摘要：房地产价格已经成为社会所关注的热点，房地产项目的造价是影响房地产最终价格的重要因素。管理好房地产全过程的造价问题不仅对开发商获取利润空间有帮助，也是解决广大居民住房问题的关键。
关键词：房地产；工程造价；控制
中图分类号：F293 文献标识码： A
近几年来，房地产业发展迅速，现已成为我国国民经济的基础支柱性产业，房地产项目开发管理成为重要的项目管理内容，并对房地产企业发展起着重要作用， 因此房地产开发项目管理伴随着社会发展、开发建设和管理大型项目的需要而产生，并作为一种现代化的管理方式日益受到重视。房地产开发项目管理的方式及水平直接影响项目的成败，并影响到房地产企业整体的发展。
一、房地产项目造价管理的原则
（一）造价最小化原则
房地产项目造价管理的目标是采取各种合理的造价控制措施，最大幅度的降低项目的造价，从而保证项目的实际造价符合期初制定的造价控制目标。在追求造价最小化的过程中，应该兼顾质量和进度等其它方面的目标，注意降低造价的合理性，不应以损害其它方面的利益为代价，防止顾此失彼。
（二）全面造价控制原则
房地产项目全面造价管理是对项目的全部参与主体和项目全过程进行的造价管理。其中全部参与主体包括承包商、分包商等单位和个人，将造价控制目标尽可能落实到每个人，明确责任。房地产项目全过程的造价管理要求针对项目每一个阶段的特点，采取有效的造价控制措施，始终将项目各环节的造价处于有效的控制范围之内，从而保证项目整体造价控制目标的实现。
（三）动态控制原则
房地产项目的造价控制应注重动态性，根据项目的实际执行情况而动态调整。在项目规划中虽然制订了项目整体及各阶段的造价控制方案，但在项目实施过程中，可能由于一些环节的变更而导致项目成本也随之发生波动， 这就要求及时对项目造价控制措施进行动态调整，估算波动可能对整体造价造成的影响，以做到心中有数。
目标管理通过专门设计的过程， 将组织的整体目标逐级分解，转换为各单位、各员工的分目标。从组织目标到经营单位目标，再到部门目标，最后到个人目标。在目标分解过程中，权、责、利三者已经明确，而且相互对称。这些目标方向一致，环环相扣，相互配合，形成协调统一的目标体系。只有每个人员完成了自己的分目标，整个企业的总目标才有完成的希望。
（四）目标管理原则
目标管理又称为成果管理， 它将房地产项目的整体目标层层分解，细化为项目中各参与单位及各员工的分目标，这些目标方向一致，衔接紧密，因此，只要每个人的目标得到实现，那么项目总体目标实现也就轻而易举。
（五）责、权、利相对等的原则
项目各参与主体在项目实施过程中担负一定的造价控制责任，与之相对应，他们可以在规定的范围内拥有对等的造价管理权力，以便更好的履行职责，如果他们在造价考核过程中达到了预期的造价控制目标，应给予其相应的奖励。此外，责、权、利的对等有助于激发员工的工作积极性，提高忠诚度。
二、房地产造价控制影响因素的分析
工程造价按时间顺序分为费用估算、费用概算、施工图预算、形成合同价、工程进度款、竣工结算等；但从横向看，实施房地产造价管理受到来自多方面多因素的影响，主要是下面五大方面：政策法规性因素、地区市场性因素、设计阶段因素、施工阶段因素、从业人员因素。
（一）政策法规性因素
我国有关建筑工程造价管理的相关法律法规不健全和建筑工程造价相关咨询机构不规范等客观因素对房地产造价的控制产生一定影响。
虽然己经制定工程造价相关法律法规，但是由于我国过去长期处于计划经济，已有的法律不能完全适应现在的市场经济的发展，法律存在不完善的地方，而且在实际的操作过程中，也存在着有法不依，执法不严的现象。
（二）地区市场性因素
房地产项目不可复制的特性，每个房地产项目都会出现在不同的地区不同的时间，所以其价格必定会受到所在地的空间与时间和自然条件因素的影响。人材机、经济和技术的投入组成了房地产项目的整体价值。人材机的价格在不同的区域与市场必会有差异，从而导致工程造价定价水平有所不同。所以地区与市场性因素对房地产项目的影响还是相当大的。
（三）设计阶段因素
有研究指出，虽然设计费用只占整个项目的1%左右，但却对整个项目的造价控制起着决定性作用。然而在实际工程中，在设计阶段存在的问题还是很多的：
1、很多设计单位在方案设计阶段缺乏经济控制的意识；
2、业主和设计单位签订的委托合同中很少出现鼓励优化设计的项目，缺少最优激励政策。
（四）施工阶段因素
大多数企业对施工阶段的造价控制做得还是相对比较好，不过由于项目的特性，要想对施工阶段的造价控制做到最好，还存在一定难度。在我国现施工阶段造价控制还存在以下几方面的问题。
1、在施工现场，缺乏既懂技术又懂经济的管理人才。
2、没有将施工现场的施工组织设计完善到最优化状态。
3、现场的签证太多，施工方的很多设计变更透明性差，业主无法核实。
（五）从业人员因素
工程造价管理是一项很杂很无条理又十分细致的工作，从而就需要各个利益相关主体有很强的责任感。只有各个相关方真正把经济控制、提高经济效益重视起来才行。但在现实操作过程中还存在一些问题。
1、在进行可行性研究阶段，有一些业主主观压低价格，搞“钓鱼工程”。
2、一些施工单位为了中标，故意压低标价，使一些高标准高水平的价位相对较高的施工单位无法中标。
3、一些较高资质的施工单位还会以低价转包的形式转包给资质低的施工队伍。
三、房地产项目造价控制的对策
（一）设计阶段价值工程和限额设计的应用
1、价值工程
价值工程在很多领域已经有了相当成熟的应用模式。价值工程也逐渐成为工程项目的造价管理办法之一。不能一味的追求价格的降低，而忽略质量问题，所以价值工程在工程设计中的表现形式刚好符合。价值工程可以应用在工程设计中，应用价值工程进行设计优化，能使有限的投资发挥出最大的作用。价值工程是既提高功能又降低造价，在降低造价的基础上要以功能不能有太大幅度的降低为前提。价值工程作为一种相当成熟而又行之有效的管理办法，在工程设计中对于控制项目投资，提高工程“价值”，是大有可为的。
2、限额设计
在设计阶段“限额设计”的出现，使设计合同在经济条款管理方面的可行性增强。可以增加设计变更的限制性条款。例如设计变更费超出最终合同价款的某个百分比，就按比例扣除设计费，超出比例越多则扣除设计费的相应比例越大。不同于从前的只要工程完工，设计费用就能全额到手的做法。将限额设计作为设计阶段造价控制的重要手段是切实可行的。但值得说明的是限额设计绝不是不尊重科学，不考虑质量，只追求低价格的设计，恰恰相反的限额设计是一种最终科学、注重实际、精心设计的方式。但现阶段的限额设计依然存在一些问题，限额设计目标总值的确定和分配方法以及如何平衡限额设计与设计创新之间的关系仍有待进一步提高，且对限额设计的实施过程缺乏有效的监控措施。
（二）施工阶段要加强施工管理和科学组织施工
施工阶段是整个房地产建设的比较重要的组成部分，也是影响工程造价控制的关键部分，因为这部分涉及方面比较多，费用花销也比较多，而且造价也属于动态造价，所以针对下面几个方面进行分析：
1、根据建设工程的实际情况制定出相应的目标，并与实际工程中的目标进行比较，查明原因，以便采取有效的措施。
2、地区性和市场性因素导致施工材料价格的变化必对工程造价带来很大影响，施工材料的价格占整个工程造价的很大一部分，是建筑工程必备的因素，所以必须对施工材料进行严格的检查试验，在保证材料的质量的同时严格地控制好价格，以便减少工程造价。
3、建筑施工方案的合理性直接影响工程造价的准确性。所以，施工单位一定要建立合理的施工方案，科学的组织施工，选择最优的施工方案，达到自愿的优化配置，以控制好工程造价。
（三）提高从业人员综合素质
房地产建设项目造价管理是一项综合性工作，要求所有的利益相关主体都具备较高的综合素质。所以加强从业人员的素质教育、提高从业人员的素质水平是良好控制造价行之有效的管理办法。其次，还应提高从业门槛，加强从业人员的资质管理。
结语
总之，保证房地产项目预期目标的实现，需要在项目实施过程中采取有效的措施对项目进行控制，并根据实际状况采取必要的调整措施。
