【摘要】本文对新收入准则中产生的核心变化进行简述，深入分析新收入准则对物业管理企业收入确认与计量的影响，并以此为依据，提出根据新收入准则要求规范会计核算工作，优化合同管理、税务管理和内部控制，推进物业管理企业内部信息系统建设。旨在物业管理企业在实际的发展过程中，能够紧跟时代的发展脚步，实现经济效益最大化的发展目标，实现战略性发展。
【关键词】新收入准则;物业管理企业;识别合同;收入确认
1．新收入准则的核心变化
(1)新收入准则不再划分收入类型，将现行收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认与计量模型，规范所有与客户之间的合同产生的收入，打破商品和劳务的界限。(2)新收入准则以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准，这意味着收入确认模型由利润表观向资产负债表观的转变，控制权模型下更偏向于定性判断的方式，主张对业务实质的识别。(3)新收入准则引入“履约义务”概念，明确如何识别合同中是否包含多个履约义务，以及如何将交易价格分摊至各单项履约义务，进而在履行各单项履约义务时确认相应的收入。(4)新收入准则引入“履约进度”计量模式。对于在某一段时间履行的履约义务，企业应当考虑商品的性质，采用产出法或投入法确定恰当的履约进度，并按照该履约进度确认收入。(5)新收入准则对如何确定交易价格，作了明确的指引。(6)新收入准则对取得合同或履行合同过程中产生的合同成本是否资本化给出了明确的规定。(7)新收入准则对企业在交易中的角色是主要责任人还是代理人的判断作了具体规定。简单来说，新收入准则将收入确认与合同关联起来，重新定义及规范收入的确认模式、确认时点、确认金额。设定了统一计量的五步法模型，分别为识别合同、区分履行义务、确定交易价格、分配交易价格、确认收入。
2．新收入准则对物业管理企业收入确认的影响
新收入准则对企业的影响是广泛的，现以物业管理企业常见的业务收入为例，分析新收入准则对物业管理企业收入确认的影响。案例:A公司为物业服务管理企业，服务小区内共有1100户业主，每户每月物业服务费为200元，2018年7月发生有关交易事项如下:(1)2018年7月1日，A公司举办预缴物业服务费送礼品活动，凡一次预缴半年(7－12月)物业服务费的，赠送价值50元的礼品一份，礼品成本为30元，假设1000名业主参与此项活动，预收物业服务费120万元，送出礼品价值5万元，成本3万元;(2)截止至2018年7月11日，有200名业主未交当月物业费。A公司物业合同规定，业主于每月10号前缴付当月物业费，宽限期为1个月，1个月以上未交费的属于逾期，按物业费的10%收取违约金。根据以往经验，每月大约100名业主的物业费是逾期且收不回的。(3)2018年7月15日，A公司与某一业主签订家政服务合同，期限为一年，总金额为3600元。合同规定每月为业主提供一次家政服务，而且合同中明确家政服务是安排第三方直接向业主提供，报酬为合同金额的90%，而A公司只起协助作用，只收取合同金额10%作为手续费。(4)2018年7月20日，A公司租售部员工为公司与业主签定一份房屋租赁合同，期限为一年，合同金额为36000元。公司规定，合同成功签订后，给予员工合同金额10%的佣金作为奖励。
2．1对物业服务合同中履约义务的识别
案例中的事项(1)，在现行收入准则下，7月份应确认物业服务费收入20万元(只考虑参加活动的)，销售费用3万元，计税收入23万元(20+3)。而新收入准则认为，送礼品虽然不是合同中明确列明的履约义务，但它是一个隐含的履约义务。履约义务包括合同中明确的承诺，也包括由于企业已公开宣布的政策、特定声明或以往的习惯做法等导致合同订立时客户合理预期企业将履行的承诺。因此，应当将预收的物业费在提供物业服务和送礼品两个单项履约义务之间按公充价值比例进行分摊，在各履约义务得以满足的时点(或期间)确认收入。在新收入准则下，确认物业服务费收入19．2万元，销售商品收入4．8万元，计税收入24万元(19．2+4．8)。新旧准则对比，事项(1)发生当月新准则比旧准则多确认收入4万元，计税收入多1万元。
2．2对物业服务合同中可变对价确认的考量
在现行收入准则下，事项(2)在7月份应按权责发生制确认收入22万元(核算全部业主)，收入的计量主要依据公允价值计量准则的相关规定，其中涉及可变对价的，也遵循公允价值计量准则的要求。新收入准则明确规定合同中存在可变对价的，应按照期望值或最可能发生金额确定可变对价最佳估计数，但包含可变对价的交易价格，应当不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。因此，在新准则下，事项(2)按最可能发生额法确定可变对价为20万元，且不会发生重大转回，确认收入为20万元。新旧准则对比，在事项(2)发生当月收入相差2万元，影响当月的税收及利润。
2．3对物业增值服务中主要责任人与代理人的判断
案例中的事项(3)属于物业管理企业的社区增值服务，对于家政服务、装修垃圾清运、包封阳台服务等这些涉及第三方参与的增值服务，在现行准则中，并未对收入确认中主要责任人和代理人的判断提供明确指引，主要关注企业是否承担了商品或服务的风险报酬。如果承担了商品或服务的风险报酬，属于主要责任人，否则为代理人。因此，在现行准则下，事项(3)确认增值服务收入为300元，增值服务成本为270元，直接将涉及第三方参与的物业增值服务的合同总额确认为收入，支付给第三方的款项确认为成本。新收入准则要求企业根据合同中所承诺的履约义务的性质来判断其在该业务中的身份为主要责任人还是代理人，相应以“总额法”或“净额法”确认相关收入。根据新准则的规定，物业管理企业在确认增值服务收入时，首先要判断自己在该业务中所处的角色。如果合同中所承诺的履约义务是委托第三方代履行的，则企业是主要责任人，应以合同总额确认收入。如果合同中所承诺的履约义务是安排第三方直接向业主提供的，企业仅仅是起协助作用，则企业是代理人，应当按照已收或应收对价总额扣除应支付给第三方的价款后的净额，或按照既定的手续费金额确认收入。在新准则下，事项(3)确认增值服务收入30元。新旧准则对比，事项(3)发生当月收入相差270元。显然，现行准则容易虚增企业收入，导致财务信息失真，加重税收负担，新准则更注重业务实质，准确核算企业收入。
2．4对物业服务合同成本资本化的判断
案例中的事项(4)的中介服务属于物业管理企业的社区增值服务。在现行准则下，中介服务产生的佣金在发生当期作为销售费用计入损益，事项(4)确认销售费用为3600元。而新收入准则引入了“增量成本”的概念，简单说，就是只有合同签订交易发生了企业才会支付这笔费用，如果合同签订不了交易不发生，企业就不会发生这笔支出。在新收入准则下，佣金对于企业来讲就是合同的增量成本，应当资本化，作为合同取得成本确认为一项资产，在会计科目上作为“合同取得成本”列示，然后采用与其相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益，事项(4)应确认销售费用为300元。新旧准则对比，在产生增量成本当期企业的资产总额和利润总额均相差3300元，这样会影响经营者和投资者对企业的财务状况及经营成果的判断，也同时影响企业的税收和绩效。
3．物业管理企业应对新收入准则的有效措施
3．1增强合同意识，规范合同管理
新收入准则的基本原理是基于与客户签订的合同所产生的权利和义务来确认收入，合同作为收入确认的基础，也是企业判断确认收入时间和金额的重要依据。企业对合同条款的思考需要比以往更多，如新合同的签订条款如何适应新收入准则的要求，现有合同在新收入准则下是否有歧义，有何种法律后果，多项合同的是否需要合并等等。在订立时，要充分了解对方企业的资信度，备齐相关手续，严格审核，加强安全和保密工作，强化企业合同意识。合同履行时，要实时监控合同履行情况，持续评估合同，若后续期间合同不满足收入确认条件的，要及时调整会计处理。
3．2提前做好税收筹划
收入的确认模式、确认时点、确认金额发生变化，必然会影响企业的税收，相关人员必须提前做好衔接工作，评估可能出现的涉税风险，积极与税务部门进行沟通协调，避免出现影响企业纳税信用的情况。
3．3推进物业管理企业内部信息系统建设
新收入准则实施工作的涉及面较宽，需要一个信息化、系统化的平台来推动各部门之间的有机融合。推动信息化建设不仅有利于各部门之间信息的传递和协作，更有利于管理者全面地评估工作，为企业经营决策提供有力的支持。
结束语:
综上所述，在现行的会计准则与应用解释中，物业管理企业对于财务核算工作不够完善化，导致物业管理企业的收入具有过高的灵活性。不同的企业在相似的交易中，采取的确认方式也存在一定的差异，进而导致财务信息的可比性不高，还会对财务报表使用者对财务信息进行解读造成影响。因此，物业管理企业要明确新收入准则出台的重要性，对于物业管理企业各方面的工作进行管理，在遵循国家基本政策的基础上，实现物业管理企业的战略性发展，逐步获得更高的经济效益与经济效益。
【参考文献】
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［2］袁静．新收入准则对房地产行业的影响［J］．新西部:中旬理论，2018
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