［摘 要］ 近两年，中国的楼市一直处在政府的宏观调控中，房地产市场的活跃度虽有下降，但价格却没有明显的回落，各大城市房价依然一路高走，宏观调控要何时奏效？对宏观调控的政策和措施本身进行反思尤为重要。 ［关键词］ 宏观调控；房地产调控政策；政策的可行性论证
一、问题的提出
任何一个单位或个人，面对一个项目，无论大小，均离不开大量的市场调研和实证分析论证、实施中的实时监控和事后的评价。如果将房地产经济政策作为一个项目来考虑，作为政策的制定者，面对比单个项目更重要更宏观更复杂的市场，则更需要进行系统和准确的实证性分析、可行性论证及政策效果的分析和评估。这中间需要精确的统计数据的支撑，定量化的分析手段和测算工具，相关专家及智囊团的科学分析论证。只有这样才可能使宏观调控政策更为科学合理，以适时适度地发挥调控经济的作用。
二、房地产市场的调控目标与效应
（一）供求均衡：房地产调控的目标
政府调控的目标到底是什么？是降低房价还是控制房价的上涨速度；是抑制需求还是扩大供给、改善供给结构；还是在不均衡的市场均衡中发现深层次的问题，建立健全城市住房供给体制。
无论在发达国家或地区还是发展中国家或地区，对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不可缺少的措施。而住房价格是住房市场的核心，是住房市场健康的晴雨表。在正常情况下，房地产价格取决于供求，如果供求不均衡，则市场价格机制会自行调节供求。由于一般商品有较强的流动性和较短的生产周期，能够根据价格信号迅速做出反应，自动调节供需状况。而住房市场由于承载其土地位置的固定性和住房生产周期较长等特质，对价格信号的反映相对比较迟缓，自我调节能力本身也就比较薄弱。房价的不断上涨，应是市场供求不均衡的必然表现。从近几年影响中国房地产市场价格的内部因素即供求方面进行分析，不难看出，房地产商提供的产品结构趋于高档化造成了近两年房地产价格统计指数的不断上涨，从地价、建材到各项开发成本的不断走高也造成了房价的不断提高；需求市场上的投机风气盛行，外资的涌入，经济的迅速发展致使资金市场的流动性增强，投资渠道不畅均是导致供求失衡的直接内部因素。另外，一些外部因素也加剧了供求的失衡，比如城市建设用地供给的有限性是房价上涨的重要前提，政府对土地市场的垄断和对土地收益的追逐及依赖，信息的不对称，相关利益集团的博弈等等原因。市场机制并非万能机制，市场机制在某些时候可能会失灵，这就给政府的宏观调控提供了理论上的支持。
当政府对住房市场进行政策调控时，如果调控目标不明确或不一致，则调控的效果将可能大打折扣。综上分析，政府调控决定了现有房价变动的供求关系。宏观调控是政府对经济总量即总供给与总需求的调整和控制，通过深入分析造成总供求失衡的原因，进而从深层次上通过总量控制稳定整个社会经济周期中的房价上下波动。
（二）调控目标：需求差异与调控政策
这里笔者仅结合房地产市场的需求与宏观调控政策间的关系进行有关分析。不同类型和层次的房地产需求，对调控政策的反应程度是不同的，调控效应及结果也因需求而异。所以应针对房地产市场的需求差异，制定相应的调控政策，把握好调控力度。
如果按照需求动机进行市场分割，则市场需求与调控政策的关系可进行如下分析。 2. 源于个人及企业的长期投资需求。土地资源的稀缺导致房地产价值在不断平稳增值，投资房地产确实是不错的长期投资选择。此外投资房地产还可以以小搏大，个人和企业可以充分利用财务杠杆及区域利率差异，在较为宽松的贷款环境和条件下进行操作。这部分投资与一个国家的、区域及地区的发展、地区区域条件、对未来价格的预期、银行房产贷款政策的宽松与否等因素密切相关，因为相当一部分资金源于借贷，因而特别对于金融政策的变化比较敏感。 此外，房地产需求尚有长期需求和短期需求之分，本地需求与外地、国内国外需求，国内各个不同地区需求之差异等等。特别是地区需求差异，由于各区域经济发展定位及国家在国际社会中的影响，房价存在相当大的差别。宏观调控政策要充分发挥作用，必须对房地产市场进行分割，掌握各分割市场的需求特点并长期跟踪调研，进行统计数据分析，掌握其对政策的反应程度，准确测算政策的效应值，并在此基础上，制定相应的调控政策。
三、关于调控政策的特点与效应
政府的宏观调控是对市场失灵问题的补充和辅助，宏观经济政策有各自的优势和特点，把握它们，就可以使其充分发挥作用。
（一）关于宏观调控效果的滞延性与两面性
由于政策作用时滞的存在，一般情况下，宏观调控效果的全面反映，必然要在调控手段实施后的一段时间甚至以年计算的较长时期才能完全显现，财政政策时滞相对于货币政策要长一些。由于滞延的客观存在，往往导致调控措施在经济形势已发生变化甚至转折、在不需要的情况下才发生最猛烈的作用。同时，经济政策是一把双刃剑，应用起来应该慎而又慎。正因为如此，调控政策的出台需要特别强调“适时适度”，出台调控措施要多，调整差别幅度要小，调整间隔时间要短。
（二）关于宏观调控政策的相互协调与配合
针对市场失灵的宏观调控政策有很多种，包括我们常提及的财政政策、货币金融政策、外汇政策、产业政策，以及各政策内部的细化政策等等，各政策出自不同的政府部门，其着眼点、侧重点和考虑问题的角度必然有差异，政府各决策主体出台的政策必须互相配合，IS-LM理论就详细阐述了各经济政策互相配合的必要性。目前调控房地产行业的经济政策众多，政策之间的协调和配合必然决定和影响执行结果。 中国发展房地产信托投资基金的思考
国外房地产投资信托发展的经验与启示
