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投资性房地产审计问题研究

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投资性房地产审计问题研究
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投资性房地产审计问题研究

一、我国企业投资性房地产审计中存在的问题

(一)相关法律法规不健全投资性房地产在行业中是一个比较新的概念,在审计实务缺乏具体的审计业务准则。因为投资性房地产被单独由固定资产中抽出的时间还很短,所以一系列的会计制度、审计制度还有待完善。

(二)缺乏针对性的审计程序 目前我国注册会计师在对投资性房地产审计存在以下几方面的缺陷:第一,未能准确的确定其范围,存在着将本应wWw.LWlm.com作为投资性房地产而不纳入投资性房地产和将不应作为投资性房地产而纳入投资性房的情形,这即会影响“真实性”,也会影响“完整性”;第二,由于投资性房地产会计核算的特殊性,如计量模式的选择与转换、减值准备和累计折旧的计提、投资性房地产与非投资性房地产的转换等,导致其会计处理不同于其他资产。而在审计过程中,注册会计师往往忽略这些内容,未能尽到应用的职业谨慎;第三,由于投资性房地产大多表现为建筑物和土地使用权,对其进行检查需要审计人员具备必要的土地、建筑、工程等方面的专业知识,而在实际工作中真正具备这些专业能力的注册会计师很少,在利用专家工作方面也做的不太好,这样就难以对投资性房地产的价值进行准确的界定,大多简单的认可客户的账面价值。

(三)投资性房地产公允价值难以确认投资性房地产多为不动产,其绝对价值较大,其价值计量的准确与否会对企业财务信息产生较大的影响,甚至会改变企业的利润和财务状况,所以对投资性房地产账面价值的检查是审计工作的重点,尤其是对那些投资性房地产价值较大和期间内变动较频繁的单位。然而,我国在投资性房地产中引入了公允价值的计价方式,在公允价值的确定、公允价值变动损益的确定、计量模式转换时都是以公允价值为基础的,由于我国市场体现尚不完善,投资性房地产的公允价值难以确定。从已经采用公允价值计价的上市公司来看,大部分上市公司其投资性房地产公允价值的确定采用的是专业房地产评估机构出具的评估价格,还有几家上市公司选择投资性房地产所在地有关房地产经纪机构的市场调查报告,但由于评估水平的参差不齐,评估方法及参数的可选择性太大,导致实际的公允价值并不可靠。按照现有的评估模式,投资性房地产的增值金额不会太高。一般对投资性房地产评估,一是采用未来现金流量折现法,而在现在租售比达到300-400倍的情况下,以租金作为未来现金流量折现而计算出来的现值是远远小于市场价值的;二是参照市场价值,但是由于目前我国房地产市场的税费相当繁重,包括营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等,如果按市场价值作为售价扣除相关税费后得到的评估价格往往比实际的市场价格低很多,增值幅度没有想象中的那么高。

(四)审计人员业务素质和能力有待提高审计质量很大程度上取决于审计主体一注册会计师的素质,我国投资性房地产审计质量不高也与我国注册会计师素质不高密切相关。这主要体现在以下两个方面:一方面,审计人员职业道德欠佳,在对投资性房地产确认审计的过程中,由于竞争加剧和市场无序容易使注册会计师忽视职业道德,其独立性易受到来自诸如经济利益、关联关系、外在压力等各方面因素的干扰,导致其在审计过程中不能保持应有的独立性和职业谨慎,未能执行相应的审计程序,审计人员可能就会轻易地接受客户声明书的观点或出具与审计结果不同的观点。有的注册会计师即便在审计过程中发现客户的投资性房地产存在问题,出于自身利益的考虑,也不会在审计报告予以披露,甚至与之同流合污。出具严重失实的审计报告,不但自己的职业独立性丧失殆尽,还严重打击了投资者对整个会计师行业的信任。另一方面,审计人员专业业务素质不高,要做好投资性房地产审计,不仅要求审计人员掌握相应的审计知识和技术,更要熟悉与投资性房地产有关的知识和技术,如相关的建筑知识、知识产权知识、资产评估知识等,虽然目前我国的审计人员在不断地更新知识,专业素质和技能都有所提高,但能够根据投资性房地产的特殊性有针对性地完成投资性房地产产审计工作的专业人员还较少。由于学历、专业知识、经验、个人因素等原因,导致多数审计人员还不具备专项审计的能力,这必将影响投资性房地产审计的工作质量和工作效率,也不能保证审计良性效益的发挥。

二、完善投资性房地产审计的策略

(一)重视投资性房地产审计在计划审计阶段,对被审计单位执行初步业务活动时,应关注其投资性房地产业务,并分析其重大错报风险,在此基础上,在审计计划中反映对投资性房地产审计的目的和要求,使得投资性房地产在审计过程中不会成为被遗忘的角落;在审计实施阶段,根据具体情况确定是否对投资性房地产实施控制测试,重点是如何对其实施实质性测试,以及对获取审计证据的要求,鉴于投资性房地产业务的偶发性和风险较大的特点,在对其实施细节测试时不宜采用审计抽样方法,而应进行详细审计;在审计报告阶段,在形成审计意见时,注册会计师应当从总体上评价是否已经获取充分、适当的审计证据,以将风险降至可接受的低水平。在对审计证据进行整理分析以形成审计意见时,应充分考虑投资性房地产审计的结果,以提高审计结论的准确性。

(二)执行针对性测试程序投资性房地产审计,对其审计除了执行如图1所示的常规审计程序外,还应根据投资性房地产的特点采取有针对性的审计程序,重点检查以下几个关键点,以保证审计质量:第一,审查投资性房地产的真实性和完整性,通过对相关的协议和董事会纪要等文件、资料的检查,验证账面上的投资性房地产的所有权是否归被审计单位所有,是否是用于出租土地使用权或持有并准备增值后转让的土地使用权和建筑物,是否被用于抵押和担保,尤其应关注是否有存在纠纷和法律诉讼的业务,此外,还应关注是否存在隐瞒投资性房地产而不将其入账的情形,特别要提出的是,对于部分用于赚取租金或资本增值部分自用的房地产,应以用于赚取租金或资本增值部分是否能够单独计量和出售为依据判断其是否应作为投资性房地产核算。第二,检查投资性房地产的增减变动,对于投资性房地产的增加,重点应检查增加业务是否真实,相关的手续和法律程序是否完备,不同途径增加的投资性房地产的账务处理是否正确,特别应关注是否存在关联方业务;对于投资性房地产减少业务,应注意转让的账务处理和转让损益的核算是否正确。第三,检查投资性房地产的计量模式,对于以公允价值模式计量的,应关注是否有确凿的证据表明其公允价值能够持续可靠取得,当有证据表明投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得时,是否将投资性房地产从公允价值模式转变为成本模式计量,此外,还应检查是否将所有投资性房地产都按一种模式计量,防止出现部分投资性房地产以成本模式计量,部分投资性房地产以公允价值模式计量的情形出现。

(三)合理确定投资性房地产价值验证投资性房地产账面价值的准确性,是投资性房地产审计的重点和难点。实现“估价与分摊”这一具体审计目标,对于以成本模式核算的投资性房地产应把

握以下几个关键之处:第一,初始确认的审计,应关注其是否按实际成本入账,即外购的投资性房地产是否以其购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其它支出作为其初始确认成本,自行建造的投资性房地产,是否以其达到预定可使用状态前发生的必要支出作为其初始确认成本,而对于由公允价值模式转换为成本模式的投资性房地产是否按该资产在转换日的账面价值作为入账成本,验证投资性房地产初始成本的准确性。第wWw.LWlm.com二,后续计量的审计,主要关注是否按照固定资产和无形资产的相关规定,对投资性房地产按期计提折旧或摊销,并将其计入其它业务成本,当存在减值迹象时,是否按准则的规定计提相应的减值准备,已经确认的减值准备,是否存在以后转回的情形。第三,审查转换和处置业务,将投资性房地产转为自用时,是否按其账面价值转为固定资产或投资性房地产,将投资性房地产出售时,是否将其收入与成本分别计入其它业务收入和其它业务支出账户。对于以公允价值模式计量的投资性房地产,审计的重点是关注其公允价值的取得和其准确性,避免出现公允价值不公允,公允价值成为利润操控的手段的现象。对于将自用资产转为投资性房地产的,应关注是否将公允价值大于和小于账面价值的部分,分别计入资本公积和公允价值变动损益,在资产负债表日,是否将账面价值调整为公允价值,其差额是否计入当期损益,出售时,是否把原人公允价值变动损益和资本公积的金额转入其它业务收入等。

(四)提高审计人员的素质提高审计人员的素质是保证投资性房地产审计质量的基础,需要审计人员时刻保持应有的独立性和职业谨慎性。一方面,提高审计人员职业道德,通过职业道德的约束和行业监管,辅之以加大违规成本,促使审计人员在对投资性房地产审计过程中,保持应有的审计独立性,恪守职业道德,能够抵制经济利益的诱惑和外来压力的干扰,保持应有的职业谨慎,执行规范的审计程序,对于在审计过程中发现的问题该披露的披露,该调整的应要求被审计单位调整,并根据问题的重要性和被审计单位的态度确定出具审计意见的类型。另一方面,审计人员应该努力学习,不断提高自身的专业素质,熟悉投资性房地产相关的各种知识,不仅应掌握常规的审计技术和知识,还应结合投资性房地产的特点掌握特定的、有针对性审计技术,以保证发现投资性房地产业务中存在的问题,降低审计风险,保证审计质量,履行其“经济警察”的职责。

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发布时间:2014-01-07
内容 摘要:我国房地产行业 发展 迅速,但随着一系列政策法规的出台,传统融资渠道缩紧,资金需求方面存在缺口,融资渠道的多样化成为房地产 企业 面临的重要 问题 。本文运用 现代 金融 理论 对房地产投资基金这一全新融资方式的概......
我国房地产投资风险识别及控制
发布时间:2022-11-18
内容 摘要:本文对房地产投资风险的特征进行 分析 ,并 总结 了 目前 房地产投资中存在的风险,提出了在房地产投资中应该如何规避风险的相关对策。 关键词:房地产 投资 风险 房地产投资风险的主要类型 (一)外部风险 1......
新世纪投资战略问题研究投资决策研究论文(1)
发布时间:2013-12-18
作者简介:黄 磊,山东财政学院金融系主任,教授(济南 250014)。 一、关于投资形成战略 面对新世纪的发展要求,培育和不断壮大投资形成能力无疑具有突出的意义。在未来的投资战略设计中,促进投资高水平形成是不可回避且必须着......
生态文明背景下自然资源资产离任审计问题研究
发布时间:2023-05-29
摘要:建设美丽中国,才能进一步实现中国梦。它重点强调发展经济、政治、文化、社会建设的同时,不能忽视生态文明的建设。自然资源资产离任审计就是在这样的背景下形成的。本文从生态文明的角度,分析了自然资源离任审计的主体、客体和内容,并针对现有状态下的问题,提出相关的建议。关键词:生态文明;自然资源资产;离任审计一、问题的提出进入改革开放以来,邓小平反思了大跃进出现了种种问题,提出了非常熟知的一个口号就是“.........
不确定条件下房地产投资实物期权特性分析
发布时间:2014-01-13
实物期权是以期权概念定义的现实选择权,是金融期权理论在实物资产上的拓展和应用。查字典论文网为您编辑了“不确定条件下房地产投资实物期权特性分析”不确定条件下房地产投资实物期权特性分析相对于金融期权而言,实物期权(real option)......
投资机会\审计风险与审计质量研究
发布时间:2023-03-09
[摘要]审计可以被视为解决公司代理问题的一种监控机制,是一项能够约束管理者机会主义行为的制度安排。以我国2004年—2008年只发行A股的上市公司为研究样本,在控制样本自选择偏误的基础上,检验审计质量、投资机会和可操控性应计的关......
对发展房地产投资基金的SWOT分析
发布时间:2022-07-22
摘 要:通过对房地产资金来源现状等的 分析 ,揭示了 目前 我国房地产存在的 金融 风险,指出 发展 房地产投资基金是一种可以拓宽房地产融资渠道的途径。结合当前我国房地产市场的实际情况,使用SWOT分析办法对房地产投资基金进行了综合......
领导干部土地资源的资产离任审计研究
发布时间:2023-03-27
【摘要】领导干部自然资源资产离任审计是一项重要的制度创新,强调领导干部的自然资源管理和环境保护绩效。然而,这项工作既没有成熟的经验可供借鉴,也缺乏完整的理论体系指导。本文以自然资源资产中分布广泛、受领导干部影响最大的土地资源资产为研究对象,对领导干部土地资源资产离任审计的基本理论进行了归纳整理,在对已有研究成果借鉴学习的基础上,明确了领导干部土地资源资产离任审计的内涵和目标,界定了领导干部土地资源.........
我国房地产投资信托的发展路径
发布时间:2023-01-31
[摘 要] 房地产投资信托是国外 发展 较为成熟的一种房地产投融资方式,与我国 目前 大量存在的房地产投资信托计划相比,在产品性质、组织结构、收益方式、流动性等方面具有优势。基于我国的现实状况,可以考虑通过由“信托计划”向REiT......
商业房地产投资的商业区域分析
发布时间:2023-05-04
内容 摘要:商业房地产的需求不同于其他房地产类型之处在于其需求受到当地产品和服务需求的 影响 。因此,在 分析 商业房地产投资时就需要考虑顾客基础、商业区(距离递减效应)以及竞争方面的影响等因素。本文从微观分析视角讨论了当......
房地产项目投资最优方案的选择
发布时间:2014-01-07
[摘 要:房地产项目在投资前需进行各种方案的比选,以找到最佳方案。在选择采用何种方案时,最重要的决定因素是投资收益率,而不是利润总额绝对值的大小。通过对比我们发现,一些通常认为设计效果最好、收益水平很高的方案的 经济 合理性......
我国房地产投资基金发展探讨(1)
发布时间:2023-03-10
内容摘要:我国房地产行业发展迅速,但随着一系列政策法规的出台,传统融资渠道缩紧,资金需求方面存在缺口,融资渠道的多样化成为房地产企业面临的重要问题。本文运用现代金融理论对房地产投资基金这一全新融资方式的概念做了界定,通过......
新世纪投资战略问题研究
发布时间:2013-12-17
新世纪投资战略问题研究 新世纪投资战略问题研究 新世纪投资战略问题研究 摘 要:面对新世纪的发展要求,培育和不断壮大投资形成能力无疑具有突出的意义。在未来的投资战略设计中必须妥善解决以下两大问题:投......
专项资金跟踪审计的问题研究
发布时间:2023-04-08
为把《审计法实施条例》关于专项审计调查工作落到实处,最近我们对南城县退耕还林、强农惠农、普九债务、社保、扶贫、移民、水利建设等26项专项资金跟踪审计情况进行了调查,调查中我们发现在专项资金跟踪审计中还有许多不尽人意的地方,需......
商业房地产投资的商业区域分析(1)
发布时间:2022-09-20
内容摘要:商业房地产的需求不同于其他房地产类型之处在于其需求受到当地产品和服务需求的影响。因此,在分析商业房地产投资时就需要考虑顾客基础、商业区(距离递减效应)以及竞争方面的影响等因素。本文从微观分析视角讨论了当地市场中......
我国房地产投资风险识别及控制(1)
发布时间:2023-03-27
内容摘要:本文对房地产投资风险的特征进行分析,并总结了目前房地产投资中存在的风险,提出了在房地产投资中应该如何规避风险的相关对策。 关键词:房地产 投资 风险 房地产投资风险的主要类型 (一)外部风险 1.宏观经济......
浅谈固定资产投资审计方法
发布时间:2015-08-11
摘要:本文通过对固定资产投资审计的三条主线、十个环节来阐述固定资产投资审计的一般思路与方法。 关键词:固定资产投资审计;三条主线;十个环节 作者通过几年来从事固定资产投资审计工作的实践与经历,总结了一些经验与方法,......
浅议固定资产投资绩效审计
发布时间:2022-09-29
[摘 要] 目前 世界审计正处于以 经济 效益审计为中心的 现代 审计阶段。文章论述了我国的国家审计顺应现代审计 发展 的大趋势,以 科学 发展观为指针,尽可能全面系统、优质高效组织开展效益审计,以充分发挥审计机关在物质文明、 ......
公允价值模式在投资性房地产中的应用及影响
发布时间:2023-02-18
投资性房地产作为一项单独的资产,在2006年出台的新会计准则中得到了确认。新准则不仅认可了投资性房地产,一项单独的资产,而且将公允价值模式引入到了非金融资产计量中来。公允价值模式对于投资性房地产有着重要的影响。 一、投资性......
企业人力资本投资风险审计研究
发布时间:2022-11-13
21世纪是 科技 竞争、信息竞争以及人才竞争的 时代 ,是世界 经济 日趋全球化、国际化的时代。在这个时代,无论是发达国家的 企业 ,还是 发展 中国 家的企业,无论是大企业,还是小企业,都将被直接或间接的卷入国际竞争。在残酷的......
固定资产投资审计内容浅析
发布时间:2013-12-18
国家审计最重要的审计任务之一,是在履行对固定资产投资项目的审计监督中,通过对本地区投资项目立项、建设工程的资金征集、管理、使用,对相关的重要 经济 事项或者倾向性 问题 进行专项审计和专项审计调查,经过梳理归纳,进行深......
谈房地产资金管理存在的问题与对策
发布时间:2023-06-10
(五)资金的使用效率还需提高房地产行业存在着“跟风”现象,一些房地产企业热衷于在繁华地段投资建房,片面的追逐眼前利益,而不重视开发周期中可能存在的风险。由于企业对项目的合理性,以及行业未来的发展趋势没有充分的认识,也没有对市场需求进行全面的调研,使得企业的投资难以在短时间内见到成效,难以快速回收资金,从而降低资金的使用效率。(六)资金的管控手段过于简单虽然我国的房地产行业发展的时间不短,但是其资金.........
投资行业竞争模式问题研究
发布时间:2023-07-16
摘要:研究了全球金融危机环境下我国证券投资基金行业的竞争模式的转变:由......
我国旅游投资问题探讨研究
发布时间:2023-03-29
我国旅游投资问题探讨进一步提出解决这些问题的对策。 旅游投资;投资问题;投资对策1我国旅游投资的现状旅游投资,从使用上来看,大部分都转变为行业的固定资产和经营管理费用,因此对旅游投资总量的测量并不能以固定资产的总量来衡量......
财政与资源性资产管理的关系问题研究
发布时间:2013-12-17
" [摘 要]资源与环境问题是我们必须越来越重视的问题,在财政管理中尤其要体现这一问题的重要性。本文通过对财政与资源性资产管理的关系的分析,提出了对我国目前国有资产管理进行改革的政策建议。 [关键词]财政 资源性资产 国有资产管......
地方政府审计独立性软化问题探究
发布时间:2022-10-22
地方政府审计独立性软化问题探究 一、引 言 所谓政府审计,是指国家审计机关对中央和地方政府各部门及其他公共机构财务报告的真实性、公允性,运用公共资源的经济性、效益性、效果性,以及提供公共服务的质量进行审计。其实质是对受托......
我国投资性房地产准则中公允价值应用影响分析
发布时间:2023-01-15
摘要:随着新 会计 准则的出台,公允价值的 应用 是新会计准则的一大亮点。从公允价值的定义及应用范围入手,着重 分析 公允价值的应用对我国投资性房地产的 影响 ,充分考虑了基本国情,符合我国市场 经济 发展 需要。 关键词......
浅谈房地产开发项目投资决策分析
发布时间:2022-11-17
由于房地产行业已经成为国民经济必不可少的一部分,所以房地产所涉及的经济活动方面也是极为广泛的。房地产开发项目能否达到开发商预期的效果就要看房地产开发项目的投资决策能否达到科学合理并且对经济发展能够起到带动作用,所以,国......
房地产企业融资现状及对策研究
发布时间:2022-09-14
摘要:房地产是资金密集型产业,在房地产的“资金,市场,土地”三大要素中,融资是企业生存和发展的一个必要条件与推动力。本文拟对房地产融资现状进行了分析,对国内房地产业的融资方式作了阐述;同时剖析了目前我国房地产企业融资......
区域房地产投资与国民经济发展关系实证研究(1)论文
发布时间:2023-03-19
内容论文摘要:安徽省经济的发展,有赖于走新型工业化道路。本文论述了作为农业大省的安徽省的工业发展现状。认为安徽省应该抓住时机,扬长避短,发挥比较优势,根据安徽省的具体情况,走现代农业驱动型的新型工业化道路来发展本省经济。......
经济适用房\廉租房工程审计中发现的问题研究
发布时间:2013-12-18
日前,我们对我县经济适用房和廉租房工程及资金使用管理情况进行了审计,审计中发现: 2.廉租房的产权没有明晰。至审计时止,廉租房已经完工196套,涉及工程款8 494 894.42元,物管房2处,涉及工程款559 489.11元。其中:福星小区的120套廉租房......
房地产开发项目投资收益管理探讨
发布时间:2023-02-24
摘要:随着行业竞争加剧、市场日趋成熟,房地产行业利润空间被逐步压缩。因此,必须做好房地产开发项目投资收益管理。本文根据个人工作经验和体会,从四个方面讨论做好房地产开发项目的投资收益管理,着重对于项目开发各个阶段(征地......
自然资源资产离任审计问题浅析
发布时间:2023-04-08
[提要] 自然资源资产离任审计是对领导干部经济责任审计的延伸和拓展,是一项重大的制度创新。本文分析我国自然资源资产离任审计存在的问题,并提出相应的解决对策。 关键词:自然资源资产;离任审计 中图分类号:F239 文献标识......
投资建设项目审计中常见的问题与审计对策
发布时间:2023-07-27
随着 经济 高速增长,各地政府投资建设项目呈逐年上升趋势,各级 审计 机关也随即加大 审计 工作的力度,但 审计 中发现此项工作存在诸多矛盾和 问题 ,须引起重视。 一、存在的问题 1、 审计 相关法规的缺失 ......
中小企业投资风险问题研究
发布时间:2022-11-04
摘 要:从投资风险定义入手,提出中小企业投资风险控制存在的问题,并对于中小企业投资风险控制存在的不同问题,采取完善中小企业投资风险的融资机制、加强对技术风险的评估与控制和中小企业投资风险的风险评估与控制机制的措施进行防......
地方政府审计职能软化问题研究
发布时间:2023-02-13
地方政府审计职能软化问题研究 政府审计是指国家审计机关对中央和地方政府各部门及其他公共机构财务报告的真实性、公允性,运用公共资源的经济性、效益性、效果性,以及提供公共服务的质量进行审计。我国政府审计包括中央、地方以及行......
可行性研究对于房地产项目的重要性
发布时间:2023-06-09
【摘要】20世纪90年代以来,随着经济的全球化发展,对外开放的深入,房地产已逐步成为我国国民经济的支柱产业,推动支持了国民经济的快速发展,然而房地产行业投资额大、生产周期长、经济风险高和社会环境影响大等特点决定了做好房地......
我国自然资产审计问题探析
发布时间:2023-03-18
[摘要] 自然 资产在一国可持续 发展 中具有举足轻重的作用,自然资产审计是顺利进行自然资产保护与建设的重要保障。自然资产审计虽然在我国实践中已经存在,但 理论 研究 滞后,理论框架并不清晰。本文结合理论界的相关研究及审计署已......
有关资产重组审计问题探析
发布时间:2013-12-18
资产重组是收购方利用其经营机制、管理和技术优势,有计划地收购优质资产或并购其他 企业 ,迅速实现对外 发展 战略的有效手段。它大大缩短了投资项目的建设周期,快速扩张了经营规模,提升了公司内在价值。在重组过程中,注册 会计 ......