主持人：欧亚集团（600697）日前公告了进军旅游业的方案，包括成立“长春欧亚神龙湾旅游有限责任公司”，并与平顺县地方政府签订神龙湾景区的开发经营权框架协议。公告后的第二天，公司股价高开低走，请问您怎么看这个市场表现，公司股价未来的空间还有没有？
孔铭：首先我想还是先谈欧亚集团这次进军旅游的情况，其实公司在旅游方面早有布局，此前在珲春和吉林拥有2处快捷酒店。我得到的资料是，这次合作开发神龙湾景区，整体面积达35平方公里，景区东部20公里有较成熟的红旗渠景区，红旗渠景区年接待游客量近200万人，如果将游客流量实现共享，年门票收入将近2亿元，景区培育期大大缩短。
另外，不排除公司在周边开发商业的可能，这样可以将商贸经营优势进行迁徙，提供游客吃住娱购全方位休闲体验，实现商业与旅游协同发展。
其实公告发出来后，欧亚集团的股价高开低走，也是市场理性的一个判断。因为就算这次的旅游项目开发有较好的预期，但在欧亚神龙湾公司中，欧亚卖场股权占比不高，仅20.69%，所以欧亚集团进军旅游业值得看好，可短期内业绩贡献有限。
主持人：如此说来，欧亚集团后面股价的空间是不是比较有限？毕竟旅游项目要有培育期。而公司传统的零售业务，在目前电商大环境下，似乎难以获得很好的估值溢价。
那么欧亚集团目前的市值是多少？公司是个小股本的公司，只有1.59亿的总股本，目前市值也就在43亿附近。按权益重估价值在106亿计算，目前仍有相当大的折价。所以我认为，市场目前对欧亚集团的估值还是存在“误区”的，但长期而言这种误差会得到修复，这是欧亚集团内在的一个看点。
主持人：实际上零售股里面，自有物业多的还有一个，就是大商股份（600694），去年中期以前一直都处于低位，后来也走出了相当漂亮的走势。但我想问的是，欧亚集团到2014年三季度末的资产负债率高达77%，明显超过行业平均水平，这当中有没有风险？
孔铭：到去年三季度末，零售行业上市公司资产负债率平均在60%附近，欧亚集团为何偏高，主要源于公司近年来储备门店均为重资产扩张，计息负债超过30个亿，14年前三季度公司的财务费用达到1.3亿，财务费用率达到1.56%，预计全年财务费用在1.6亿以上。
不过，2014年公司引入银华资本向其子公司股权投资5亿元，在持股期间银华资本不参与公司经营管理，不委派董事，所持有的股权也向欧亚集团托管，同时约定在3年后进行股权回购。以向银华资本“分期支付股权维持费，一次性支付股权基准价”明股实债的融资方式降低杠杆率，也映射出公司股价较低的事实。
当然了，我刚才讲到过，欧亚集团的物业价值重估肯定会高于现在的账面价值，因此也可以认为公司报表上固定资产价值具有一定失真，如果将固定资产账面价值调整至公允价值，那么公司实际的资产负债率应该在37%附近，是低于报表账面的。结合这两个方面来看，我认为风险完全可控。
主持人：除了物业价值重估外，欧亚集团零售业务后面业绩增长的预期如何？
孔铭：这个问题分析起来相对复杂一些，从大的方面来看，我们可以从区域发展来加以把握。
欧亚集团重点布局的省外区域中，除内蒙古以外，河南、山东的社零增速均高于吉林省，在全国省市中排名中上游。事实上，二、三线城市居民呈现出边际消费倾向较一线城市更强，2013年长春人均消费倾向大幅超过全国平均水平17.37个百分点，特别是吉林市、辽进市、松原市消费边际消费倾向显著，这可以说是欧亚集团在吉林当地营收增速坚实的“护城河”。公司所在区域发展潜力较大，在全国零售行业景气度普遍不高的大环境下凸显了其抗风险能力。
可以这么说，欧亚集团就是吉林省垄断性区域商业龙头，目前它在内生经营调整、线下门店拓展、线上省内生活服务平台建设三项推进，经营风格也比较稳健，后面业绩增长预期也比较好。
值得一提的是，欧亚集团拓展商业综合体开发模式，因为有独到的选址经验，所以实现了低成本项目投放，如吉林综合体商业部分拿地成本仅为800元/平米。
地产项目上，公司商业项目合计达200万平，地产项目（除济南）合计剩余60万平。
主持人：零售股还有一个看点就是产业资本增持，特别是股权争夺战，那么这有可能在欧亚集团身上出现吗？
孔铭：欧亚集团的实际控制人是长春市国资，相信现在的大股东对公司的实际控制能力是很强的，但从股权结构看，欧亚集团第一大股东“长春市汽车城商业总公司”持股比例仅为22.83%，另外公司资产重置价值又很高，所以从长期来看，不排除有产业资本“觊觎”公司控股权的可能。