【关键词】 Hedonic模型 房地产价格 长沙地铁2号线 影响因素
一、引言
随着中国加快城市化进程，一二线城市交通拥堵问题日益凸显严重，传统的公共交通方式虽然得到不断改善，但仍然不能满足居民日益增长的出行需求。而地铁轨道交通作为现代公共交通的代表，其可以有效的缓解和解决城市交通拥堵的问题。因此在“十二五”期间地铁规划建设被放到十分重要的位置，在五年建设周期内地铁投资规模将达到11568亿元，计划新建的地铁城市达到33个。长沙正属于这批获批建设的城市中的首批15个之一，研究以长沙为代表的二线城市中地铁轨道交通对沿线房地产价格的影响具有重要意义。
本文采用Hedonic模型的研究分析方法，选取长沙地铁2号线为研究对象，综合分析了周边房地产价格特征和影响沿线周边房地产价格的因素，进行相关数据收集并运用定量分析的方法给出定量结论，得出轨道交通与房地产价格之间的相互关系及其影响程度大小。长沙市作为湖南省省会，是我国具有代表性的二线城市，而长沙地铁2号线作为长沙市开通运营的第一条线路，通过其研究可为长沙市开展不同地铁线路及其其他二线城市开展地铁轨道交通建设与城市房地产价格的分析提供参考。
二、样本概况
1、长沙地铁二号线概况
2、研究样本概况
三、基于Hedonic模型的实证分析
1、Hedonic模型介绍
Hedonic模型即特征价格模型，最初是国外学者用来研究产品价格之间关系和产品差异性特征时广泛使用的模型，也逐渐成为西方国家用来研究房地产定价模型的重要方法。特征价格是以消费者追求效用最大化为基础，将房屋看成由一系列属性所构成的异质商品，当每增加一个单位某种属性时消费者所愿意支付的费用，这对开发商对房屋进行定价和消费者所获得的福利进行了全新解释。特征价格模型运用于房地产市场分析研究是起源于兰卡斯特的消费者理论和罗森的隐形市场理论，其后期在西方学术界得到广泛深入的研究应用。
2、函数形式的选择
将Hedonic模型用于房地产市场研究，其有四种基本的函数形式：线性函数、对数函数、半对数函数和对数线性函数，在研究过程中并没有十分明确选择的函数形式。大多数研究人员都是初步设立四种基本函数形式，分别通过实际数据处理，不断调整修正函数形式，最终得出可以解释样本数据差异的最佳函数形式。
线性形式：P=？琢0+∑？琢iZi+？茁
对数形式：logP=？琢0+∑？琢ilogZi+？茁
对数线性形式：logP=？琢0+∑？琢iZi+？茁
半对数形式：P=？琢0+∑？琢iZi+？茁
在上述式子中：P表示单个房屋价格;？琢0为常数项;Zi表示第i种特征变量;i为第i种特征变量的系数;？茁为随机误差项。
其中Hedonic模型中最常见的函数形式是线性形式，但自变量和因变量均以线性形式带入模型，此模型无法变现出边际效用递减的规律，而采用对数线性模型及半对数模型可以克服其不足，并且在Hedonic模型的实证分析中，半对数模型的使用更加常见。
3、模型因子选择
房地产价格由诸多影响因素共同作用的形成，数据所包含的各影响因素的影响大小是不同的，根据初步研究调查和以往的研究成果，本文将影响因素划分为结构因素、区位因素和邻里因素三大类。三大类影响因素各自所包含的影响因子见表1。
4、模型运算
本文Hedonic模型采用半对数函数形式，其基本方法是采用最小二乘法原理的多元线性回归，并采用逐步回归，剔除不相关变量，得出显著性相关变量。将三大影响因素所包含的影响因子作为自变量，交易成交价作为因变量，运用SPSS软件进行模型分析计算。选择半对数形式进行回归分析，再用筛选法进行因变量筛选，经过5次逐步回归迭代后，有6个变量满足5%的显著性要求进入模型，该模型的析结果见表2。
通过Hedonic模型运算和上述计算结果，可求得长沙市地铁2号线沿线房地产价格影响因子的半对数方程：
0.041X11-0.140X14
四、实证结果分析
经过上述研究方法的回归模型运算，有六个自变量满足显著性条件进入方程，六个自变量回归系数及显著性检验结果如表2所示，以下具体分析。
（1）结构因素：房屋结构的基本特征条件对房屋成本和使用效果会产生直接影响，装修程度（X3）和物业费（X6）对因变量起显著性影响，并且装修程度和物业费用均起正向影响。装修程度的差异主要鉴于各楼盘推出的房屋档次不同，分别推出了毛坯房和精装修房，其房价差别也较大，符合实际情况;单位面积物业费收费标准高的小区，一般房型定位定价都较高，其主要原因是不同档次开发商所提供的服务水平和物业管理水平的高低好坏有所不同，其质量较高楼盘的房屋销售单价一般也较高。
（2）区位因素：区位因素是影响房屋价格的重要性因素，分析过程中发现，公交线路状况（X9）在第一轮分析中就被剔除的主要原因是所取样本数据中该变量的取值基本一致。而其他两个因子均起负向影响，尤其是到CBD距离（X7）显著性影响程度较大，距离CBD越近相关城市配套设施更加完善能吸引更多住户入住;到地铁站距离（X8）直接影响到住户的出行方便度，因此成负向影响也符合事实。
（3）邻里因素：邻里因素是判断一个房地产周边是否具有完善的社会、经济等环境与配套设施的指标，也是影响购房者选择房屋的重要参考标准。学校（X11）和公园（X14）起显著性影响，并且两个因子均起正向影响，说明其他条件均相同的两个楼盘，若其一个周边有学校或公园，其房价显著高于另一个没有的楼盘，表明购房者对这两个要素的需求旺盛，客观上推动了房价上涨。
2、影响因素的重要性分析
根据表2（回归系数及显著性检验），通过对六个影响因子的标准化系数进行比较，可以判断出长沙地铁2号线沿线房地产价格起显著性影响程度的大小为：学校（X11）到CBD距离（X7）装修程度（X3）公园（X14）物业费（X6）到地铁站距离（X8）。将上述六个影响因子分成四大类进行以下具体分析：
（2）区位繁华程度影响突出：到CBD距离直接影响房价的水平，距离CBD越近其所能提供的各项便利越是明显。由数据分析可得，距离五一商圈距离小于3km和距离大于9km，其成交均价相差近3500元。这足以看出区位繁华程度对房价产生相当大的直接影响，而地铁恰好连接了各地区与主要商圈，降低了较偏地区和繁华地区的时空性，有利于推动当地整体房价的上涨。
（3）结构因素提升价值：结构因素中所包含的装修程度和物业费对房地产价格起到显著性影响，其中装饰程度的高低反应了房地产商所推楼盘的地位，高端楼盘推出一体化豪华装修，使小区坏境和单个房间都融合在一起，提升了住户的整体居住体验，精装修体现了楼盘的高定位，能吸引更多的高端需求人群。
（4）影响范围有限：有研究数据表明，在距离地铁站口800―1000m范围内沿线住宅增值的效果最为明显，基于本文研究样本均取自距离地铁站1000m范围内，本文研究的距地铁站口的因子显著性水平理应更高。尽管受到样本数据有限，但仍然可以看出距地铁站的距离与房地产住宅价格之间存在较强的负相关关系，可以得出地铁轨道交通对推动沿线房地产价格的上涨起着重要性作用。
五、结论与讨论
本文以长沙市为代表的二线城市地铁轨道交通线路为例，运用Hedonic半对数模型分析研究了影响地铁沿线房地产价格的因素。重点分析了三大类影响因素分别为结构因素、区位因素与邻里因素，并以此设立了14个影响因子进行模型运算分析。经过上述研究方法分析共有6个因子对房屋价格起显著性影响。首先，周边是否有配套教育资源对房地产价格影响程度最大，由此可见购房者对教育资源需求性之高，并给开发商开发楼盘基于一定启示作用。其次，距CBD距离也是影响房地产价格的重要因素，中心城区具有完善的配套设施仍旧是吸引购房者花重金购房的主要原因。同时，研究发现属于房屋属性的装修程度和物业费直接受开发商房屋定位影响，高品质高价位楼盘的装修程度和物业费显著高于一般楼盘，最后房屋周围具备公园等休闲场所也会提升房地产价格。
运用Hedonic模型进行地铁轨道交通对沿线房地产住宅价格影响研究是一种成熟的方法，本文研究虽从结构因素、区位因素和邻里因素三方面进行研究，但在环境影响方面因受样本原始数据影响，相关研究不足，随着长沙整体地铁轨道交通的完善，能进一步从整体环境方面分析其对沿线房地产住宅价格的影响，该研究有待不断深入进行。
（基金项目：国家社科基金“虚拟经济与实体经济耦展研究”（编号：13CJY008）;湖南省大学生创新性实验项目“城市房价高企的因素分析”。）