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房地产投资风险分析

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房地产投资风险分析
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房地产投资风险,是指由于各种难以预测的因素的影响,使得房地产投资行为主体的期望目标与实际状况之间发生差异,给投资者带来经济损失的可能性。

一、房地产投资风险主要分析方法

目前,常用的风险分析方法主要有专家调查法、故障树分析法(FTA法)、幕景分析法、筛选监测诊断法、影响图分析法等。

(一)专家调查法。专家调查法主要包括专家个人判断、头脑风暴法和德尔菲法等10余种方法,其中,头脑风暴法和德尔菲法是用途较广、具有代表性的两种。

1、头脑风暴法。头脑风暴法是以一个5~10人的专家小组以会议的方式进行,参加会议的人可以畅所欲言,鼓励不受任何约束发表不同意见。通过专家之间的信息交流和相互启发,从而诱发专家们产生思维共振,以达到互相补充并产生组合效应,获取更多的未来信息,使预测和识别的结果更准确。

头脑风暴法可以在很短的时间内得出风险管理需要的结论,在项目管理实施的过程中,也可以经常采用这种方法,对以后实施阶段可能出现的风险进行预见性的分析。该方法是建筑企业进行工程项目风险管理最直接最有效的方法之一。但它适用于探讨的问题比较单纯,目标比较明确、单一的情况。如果问题牵涉面太广,包含因素过多,就要先进行分解,然后再分步进行讨论。

2、德尔菲法。德尔菲法是由美国着名咨询机构兰德公司于五十年代初发明,经过多年的使用和理论上的完善已日趋成熟。该方法的主要特点表现在:能够让专家自由地发表个人观点,能够使分析人员与专家意见相互反馈。在进行专家调查过程中,可以采用数理统计的方法对专家的意见进行处理,使定性分析与定量分析有机地结合起来。一般经过两至三轮问卷调查,即可使专家的意见逐步取得一致,从而得到比较符合实际的结论判断。

该方法具有广泛的代表性和可靠性,其优点是在缺乏足够统计数据和原始资料的情况下,可以进行定量的估计,缺点主要是表现在易受心理因素的影响,主观性强。

(二)故障树分析法。故障树法也叫风险树法,也叫鱼刺图法,是分析问题原因时广泛使用的一种方法,其原理是将复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的事物。具体做法是利用图解的形式将大的故障分解成各种小的故障,或对各种引起故障的原因进行分解、细化。该法可以将企业面临的主要风险分解成许多细小的风险,将产生风险的原因一层又一层的分析,排除无关的因素,从而准确地找到对企业真正产生影响的风险因子。

该方法经常用于技术性强、较为复杂、直接经验较少项目的风险识别,其优点是比较全面地分析了所有故障原因,包罗了系统内外所有失效机理,比较形象化,直观性较强。不足之处是适用于大系统时,容易产生遗漏和错误。

(三)幕景分析法。幕景分析法是一种能够分析引起风险的关键及影响程度的方法,一个幕景就是对项目未来某种状态的描述,它采用图表或曲线等形式来描述当影响项目的各种因素发生某种变化时,整个项目情况的变化及其后果。其描述方法可分为两类:一类是某种状态的描述,一类是发展过程的描述,即未来若干年某种情况的变化链,可向决策人员提供最好的、最可能的或最坏的投资前景,并且详细描绘出不同情况下可能发生的时间和风险。当各种目标相互冲突排斥时,幕景分析就显得特别有用。

(四)筛选-监测-诊断技术。近年来,国内外学术界都较重视灾变新理论,高德曼提出的筛选-监测-诊断技术是比较实用的。筛选是依据某种程序将潜在危险的影响因素进行分类选择的风险辨识过程;监测是对某种险情及其后果进行监测、记录和分析显示过程;而诊断则是根据症状或其后果与可能的起因等关系进行评价和判断,找出可疑的起因进行仔细检查。筛选、监测和诊断是紧密相连的,由于客观事物的复杂性和可变性,往往一次筛选-监测-诊断过程不能彻底解决问题,在诊断之后还有可能产生新的风险因素,因此需要重新进行这一过程。筛选-监测-诊断技术应用中,花费的时间和精力非常多,由于过程很复杂,所以技术应用的过程本身隐藏着许多主观臆断的可能胜。

总之,对于不同的风险识别方法,使用时应针对实际问题的不同特点结合不同风险识别方法的优缺点而进行选择,这些风险识别方法实际上是有关知识、推断和搜索理论应用于风险因素的分析研究。

二、房地产投资主要风险因素

房地产投资的风险因素有多种分类方法,按风险的性质可分为:系统风险(市场体制性风险)和非系统分析(项目差异性风险);按投资周期可分为:投资决策阶段风险、土地获取阶段风险、项目建设阶段风险和经营管理阶段风;按风险的来源可分为:社会风险、经济风险、技术风险、自然风险、经营风险。本文对房地产投资的风险因素按照寿命周期的方式进行分类分析。

投资决策阶段风险。在整个房地产开发的整个过程中,投资决策阶段最为关键,这个阶段的风险主要来源于外部。如政策风险、经济体制风险、城市规划风险、区域发展风险等方面。

政策风险。政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对房地产业的影响是全局性的,房地产政策的变化趋向,直接关系到房地产投资者的成功与否。房地产业由于与国家经济发展紧密相关,因此在很大程度上受到政府的控制,政府对租金、售价的控制、对外资的控制、对土地使用的控制,对环境保护的要求,尤其对投资规模、投资方向、投融资的控制以及新税务政策的制定,都对房地产投资者构成风险。在未实现完全市场经济的条件下,政策风险对房地产市场的风险尤为重要,特别是在我国,政府对房地产调控的力度非常大。因此,房地产商都非常关注房地产政策的变化趋势,以便及时处理由此引发的风险。

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摘要:伴随着中国经济的快速发展,中国房地产业走过了规模与影响力快速提升的十年。房地产行业具有高负债、高风险等明显的特征。房地产企业面临的筹资风险无时不有,无处不在。本文分析了房地产企业筹资风险的形成原因:负债规模逐年......
风险投资后管理机制及创新性分析
发布时间:2022-11-14
论文对绝大多数的朋友们来说是必不可少的,为了让朋友们都能顺利的编写出所需的论文,论文频道小编专门编辑了“风险投资后管理机制及创新性分析”,希望可以助朋友们一臂之力!风险投资是通过向极具增长潜力的未上市新兴企业进行权益资本......
浅析矿业投资的风险与风险控制战略
发布时间:2023-04-11
矿业是一个国家的最基础产业,如:金属开采,煤炭开采,这此矿物产品的矿产资源都深埋在地下,由于矿产资源深埋在地下,地下地质环境未知,并具有复杂性和多样化的特点,而其他行业则不需要考虑这些地质因素。这就给矿业投资带来了风险......
风险投资成功运作的因素分析论文
发布时间:2023-05-26
风险投资在当今的金融市场上是一支新兴的正在成长中的金融力量。风险投资有广义和狭义之分。 广义的风险投资泛指把资金投向具有高风险领域以期取得高收益的投融资行为。狭义的风险投资是指将资金投入创建时间不长、迅速发展的、有巨大......
国有风险投资的投资行为和投资效果
发布时间:2023-02-12
本文通过分析风险投资的产权性质,并分析投资的行为和相关的效果,通过研究看出国有风险投资行为并没有展现出政策的目的,而且在投资效果上也展现不出明显的作用,从投资效果的方面分析,在股权分置改革之前,国有风险投资具有更长的期限,但是,随着成本更高,投资收益会降低。在股权分置之后,国有风险投资的气象爱你变短,使得其成本降低,能够获得更多的收益。而且,国有风险投资在企业发展阶段能够获得更好地投资收益。【关键.........
房地产开发中的土地资源保护分析
发布时间:2016-09-14
房地产开发作为满足人们对住宅和居住需求的一种满足性产业,在推动社会总体经济发展的同时,也占用了稀缺的土地资源,这些土地资源如果使用在农业发展、粮食生产等方面,可以为人们提供其它方面的物质满足。也正因为如此,房地产开发与......
中小房地产企业风险测量与评估
发布时间:2023-07-10
内容 摘要:风险的测量和评估就是指对风险发生的概率及其 影响 程度做出定量的估计,并确定某些风险因素变化幅度和范围。本文运用非线性盈亏平衡 分析 法、敏感度分析法和事故树法三种风险测量和评估 方法 对中小房地产 企业 风险进行分......
房地产企业资金管理问题分析
发布时间:2023-01-24
摘要:随着我国经济发展的日新月异,房地产业在国民经济中的地位愈发凸显,它既是国民经济的基础性和先导性产业,同时也是支柱性产业。作为国民经济的“晴雨表”,“百舸争流,奋楫者先”,如何在竞争激烈的同行中立于不败之地,就需要经营者们不断提高管理水平,正视并智慧解决企业在跨步前行的征途上遇见的形形色色的绊脚石。房地产业是大家所熟悉的资金密集型行业,具有高投资、长周期、慢回笼以及受国家宏观调控影响较大的特点.........
公允价值在投资性房地产的应用
发布时间:2015-08-12
摘 要:随着近几年投资性房地产的不断升温,它已经成为一种上市公司的投资手段。由于公允价值可以真实的反映资产负债的价值,因此针对投资性房地产的性质特殊,只有公允价值模式的实施才能准确的反应投资性房地产的价值,而历史成本模......
探究发展房地产投资信托的意义
发布时间:2023-06-19
房地产投资信托(REITs)是通过发行股票或受益凭证,向投资者公开或非公开募集资金,然后将所募集的资金交由专门机构进行多元化投资经营,并将投资综合收益按比例分配给凭证持有人的一种集合投资制度。 一、发展房地产投资信托的意义 ......
我国房地产投资信托的发展路径
发布时间:2023-01-31
[摘 要] 房地产投资信托是国外 发展 较为成熟的一种房地产投融资方式,与我国 目前 大量存在的房地产投资信托计划相比,在产品性质、组织结构、收益方式、流动性等方面具有优势。基于我国的现实状况,可以考虑通过由“信托计划”向REiT......
房地产项目投资最优方案的选择
发布时间:2014-01-07
[摘 要:房地产项目在投资前需进行各种方案的比选,以找到最佳方案。在选择采用何种方案时,最重要的决定因素是投资收益率,而不是利润总额绝对值的大小。通过对比我们发现,一些通常认为设计效果最好、收益水平很高的方案的 经济 合理性......
我国房地产投资基金发展探讨(1)
发布时间:2023-03-10
内容摘要:我国房地产行业发展迅速,但随着一系列政策法规的出台,传统融资渠道缩紧,资金需求方面存在缺口,融资渠道的多样化成为房地产企业面临的重要问题。本文运用现代金融理论对房地产投资基金这一全新融资方式的概念做了界定,通过......
香港房地产信托基金(H-FIElTs)的风险
发布时间:2014-01-07
摘要:房地产信托基金(REiTs)在欧美等地的 发展 历史 已经有四十多年,直至最近这种资产证券化概念才在香港萌芽,从零开始,至2007年4月底,香港已上市的6只H-REITs的市值合计已超过660亿港元。由于国际性对冲基金的不断追捧,使得......
我国房地产财务风险的防范论文
发布时间:2022-10-09
众所周知,房地产企业是一个较为特殊的行业,与其它施工企业或建设单位有着质的区别,是集房地产的开发建设、经营销售、配套管理及服务为一体的行业,以下就是我国房地产财务风险的防范。 财务风险是指企业在各项财务活动中由于各种难......
房地产开发项目的财务风险控制
发布时间:2022-12-31
摘要:本文剖析了房地产开发项目财务风险的特点,以及投资风险控制、筹融资风险控制、营运资金风险控制等房地产开发项目财务风险控制的主要环节,并提出了针对性的风险控制措施,以供参考和借鉴。 关键词:房地产开发 财务风险 控制......
浅谈证券投资风险
发布时间:2022-12-14
证券投资是一种复杂而又充满风险的金融活动,它能给投资者带来丰厚的收益,也能使投资者承担倾家荡产的风险。正确认识证券投资的厂险,掌握必要的风险防范措施,才可能使投资者的风险减少到最低程度。证券投资的风险,是指投资者达不到......
风险投资行业的财务风险防范
发布时间:2023-06-28
摘要:随着经济的发展,风险投资行业在我国经济发展中占有越来越重要的位置。加强风险投资行业的财务风险管理,有助于促进我国经济的全面健康发展,全面建设小康社会。本文首先介绍了风险投资的相关概述,在理论研究基础之上,对筹资......
浅论房地产企业纳税风险及对策
发布时间:2016-11-21
一、引言 我国房地产行业不断发展,随着我国政府对房地产行业的宏观调控,企业的税收问题成为房地产企业的重要调控方向之一,企业的税务问题是企业财务管理的重要组成部分。在当前的经济体制下,我国税收体制还很不完善,在税务筹划方......
房地产经济波动与个人住房抵押贷款风险
发布时间:2023-07-26
一、研究背景及现实意义随着我国房地产经济不断发展,在国民经济中地位日益重要。随着我国城市化和现代化进程的加快,房地产业将成为我国国民经济的支柱产业,特别是住宅建设,将成为带动我国经济发展的新的增长点。房地产经济如果得......
关于证券投资风险
发布时间:2016-08-19
只要我们正确掌握证券投资风险来源及风险防范的必要措施, 在进行证券投资时, 一定可以将风险降低到最低程度。 浅谈证券投资风险 证券投资是一种复杂而又充满风险的金融活动,它能给投资者带来丰厚的收益,也能使投资者承担倾家荡产......
浅析经济转型与房地产低碳投资策略选择
发布时间:2014-01-09
【摘要】经济增长方式由高碳经济型向低碳经济型转变,由忽略环境型向环境友好型转变,将是十二五时期我国的基本政策导向。房地产在我国成为国民经济的支柱产业,探讨我国我国房地产企业的低碳投资策略问题,激发政府、企业及消费者对低碳......
我国商业地产产业融资风险管理
发布时间:2023-02-26
摘 要:本文从商业地产产业融资入手,对其进行风险分析,以期为减缓房企融资压力、优化融资结构及控制信贷风险提供理论依据及政策建议。 关键词:融资现状;融资方式;风险管理 近年来,商业地产消费市场狂热趋缓、融资成本逐步提......
关于我国投资性房地产准则中公允价值应用影响分析
发布时间:2023-03-10
论文关键词:公允价值;新 会计 准则; 投资 性房地产 论文摘要:随着新会计准则的出台,公允价值的应用是新会计准则的一大亮点。从公允价值的定义及应用范围入手,着重分析公允价值的应用对我国投资性房地产的影响,充分考虑了基本国......
浅论房地产开发项目投资决策的经济分析与成本控制
发布时间:2022-08-27
浅论房地产开发项目投资决策的经济分析与成本控制房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果,项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前,经过一定的分析,为项目投资者提供诸多方面的决策参考,如经济风险、运作方式等。同时,它也是房地产项目投资决策的重要根据,应该值得加以重视并研究。2经济分析的内涵剖析第一,经济分析的概念界定。经济分析就是按照.........