近年来，房地产企业迅速膨胀式的发展，造成了对营运资金的巨大需求，从而给资金的管理带来了不断增大的压力，而企业在财务管理方面的一点点漏洞都可能给企业带来生存危机。因此加强营运资金管理，是房地产企业实现长期良性发展目标的必然举措。笔者结合营运资金管理的理论知识，结合实例，房地产公司营运资金管理的情况进行分析。
【关键词】房地产；营运资金管理；对策
一、引言
众所周知，房地产属于资金密集型行业。因此，在我国房地产企业的财务管理工作中，营运资金管理一直是被高度重视的管理内容。近年来，甚至成为了财务管理中的核心内容。公司营运资金管理的目标是保证公司营运资金的安全性和流动性，并尽可能地通过提高其对营运资金的利用水平和周转速度，增强公司的整体盈利能力。总体来说，房地产公司营运资金具有以下四方面显著特征：首先，营运资金需求庞大。与一般商品行业比较，房地产在生产和再生产过程中，每一环节都需要投入大量资金以维持正常的运转。其次，营运资金周转速度慢。房地产项目从立项到竣工决算，单个项目通常需要3至5年的时间，最终全部回款还需要更长的时间。再次，营运资金流动性差。房地产行业通常由于其房地产存货规模较大，导致其营运资金构成中的存货资产所占比例较高，且房地产属于不动产，这使得房地产商品受到地域的严格限制，从开发到销售整个资金运动集中于一个小范围区域，难以转让或变现。最后，保持营运资金平衡的风险大。房地产行业投资易受国家法律法规、经济、政治等诸多外部因素的影响，使得房地产公司的营运资金在盈利性和风险性之间保持平衡的难度较大，一旦投资失败，开发资金将无法按时收回，必将构成资金链的断裂，直接影响公司的生存。也正是因为以上这些特征，使得房地产公司良好的营运资金管理尤其重要。
二、营运资金问题分析
R公司是一家典型的中小型房地产公司，具有该行业普遍的特征，在营运资金的特点上亦是如此。以该企业为例，对营运资金管理进行分析。
以下为上海R地产公司近五年流动资产和流动负债各项目占总资产比重的趋势图。
（一）缺乏营运资金结构管理
从图中可以看出，营运资金的分布情况在整个管理过程中比较混乱，表现为各项目占总资产的比重变化幅度较大，且比例缺乏一定的变化规律。尤其表现在应付款项上，应付账款占有比例为0%-13%；其他应付款占有比例为0%-76%。上述现象一定程度上说明公司的短期资金来源不稳定，缺乏合理有序的安排。
（二）负债过重
房地产行业性质决定其通常举债较多，但公司开展项目要更根据其资本实力量力而行，不应该一味地筹集资金开发对于其而言规模较大的项目。随着公司经营的发展，加上受房市高潮时盈利目标之驱动，R公司在建工程上占用的资金规模越来越大，而公司的资本变现能力却变得不佳，公司的自有资本已经难以满足该规模的要求，只能通过其他筹资渠道获得现金流。从下表可以观察到，在流动比率正常的情况下R地产公司的速动比率非常低，这反映了其短期偿债指标不合理的现状，2012年出现资金链险些断裂的情况，也说明了这一点。
（三）负债结构不合理，公司融资渠道单一
R公司的负债结构变化非常大，可以看出在2010年公司仍可以利用来自母公司提供的资金经营；2011年开始引入了长期借款，不依靠来自母公司的资金；2012年公司自有资金和长期借款不能满足需要，资本结构又重新引入了母公司的资金；而在后面的两年则出现了流动负债比重超过了长期负债比重的情况，且2013年和2014年的资产负债率非常高。可见，如果没有母公司的资金后续注入，以原本R公司自主经营的预期，这次项目的投资是注定失败的。而R公司自身只有银行抵押贷款的筹资方式，因此提供的资本很有限，融资渠道狭窄是我国房地产公司普遍的现状。
三、R公司营运资金管理问题的对策
（一）积极寻求新的融资方式
要从根本上解决房地产公司负债结构不合理，融资渠道单一的问题，政府方面的举措最为关键。十几年来我国房地产发展所需的资金主要依靠于商业银行的支持，其他融资渠道例如房地产信托、房地产基金等受到政策上的严格限制，渠道单一也对企业资金的筹措增加了难度。十八大提出了以银行信贷为主的间接融资渠道，一方面将继续支持中小套型普通商品房及保障房的开发建设，另一方面将为更多市场化下效益良好的公司提供资金支持。今年1月证监会彻底放开了房企再融资，使上市公司的融资情况有了质的改变，房企整体融资渠道狭窄的现象有望得到较大的改善。虽然对于类似R公司的中小房地产公司当前还不能获得同样的融资途径，但管理者应该对该方面保持持续关注，要重视建立一个多层次的房地产融资体系，努力拓宽融资渠道。
（二）引入基于营运资金渠道的分类方法
借助基于营运资金渠道的营运资金分类方法，可以使公司经营者直观地了解在经营过程中要注意的营运资金关键控制点，对改进营运资金的管理有着重要的指导作用。王竹泉等专家学者按照营运资金与渠道管理的关系，界定了每个环节的营运资金对应的具体科目和它们之间的数学关系。这种分类方法强调从公司经营管理的角度，重点关注用于经营活动的营运资金管理。
通过借鉴这种分类方法，我们可以将R公司经营活动中的营运资金分为采购、建造以及销售三类渠道，并有针性地提出改进对策。
R公司的采购渠道中营运资金有预付账款和应付账款两个科目，为了提高该渠道的营运资金利用效率，应该尽可能减少预付账款对营运资金的占用，而更多地采用应付账款的方式采购。这就要求R公司与供应单位要保持良好的战略伙伴关系，并对初次合作的供应商进行甄选。利用应付账款赊购材料，相当于获得了“免息贷款”，争取合理延长应付账款的付款期，以获得更长时间的资金使用权。而预付账款对于公司资金的影响则刚好相反。要加强对应付账款的管理和监督，在资金使用的权与责两方面达到平衡，创造资金使用最大效益。 R公司的建造渠道即生产渠道的营运资金有存货（在建），其他应付款以及其他应付款。由于其他应付款中主要为公司的母公司提供，且母公司与子公司的利益关系不好明确，因此R公司应重点关注对于房地产在建存货的改进对策，最直接的就是减少在建存货（在建）的规模。假设R公司在2012年能如期达到要求的施工进度，就能及时实现预售资金回笼，在很大程度上换个角度来看，R公司应在工程规模上、选择更适中的开发幅度，对供销关系有一个准确的预判，强化工程的进度控制，避免营运资金不足，周转紧张而增加公司的偿债压力。
R公司销售渠道的营运资金组成包括存货以及应收账款和预收账款。这里同样应以扩大销售规模的方式来对待。首先是要将客户需求，贯穿项目的选择、设计、施工整个过程。要从传统的营销方式中走出来，更多地使用互联网手段提高宣传力，利用大数据分析潜在客户，定向推广。对于R公司商户销售分包所存在的应收款项回款慢的问题，可提高销售的灵活度，对能及时增加现金流的的项目给予更优惠措施。R公司可考虑给予一次付清客户更高的现金折扣，提高应收款项的回收速度，加速营运资金周转，降低信贷资金的使用成本，提高资金使用效率。
（三）完善房地产营运资金的预算管理
在复杂的市场环境下，中小房地产公司建立完善全面的预算管理势在必行。全面预算管理，使得公司能及时明确自身的经营处境，根据反馈和外部情况进行有效的预算编制和调整，通过科学的方法计量公司一定时间内的收入和预期的支出，提高资金预测精确度，做到有数有序，在最大程度上避免发生公司资金链断裂的风险。实施预算制度虽然耗费大量人力成本，但这恰恰是中小房地产公司需要切实加强和完善的必要环节，R公司管理者应重视进行全面预算的必要性，做好预算编制，执行，过程监控等每一个环节，保障资金良好运营。
（四）设立战略规划部门，避免投资失误
销售是企业的最终方向，销售不佳，必然影响资金回笼。房地产企业运营资本规模巨大，营运成本极高，一旦商品滞销，造成的资金运营压力甚至会危及企业的生命，所以避免战略投资失误是管理的重中之重。笔者认为类似于R公司这样的中小型房地公司应该设置一个独立战略的规划部门，由公司内部人员和外聘专家共同组成，对国家的宏观政策，行业的综合动向进行实时跟踪，不断联系企业自身的具体情况进行内化并充分利用，站在战略角度对公司的各项活动进行筹划，指导，保证企业沿着正确的方向发展。
四、结论
房地产是我国国民经济的支柱产业，受到供需势力转变，宏观形势调控等各种因素影响，近年来房地产市场持续降温。在此环境下，房地产企业的生存和发展也要面对更多的挑战，如何依据行业本身的特点，加强内部管理，提高大规模运营资金的使用效率，争取资金使用效益最大化，也成为企业更应该关注的重点和更加应该发挥的优势，自强而不息，资金的运营管理好坏，始终是企业竞争中生存的必要条件，更是企业持续发展的重要保障。
参考文献：
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