一个重要课题,也是20世纪下半叶世界各国处理紧急危险局势所采用的最主要的应急措施”。从世界范围内来看,实施紧急状态是国家生活和国际社会中的一个普遍现象,尤其是广大的第三世界国家,为了应对各种国内冲......
论我国知识产权法律制度的完善(1)论文
发布时间:2022-10-14
[摘要]知识产权法律制度,是商品经济和科学技术发展的产物,凡是科学技术发达的国家,都较早地建立和健全了知识产权法律制度,知识产权法已成为世界各国法律体系中的重要组成部分。随着我国日益融入世界经济体系中,知识产权作为利益机制......
论仲裁裁决司法审查制度的完善(1)论文
发布时间:2023-03-23
[论文关键词]仲裁裁决;司法审查;审查制度 [论文摘要]仲裁裁决是仲裁庭对仲裁当事人争议的实体问题所作出的结论性意见,它与终局判决具有相同的效力。为了保证仲裁裁决的公正性和仲裁程序的合法性,仲裁裁决的既判力仍应受到法律必要......
试析中国陪审制度及其完善(1)论文
发布时间:2023-04-06
【论文关键词】陪审制度 宪法根据 重新定位 论文论文摘要:陪审制度是一项重要的司法民主制度,但它在我国的实施却面临严重的困境。作者通过分析我国人民陪审员制度的特点和现状,揭示了现实中陪审员“陪而不审”现象的原因,并且提......
浅析完善我国司法审查制度(1)论文
发布时间:2023-06-22
【论文关键词】WTO 司法审查 完善 论文论文摘要:中国加入WTO将给我国的司法审查注入大量新内容,现有的行政行为司法审查理论和规则与WTO的规定不一致的地方亟待解决,应该根据WTO的协议和规则要求,增加行为程序的透明度,扩大司法......
我国宪法救济制度的完善过程(1)论文
发布时间:2022-12-06
论文摘要:依据我国所奉行的政治理念和政治体制,以及在宪政体制下的国家权力构造,我国只能依然坚持由最高国家权力机关提供宪法救济的体制①。本文仅拟就我国在现有基础上,宪法救济制度如何完善问题,提出自己的一点看法。 一、宪法救......
试析完善劳动合同制度初探(1)论文
发布时间:2022-11-11
论文关键词:劳动合同 调查 探讨 论文摘要:文章通过对广州某高校劳动法规执行状况的抽样调查,针对劳动者权益保障等热点问题,就如何完善劳动合同制度进行了初步探讨和研究。 劳动合同是劳动关系确立的普遍性法律形式,亦是劳动关系......
试论驰名商标法律保护机制的完善(1)论文
发布时间:2022-12-11
摘要 驰名商标因为能给企业带来巨大的经济效益,成为了商标侵权的首要目标和主要对象,知名企业因商标侵权受到巨额经济损失的案例也屡见不鲜。随着我国《商标法》《驰名商标认定和保护规定》《商标法实施条例》的出台,我国驰名商标保护......
完善我国的出口贸易摩擦预警机制(1)论文
发布时间:2013-12-19
1 我国农产品出口贸易基本情况 近年来,我国农产品出口贸易发展迅猛,贸易额有较大幅度提高,为国民经济的稳步发展做出了积极的贡献。从1998年到2001年,我国农产品贸易总额、出口额和进口额年均增长分别为3%、2%和4%。2001 年11......
审判委员会制度完善之刍议(1)论文
发布时间:2022-09-19
内容提要: 审委会是我国司法制度中的一项重要的制度,长期以来他为维护公平和正义,确保司法公正发挥了积极地作用。但是,这种制度存在一些不合理的问题,缺乏公开性、监督性,不利于专业化建设等。在实践中亟需加以完善。作者认为:审委......
探析诉讼时效中断制度的完善(1)论文
发布时间:2023-06-25
论文摘要:诉讼时效中断制度作为诉讼时效的障碍机制,是协调当事人之间权利义务关系不可或缺的重要保障。然而,在诉讼时效中断制度发挥作用的过程中,其本身的不完善之处也日益显露出来,例如把起诉作为中断事由引发的问题;中断事由的种......
诉讼制度改革与诉讼法的完善(1)论文
发布时间:2013-12-18
总述:诉讼制度与诉讼法的改革(三个审判关系主体的改革)。 一、明确法官概念及职权,实现法官精英化,树立法官权威。 二、明确检察官的地位。 三、改革诉讼代理制度,加强律师调查取证权。 进入九十年代后,我国逐步形成了以大陆法......
浅谈财政预算管理制度的完善
发布时间:2023-03-21
财政是国家治理的基础和重要支柱,作为现代财政制度基础的预算管理制度,在国家治理中发挥着重要作用。目前我国财政预算管理制度存在诸多缺陷,影响了其在政府治理中的作用发挥,因此,改进财政预算管理制度已成为当前重要且迫切的任务......
我国商品房平均售价影响因素分析及预测
发布时间:2023-02-21
摘要:房地产业是我国经济的重要组成部分,该产业的健康发展既能促进国民经济稳定、快速增长,同时也能保证政府的财政收入,反之不断增长的国民经济,也会带动房地产业的快速发展。但现有资料表明房地产价格持续、快速上涨不仅影响居......
环境保护基本法律制度的完善(1)论文
发布时间:2023-02-09
【论文摘要】 《环境保护法》的修改已经引起各界人士的关注,各种形式的讨论和研究持续不断,本文从环境保护基本法律制度的角度浅谈对《环境保护法》修改的见解。对环境保护法律基本制度包括哪几项,并无定论。本文立足《环境保护法》既......
浅谈如何完善企业内部控制制度(1)论文
发布时间:2022-09-02
【摘 要】企业内部控制是经济发展到一定阶段的产物,是现代 的重要手段。本文就如何完善企业内部控制制度,谈谈个人的初浅见解。 【论文关键词】内部控制 控制制度 措施 企业内部控制是经济社会发展到一定阶段的产物,是现代 的重......
我国国际民商事诉讼管辖权制度的改革与完善(1)论文
发布时间:2013-12-18
一、引言 放眼当今中国民事诉讼法学界,使用频度最高的话语莫过于“民事审判方式改革”了。但在国内民事诉讼制度改革进行得如火如荼的今天,对国际民商事诉讼制度改革进行呼吁者却寥寥无几。当然有观点认为,涉外民事诉讼是内国民事诉讼......
论商标淡化的立法与完善(1)论文
发布时间:2023-03-28
论文摘要:现阶段我们应立足本国国情,重新检视我国商标淡化立法,着眼于以下思路进一步完善我国商标淡化立法:明确统一商标淡化行为的性质;将商标淡化立法纳入《商标法》;科学界定商标淡化的法律概念;明确商标淡化的具体方式。 ......
试论我国行政诉讼调解制度的完善(1)论文
发布时间:2022-10-14
内容提要:在我国现行的诉讼制度中,调解最常用于民事诉讼,并且是民事审判的一大原则,而在公法诉讼中却被限制适用,依据《中华人民共和国行政诉讼法》的规定,行政诉讼除了赔偿诉讼之外,不适用调解,而赔偿诉讼也只是选择性的“可以”......
试论我国遗嘱继承法律制度的完善(1)论文
发布时间:2023-01-06
【摘 要】1985年《中华人民共和国继承法》的颁布与实施,使我国的继承法律制度有了较系统、完整的体系。但《继承法》制定于计划经济年代,社会经济发展水平不高,公民继承的遗产大多局限于生活资料,现阶段私有经济在我国国民经济中所占......
论消费者权益保护法律制度的完善(1)论文
发布时间:2023-02-21
关键词: 消费者权益 法律制度 保护 完善 内容提要: 目前,我国消费者权益保护法律制度出现了一些问题和弊端,如缺乏合理的举证责任规定、消协的职能缺位、相关的惩罚性条款不合理等等。因此,立法部门就需要制定合理的举证责任制度、强......
兼论我国陪审制度存在的意义及完善_司法制度论文(1)
发布时间:2013-12-17
「内容提要」陪审制度是当前司法改革的一个重要内容。文章主要介绍了英美法系的陪审制度和大陆法系各自不同的陪审制度,在此基础上,介绍了我国现行的人民陪审制度,对我国现行的人民陪审制度的存在意义及其改革进行了思考。 「关 键 词......
浅谈食品安全法律制度的完善
发布时间:2015-07-29
一、食品安全的相关理论 (一)食品安全概念 食品安全的概念主要是对食品和安全分别进行论述的,食品范围主要包括在卫生安全规范的范围之内,而安全是以法律法规作为依据,把对食品的判别进行具体的划分,并加之确定[2]。 (二)......
我国缓刑制度的改革与完善刑法论文(1)
发布时间:2022-09-21
缓刑,是附有一定条件,暂缓执行刑罚或不执行原判刑罚的一种制度。通常适用于判处短期剥夺自由的犯罪。最初采用缓刑的是1870年北美波士顿的缓刑法。该法规定只适用于少年犯罪,后为马萨诸塞州采用,扩大适用于一般犯人。1889年布鲁塞尔国......
论我国少年司法制度的不足与完善(1)论文
发布时间:2023-06-23
[论文关键词] 少年 司法制度 少年法律体系 [论文摘要] 少年犯罪问题在现代社会变得日益严峻,为预防、控制和减少少年犯罪,世界各国都很重视少年司法制度建设。我国由于多种原因,少年司法制度构建起步较晚,与发达国家少年司法制度存......
我国仲裁制度的反思和完善来源(1)论文
发布时间:2013-12-17
1995年9月1日起施行的我国第一部仲裁法《中华人民共和国仲裁法》(以下简称我国仲裁法),对我国仲裁制度的统一和发展发挥了十分重要的作用。但仲裁法实施8年多来也暴露出诸多的问题,未能完全实现立法的初衷。特别是它与我国建立社会主......
我国会计制度改革的不足与完善(1)论文
发布时间:2013-12-18
我国会计制度改革的不足与完善(1)□王治安[教授西南财经大学会计学院成都610074]□向显湖[副教授西南财经大学会计学院成都610074]为适应我国经济体制的改革,自90年代初期开始,我国在会计领域迈出了改革的步伐。会计改革是一个内涵丰富、......
完善相关税法严控房地产开发企业偷税_司法制度论文(1)
发布时间:2013-12-17
摘 要一、我国房地产业偷税问题现状透视 二、房地产商的偷税手段及原因分析(一) 房地产商的偷税手段(二) 房地产商偷税原因分析三、完善相关税法 遏制房地产企业偷税四、严控房地产开发企业偷税,还应该做到下面二点:(一) 加强部......
我国行政听证制度的现状与完善(1)论文
发布时间:2022-10-07
论文摘要:现代民主宪政的运作和发展关键在于政治参与,参与是民主法制的基石。听证作为公民参与行政的重要制度已成为当今世界法治各国行政程序法的核心内容。尽管在不同的国家,对于听证的定义、范围、形式和程序的具体规定不尽相同或统......
我国食品召回法律制度的完善
发布时间:2023-03-18
食品召回指食品生产者按照规定程序,对由其生产原因造成的某一批次或类别的不安全食品,通过换货、退货、补充或修正消费说明等方式,及时消除或减少食品安全危害的活动。我国《食品安全法》中已明确规定了食品召回制度,但操作上还存在......
论我国审计委员会制度的完善(1)
发布时间:2013-12-17
一、审计委员会制度在公司治理中的重要性 一般认为,公司治理是指所有者(主要是股东)对经营者的一种监督制衡机制,即通过一种制度安排来合理配置所有者和经营者之间权利和责任的关系,是一种责、权、利的制衡。传统的公司治理注重公......
企业登记:功能定位与制度完善(1)论文
发布时间:2013-12-18
关键词: 行政许可/企业登记/市场准入/政府管制 内容提要: 我国企业登记制度的缺陷与对于法律技术、经济规律与社会体制的理论把握偏差有内在的联系。企业登记的性质考察难以得到统一结论,而功能分析才是摆脱理论迷思、进行制度建构的基......
谈我国一人公司法律制度的完善(1)论文
发布时间:2022-11-14
摘要:我国新《公司法》对一人公司法律制度的规定及其立法技术方面尚有诸多不足,有待进一步完善。完善我国一人公司法律制度,应切实完善资本制度,建立健全严格的财务监管制度,构建一人公司的内部治理结构,完善法人人格否认制度的适用......
论完善我国电子商务课税法律制度
发布时间:2016-12-01
电子商务(Electronic Commerce,简称EC,也称作Electronic Business,简称EB)是一种区别于传统的,以互联网中交易双方为主体,以银行电子支付和结算为手段,以消费者数据为依托的全新商务模式。主要模式有企业与企业(B to B)、企业......
完善我国法官选任制度的若干思考司法制度论文(1)
发布时间:2013-12-17
目 录导 言第一章、 我国法官选任制度现实困境的分析一、 法官缺乏独立性。二、法官的任职条件过低。三、法院没有独立的进人权,同时招考方式不够科学。四、对法官的管理,采用行政化管理模式,忽视了法官自身的特有要求,并且法院内部的......
完善流动人口管理法律制度的构想_司法制度论文(1)
发布时间:2013-12-17
「摘 要」随着我国社会主义市场 经济的深入发展,流动人口规模持续扩大。流动人口的迅速增多为繁荣经济、丰富人民生活、促进经济发展发挥了重要作用。流动人口的增加也给社会治安、城市建设、文化教育、社会管理等方面带来了许多新的问题......
论析完善我国的反倾销司法审查制度(1)论文
发布时间:2013-12-17
【论文关键词】反倾销;司法审查;WTO 【论文摘要】反倾销司法审查制度是WTO体制中贯彻透明度原则的一个非常重要的制度。我国在加入WTO时对这制度作了承诺,并在相应的法规中作了规定。但我国的规定还存在需要进一步完善的地方。本文从......
论我国社区矫正法律制度的完善刑法论文(1)
发布时间:2023-04-16
国外社区矫正的实践证明,社区矫正不仅有利于提高对罪犯的教育改造质量,促进社会治安秩序的良性循环,而且有利于合理配置行刑资源,减轻国家的行刑成本。从监禁刑向非监禁刑的发展,是当今世界刑罚执行制度的改革趋势,不少发达国家普遍......
论我国侵权法上危险责任制度的完善(1)论文
发布时间:2023-03-06
摘要: 危险责任是侵权责任法上的一项重要制度,其归责依据是基于风险分担的原理。美国、法国和德国等多数国家关于危险责任的立法已相当完善,而中国的相关立法尚显薄弱。我国应借鉴其他国家先进的立法经验,选择民法典上的一般条款与特别......