房地产市场向来为美国经济提供增长动力,但自 2014 年下半年以来,二者出现了错轨。
种种迹象显示,美房地产市场正在进入“新常态”。复苏格局下,美国房地产今年对经济增长不会有令人惊艳的提振作用。
在美国房地产市场,旧房销量占整个楼市销量的90%以上。分析人士认为,美国健康的月度旧房销量为550万套左右。
房地产市场向来为美国经济提供增长动力,但自2014年下半年以来,二者出现了错轨。
美股牛市也热火朝天地进入第六年。纳斯达克指数在3月初重新站在5000点之上,是2000年互联网泡沫破灭以来首见。
这些利好数据让人惊喜也让人困惑。美联储一位不具名官员对《财经》记者解释说,美国经济开始领跑背后是全球增长前景的分化,以及政策应对的不匹配。环顾四周,中国经济放缓,正为通缩压力而烦闷;欧元区持续数年萎靡不振;日本也在苦苦挣扎;美国则通过漫长而渐进的调整,私营部门债务减记,金融部门自我修复等夯实了经济的基本面,美联储退出量化宽松又引发资金回流,外国投资者在美国债券和货币市场寻求收益优势,加之页岩革命的助力,使得美国经济一枝独秀。
在短期和长期因素交互叠加下,美国房地产市场反弹乏力。从经济周期的角度,卡特说,回想2000年前后,股市大规模膨胀,随后互联网泡沫破灭,引发了2000年第
三、第四季度之后的经济衰退。因这次危机并非由房地产泡沫引发,所以经济在短暂衰退后再次起飞;而十年后这一次经济大衰退的最不寻常之处在于,它是2008年房地产泡沫破灭后的产物。
经此打击后,房地产市场数年不振,房屋开工建筑活动是病灶之一。细分下来,多户型房屋建筑活动的表现可圈可点。卡特说,由于多户型新屋住宅市场在金融危机前未产生过热,这一市场能得以迅速复苏,并回到衰退前水平;但单户型住宅开工建筑活动则在2003年-2007年楼市繁荣时产生大量投机,之后,又被矫枉过正,使得单户型新屋住宅市场在2008年、2009年左右崩溃。在过去二三年中,单户型住宅市场一直在缓慢地恢复原气的过程中。
在美国就业强劲的大背景下,就业增长会带来住房需求的增加,但吉尤科相信,这些住房需求方都会成为租房客而非买家。一方面,人们的产权心理发生了变化,特别是在美国新一代的年轻人心中,拥有住房不再被看作是财富增长的途径――他们见证了房价大跌,不想重蹈覆辙。
现在的房地产市场状况在吉尤科看来,更准确地反映了上一个周期前的常态,也因此这种状况会持续更久,而十年前左右的房地产市场大繁荣才是不太正常的。 希望推手
在供需法则上,也不全是坏消息。美国房地产市场积极的迹象随春天的土壤而松动,开始孕育希望。
美国经济大衰退后,房地产市场难有起色的一个持续性挑战是,家庭单位形成的减少和推迟,这对住房的需求有实质性的负面影响。
在长达七年家庭单位形成的低速增长后,2014年第
三、第四季度美国家庭增加了130万,创下自1981年以来的最高。卡特认为目前这两个季度的增长会有怎样的影响还有待观察,但这毕竟是真实的增长。
科瑞说,虽然就业市场还有诸多不尽如人意之处,如数以百万计的长期失业者被剔除出了劳动力的范畴,劳动参与率在下降,就业质量也在下降,但就业市场确实在继续改善,并逐步向美联储预计的充分就业目标靠近。
现实中,美国许多地区的房屋供不应求,是推高房屋售价的重要原因。在就业增长之外,收入水平如果能持续增长,房屋供应紧张的状况才会得到真正的缓解。
在房地产泡沫破裂后的最初几年,房地产业抖擞精神,把主要精力集中投在更多的实惠的多户型房屋住宅上,但近来此类住宅的需求已趋于平缓,房屋价格的上涨也已放缓。建筑商于是转而放眼于需求相对更大的单户型住宅,而买家则只是一些能付起百万美元以上的高收入人群。
房地产的现实逻辑困境是,住房库存紧张影响销售,而房价上涨又将首次购房者排除在外。但就业市场进一步改善带来的曙光是,员工时薪增速会随之加快。
在企业层面,包括沃尔玛、星巴克等大型企业已调高员工时薪以吸引和留住员工;在政府层面,2015年伊始,美国有19个州提高了其最低工资标准,此举将有助于提高收入增长幅度,特别是对低收入者而言尤其如此。
确保2015年房屋销售的三大动力除了强劲的就业增长、低按揭利率外,最重要的一条是消费者信心十足。卡特说,油价与消费者信心之间有紧密的相关性。过去的半年多时间中,油价下跌使消费者信心飙升,其飙升程度与五年的就业增长所激发的消费者信心等量。而消费者信心又直接与新屋销售联动,所以,新屋销售增加可期。