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基于动态计量经济模型的房地产价格影响因素研究

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基于动态计量经济模型的房地产价格影响因素研究
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近年来,我国房地产价格居高不下,不仅加重了百姓身上的包袱,影响到城市居民的生活质量,而且给政府造成巨大调控压力,影响国民经济继续平稳运行。由此,本文从房地产价格相关理论出发,查阅大量资料后,首先,对房价的影响因素进行定性分析,在此基础上,初步选择实际商品房平均销售价格为被解释变量,实际货币供应量(M2)、实际居民家庭人均可支配收入、实际土地购置费用、人口数、5年以上贷款利率、等指标作为解释变量,通过查阅1993-2012年统计年鉴搜集相关数据,进行实证分析;最后,对实证分析的结果进行总结,指出了ECM模型的预测意义,并提出相关政策建议。

【关键词】房地产价格 动态计量经济学模型 误差修正模型 影响因素

中图分类号:F293 文献标识码: A

一、房地产价格的相关研究

(一)房地产价格的基本概念

房地产价格是获得他人的房地产所必须付出的代价。当前一般用货币来表示,但也不排除用实物、劳务等其他形式来偿付的形式。

由于房产是具有消费品同时又是投资品的特殊商品,因此它的价格形成机制有其特殊性,在计算用作商品出售、出租的房地产价格时,一般包括以下部分:一是房地产的生产成本,包括土地出让金,规划和勘察设计费,施工和安装成本,基础设施费,公共配套建筑的建设费用,管理费,贷款利息等。二是房地产的流通费,即还没有交付使用以前的费用,维护和管理成本费等。三是房地产的利润和税收,包括土地补偿费、安置补助费、拆迁补偿费、基础设施建设费、勘察设计等前期工作费用、房屋建筑和安装成本、配套设施和设备费用、销售费用、管理费、利润、税金等。

(二)国内外研究的文献综述

影响房地产价格的因素众多且很复杂,各国学者对房地产价格影响因素的研多种多样。运用供应和需求的平衡模型来确定价格,实证结果表明,在房地产价格的变化,以利用宏观经济基本面的相关指标,来解释宏观经济因素短期内对房地产市场的影响。采用加权重复的销售价格法,认为消费主体、消费动机、功能需求及价值观念的变化,会影响顾客需求的变化。在进行定量分析之前,首先需要确定商品住宅价格因变量与影响因素自变量的函数关系,并通过函数关系分析当影响因素发生变化时,商品住宅价格如何变化。

1货币供应量

货币供应量对房地产价格的影响主要体现在货币政策对房价的效应。房地产被誉为“第二金融”,它的每一个环节都离不开金融的支持,我国金融市场不发达,市场机制不成熟,间接融资比例很高,房地产投资很大程度上需要银行惜贷资金支持,目前房地产市场的资金80%来自银行信贷。因而货币供应量从供给方面影响房地产投资信贷规模,从需求方面影响购买水平。央行实施宽松的货币政策,大量的信贷资金流入房地产市场,成为推动房地产市场繁荣的直接原因,进而推动了房地产价格的上涨。

2通货膨胀率

物价指数或通货膨胀率主要是通过两个途径对房地产经济波动产生影响。首先,通胀因素影响房地产名义价格与真实价值变动,物价指数或通胀率与房地产价格之间存在明显的正相关关系。通货膨胀率时消费者宁愿持有真实资产而放弃货币资产,从而导致房地产投资活动增加;导致房地产投资活动的减少,这也会对房价产生影响。

3土地购置费用

地价是房地产成本的重要组成部分,其走势直接影响着房价。这是因为:一是在房地产价格中,地价一般占有五至六成的比重;二是随着国民经济和城市建设的发展,相关土地会因“极差租地”变化的影响,造成土地出让价格的上涨,尤其是随着我国城市化进程的推进,城市土地资源日渐稀缺,土地含金量增大;城市功能及市政规划等政策性因素,引发区域性地价明显上升。

4利率

房地产与利率负相关,利率下降,房价上升,反之房价下降。房地产开发成本也会因为利率上升而增加。同时,自国家鼓励发展个人住房消费信贷政策放宽后,个人住房信贷消费逐渐发展成为住房消费最主要的形势。利率的下降刺激人们购房的热情,对商品房的需求就会上升,因而导致房价的上升;反之,利率的上升会导致房价的下降。

二、模型应用及其含义

(一)变量系数的经济意义分析

1.正、负号代表的经济意义

实际商品房平均销售价格的变化不仅取决于实际货币供应量的变化,商品房平均销售价格对均衡水平的偏离,即系统存在误差修正机制。从模型中变量当期系数所反映的结果来看,实际货币供应量会对房价产生正面影响。这与之前的假设相一致,也与一般研究房价与其供求关系的结论相一致。

2.绝对值大小代表的经济意义

从长期模型的变量系数绝对值可看出,在其他变量不变的条件下,实际货币供应量增加1%,实际商品房平均销售价格增加288.9917元;在其他变量不变的条件下,实际土地购置费用增加1元,实际商品房平均销售价格增加0.1623元。经济意义检验合理。

而从误差修正模型的变量系数的绝对值我们则可以看出,影响当期房价的主要因素为实际货币供应量。

(二)房地产价格误差修正模型(ECM)的预测意义

从上面建模的过程可以看出,住房价格序列反映的是住房实际价格与长期均衡价格之间的差额,那么它的变化就可以用来反映住房实际价格的变动趋势。由图所显示的发展趋势可以看到,住房价格在03年以前都很平稳,在03到07年间变动稍有增大但仍在合理的范围内,但在08到10年间有很大的变动。住房价格的变动说明房地产市场仍处于非理性阶段,受许多投机的因素,政策调整及整体国家的经济环境影响很大。

注:住房实际价格变动趋势图

三、政策建议

(一)关于土地价格

土地价格在房价中扮演着重要角色。地方政府为追求经济收入而在土地监管环节上无序运作,也是造成房价上涨的一个关键因素。因此,如何从地方政府手中控制土地的供应,进而控制房地产的市场供应量,从而达到影响需求市场的目的,是保证房地产市场稳定发展的一个关键因素。 1.改革现行土地制度,将地方利益与土地收益分离开来

上世纪90年代中期,地方政府手中的金融权力被悉数上收,地方政府赖以主动推动经济增长并能够独立支配的只剩下土地这一项核心资源。于是,房地产价格上涨得越快,房地产投资越多,拉动经济增长的力度越大,地方政府的财税就越大。农户和农村集体组织获得的只是失去土地使用权和所有权的补偿费,基本不参与土地增值部分的分配;土地增值收益主要为地方政府和开发商所取得。如果不隔离地方利益和土地收益,地方政府作为房地产价格推手的动力将始终存在。

2.宏观把握土地供应量,追求长期稳定效益

无论是对土地准入门槛的提高,或是对税率或利率的调整,其本质在于提高了房地产企业的开发成本,而这部分成本最终仍会在房价中分摊给需求市场,增加需求方的购房成本。因此,实施结合我国宏观经济现状,科学有效的土地改革才是根本之策。

(二)关于货币供给量

货币政策是政府调控宏观经济运行的重要手段, 由于当前我国的利率并没有完全市场化, 所以货币供应量是金融调控中最重要的中介目标。货币供应量是流通中现金加上银行存款额,也即购买力或支付能力。货币供应量是由货币需求来决定的。因此,货币供应量的涨跌反映的是货币需求的涨跌。在通常情况下,货币供应量与实体经济的兴衰是一致的。

1.货币政策应充分关注房地产市场价格

宏观调控的目标,将稳定房价作为一个中长期目标来实现。建立一个各变量对房地产价格影响的系统模型,当某一货币政策工具变化时,能够对房价进行一定程度的预测与跟踪,将房价控制在一个合理范围之内。

2.推进利率市场化改革和注意预期利率

利率作为我国目前主要的货币政策工具,利率的非市场化和不健全已经严重影响了货币政策的有效传导。利率对房价的调控主要在于影响需求上,只有当未预测到的利率变化才能调控房价,如果利率的上涨是消费者已经预期到的,那么势必被消费者所消化掉,从而起不到调控作用,所以利率的调整要考虑预期效果。

参考文献

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[2]庞浩.计量经济学[M].科学出版社,第二版.

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房地产价格与银行信贷关系研究
发布时间:2023-06-27
摘 要:2008年美国爆发世界范围的经济危机后,也给我国房地产金融业带来一定的波动。近几年房地产价格总体呈现上升趋势,这对于我国经济发展、城市发展状况以及居民生活水平都产生非常大的影响,而银行业又是与房地产行业紧密相关,本......
浅析我国金融政策对房地产价格的影响论文
发布时间:2023-02-23
摘要:改革开放以来,我国的房地产行业发展迅速,成为我国各地财政收入主要来源,以及我国国民经济的支柱性产业,在经济增长和增加就业等方面发挥着极大的作用。然而与此同时房地产市场交易方式和交易秩序混乱以及调控无效导致的房价过高、二三线城市供过于求、去库存问题等问题,不仅严重制约了我国房地产行业的健康发展同时影响了我国经济的有序发展,成为亟待解决的重大问题。本文从政府对房地产市场的金融政策调控出发,研究政.........
资本结构动态调整影响因素的中外研究评述
发布时间:2023-03-10
摘要:对资本结构的研究经历了从静态视角到动态模型的发展,从微观层面到宏观层面的深入探讨。而宏观经济环境决定着经济发展的未来趋势,为企业提供最基本的融资环境。分析融资环境在企业融资中的作用是未来企业资本结构实证研究的方......
投资性房地产之公允价值计量模式
发布时间:2023-07-28
摘要:近年来,房地产成为有目共睹的热门产业。在国内房地产市场价值不断攀升的情况下,投资性房地产出现,其实质是以增值为目的的一类资产。投资性房地产具有特殊性,不能简单的按照一般固定资产计提折旧。本文围绕投资性房地产展开......
基于文献计量的创新绩效影响因素及研究趋势的可视化分析
发布时间:2023-02-22
〔摘 要〕文章关注创新绩效的研究,以大数据为基础,对近年创新绩效研究进行了追踪。运用Citespace Ⅲ软件,以科学计量学引文分析、共被引分析为原理,绘制了国内外创新绩效研究的关键词共现、文献共被引的知识图谱,分析了该领域的经......
影响经济下行的八大因素
发布时间:2023-07-06
在过去30多年中,中国经济总体是呈周期性波动。在周期性波动中,一般说经济下滑到底部后还会反弹到原来的高度,但这次不一样,不仅有周期性的波动,且经济增速在换挡。 三个短期因素 为什么中国经济下行时间这么长、下降幅度这么......
基于动态模型的土地利用变化分析
发布时间:2023-05-11
摘要通过转移矩阵和动态度方法对佛山市鲁岗村1998D2008年的土地利用变化进行研究,结果表明:耕地的变化最大,其次是水域和建设用地;综合土地利用动态度较大,达到3.34%,反映出1998D2008年10年间是研究区土地利用一个剧变期;耕地、林地、草地等拥有较高生态系统服务价值的土地利用类型大幅减少,而建设用地相应的增加,改变了研究区域的生态功能服务价值。关键词土地利用;转移矩阵;动态度中图分类号.........
房地产经纪人水平评价研究
发布时间:2022-10-01
【摘要】 在国内取消房地产经纪人职业资格认定的背景下探讨如何对房地产经纪人进行水平评价。对房地产经纪人进行水平评价是重要的,评价的模式决定了评价的有效性。根据成本收益说,在借鉴美国行业自律经验的基础上,提出了行业协会组......
购房者介入度影响因素的实证研究
发布时间:2023-05-20
验证 问题 之一:性别不同会导致介入度不同吗?通常由于消费者的性别不同可能会导致其购买过程介入度水平的差异。例如:同样是买服装,男性多半是直接到某个商场,然后买衣服走人,整个购物过程可能不到半个小时;而女性则多半是花了半......
基于水文模型及水动力模型的山洪临界雨量研究
发布时间:2016-09-05
0引言 山洪是指山区溪沟中发生的暴涨洪水,影响面积小,具有突发、水量集中、流速大、冲刷破坏力强的特点。山洪及其诱发的泥石流、滑坡,常造成人员伤亡、设施毁坏,对人民生命财产造成严重危害。日趋严重的山洪灾害已得到了各级政府......
基于移动应用的本土服务类团购影响因素实证研究
发布时间:2016-05-27
〔摘 要〕基于新兴的移动团购应用,结合前人的相关理论和模型,构建了本土服务类团购影响因素的结构方程模型,并收集美团APP的统计量数据进行了实证研究。结果表明,模型的大部分假设都得到了支持,并且评论数对本土服务类团购销量有......
基坑开挖对邻近地铁车站影响因素研究
发布时间:2023-06-21
摘 要:随着上海轨道 交通 网络 的高速 发展 ,在地铁车站基坑开挖时,往往会遇到旁边就是运营中车站的情况。作者以 分析 基坑开挖引起紧邻车站变形为目的,对实际的基坑开挖进行数值模拟。通过数值模拟分析, 研究 了张杨路地铁车站基坑......
浅析基于独立院校的会计案例教学效果评价与影响因素研究
发布时间:2023-07-06
一、案例教学的界定 哈佛商学院曾将案例教学法定义为:一种教师与学生直接参与,共同对工商管理案例或疑难问题进行讨论的教学方法。这些案例常以书面的形式呈现出来,它来源于实际的工商管理情境。学生在自行阅读、研究、讨论的基础上......
浅析房地产项目的经济评价
发布时间:2014-01-07
摘要:项目拓展对于房地产公司的 发展 至关重要,评价项目的纬度也很多, 经济 评价是常用且直观的一种方法,包括投资测算、收入测算和经济分析。本文主要针对住宅项目经济分析中涉及的一些实际问题进行阐述。通过分析我们发现经济评......
英语学习成绩影响因素的结构方程模型研究
发布时间:2023-03-05
一、引言在初中阶段英语学习作为初中学生成绩占有重要地位,特别对于理科生英语学习成绩的好坏直接影响学生未来发展,影响英语成绩的因素有哪些呢?经过大量研究发现,英语成绩不仅与学生本身的因素如自我监控能力、智力水平有关,与学生的外部因素如家庭教育、所处学校的师资水平也有关系。但上述是分别观测了某一个方面如师资力量、家庭教育、学习自我监控得出的结论。这些结论多是研究者通过理论构建量表直接对被试者进行测试得.........
乡镇企业水污染因素的经济计量的研究
发布时间:2016-08-12
1 引言 为发展农村地方经济,乡镇企业大量涌现且呈粗放式发展,导致农村水环境污染日趋严重。关于影响环境质量的因素国外已有较多研究,侧重点也各不相同,多为定性分析,缺乏对不同影响因素的影响程度的量化判断;国内则主要集中于经......
浅析审计质量的影响因素
发布时间:2023-03-15
论文关键词:质量 影响因素 制度性因素 违规性因素 技术性因素 论文摘要:随着国内外丑闻案件的陆续披露,独立审计过程和结果的质量问题也越来越受到各界的高度关注,成为影响师行业生存和发展的重要因素。因此,对影响审计质量的诸多因素......
中国金属期货价格影响因素分析
发布时间:2023-02-20
这是一篇中国金属期货价格影响因素,短期来看,市场的资金因素以及汇率因素对期铜价格有一定的影响,但长期来看,SHFE铜期货价格的走势还是取决有宏观经济形势以及相关市场的走势,接下来让我们一起看看吧! 引言 经济的稳步发展使中......
计量对企业生产经营活动的影响
发布时间:2015-08-19
摘 要:本论文从我国企业的实际需要出发,着重论述了计量工作在企业建立现代企业制度,实现经济增长方式由粗放型向集约型转变,以及在企业能源管理、工艺控制等过程中的重要影响力,从而得出重视计量,加强计量投入是现代企业的必然选......
清末民初绣品价格的影响因素探析
发布时间:2023-01-08
刺绣是工艺美术的一种,既包含了绘画的艺术性和又融入了刺绣的技术性,是一般机器制品无法比拟的,因此,绣品的价格因其多样的工艺之美而没有固定标准。清末民初是绣品价格相对高涨的时期,尤其是欣赏性画绣的价格,除了图案的复杂与讲......
基于生态经济学的产业集群综合绩效评价体系研究
发布时间:2014-01-07
[摘要]产业集群是促进区域 经济 发展 的有效 网络 组织模式,得到了理论界的广泛关注。但是,对集群的绩效评价仍局限于传统经济学的范畴,仅仅关注于产业集群的经济绩效,由此出现了集群内资源大量消耗和未标污染物集中排放的生态......
黄金价格影响因素及其走势分析
发布时间:2015-08-06
【摘要】黄金价格主要是由其供需决定的,但是在当前黄金产量基本稳定的情况下,其价格主要是由其需求决定的。本文主要分析美元、通货膨胀、利率、原油与相关市场、地缘政治等相关因素对黄金价格的影响,同时笔者希望在此基础上对黄金......
关于房地产经济学论文
发布时间:2023-05-14
随着改革开放的不断深入,国有、集体、个体房产的使用也进入市场经济的轨道,房产经济的承包、租赁发挥了经济效益。下面是查字典范文网小编为大家整理的关于房地产经济学论文,供大家参考。 关于房地产经济学论文范文一:房地产经济与建......
基于循环经济的资源型城市产业转型研究
发布时间:2019-12-07
循环经济是以资源的高效利用和循环利用为目标,以“减量化、再利用、资源化”为原则,以尽可能小的资源消耗和环境成本,获得尽可能大的经济和社会效益,促进资源永续利用,实现经济活动生态化的一种全新的经济发展模式。利用循环经济的原则指导资源型城市产业转型与升级,构建新型产业体系,是减少资源型产业对资源的依懒性,缓解资源约束和环境的矛盾,提高资源型城市可持续发展能力,最终实现经济、社会与资源和环境的协调发展的.........
浅析投资性房地产公允价值计量模式
发布时间:2014-01-07
随着 经济 的 发展 和投资观念的改变, 目前 在西方国家的 企业 中,房地产作为一种投资手段,已是非常普遍的经济现象。近年来,这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行,甚至成为一些企业新的经济增长点。为了顺应我国经济发展......
中国金属期货价格影响因素分析
发布时间:2014-01-13
以下为查字典论文网为您编辑的:“中国金属期货价格影响因素分析”,敬请关注!!中国金属期货价格影响因素分析 引言 经济的稳步发展使中国成为全球最大的铜消费国、铜加工制造业基地和铜基础产品输出国。自1993年以来,SHFE铜的持仓量和交......
基于内容分析法的云会计发展影响因素研究分析
发布时间:2023-06-27
一、引言 第三次工业革命带来了数字技术与数字革命浪潮,日常生活与工作变成一堆数字。数字工业革命颠覆了许多传统的理论与概念,让经济发展路径面临诸多不确定。第三次工业革命时代可理解为大物云移时代,具体来说就是大数据、物联网......
税收政策对经济增长影响的定量评价研究
发布时间:2015-08-13
摘 要:生产要素供给是发展经济学中实现经济增长的关键因素,除此以外,市场需求拉动也对经济增长起到了重要作用。笔者就税收政策对经济增长的影响进行以下详细的论述。 关键词:税收政策;经济增长;评价研究 一、增加要素供给的......
引入宏观经济因素的利率期限结构模型研究
发布时间:2013-12-18
引入宏观经济因素的利率期限结构模型研究利率期限结构本身暗含了许多经济信息,这些信息通过利率曲线的形状、长短期利率的利差、利率水平的高低等因素反映出来。对这些因素进行分析,可以清楚地了解宏观经济变量与利率期限结构之间的关系......
经济发展带动下的房价变化研究
发布时间:2015-08-11
摘要:中国是一个人口大国,“住”是关系每一个国民的生存之需。房地产的稳定发展关乎到国计民生。本文主要以2013年全国各省份的房价为观测样本,通过建立以各地房价为因变量,其它影响房价的可能性因素为自变量的多元线性回归模型,......
基于环境因素的内生经济增长研究评述
发布时间:2022-11-09
摘要:从理论和实证两个方面综述国内外对考虑环境后的内生 经济 增长研究。内容包括:一是考虑环境因素的经济增长模型研究,主要有新古典增长和内生增长两类模型;二是围绕着环境库兹涅茨曲线(EKC)进行,从实证研究、计量模型和理论......
我国房地产价格攀升的原因及其对策
发布时间:2023-07-27
[摘要]房地产业是国民 经济 发展 的重要产业,是事关民生的重要产业;房地产安全直接关系着国家 金融 安全和宏观经济的安全。我国房地产价格的持续上涨危害经济持续的发展,其上涨原因主要有:供求矛盾逐步凸显;开发商违规囤地行为扰乱了......
基于投影寻踪模型的长三角经济发展与生态效率耦合协调性研究
发布时间:2023-04-01
摘要:运用投影寻踪模型对2003-2011年长三角地区各地级市的经济发展与生态效率进行综合评价,并在此基础上对两系统间的耦合协调状况和相对发展状况进行了实证分析。结果表明,从时间上看,长三角地区的经济发展整体较稳定,但局部城市呈微量动态波动,而从空间上看,经济发展呈现出趋同集聚、优劣分异态势;区域生态效率总体不断提高,但空间分化较为显著,格局演变呈现出高低集聚、趋于改善的不规则分布,同时跃迁现象较.........
深圳房产价格的经济学思考(1)论文
发布时间:2023-01-04
摘 要:中国的房产价格在国家调控下“越调控越反抗”,面对这种现象,各方均出现了对政府调控住宅价格的政策的质疑。在这场政府与市场的角力中,市场是如何根据需求调节房产的价格,政府的各项政策是顺应市场规律还是逆市场规律而行的? ......
网上银行服务质量影响因素研究
发布时间:2016-06-07
内容提要 本文以陕西省银行客户为调查对象,结合商业银行服务的特点,选取六个维度分析网上银行服务质量的影响因素,并通过结构方程模型对各影响因素的作用及其路径进行验证。研究结果发现网上银行服务质量受客户性、保障性、有形性、......
基于住房公积金在房地产经济中重要性分析
发布时间:2023-02-18
住房公积金制度是我国住房制度改革的保证,是我国住房建设的主要资金支持。住房公积金制度即政府通过政策手段对住房的资金进行筹集和管理,并在需要时进行使用。住房公积金制度能够推进住房建设,有效缓解住房短缺问题,并提升低收入家......