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美国房地产投资信托基金的发展经验及启示

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美国房地产投资信托基金的发展经验及启示
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摘要:本文 分析 美国房地产投资信托基金 发展 的经验,从信托基金产品类型、组织形式等角度,对 中国 如何发展房地产投资信托基金提出建议。

关键词:房地产投资信托基金;REiTs;集合资金信托

房地产投资信托基金(简称REITs)是一种采取基金或信托的组织形式,集合众多投资者的资金,收购并持有收益类房地产或抵押贷款以获得投资收益,并享受税收优惠的投资机构。其股票或收益凭证一般在证券交易所或柜台市场进行自由交易。投资者的收益主要来源于股息、利息等及在二级流通市场交易产生的资本增值。近年来,随着中国房地产业的迅速发展,越来越多的人将资金投向房地产业。然而,我国房地产投资体系不完善,且投资方式单一。大部分投资者采用购买、出租、出售房地产的方式,希望通过短期内房地产价格上涨带来的买卖价差而获益。这种方式虽然可能带来较高的收益,但资产流动性差、风险大。而且,由于投资者的“羊群效应”,容易为房地产泡沫的形成推波助澜。此时,作为房地产的专业投资机构——房地产投资信托基金的引入就非常必要。它不仅可为投资者提供一种专业的、流动性好的、收益更加稳定的房地产投资工具,而且可引导投资者更加理性地投资,在一定程度上达到稳定房地产价格、推动房地产业健康发展的效果。

一、美国房地产投资信托基金的发展经验

(二)美国房地产投资信托基金的产品种类。经过40多年的发展,美国房地产投资信托基金已形成了丰富、多样化的产品系列。按照持有资产的性质划分,房地产投资信托基金可分为:股权类信托、抵押类信托、综合类信托。从历史看,股权类信托不仅收益率普遍高于其他两种信托,波动率即风险也小于其他两者。这也是股权类信托现今占据美国绝大部分REITs份额的原因。截至2005年,在美国共有197支REITs。其中,股权类信托为152支,所管理的资产占所有REITs总资产的91%。

(四)美国房地产投资信托基金发展的主要经验。总的说,主要有以下四点:

1.法律法规的大力支持为REITs发展提供了良好的外部环境。体现政府支持的一个方面是每当REITs面临重大困境时,政府都会通过出台新的税收改革法案来帮助REITs健康发展。以1976年的税收改革法案(TRA

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6)为例,由于1973年至1975年间房地产投资信托基金的极度萧条,造成该行业的巨额负债,大量资产被迫投放到市场上进行低价处理。针对这种情况,TRA76对以下 内容 进行了重大调整:取消对非故意违反75%和90%总收入规则的房地产信托公司进行处罚的条款;允许8年期的亏损结转;给予房地产投资信托公司持有待销物业的权利。上述措施为房地产投资信托公司处置资产和保留纳税优惠资格创造了有利条件。另外一项 影响 REITs发展的重大法案是1993年通过的《综合预算调整法案》(以下简称《调整法案》)。在该《调整法案》之前,养老基金只能算作一个投资者对REITs进行投资。由于REITs对股权结构的要求使养老基金只能占较小的份额,这 自然 使养老基金对RE—ITs投资的热情不高。而《调整法案》改变了这种情况,允许养老基金按其持有人来 计算 投资人数,也就是养老基金从此可占有REITs的绝大部份份额,这为养老基金投资REITs铺平了道路。

2.REITs自身的不断改革和创新使产品更加适应市场的需求。首先,REITs在所有权形式上不断完善。从最初成立时唯一的股权投资信托,到抵押投资信托和综合投资信托,之后又陆续推出参与型抵押房地产投资信托基金、专项贷款、联合物业投资等多种基金形式,以适应市场的不同需求。其次,PElTs投资管理的专业化程度不断提高。专门从事投资某一类型物业,如住宅、写字楼、工业物业、商业中心等的房地产投资信托基金的数量不断增加,提高了管理效率和盈利能力。为更好地解决投资人和管理者间的代理成本 问题 ,REITs在管理结构上也有重要创新。1986年以前,PElTs的运营仅限于拥有房地产,自身不参与房地产运营,而是委托独立的第三方运营和管理PElTs所持有的资产。之后,人们意识到这种形式下PElTs股东和管理资产的管理者间存在严重的利益不一致。为减少这种代理成本,PElTs开始广泛采用自我管理的组织形式,即基金自己运营和拥有房地产。

3.机构投资者的广泛参与促进了PElTs的

迅速发展。初始设立房地产投资信托基金的目的之一,是为小型投资者投资房地产提供方便。1981年机构投资者所持有的房地产投资基金的交易量,约占全部交易量的10%。但到1999年,这个比例则上升到39%。这表明机构投资者对PElTs越来越关注。 研究 表明,机构投资者的引入,提高了房地产投资基金公司管理决策的质量,提高了PElTs的绩效,减少了反常的投资波动,提高了市场的透明度,促进房地产投资信托基金的健康发展。

4.一系列保护投资者利益的措施为PElTs的长期健康发展提供了保障。为保护投资者的利益不受损害,美国对PElTs的许多方面都有严格的规定,主要包括:在收益分配方面,要求将每年绝大部分收入以现金股利的方式分配给股东;在股权结构方面,不允许超大股东的存在;在收入结构方面,要求PElTs的收入主:要来源于房地产的经营收益和4年以上的房地产处置收益,防止PElTs频繁的短期操作。这些措施保证了PElTs的规范化运作,降低了大股东侵犯小股东利益的风险,从而鼓励了更多投资者的参与。

二、美国PElTs的 发展 经验对我国的启示

我国房地产投资信托基金的发展还处于尝试阶段。结合美国PElTs的发展经验及我国国情,我国发展PElTs所亟待解决的关键性 问题 主要有以下三方面:

(一)选择适合在 中国 发展的REiTs组织形式和产品类型。发展房地产投资信托基金大致说有两种组织形式:信托型和基金型。两者的主要区别在于发行主体不同。前者是由信托机构发行信托计划,后者是由基金管理公司来募集资金。因为我国并没有专门的《产业投资基金法》,所以,如果采用基金型的方式,基金公司在资金募集和使用上都缺乏 法律 保护,且容易有非法集资之嫌。再加上我国并没有产业基金的运作经验,无法保障投资者的资金和利益不会受到损害。所以,不宜采用基金型的方式。而我国采用信托型的组织形式则有明显的两个好处:第一,信托财产具有相对独立性,其收益不受其他资产或者管理公司业绩的 影响 。这就从根本上保证了投资者资产和收益的安全性。因为如某房地产纳入了信托计划,即使是管理该房地产的公司或者信托机构倒闭,只要该房地产还存在,其收益权仍旧属于信托计划的持有者。第二,我国信托机构已有多年发行和管理房地产信托的经验。在产品类型方面,在最初发展PElTs的阶段,应选择那种收益比较稳定、受股票市场影响较小、更容易保护投资者利益的类型,随后再逐步丰富REIFs的种类。通过对PElTs各种类型的对比 分析 ,中国初期应选择的PElTs类型是直接经营房地产的股权类信托基金,并且规定信托基金的清算时间,以使投资者更好地将信托基金价格与基础资产价值相匹配。

(三)建立保障投资者利益的运作机制。无论亚洲国家还是欧洲各国,在PElTs的运作机制上大多借鉴了美国经验,即贯彻投资方向明确、业务清晰、运作规范的原则,从资产构成、收入结构、收益分配三个方面规范REITs的运作,保障投资者利益不受到损害。结合我国情况,PElTs在我国的运作应注意以下几个问题:

1.规定REITs的资产构成比例,保证REITs的主营业务为房地产。在美国,房地产、现金及其等价物必须占总资产的75%以上。在我国发展PElTs,有两点需要规范。一个是合理确定开发性资产和经营性资产的比例。因为开发性资产的风险相对比较大,而我国规范此类风险的经验不足。所以,规定开发性资产的比例很有必要。二是合理确定权益资产和债务资产的比例。这在美国虽然没有严格规定,但一些亚洲国家都做了相应要求。比如,新加坡规定负债不得超过总资产的35%,韩国则完全不允许负债。

2.规定REITs的收入结构,保障募集资金的正确投向和使用。在美国,下列收益必须占总收入的95%以上:股利、股息、房地产租金、股票和房地产处置收益等。而下列收益则不得超过总收入的30%:处置持有期不满1年的股票或其他证券所得、处置持有期不满4年的房地产所得等。我国的REITs收入也应主要来源于房地产开发、购置、出租管理等权益性业务,禁止资金拆借及严格控制贷款业务。

3.为防止基金管理者出于满足自身利益最大化的目的,将收益再投资于那些无法达到投资者要求的项目,各国几乎都做出必须将每年90%的应税收入作为股利分配给股东的规定。中国未来REITs的收益分配也不应例外。

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内容论文摘要:安徽省经济的发展,有赖于走新型工业化道路。本文论述了作为农业大省的安徽省的工业发展现状。认为安徽省应该抓住时机,扬长避短,发挥比较优势,根据安徽省的具体情况,走现代农业驱动型的新型工业化道路来发展本省经济。......
美国政府审计发展及其启示(1)
发布时间:2022-11-19
摘 要:美国政府审计的发展过程在西方国家中具有一定代表性,审计业务和审计准则也体现了现代政府审计的发展水平。本文通过分析美国政府审计的动态,介绍了美国政府审计的发展情况,并结合我国政府审计的现状提出若干建议。 关键词......
浅论个人破产立法调整的效果:美国经验及对我国的启示
发布时间:2016-09-13
一、引言 现代市场经济环境中,个人破产一般指个人依据法律规定在法律许可条件下按照法律程序解决个人资不抵债且无力支付到期债务的一种机制,这在发达市场国家中并不少见。以美国为例,据统计,从1980年到2014年期间① 每年个人破产......
我国房地产投资风险识别及控制(1)
发布时间:2023-03-27
内容摘要:本文对房地产投资风险的特征进行分析,并总结了目前房地产投资中存在的风险,提出了在房地产投资中应该如何规避风险的相关对策。 关键词:房地产 投资 风险 房地产投资风险的主要类型 (一)外部风险 1.宏观经济......
日本推动内容产业发展的成功经验对中国的启示
发布时间:2023-07-26
作者:唐为权 阎鹏 尹晓平 王鑫 一休哥、樱桃小丸子、kitty猫地、机器猫、奥特曼等这些经典卡通形象几乎是家喻户晓,这些都跟日本近几十年来,致力于推动内容产业的 发展 是离不开的,日本政府除了产业政......
国外海洋经济发展成功经验启示与借鉴
发布时间:2015-08-04
[提要] 随着经济社会的快速发展,陆地空间和资源的开发利用压力日益增大,人们逐渐将关注的目光转向了占地球总面积70%的广阔海洋,蓝色海洋正越来越成为社会经济活动的重要领域。为此,世界各国政府均加大对海洋的重视和开发利用程度......
日本房地产泡沫对中国的启示1
发布时间:2022-11-28
[摘要]本文首先介绍的是日本90年代房地产泡沫形成的过程及原因,并通过对比分析,阐述其对政府、 金融 机构等如何保持 中国 房地产健康稳定 发展 的启示。 [关键词]房地产 泡沫 启示 日本 经济 奇迹般的高速持续增长,使日本在......
论国外农村金融支持农村建设与发展的经验和启示
发布时间:2022-12-31
" 【论文关键词】金融支持 农村建设与发展 经验 启示 【论文摘要】发展农村经济、建设社会主义新农村离不开农村金融的支持,我国现行农村金融体制的种种缺陷已经成为阻碍农村进步的绊脚石。本文通过分析孟加拉国、泰国、美国、日......
浅谈美国法律教育的经验与启示
发布时间:2023-08-04
论文 关键词:美国 法律 教育 ;职业教育 教学方法 论文摘要:美国法律教育的 发展 历程表明,法律教育与法律职业是密切相关的,法律教育是一种职业教育。美国法律教育的目标是培养学生的法律思维能力,使其学会如何像律师一样......
发达国家数字贸易治理经验及启示
发布时间:2023-06-14
[摘要] 随着互联网与各个领域的融合发展不断深入,依托互联网的数字贸易在全球发展趋势向好。我国拥有数字贸易发展所需的基础设施、技术储备、消费市场以及政策基础,可借鉴发达国家突破关税和本地化等制度瓶颈,促进数字贸易开放,健......
房地产投资风险识别及控制
发布时间:2023-01-09
内容 摘要:本文对房地产投资风险的特征进行 分析 ,并 总结 了 目前 房地产投资中存在的风险,提出了在房地产投资中应该如何规避风险的相关对策。 关键词:房地产 投资 风险 房地产投资风险的主要类型 (一)外部风险 1.宏观 经济 风险。宏观......
美国的法治经验及其启示法学理论论文(1)
发布时间:2023-01-01
美国是世界上最大的市场经济国家,也是西方法治国家的典型代表。本文作者利用赴美考察的机会进行了司法专题调研,形成的总体感觉是:美国市场经济的成功,尽管是多种因素综合作用的结果,但其法律制度的有效运作却是一个起基础作用的因素......
房地产投资风险分析及管理
发布时间:2022-10-25
摘要:自改革开放以来,随着我国经济的飞速发展,我国的房地产业逐步走向了辉煌,房地产投资活动也掀起了阵阵热潮。但是不得不提,在面对巨额利益诱惑时,房地产投资企业也面临着很大的投资风险。本篇文章从房地产投资企业的方向出发......
欧盟低碳发展的典型经验对我国的启示
发布时间:2023-03-10
欧盟低碳发展的典型经验对我国的启示 欧盟低碳发展的典型经验对我国的启示 欧盟低碳发展的典型经验对我国的启示 精品源自教学论文 一、欧盟的低碳经济现状分析 本文采用碳排放库兹涅茨曲线对欧盟及其部分国家的低碳经济现状......
论美国科技金融支持农业发展的借鉴经验和启迪
发布时间:2023-01-07
摘要:金融是经济发展的核心,农业是我国第一产业,科技是第一生产力,金融、农业与科技的结合为农业发展带来新的契机。科技金融支持农业发展不仅是农业发展的客观需要,也是我国国情的发展趋势。本文借鉴美国的先进经验,对我国科技......
浅析房地产投资的风险及对策
发布时间:2022-11-14
一、房地产投资的概念及特征 房地产投资是指资本所有者将其资本投入到房地产开发、经营、中介服务、物业管理等经济活动中,以期望在将来获取最大限度利润的一种经济活动。 1.房地产投资对象具有环境约束性。房地产投资的对象大都为露......
美国引导产业集群创新发展的小企业法及启示
发布时间:2015-07-27
美国对企业的界定标准只有大小两类,中小企业在美国统称为“小企业”。美国是小企业数量最多且高科技小企业最发达的国家。美国小企业尤其是高科技小企业在发展过程中所形成的产业集群,被认为是美国20世纪90年代经济繁荣的重要原因。位......
浅谈房地产开发项目投资决策的经济分析
发布时间:2022-12-10
房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果,项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前,经过一定的分析,为项目投资者提供诸多方面的决策参考,如经济风险、运作......
美国东部都市群旅游产业密集带的发展及启示
发布时间:2014-01-06
论文关键词: 旅游 产业密集带 都市群 长江三角洲 论文摘要:美国东部都市群一体化演进推动旅游产业在区域内不断集聚,同时,旅游产业的大规模集聚又进一步促进了都市群的快速发展。本文首次提出了旅游产业密集带的概念,简要介绍了......
发达国家研究型大学学术发展的经验与启示
发布时间:2023-04-01
摘 要:研究型大学学术发展,既要协调大学内部的各种关系,又要争取大学外部的环境支持。因此,以促进教师学术发展为主线,对美国、英国、日本等发达国家研究型大学学术发展的历程与特征进行考察分析,对我国当前研究型大学学术发展进......
基于MLS系统的房地产经纪业信息发展思考(1)论文
发布时间:2023-06-18
[摘 要] 通过对MLS及我国房地产经纪业信息共享现状分析,针对房地产经纪业信息共享水平低、基础数据获取难等问题,本文提出尽快建立国内房地产经纪信息MLS系统的重要性;并以提高交易效率为出发点,指出建立我国房地产经纪信息MLS集......
美国内部审计发展现状及对我国的启示
发布时间:2022-07-21
关键词: 内部审计 美国 启示摘要: 现代 内部审计始于20世纪初期美国的铁路部门,随后得到了迅猛 发展 ,特别是近二三十年以来,内部审计在各种类型的组织中得到了广泛普及。在美国,内部审计的发展水平就像其 经济 发展水平一样,处......
国外贸易低碳化发展经验及其对福建的启示分析
发布时间:2023-07-08
后经济危机时代,低碳经济已成为世界经济发展不可逆转的主流趋势。低碳贸易是一种低能耗、低污染、低排放的贸易增长模式。作为低碳经济的发展和延伸,低碳贸易也因此逐渐成为各国对外贸易发展的新导向。为抢占新一轮贸易发展优势,不少......
我国房地产信托风险控制问题的研究
发布时间:2022-09-08
一、信托的发展及房地产行业特征 二、房地产信托风险分析 房地产信托业务是指信托公司发行集合或单一资金信托计划筹资,通过运用贷款、股权投资、权益投资等方式将信托资金投资于房地产开发企业,以获得股权分红、股权溢价,或向房地......
房地产投资风险分析
发布时间:2015-12-22
房地产投资风险,是指由于各种难以预测的因素的影响,使得房地产投资行为主体的期望目标与实际状况之间发生差异,给投资者带来经济损失的可能性。 一、房地产投资风险主要分析方法 目前,常用的风险分析方法主要有专家调查法、故障树......
简析中国影视投资基金发展方向
发布时间:2023-03-29
【关键词】 影视基金 发展模式 金融创新 资本配置 一、影视投资基金及其相关 在国内房地产市场低迷、证券市场动荡,GDP增速放缓、传统支柱产业利润下降的大背景下,虚拟经济和实体经济迫切需要新的发展模式,以刺激国内外消费及投......
兴十四村:发展集体经济的经验与启示
发布时间:2023-05-03
一、兴十四村发展的主要成就 兴十四村已经成功走出了一条农业现代化、农业产业化、农村城镇化和农民职业化的正确道路,从根本上解决了“三农”问题,保证了社会和谐、稳定发展。 (一)坚持做精第一产业,农业生产实现现代化 (......
论韩国农业信息化发展及对中国的启示
发布时间:2022-12-16
论文 摘要:本文对韩国 发展 农业信息化的主要做法和基本经验进行了分析 总结 ,提出加快 中国 农业信息化建设,应发挥政府主导作用,切实采取有效措施,加快 农村 信息基础设施建设,提高信息采集和开发利用水平,推进信息化村示范工程......
美国小企业融资及其启示(1)
发布时间:2023-06-23
摘要:本文从美国政府对小企业的融资支持方面进行全面分析,以期对我国蓬勃发展的小企业的融资提供借鉴。 关键词:美国小企业管理局;融资;启示 一、我国中小企业的融资现状 中小企业的发展已越来越受到各国政府的重视,因为中小企......
延安时期中国共产党纪律建党的经验及启示
发布时间:2023-04-16
关键词: 延安时期;党的纪律;纪律建党 摘要: 用铁的纪律来建设党,是我们党克敌制胜的利器和取得成功的重要经验,是党始终保持强大的凝聚力、战斗力的法宝。延安时期我们党之所以能够成就辉煌,这与党加强自身建设,用铁的纪律把党......
金融危机背景下中国房地产业发展
发布时间:2023-07-27
美国 金融 危机对 中国 房地产市场的影响,主要通过影响宏观 经济 增长进行传导。世界经济增长放缓,导致我国外部需求萎缩, 企业 效益下滑,投资意愿和能力下降,进而制约消费增长,经济增长下行压力越来越大。愈演愈烈的全球金融......
韩国文化产业发展历程及对我国的启示
发布时间:2023-03-26
【摘 要】文化产业是本世纪新的经济增长点。在国际化的激烈竞争中,文化产业已经成为一个国家经济发展中的关键要素。我国的文化产业起步晚,经验不足,为了使我国文化产业早日跻身于世界文化产业大国的行列,我们应从韩国文化产业发展......
国内房地产业发展现状及原因
发布时间:2023-01-11
[摘要]:房地产业作为国民经济的基础性和先导性行业,对国民经济的发展起着举足轻重的作用。我国自1998年住房制度改革实施以来,城市房地产市场得到了快速、持续地发展,房地产业己经发展成为城市经济的支柱产业之一,并带动着多个产业......
美国校长资格证书测验的特点与启示
发布时间:2022-12-03
摘要“校长资格证书测验”是当前美国教育考试服务中心(ETS)组织实施的一种重要的校长专业测验,它严格按照美国校长标准设计,意在考查“准校长”是否具备胜任实际工作的专业知识和能力。结合样题研究发现,该测验呈现出以下特点:测试题目设计注重情境化,重点关注校长在制定学校愿景、关注教与学方面的知识与能力,测试结果的反馈人性化。这些对于我国校长专业的测量具有很好的借鉴与参考作用。美国校长资格证书测验陶行知先.........
国际信用衍生品市场发展以及启示
发布时间:2023-05-26
摘要:信用衍生产品是分离、转移和对冲信用风险的各种工具的统称,其产品种类繁多,市场参与者类型丰富。国际信用衍生品市场的发展改革,为我国金融衍生品市场发展提供一定的经验与启示是:继续坚持加强市场监管与业务规范;简单产品......
浅析我国房地产经纪行业的发展现状及对策
发布时间:2014-01-07
摘要:目前,我国房地产经纪行业在其管理层面上和自身行业 发展 层面上暴露出行业管理 法律 、法规不完善、行业缺乏诚信等一系列问题。本文从管理层面和自身发展层面的现状分析提出相应的发展对策。关键词:房地产经纪 发展现状 发......