摘要：IWA 9是ISO于2011年发布的一项涉及城市可持续发展管理的国际研讨会协议。IWA 9提出商务区可持续发展的基本框架，包括商务区可持续发展及可持续性的原则和概念、可持续性商务区规划、应用商务区可持续发展和可持续性原则的框架等内容，还提出了一套供商务区衡量其经济、社会、环境绩效的指标体系。IWA 9对推进城市商务区可持续发展具有重要意义，同时对推进城市工业园区、居民区等也有借鉴意义，值得社会各界关注。
关键词：商务区 城市 可持续发展 标准
商务区指一个国家或大城市里主要商务活动进行的地区，是一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。商务区高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。因此，商务区是城市推进可持续发展的重要环节。
一、IWA 9的基本框架
IWA 9为商务区可持续发展管理提供了一个基本框架，包括商务区的评价、对比和提高绩效，并提出了一套供商务区衡量其经济、社会、环境绩效的指标体系。
IWA共分为6章，内容包括范围、规范性引用、术语和定义、商务区可持续发展及可持续性的原则和概念、可持续性商务区规划、应用商务区可持续发展和可持续性原则的框架，详见表1：
二、IWA 9 的内容分析
（一）商务区可持续发展的原则
为了有效管理商务区可持续发展，需要相应的决策和行动框架。IWA 9 为实现上述目标，对商务区可持续发展提出了十条原则，并建议商务区管理部门在提高和管理其经济、环境、社会绩效时应充分考虑上述原则：
一是责任性，商务区应对其社会、环境的影响承担责任；二是透明性，商务区应清晰、准确、及时、正直、完整地公开影响社会、经济、环境的决策和活动；三是社会责任，个人或群体开展各类行动的社会责任，及可能的法律或金融后果；四是长期考虑，做决策时应审查其短期、中期和长期影响；五是整体观，考虑和评估商务区的可持续发展时，应考虑可持续发展的各个方面，用全面的方法解决商务区生命周期内可持续性的各个方面的问题；六是平等性，商务区应客观、平衡地考虑代际间和社会内部涉及环境保护、经济效率、社会需求方面的问题；七是全球思维和本地行动，商务区采取敌方行动时应考虑其行动对本地、地区和全球的影响；八是有关各方的参与，分析有关各方的需求、在各自负责领域的贡献和要求，及其参与的时机和影响；九是预防和风险管理，根据预防原则，通过风险管理，降低影响；其中，预防（避免风险）是指按照预防原则，以对未来的影响为基础分析潜在风险，并防止其发生，风险管理（对确定的风险进行管理）包括一系列相互协调的行动，包括风险评估、风险处置、风险沟通等。十是持续改进，通过评估、核查、监测和交流等手段，提高与商务区可持续发展相关的各个方面的可持续性，包括经济、环境、社会方面的绩效。
运用可持续发展的理念，按照上述原则，开发和管理商务区可对全球和地方的发展将带来更多的益处，包括：更大的投资回报，提供更高效的劳动力，增大创造财富的机会，增强当地的生物多样性，减少温室气体排放等。
（二）商务区的特点和功能
每个商务区都是独一无二的，但商务区都有以下三个特点和功能。
首先，商务区不仅是一个单一的开发区域，也是建筑和土木工程的集成。一个商务区的开发、运营和改善有其生命周期，包括规划、设计、建设、运营、维护、结束，或更新、重复使用或拆除。关于建筑环境生命周期计划的详细信息可参阅ISO 15686 系列标准。
其次，商务区是一个工作、生活的社会化区域。在商务区的生命周期内，应考虑如何为其用户提供合适的工作、生活、学习、休闲和其他社会活动的条件，还应考虑各相关方的行为及其对商务区的技术和功能要求。通常相关方以此为基础评价商务区的性能。
第三，商务区是各种不同活动和服务的组合。在商务区的整个生命周期内的运行阶段，各种活动和服务，包括住宿、教育、医疗保健、休闲、安全等会影响相关各方。而这些活动和服务对经济、环境和社会的影响应予以考虑。
（三）可持续性商务区的规划
可持续性商务区的规划步骤包括明确发展愿景、确定商务区边界、制定发展目标、制定可持续性商务区战略、资源计划、组织、管理等环节，各环节的内容如下：
愿景和价值观。商务区管理部门负责商务区的发展和管理，首要工作是明确商务区的愿景和价值观。这将有助于帮助帮助各相关方了解商务区的宗旨，及其开展商务活动的前景和核心价值。
商务区边界。做商务区规划时应明确其边界，IWA 9所指的“商务区”是商务区管理部门拥有控制权和影响力的一定区域及区域相关活动和服务，包括：商务区内所有建筑，包括办公、居住、商业、教育、文化、娱乐和其他位于商务区的各类建筑；商务区的各类支持和维护服务；各类基础设施，包括各类土木工程，如道路、公交车站和设施、隧道和地下设施网络、停车场、货物转移和存放区、绿化区等。IWA 9提出，商务区应满足以下条件：一是办公楼面积占建筑面积50%以上；二是办公用地占土地面积50%以上；商务雇员人数超过其他人员（包括居民、游客等）数量②。 目标。商务区管理部门应努力完成如下目标：确保提供安全、舒适、有竞争力的工作和生活环境；以促进商务区可持续发展作为一个全面的和具有成本效益的政策和发展目标；证明可持续发展不仅是可实现的，各相关方也将通过可持续发展获得经济、社会、环境方面的丰厚回报；创新可持续发展方法，并在其他建筑环境使用。
可持续性商务区战略。商务区管理部门应与有关各方建立联络关系，制定可持续发展战略。制定可持续发展战略应注意以下几点：一是确定环境、社会、经济的关键因素和影响；二是确定经济、环境和社会进步的目标和指标；三是制定和实施有效规划；四是收集其它商务区的可持续性战略方面的信息，建立基准并利用他们持续改进；五是鼓励结合可持续发展的设计原则对建筑环境和基础设施进行规划；六是考虑计划外事件（包括意外和紧急情况）可能造成的影响，制定计划最大限度地减少计划外事件发生的可能性，降低其产生的影响；七是将商务区作为一个整体在可持续发展战略中体现。商务区管理部门应确保相关资源（包括财务、人力、技术和业务资源）以制定、实施、监测和提高商务区可持续发展战略。
治理。通过高效治理有助于调动各相关方参与战略、决策、实施监管的积极性，提高组织和制度安排的合理性，提高成本效益。商务区管理部门应鼓励各相关方应在商务区整个生命周期里积极参与各阶段的决策。
先期审查。商务区寻求制定和实施可持续发展战略应与其可持续性战略保持一致，应审查商务区的状态，包括：明确经济、环境和社会方面与商务区运作或异常情况（包括极端天气情况、紧急情况或事故）相关；明确适用于商务区的法律和其他类型规范；检查商务区的经济、环境和社会发展的程序和做法，包括与采购和合同等相关活动；前期经济情况和事故评估；明确与商务区管理的相关各方的角色和地点。审查的工具和方法包括列表、访谈、直接检查和测量，取决于审查对象的性质。
（四）商务区可持续发展战略的实施与监控
商务区实施可持续发展战略包括以下步骤：制定可持续发展政策、制定可持续性规划、实施可持续性战略、监测和评估可持续发展绩效。
1、制定可持续发展政策
商务区管理部门应与其他利益相关方制定、实施并维护与可持续发展相关的政策。可持续发展政策应明确商务区要达到的可持续发展承诺，包括商务区内各类活动和服务。商务区可持续发展政策不仅要确定政策的范围和界限，还应明确商务区经济、环境、社会方面的内容和相关问题，并考虑到商务区提供的涉及经济、环境、社会方面的服务和活动。商务区可持续发展政策应包括以下承诺：促进持续改进；确保实现目标的信息和必要资源的可用性；尽可能优先考虑居住在商业区内或附近社区的人就业；通过采购当地产的服务和产品，防止其不利于商务区战略；遵守与商务区可持续发展政策相关的地方法规、合同和其他要求；提供设定并评估目标的框架；定期审查和更新；所有相关方都能获取。
2、制定可持续性规划
制定可持续性规划，首先可持续管理委员会（代表商务区管理部门）对商务区进行初始评估。商务区可持续管理委员会（成员来自各利益相关方）应制定商务区可持续经营和维护的标准；制定与商务区可持续发展战略一致的可持续供应链管理指南；定期评估商务区可持续发展状况，如有必要采取应对措施；确保信息透明并符合相关政策。
可持续管理委员会应采取PDCA（计划―实施―检查―行动）方法，其中：计划是指按照商务区可持续发展政策建立发展目标；实施是指实施过程；检查是指依据可持续发展政策监测目标，并报告结果；行动是指采取措施持续提高可持续发展绩效。
可持续发展管理委员会应明确经济、环境、社会的各个方面，这些方面可能与下列的一个或几个指标（按照首字母顺序）相关。这些指标包括获取服务、可获取性、自然和文化遗产、排放至空气土壤和水的物质、能源及能源利用效率、废弃物的产生和处理、公共安全水平、增加就业机会、室内条件、资金和其他资源流动、土地使用、生态系统服务、危险品使用、自然资源使用、社会福利和舒适度水平等。可持续发展管理委员会在制定、实施、维护和改进商务区可持续性战略时，应评估这些方面的影响及其可能造成的重大风险。
可持续发展管理委员会应明确商务区应遵守的法规和其他要求，分析其如何应用于商务区经济、环境、社会方面，并上报给商务区管理部门。商务区管理部门应确保上述提到的要求在制定、实施、维护其客场修行战略时已充分考虑。
商务区应制定发展目标，以落实其对可持续发展的承诺，实现可持续发展政策包含的其他组织目标。制定和审查目标及其实现目标相关计划的过程是商务区保持和提高其相关领域绩效的系统过程。管理和运营绩效都能通过设置目标来解决。可衡量的绩效指标可用于目标实现和持续改进过程的跟踪。指标应客观、可验证、可重复、适合于商务区活动、产品和服务，并与商务区可持续发展战略一致。信息的质量和可获得性取决于生命周期的各阶段所关注的问题。指标可单独或一起使用，但经验表明后者更有效。
3、实施可持续战略
可持续发展管理委员会应按照商务区可持续发展政策及商务区设定的可持续发展目标和相关指标监测商务区经济、社会和环境方面的进展。实施商务区可持续发展战略，可持续发展管理委员会应制定相关政策保留记录、开展内部审计。
4、监测和评估可持续发展绩效
可持续发展管理委员会应定期监测和评价商务区可持续发展的绩效，确保其与可持续发展政策和目标一致。评价报告和评价结果应公开。可持续发展管理委员会应按计划定期评审其可持续发展管理战略，利用评审结果持续改进战略、政策和目标，进而确保其有效性。可持续发展管理委员会应保留评审结果以备将来使用。
三、IWA 9的主要特点
商务区是城市经济发展的重要区域，备受世界各国重视。IWA 9按照可持续发展原则和方法提出了一整套商务区可持续发展战略及实施框架。
（一）IWA 9提出按照PDCA方法实施可持续发展战略
PDCA方法是管理学中的一个通用模型，是一种具体管理手段和一套科学的工作程序，针对项目工作的质量目标按规划、执行、检查与改进行动来进行活动，以确保项目目标之达成，并进而促使品质持续改善。
IWA 9中PDCA方法的应用如图1所示。
PDCA方法对提高商务区可持续发展管理的效率有很大的益处，有助于商务区内经济、环境、社会的协调发展，实现其可持续发展目标。
（二）IWA 9提出了商务区经济、环境和社会的目标建议
IWA 9 从经济、环境和社会层面提出了商务区可持续发展的目标。
经济方面。商务区应创建并维护高品质的建筑环境，采取生物气候建筑设计（优化建筑设置，采取自然光热优势，降低冷却需求），建筑和基础设施采取生态设计（降低能耗，减少碳足迹），提供舒适的工作、生活环境，降低风险、提高健康和安全水平，优化成本效益，确保融资等。
环境方面。在能源方面，商务区应控制其能源消耗总量、住宅建筑能源消耗量、办公建筑能源消耗量和基础设施能源消耗量，增加电力和热力集中供应。在水资源方面，商务区应保护水的供应，并降低饮用水消耗量；优化雨水管理，减少洪水风险，优化城市雨水利用系统；优化废水管理。固体废弃物方面，商务区应限制建筑垃圾，限制土壤污染，减少废弃物总量，增加有机废弃物的利用，促进废弃物循环利用，降低废弃物收集造成的污染。在交通方面，商务区应尽量减少出行需求，提高公共交通的使用，减少私家车使用，促进使用环境友好型燃料汽车。在生物多样性方面，商务区应保护现有物种，保护和恢复生物多样性和绿地，降低风险并提高商务区的健康和安全水平等。
社会方面。商务区应增强社会包容性，促进社会各阶层融合，在商务区生命周期内的所有阶段使用创新的思维和方法，推进相关方参与，确保可持续发展目标实现，评估可持续管理的绩效等。
IWA 9 建议各商务区结合自身可持续发展情况，提出发展计划和响应的指标，以监测和评估商务区可持续发展状况。
四、结论与建议
IWA 9是ISO发布的一项涉及城市可持续发展的国际工作组协议。IWA 9不仅可用于不同类型的商务区管理工作，其提出的可持续发展管理程序和方法还可在工业园区、居民区、学校校区、医院院区等不同区域。目前，法国AFNOR还在开展工业园区可持续发展标准化的研究工作。目前，我国城市化进程不断加快，商务区、工业园区建设发展迅速，应按照我国城市可持续发展的要求，不断完善城市可持续发展标准体系[3]，建议尽快制定包括商务区、工业园区等在内的城市下属各类区域的可持续发展管理和评价标准。■