摘 要：本文主要围绕居住产业销售楼书和相关展示品的标准和建筑师在销售过程中的职责和作用进行探讨，简单说明国内外一些国家的楼书制作过程及在销售过程中出现的问题，本文着重阐述楼书应体现的建筑设计的主要内容，并提示建筑师应注意的各个方面的设计问题和应尊崇的职业道德，举例说明有问题的设计造成的后果，最后还建议各相关单位、部门对销售楼书的把关。
关键词：设计； 销售； 监管
【文章编号】1627-6868（2017）08-0073-02
1.售楼说明书的性质和要求：笔者认为楼书和相关展示品既是房产广告、也是房产的产品说明书、是买卖合同的重要组成部分、是一个法律依据，具有不可更改性。楼书的广告属性已经深深地烙在了房地产公司和销售人员的脑海，对其产品说明书的属性还是缺乏认识，造成了很多房闹、法律纠纷、邻居矛盾等社会问题，有碍社会和谐和公平。现有国家相关法规《房地产广告发布暂行规定》事实上已远远不能遏制房产销售过程中出现的越来越多的纠纷。所以有必要对此进行深入研究，颁发更加详细、完善的法规。本文主要围绕居住产业销售楼书和相关展示品的标准和建筑师在销售过程中的职责及作用进行探讨。
2.现有楼书存在的问题：我国销售楼书普遍存在着大而虚的问题，例如描绘楼盘美轮美奂、真假难辨；楼盘距离、位置不准确，只用车程表示；做难以兑现的宣传；口头承诺太多；违反国家政策；随意修改楼盘名称或名称和楼盘规模不相称；有些没产权的房子也拿来销售；有些只销售使用权；有些没达到物业销售要求就拿来销售。以上种种导致销售以后的纠纷频繁出现，其中很多问题是由建筑师设计不当或违反规范、条例造成的，还有法规的不完善或没及时依据实际情况修订造成不少纠纷的解决无法可依。随着购房者维权意识的提高、对各种法规条例越来越熟悉，当房价下跌很多人成为负资产时矛盾会更加突出。因此，保证楼书和相关展示品的准确性、全面性和规范化，对解决房产销售的纠纷、建立社会公平和保持社会和谐起着重要的作用。可是当前的销售楼书很少经过设计师的审阅和认可，而最清楚设计产品的人恰恰是设计师，因此发挥设计师在制作楼书等过程中的作用极其重要。本文着重探讨和建筑师相关问题。
3.国外一些成熟国家的楼书制作过程及出现的问题：国外比较发达的国家一般都是精装修交房。香港也出现很多问题，所以政府规定：售楼书要统一标题为“售楼说明书”，禁绝构想图，售楼书中的物业立体绘图必须由认可建筑师制作。在新加坡，销售公司在楼书制作^程中，必须提供以下资料供建筑师确认：楼书的总平面及绿化景观设计、效果图、模型、建筑单体组合平面、户型平面、建筑及装修材料、配套设施、建筑设备、层高等数据、相关的文字说明；售楼部的户型设计、布置和样品要取得建筑师的认可；要求建筑师、景观师一起去选才；在选才时要考虑材料的耐久性、供货的可靠性。我们曾经碰到在销售时，有买家会把现场的样品和模型拍下来，并保管好楼书以便核对。交房时发现样品和模型的品牌、质地、型号、色彩等不一样时买家可能会要求业主整改、赔偿、向政府部门投诉或起诉。
4.建筑师的职业道德和专业素养：以建筑师的专业素养应该能更准确描述自己的设计作品，特别是具体的数据，营销人员对产品的认识是有限的，所以销售楼书理应经设计人员确认。设计人员应如实准确如实核对楼书，应充分体现自己的专业素养和职业道德，主动杜绝不法行为。有些建筑师为了取得业务有下列各种不当行为：迎合客户偷面积；留有空间让住户自己分隔加层；经常把飘窗的的下部楼板延伸出去以验收后把窗台下的墙打掉以扩大室内面积；有的阳台做得很大以便以后封起来；有的在顶部做很大的构架以便业主自己搭建；有的一味追求销售面积而压缩必要的交通、设备等面积以致不符合规范要求。销售人员利用这些可能实现但又得不到确切认可的好处去吸引顾客，经常因为得不到兑现产生纠纷。
5.楼书中应正确体现的设计和用材
5.1建筑师应自觉严格遵守国家和地方相关法规。由于没遵守法规或想打擦边球，在各地政府不断颁布详细严格的法规后，很多设计者没及时获知新的要求导致很多问题，如设计二套分开的产权房使用时并作一套的设计；因为内部开有连通口不能通过验收；飘窗不符合飘窗的定义要计算面积导致楼盘面积超而修改；飘窗过深超过有关规定；不符合地方对阳台面积和尺寸的限制，不符合地方部门对建筑层高规定等等。还有，很多设计人员认为图纸审查通过，经过消防部门批准就万事大吉，其实不然，设计人员对建筑的质量是要终身负责的。
5.2区位图、总平面图、指标的准确性：
区位图：楼盘区位应有详细明确的地名、周边道路和通达的主要道路的名称、地铁站的名称，并应在正规的成比例的地图上准确表示，距离应表示为离楼盘出入口距离或主要道路的里程，可以附带用车程或步行时间表示；
总平面：楼书应有总平面图，总平面图应以规划批准的总平面和施工总平面为基础；显示各建筑、道路、设备用房、配套用房、垃圾站、停车场地、高压线、主要地下地上管线和其它设施等；应标有各建筑的楼号、层数、名称；场地内外各种主要建筑和设施的距离尺寸；显示用地范围外50m内的周围环境。分期建设的要明确分期。
技术经济指标：容积率、占地率、绿地率、汽车泊位数、自行车库配置、配套用房情况等。
5.3面积计算要准确：面积应经过有资质的面积计算单位计算。设计人员应核对楼书中各套型、各房间、配套设施、公摊的面积范围是否和设计吻合；设计人员应注意修改图纸要保证各部分面积符合相关法规要求，并和楼书上所显示的面积差距应在允许的范围内。
5.4户型平面：户型图各使用部位的尺寸应齐全；要准确表示其中的墙、柱、上翻梁、室内高差、门窗、可能影响住户使用或观瞻的可见管线等的位置大小；阳台和空调板连成一体时要划分使用范围；错层露台应采取防止视线干扰和雨水飘入的措施。如不认真处理以上问题，会产生下面提及的一些问题。近几年设计的户型中有很多只设错层露台而无另外阳台的设计，由于二层高的露台雨水很容易飘进来，有些业主要求在露台上加顶盖，可是，如加顶盖显然违反了不计面积的规定，也因为住户自己后加的顶盖不统一而影响市容，可如果不让加顶盖则该户实质上无阳台，这不符合住宅的基本要求，所以很多地方相关部门已经不允许做错层露台了；有些户型在顶层时由于建筑外墙后退，因而只设计了露台而无阳台，造成雨天没地方晾晒衣服；有些户型紧靠窗有雨水管道，可楼书上未标明，住户觉得影响观瞻要求移位或赔偿损失；很多凸窗因净宽度超过规范要求造成开窗不方便；阳台边放空调室外机位因没对二者加以划分导致阳台面积多算或用户以阳台内部不可以放空调机位为由要求整改；通过住户室内的公共管线裸露，不符合卧室的隔音标准；卫生间的水平管线过低影响使用；平面由于没准确表示墙柱的位置和大小，和楼书上的显示很不同，业主要求赔偿等。