房地产营业税改征增值税关乎每个房产交易者的税负变化，同时也关乎整个房地产市场的走向。本文通过对房地产交易营改增后，纳税人营业税与增值税税负情况的对比，以及对影响房地产价格的因素变化对投机性投资的影响，分析得出在试点之后纳税人税负微降，同时对抑制投机性投资需求调节力度不够的结论。
【关键词】房产交易税负 营改增 投资需求
根据财政部与国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，将于2016年5月1日起在全国全面推行营业税改增值税（以下称营改增）试点，继交通运输业、部分现代服务业等行业完成营改增之后，建筑业、房地产业、金融保险业、生活性服务业等也纳入此次试点的范围。在这些行业中，房地产行业因涉及个人缴纳增值税而引人关注。那么房地产行业的营改增，是否会加重个人二手房交易的税负？房地产行业的投机是否会得到调控？本文将进行简单分析。
一、营改增前后 房地产交易营业税规定
根据财政部关于调整房地产交易环节营业税优惠政策的通知，自2016年2月22日起，除北上广深等地外，个人购买2年内的住房对外销售时，全额征收5%的营业税；个人购买满2年（含2年，下同）的住房对外销售时，免征营业税。北上广深等地个人将购买2年内的住房对外销售的，全额征收营业税；个人对外销售满2年非普通住房，按其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；满2年的普通住房对外销售时免征营业税。
二、营改增后 房地产交易增值税规定
根据财政部公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的非自建不动产，应以全部价款和价外费用减去该项不动产的原值或取得不动产时作价后的余额，以5%的预征率在不动产所在地预缴税款后进行纳税申报。北上广深等地之外的个人将购买2年内的住房对外销售时，就其全额缴纳5%的增值税；满2年的住房对外销售时，免征增值税。北上广深等地的个人将购买2年内的住房对外销售，就其全额缴纳5%的增值税；满2年的非普通住房对外销售时，就其差额缴纳5%的增值税；满2年的普通住房对外销售时，免征增值税。
三、营改增后个人房产交易实际税负微降
从以上政策可以看出，我国现行房产交易增值税完全平移了营业税政策，不会带来个人税负的增加。具体税负情况，以个人交易2年内的住房来分析：
个人销售一套2年以内的住房，销售价格为200万（含税）。那么分别计算其缴纳的营业税与增值税。
应纳营业税额=销售价格全额×5%=200万×0.05=10万
应纳增值税额=不含税销售额×5%=200万÷（1+5%）×5%=9.52万
营业税是价内税，增值税是价外税，在计算增值税时需要先进性价税分离，从而导致房地产行业营改增后，税率不变的情况下，个人房产交易税负微降，这也正好契合李克强总理关于营改增要确保所有行业税负只减不增的说法。
四、目前房地产营改增政策无法抑制房地产投机投资性需求
房地产投资属于投资理财，是经济主体对资金合理分配达到保值增值的目的，而投机性投资则会造成市场混乱。首先对投机投资性需求做一个简单的界定，笔者认为房地产的投机性投资等同于炒房，就是投资者利用相应资源短期转手房产获利的行为。
假设参与房地产市场投资活动的经济主体都是经济的，那么投资者做出投资决策主要的影响因素有：成本―收益、供求和预期。
（一）成本―收益分析
1.货币成本降低。我国目前整体房价偏高，大多数刚性需求消费者是没有支付能力进入市场的，即使利率降低也是如此，从而在国内仍然是以住房投资者为主导的市场。2015年来央行进行了5次降息，五年以上的商业贷款基准利率从2015年年初的6.15%，降至目前的4.9%，几乎为10年历史新低。央行降息具有普适性，不仅直接降低了刚性需求买房者的还贷成本，同时也降低了投机性买房者的货币成本。
2.税费的降低。房地产交易主要涉及十项税费：契税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、营业税、印花税、土地增值税、交易手续费、房屋所有权登记费、过户费用等。
2016年国家对房地产交易契税和营业税发布了优惠政策：90平米以下的住房契税降为1%，最高降了2个百分点。而营业税关于交易年限的划分由2015年的5年为界限，降低为2年，税率不变。房地产营改增后增值税只是平移现在的营业税政策，没有增加税负。
根据中国典型城市住房同质价格指数（CQCHPI）显示，2015年第四季度典型城市新建商品住房价格比上一季度上涨了3.0%，尽管涨速有所下降，但房价仍比上年同季度上涨10.3%①。可以看出在房价上涨的情况下，成本费用的降低，会使得投资的总体收益增加。
（二）供求关系不均衡
根据古典经济学理论，商品的价格与需求负相关，与供给正相关。然而，我国房地产市场有其独特性：需求与价格正相关，即价格上涨时买房者多，价格下降时大多数买房者持观望态度，这种现象在一线城市更为突出。
根据国家统计局的数据显示，截止2015年末，商品房库存达到71853万平米，面对如此高库存，市场在供大于求的情况下，房价并没有下降。市场的状态就处于一种僵局，即开发商卖不出去房子，购房者等待房价下降。
（三）预期
根据凯恩斯预期理论，预期是影响总供给和总需求的重要因素，房地产的投资也与预期房价涨或跌有极大的关系。在极端的情况下，如果所有人都预期房价上涨，购房需求增加，会推动房价上涨；若所有人都预期房价下跌，购买者等待房价下跌，短期需求降低，会导致房价的下跌。
1.房地产需求预期。在我国，受传统的儒家成家立业文化的影响，年轻人结婚购买住房成为刚性需求，特别是对学区房的需求居高不下，从而形成了投资者预期房地产需求会持续增加。
2.土地价格预期。在我国公有制经济条件下，土地归国家和集体所有，地方政府实行土地财政，新楼盘所需城市建设用地供给严重不足，从而对土地价格的预期是上涨的。
从以上分析可以看出，房地产仍然有投机的空间，因此，此次房地产行业的营改增并不能从税收上很好的调节投机投资性需求，进而不能有效的抑制房价上涨。
注释
①数据来源：清华大学恒隆当地产研究中心与北京大学―林肯研究院城市与发展与土地政策研究中心，2015年第四季度中国典型城市住房同志价格指数报告。
参考文献
[1]李献桃.“营改增”对房地产行业的影响分析[J].现代营销（下刊），2016，02：105.
[2]钟顺东，钟涵宇.房地产行业“营改增”税负探究[J].企业导报，2016，01：8-9.
[3]本报记者陈雪柠.二手房营改增未必多缴税[N].北京日报，2016-03-15007.