【摘要】油区物业管理因自身存在的复杂性，在管理上存在一定的问题，因而制约着油区物业管理进一步的发展和完善。尤其是物业管理收费问题更是管理中的难点。要解决油区物业收费难的问题，主要是要从物业管理内部和居民两方面入手，双管齐下共同在国家的政策允许的范围内共同解决.
【关键词】管理收费问题；付费观念；管理成本；服务水平；双管齐下；完善制度；加强建设
前言：油区物业管理既有商业化的成分，又有国有企业办社区服务的影子，服务的对象既是居民，也是自己的职工。这些问题在很大程度上困扰着物业公司，制约着油区物业管理进一步的发展和完善，尤其是其中的物业管理收费问题，更是从油区的物业管理存在伊始，就没有彻底解决，伴随着物业管理的深化，广大居民对物业管理也有进一步的认识和了解，对物业收费也进入常态化的管理，但还是存在者这样或那样的问题，现在就对于油区物业管理非完全商业化收费问题中的若干问题提出笔者的的一些观点。
一、居民不积极缴费的心理分析
油区办物业是从1997年底开始，原来油区居民居住的住房，属于企业自建住房。居民居住的是分配的福利性住房，是由各单位自己建房、分配、维修、绿化、公共设施等一条龙服务，水电气、物业费、采暖是不收取费用的，但随着住房制度的深化，一些相应的福利减少甚至没有了，居民再逐渐的转变观念适应社会的变化。
自1997年成立物业公司以后，从事物业管理的人员也是从各个不同的岗位抽调下来的，参差不齐，对于物业管理没有一个专业的概念，一切都是从头开始。居民对物业管理服务也不了解。油区物业管理和其他物业管理一样，就是通过处理公共事物、公共关系、公共行为，最大程度地实现人与人的和谐，为广大油田职工群体生活提供基本的生活和学习的保障，实现群体利益的最大化。
1、居民不理解物业管理是有偿服务行为，享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成，尤其国有企业长期计划经济下的观念根深蒂固，不同的群体观念不同，但现在随着住房商品化，房屋的产权关系发生了变化，房屋的维护保养成了居民自己事情，对此观念还不能从根本上转变过来，没有把物业管理的服务当作一种有偿服务来对待。
2、相当一部分居民不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为，对物业管理的认识只停留在表面上，再加上一些物业管理服务是间接的和隐性的，居民没有得到直接的利益，或是得到不能立刻看到的利益，居民就不承认物业管理公司所作的工作。
3、每个居民都希望自己居住在一个环境好、公共设施齐全的小区，但往往忽略了这需要投入相当的人力物力，需要全体居民共同的努力来完成。有一些居民希望得到更好的物业管理，但并不愿意多付费，这样物业管理的收费和物业管理的服务质价不相符，给物业管理收费带来很多困难，这是矛盾比较突出的方面。
二、物业管理公司收取费用存在的问题分析
从物业管理公司的角度来分析，物业收费难，在很大程度上是因为物业公司收取物业费用中存在的问题。如收费没有明确的标准，国家法规的欠缺，及收费和服务的质价不相符等等。
1、物业管理费用征收标准实际执行不到位，远远低于物价部门审定标准，而且对于物业管理费收费的标准没有明确规定。居民缴费，感觉没能享受多少服务，没有明码标价。
2、我国尚无全国性统一性的物管法规，对物业管理服务项目、服务标准没有统一规定，怎样达到“质”、“价”相符没有统一的要求，造成物业管理难度相对地大大增加，由此造成居民和物业管理服务标准上认识偏差较大。
3、物业管理在油区发展历史不长，在管理服务水平上与专业的物业管理服务有一定差距。物业管理商业化不充分，造成部分物业管理服务企业运行模式和机制与市场机制要求不协调，其结果是从业人员工作积极性不高。
4、物业管理成本居高不下，缺乏必要的专业的管理人才。这样就造成管理不到位，上门服务不及时，冬季供暖不足等问题，不菲的收费居民当然不满意，由此容易产生矛盾。
5、居住小区建成年代存在差异，许多老旧小区室内、室外公共部位年久失修、公共设施不健全，给居民的生活带来很大的不便，需要整体维修改造，居民没有享受到应得的服务，从而对收费产生抵触情绪，这也是也是亟待解决的问题。
三、油区物业收费问题解决对策
要解决油区物业收费难的问题，主要是要从物业管理内部和居民两方面入手，双管齐下共同在国家的政策允许的范围内共同解决，提高物业管理服务质量和居民认同度，从而解决物业管理收费难的问题：
1、真心提供基础服务
物业管理提供服务和居民的消费是同时进行的，服务产品的优缺点将在向居民提供的过程中立刻显现出来。物业管理公司提供应有的基础服务，并改进自己的服务方式，使居民清楚地知道物业管理公司具体能为自己提供什么服务，服务的质量如何。
2、热心提供个性化服务
我们知道一个油区的居民兴趣爱好很广泛，而且都各不相同，物业管理也不能完全是统一的模式，应该更多的了解居民的不同需求对提供的服务进行不同的组合，物管公司就可以在有偿服务上为全体居民提供一个丰富套餐，让居民自由的选择，以提高满意度。
3、完善收费制度和约束违约行为
用各种手段和措施，减少不缴费现象的发生，物业公司在经济和能力范围内可以停止对个别单体服务。如小区供暖，虽然是小区集中供暖，但由于管道铺设是考虑到个体，使物业可以控制单家供暖情况，居民不缴费就可以不给供暖等等，在既不损害缴费居民的利益的同时也约束了违约行为。
4、物业公司与居民充分沟通
因为二者所站的立场不同，关注的利益点不同，最好的解决办法是充分沟通。任何人的心里都有一个价值的评判的标准，只要多进行沟通与交流，总能找到平衡点。油区物业管理人员本身也是居民，大家可以通过各种交流平台进行沟通。比如：定期召开居民委员会；每半年举行一次顾客满意度调查；上门拜访等等都将是比较好的沟通渠道，只要物业带着服务的意识和诚意与居民交流，就会沟通充分，达成共识。
5、全面加强社区建设
从根本上说，物业管理和社区建设的目标是一致的，都是以人为本，全面提高居民的居住质量，营造社会稳定、安全、舒适、健康的人居环境。社区建设与物业管理两者有着相互依存、相互促进，应该把物业管理中的收费问题纳入社区建设这个大系统中。只有全面加强社区建设，全方位提高服务品质，其他问题才能迎刃而解。
四、结束语
通过对物业管理收费问题的研究，得出油区的物业管理公司应该结合自身的情况和小区居民的现状来提高服务质量，改变油区居民对于消费服务的观念，树立起物业管理这种有偿服务的观念，从提高服务质量和意识，和居民充分沟通从而彻底解决物业管理收费难的问题，提高物业管理专业化水平。物业管理中的小小收费问题牵动千万家庭，只有足够重视，并积极应对，才有助于促进邻里和睦，增强居民的认同感和归属感，更好地促进油区和谐发展。
