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论承租人优先购买权性质

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论承租人优先购买权性质
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一、优先购买权属于形成权

所谓形成权,是指法律规定的权利人能够仅凭本人单方行为来实现法律关系产生、变更或者消灭的权利。而承租人在行使优先购买权时,就能够在一定程度上避免出租人将自己的租赁物出卖给他人,从而使其和承租人之间形成买卖租赁物的权利义务关系。故承租人的优先购买权是一种形成权。台湾地区理论通说论为:权利人得一方之意思,形成以与义务人将租赁物出卖给第三人的同样条件为内容的契约,而无须义务人(出卖人)的承诺,但该项形成权附有停止条件,即只有在义务人出卖标的物于第三人时,权利人才能行使。优先购买权是权利人自己单方面的权利,无须征得义务人的同意,这是因为租赁事实本身可以引起民事权利的发生、变更或者消灭。所以一旦承租人行使优先购买权,便会和出租人之间形成房屋买卖合同关系。

二、优先购买权属于法定权

优先购买权根据其自身的产生原因能够分为约定优先权和法定优先权。约定优先权是指当事人之间可以凭借合同的相关内容来约定优先权。而法定优先权是指我国现行法律上明文规定的优先购买权。例如我国《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院出台的《关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第118条规定“出租人出卖出租房屋,应提前个月通知承租人,承租人在同等条件下,有优先购买权。”以及最高人民法院最新出台的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》,从这些法律、司法解释可以看出,承租人的优先购买权是一种法定优先购买权。这就意味着优先购买权不会因为双方当事人意思自治协议而产生、取消或者变更,承租人只会根据相关法律规定当然的享有优先购买权。

三、优先购买权属于期待权

优先购买权制度的出台并不是意味着随时保护承租人的利益,承租人也不可能在任何时候都享有权利的保护。承租人想要行使该权利必须符合法律的规定。这是因为在出租人出卖租赁物之前,它是附属于房屋租赁合同的,属于期待权而非既得权。因此承租人要想行使优先购买权,必须在出租人将租赁物卖给第三人时这种必备的法律要件下,从而使这项权利有可能转变为现实。

四、优先购买权属于债权

关于承租人优先购买权究竟属于物权还是债权学术界并没有一致的观点。认为优先购买权属于债权的学者以台湾地区居多,他们认为承租人优先购买权附属于房屋买卖关系,因此本质上仍然属于债权。当然也有别的学者认为承租人优先购买权具有对抗第三人的物权效力,并且该制度的核心是优先于第三人,而第三人是不特定的多数人,显然不是债权所具有的特征,而是一种对世权,故应该在物权法里规定。笔者认为,承租人优先购买权虽然具有物权的效力,但是并非严格意义上的物权。一方面优先购买权人对标的物的支配力较弱,承租人尽管能够直接占据并支配房屋,但这却是基于租赁权的缘故,并不能够意味着优先购买权具备支配效力。虽然承租人可以优先于第三人而与出租人订立房屋买卖合同,但这仅仅是优先购买权自身效力的原因,不能够与“物权优先于债权”这一制度混为一谈。并且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》规定,承租人以出租人侵犯其优先购买权请求法院认定出租人与第三人的房屋买卖合同而无效的,法院不予支持。一般情况下物权受到侵害时,权利人能够通过行使物上请求权来维护自己利益。物上请求权一般包括物权返还请求权、妨害除去请求权和妨害预防请求权等。因此,将物权的排他效力、优先效力、追及效力以及物权的请求效力等理论用来阐述承租人优先购买权的性质和效力,明显不符合物权的性质。因此优先购买权并非真正的物权。另一方面,优先购买权并不是一种确定的权利,有学者将其称为机会权利。承租人优先购买权制度并不意味着承租人在任何条件下都可以行使这个权利,该制度只是给承租人优先购买的可能,因为权利的行使必须满足一定的条件,比如受“同等条件”的限制,否则不能行使该权利。最后还要看到承租人优先购买权属于从权利,它附属于主权利。因此笔者认为,承租人优先购买权作为一种从权利,它附属于房屋租赁关系,租赁关系是承租人优先购买权产生和行使的基础。因此,优先购买权实质上不是物权,只是一种具备物权效力的权利。

五、结语

承租人优先购买权制度的设立对我国经济社会发展具有十分重大的意义。有利于促进社会经济的发展;有实现出租人、承租人与第三人利益的平衡,满足大家生活与生产需要;也利于维护社会安定。尤其是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》出台后,对以往优先购买权制度适用混乱,缺乏准确的规则做了一个统一规定,使现行法律制度更加完备,符合经济社会发展的需求。然而法律具有滞后性,虽说目前法律符合现行社会发展需求,但是社会在不断变化发展,因此,我国法律也应该不断与时俱进以便更好为人民服务。

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刍议优先权制度在我国物权法中的废立
发布时间:2013-12-19
刍议优先权制度在我国物权法中的废立 刍议优先权制度在我国物权法中的废立 刍议优先权制度在我国物权法中的废立 [摘 要]在物权法的制定过程中,优先权制度是一个为广大学者忽略的重要的制度。本文......
论企业法人民事权利能力之性质(1)
发布时间:2013-12-17
法人作为民事法律关系的主体,与自然人一样,具有民事权利能力和民事行为能力,这是法人能够被允许以自己的名义从事民事活动,取得民事权利、承担民事义务和独立的法律责任的先决条件。然而,法人的民事权利能力毕竟不同于自然人的权利能......
论消费过程中的购买互动行为
发布时间:2022-12-17
论消费过程中的购买互动行为 论消费过程中的购买互动行为 论消费过程中的购买互动行为 摘要:本文针对消费过程中的购买互动,从互动的原因、概念、作用开始,逐步阐述互动的具体进程。而我们这里所说的“互动”是涵盖着整......
关于金融租赁的优秀论文
发布时间:2018-08-10
当前,我国融资租赁行业发展迅速,对于融资租赁公司而言,盘活现有租赁余额存量、减少融资租赁公司核心资本消耗是公司发展的重点,而资产证券化是实现融资租赁、以资产进行融资的一条重要路径。基于此,首先对租赁资产证券化的设计过程进行分析,继而以南方骐元—远东宏信(天津)1号资产支持专项计划为例,对租赁资产证券化在国内的具体实践进行探索,最后提出发展租赁资产证券化业务的政策建议。【关键词】金融租赁的论文一、引.........
城市老年人购买保健品的现状及建议
发布时间:2023-06-23
摘 要: 随着人类预期寿命的延长,人口出生率的下降,社会经济水平的提高,社会老龄化已成为一种趋势。对于老年人来说,他们的身体机能逐渐出现衰退,感知能力下降,自身免疫能力降低,加之心理、社会等方面的因素,使得老年人患各种......
大学生手机购买研究
发布时间:2022-12-30
摘要 如今手机消费日益变大,越来越多的大学生都把手机当成了1种日常生活中的必需品,为此本文根据指标体系建立原则,通过对手机参数的了解,结合学生购买手......
论市场混淆行为中的“购买者”问题
发布时间:2023-05-14
论市场混淆行为中的“购买者”问题 论市场混淆行为中的“购买者”问题 论市场混淆行为中的“购买者”问题 [内容摘要]市场混淆行为中“购买者”问题的研究对反不正当竞争法的立法和实践活动有重要......
论环境权的性质(1)论文
发布时间:2023-02-07
中国法学界对环境权理论的探索和研究整整二十年了,1 尽管这在学术发展史上是弹指一挥,可是我们却多次获得惊喜,但每当豁然开朗之后,呈现在眼前的却是我们完全无知的深渊。环境权发展的路径越多,我们就越无所适从,整个环境权理论越来......
优先数字出版知识产权管理初探
发布时间:2015-08-21
[摘要]作为新型出版方式,优先数字出版集数字出版和优先出版功能于一体,解决了出版时滞问题,提高了著作人和读者知识习得的速率。然而,由于优先数字出版知识产权的版权所有问题突出、侵权更加隐蔽、纠纷处理多样化等新特征,促使优......
租金、承袭制与社会公正
发布时间:2022-12-13
内容摘要 “租金”概念是分析财富不平等的重要的概念工具。当今的中国,租金已经大量出现,食利者也随处可见。在观念层面,有的舆论还不遗余力地赞美、炫耀那些实际上的食利者,很多年轻人也试图仰仗馈赠与遗产过上享乐的生活。租金不......
出租人格”和“租借违法”
发布时间:2013-12-19
出租人格”和“租借违法” 出租人格”和“租借违法” 出租人格”和“租借违法” 出租人格”和“租借违法” 杨涛 天下之大,真是无奇不有。新华网8月30日报道,目前租赁公司数以百计,租......
土地承包经营权物权性的缺失
发布时间:2022-08-23
土地承包经营权物权性的缺失 土地承包经营权物权性的缺失 土地承包经营权物权性的缺失 [摘 要]《中华人民共和国物权法(草案)》第二次审议稿将农村土地承包经营权作为用益物权之一加以规定,但是......
谈权力寻租对审计质量的致命打击
发布时间:2013-12-18
审计质量的提高给国家审计带来了良好的 社会 声誉,社会公众对审计的热情与关注也基于国家审计对社会公众利益的维护。至少是在近年来连续的审计风暴可以证明老百姓对审计的关注充满了热情,人们开始了期待年度6月初到7月底这一阶段的......
论商业秘密权的性质
发布时间:2013-12-19
论商业秘密权的性质 论商业秘密权的性质 论商业秘密权的性质 [摘 要]商业秘密权的性质是在商业秘密法律保护中亟待解决的一个关键性问题。学者们认为商业秘密权或是财产权、人格权、企业权、知识产......
非物质文化遗产的属性及传承人意义
发布时间:2023-07-13
摘要:随着对非物质文化遗产从静态的物的传承保护转向活态的文化保护的认识转变,传承人越来越得到人们的关注。在非物质文化遗产视野中,传承人作为非物质文化遗产的创造者、承载者和传递者,以其文化主体的身份不仅保持了非物质文化......
谁出资谁就享有所购房产的继承权吗
发布时间:2015-08-27
内蒙古赤峰市读者 雷 斌 本刊特约记者金侠答:房产部门拒办过户手续是有法律根据的。因为徐父生前并未留下任何合法有效的书面遗嘱,其口头承诺也没有无利害关系人证明,也不符合口头遗嘱的法定条件。在此情况下,徐父去世后所遗财产......
优质之选 MVA/PLS显示器选购指南
发布时间:2023-04-15
上期介绍了IPS显示器的种类和选购指南,IPS是市售最主流的广视角面板种类。而本期则将介绍另外两种广视角面板,市场占有率要略逊于IPS但拥有各自的优势,那就是MVA/PLS面板。相对于IPS显示器来说,MVA/PLS显示器同样属于广视角面板,......
去餐厅吃饭?先买门票吧
发布时间:2023-01-17
美国餐厅Next restaurant 独创了一种全新的消费模式:让顾客像看电影一样,确定时间和人数后,上网直接购买门票,在规定的时间进餐,餐厅不会让客人点菜,而是根据当天的菜单为客人上菜。 卖门票的创新模式,事实上大大降低了餐馆的......
论不动产租赁权与抵押权的冲突
发布时间:2013-12-19
论不动产租赁权与抵押权的冲突 论不动产租赁权与抵押权的冲突 论不动产租赁权与抵押权的冲突 论文关键词 租赁权 抵押权 冲突 物权作为绝对权,具有优先效力。根据债的关系的相对性,债权人仅得对债务人主张基于债之关系而生......
论船舶留置权基础上再设定船舶抵押权的优先受偿问题
发布时间:2015-07-17
一、船舶留置权与船舶抵押权优先受偿顺序的一般规定 船舶留置权和船舶抵押权是我国《海商法》规定的两大担保物权制度。海商法领域的船舶留置权和抵押权有一定的特殊性,二者行使权利的客体都是针对船舶,较之于一般抵押权和留置权,客......
政府购买专利制度初探法学理论论文(1)
发布时间:2013-12-17
摘 要:专利制度在激励技术创新的同时会带来专利垄断、专利技术“外溢”和发明人之间过度竞争的问题,这在一定程度上妨碍了其自身激励创新功能的发挥。政府购买专利制度兼具专利制度与政府采购制度的优点,为缓解上述问题提供了途径。在......
浅析加油站租赁实务中承租人须注意的法律风险及防控措施
发布时间:2023-05-25
摘 要 随着成品油经营市场的竞争日益激烈,建设自营油品零售终端、扩展加油站网络成为了国内油品销售企业提升竞争力、抢占市场的重要手段。本文就承租人企业(以下简称“承租人”)在加油站租赁实务中须注意的常规法律风险展开分析,并......
审计意见购买治理研究
发布时间:2023-04-20
审计意见购买治理研究 审计意见购买是指公司管理层通过提高审计费用、变更审计师等方式影响或操控审计师的决策,以便获得对自己有利但质量较低的审计报告,从而使会计信息质量有所降低,使得管理层可以通过信息不对称获得私人收益而损害......
论未登记物权与租赁权之对抗关系
发布时间:2022-12-08
摘要:未登记物权与租赁权之对抗关系仅指,未登记的物权人能否否认租赁权的存在。仅在租赁物已经交付时,租赁权成为了“取得某种物的支配关系”的债权,具有优先于未登记物权的效力。也就是说,租赁权与物权的效力顺位取决于租赁物的......
论请求权的性质与体系
发布时间:2013-12-19
论请求权的性质与体系 论请求权的性质与体系 论请求权的性质与体系 债权与请求权有本质的区别。通常说债权是请求权,这是从民事权利的分类上讲的,债权不等于请求权,债权与请求权是两个不同的概......