[提要] 我国的老龄化现实日益严峻，由此带来的养老问题与经济发展问题日趋突出，国家及地方政府多次出台相关政策支持养老事业的发展。统计显示，目前已有80余家企业试水养老地产领域，因其高投入、慢产出的运营特点，多数企业盈利状况不容乐观。将BIM技术应用于养老地产运维管理，实现了运维管理的三维可视和信息集成，提升运维管理的智能化水平，有效降低日常设备和疗养设施的故障率，对保障老年人生活和减少运营管理费用具有现实意义。
关键词：养老地产；BIM技术；运维管理
本文为2016年辽宁省社科规划基金项目：“基于PPP模式的辽宁省养老产业发展研究”（项目编号：L15BGL018）
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
收录日期：2017年3月13日
一、引言
在全球老龄化的大背景下，我国人口的老龄化形势由于20世纪的人口爆发和计划生育政策等原因尤为严峻。在2010年第六次人口普查的时候，我国65岁以上老年人所占比例已经达到了8.87%，这意味着我国早在2010年之前就已迈入了老龄化社会。照此速度发展下去，预计我国60岁以上的老年人口数量在2020年将达到2.423亿人，约占总人口的18%；2040年达到4亿人，约占总人口的25%；2050年，将会有4.4亿人左右，占总人口的1/3。“未富先老”的现状阻碍了急需发展的经济，不可逆转的老龄化趋势让传统的养老方式面临挑战。区别于一般地产，养老地产旨在为老年人提供专门的服务，内要配套具有就医和疗养功能的医院，专业负责照顾老人日常的护理人员以及老年大学、棋牌室、运动馆等供老年人休闲娱乐的场所。养老地产做的是服务而非开发，其服务属性远远大于地产属性。在“医疗、健康”领域，国家3年内颁布了52项相关政策，而2016年10月25日发布的《“健康中国2030”规划纲要》是史上首个规格最高的健康产业规划，对老龄化下养老体系的建设提出了高标准、新要求。
BIM（Building Information Modeling）是一种设计、建造、管理的方法，建筑物以数字和模型的展现形式促进了各种信息的交流与互换，提高了信息应用能力。它的信息完备性、可视化、协调性、模拟性、优化性、可出图性应用在建筑工程的全寿命周期，可实现全过程的智能控制，提高管理效率、降低造价、减少错误和风险的发生，是建筑工程的数字化变革。运维管理是建筑工程的最后一个环节，其费用构成主要有：设备维修、处置，建筑维护、清洁，能源消耗，劳务费用等。据统计，一幢建筑物仅仅使用七年之后，其运维费用就会超过建设费用，之后便快速增长，在使用50年之后，运维费用甚至会比造价费用高出六七倍，可见，重视运维阶段的管理工作会给运营商带来可观的收益。截止到2014年，已有超过80余家企业加入养老地产阵营。从选择做独创“微利盈利模型”的保利地产、打造“学院养老”有口碑无盈利的绿城集团、自持社区养老配套的万科集团等国内多家大型房地产企业来看，回笼资金的方式多依靠后期长期的养老社区服务而不是一次性出售的方式，因此面临微盈利甚至亏损的问题。目前，养老地产的运维管理多采用表单记录的形式，对入住情况、资产状况、护理排班等管理信息缺乏直观高效的查询方式，水电暖系统、消防系统、安防系统等维护信息处于相对割裂的状态，这种单一的运维管理模式带来效率低下、成本上升等一系列问题，运营商不能系统完整地掌控项目的运营状况，对盈亏胜负不能做到心中有数。养老地产项目在运维阶段运用BIM技术，是设计到施工阶段建筑信息价值的体现。BIM优越的3D空间展示功能与碎片、零散化的设备信息整合为一体，结合养老地产日常运维管理所需，便产生了BIM技术应用在养老地产运维管理的想法。对基于竣工的BIM模型可以集成建筑结构、管线设备信息同时也可附加空间管理、维护管理、资产管理、公共安全管理等模块信息。
二、养老地产的日常管理
养老地产的日常管理包括空间管理、客户管理、护理工作、安保管理等，相当于物业管理的范畴。空间管理是业主为节省空间成本、有效利用空间、为最终用户提供良好工作生活环境而对建筑空间所做的管理。BIM可以帮助管理团队记录空间的使用情况，处理最终用户要求空间变更的请求，分析现有空间的使用情况，合理分配建筑物空间，确保空间资源的最大利用率。养老地产的空间管理通常针对租赁和租售结合的经营模式，登录空间管理界面，可以同步记录和查询人员来往记录、客户信息、入住人员与容量、房间空置率等信息，对于想要入住的老年人可以根据已入住会员的到期情况预约安排入住，极大程度保留客户，降低空房率，提高空间使用效率。同时，对会员的个人信息、户型偏好进行整理统计，分析人群特征和产品特征对租售产生的影响，进一步制定迎合老年人需求的产品和销售策略，为以后的养老地产的开发提供借鉴。护理人员的工作质量是老人健康的保障，对护理人员的服务范围和服务内容能够很好地规划、记录，每一班次护理人员的服务对象都可以在空间管理界面轻松查询，确保责任到位，如老人有突发情况可以记录在册，实时跟踪老人的身体状况，使每一位老人都得到悉心的照顾。此外，还可以建立起公共区域的无死角的视频监控，保证老人在可视范围内的安全活动。
三、养老地产的设备管理
与建筑建设阶段相比，设备运维管理阶段占整个建筑生命周期更长的时间，也因此其产生的费用更高，会达到建筑全生命周期总成本的70%之多，所以强制执行的必要性必须得到运营商的重视。BIM作为一个信息资源共享的平台提供了提升设备管理效率的机会。设备故障原因的识别通常依赖设计图纸、检修记录、管理人员的工作经验和主观判断，费时、费力，不利于设备的正常使用，会对老年人的生活带来极大不便。包含了建筑物全部的物理模型信息的BIM模型来处理射频识别（RFID）技术采集的信息，在BIM模型中建立所有部品部件的与RFID信息一致的唯一编号，这些设备的状态就可以通过RFID、智能手机、互联网技术在BIM模型中实时地表示出来，实现设备准确定位；计算机维护管理系统（CMMS）和BIM的可化功能结合提供了一种用于检测设备故障根本原因的方法。 养老地产除了有通风、采暖、照明等日常设备的维护检修外，其配套设施――疗养院的医疗设备的管理也不容忽视。疗养院旨在为居住老人提供医疗保障设施和优质的护理服务，是养老地产区别于普通住宅最突出的特色，目前尚没有一个用于统计、整合、规划医疗设备管理的信息系统，医疗设备定期或不定期的保养、维护、检修都直接影响到老人的健康。同时，站在运营商的立场，信息的准确性和完整性是正确决策的前提，在BIM框架中构建基于设备全生命周期的管理系统包括了设备说明书、生产商、购入日期、维修记录、使用年限等信息，需要的时候可以实现一键调用，自动生成的维护计划大大提高了对设备管理的主动权，提高了工人的工作效率，降低了维护成本。
四、养老地产的应急管理
根据马斯洛需求层次理论，安全需要作为第二层次的需要排在生理需要之后，不以人的客观意志为转移而是一种客观状态。对于购买养老住宅的老年人，除了得到细心地照料，平安是子女最大的牵挂。火灾是最经常、最普遍地威胁公众安全和社会发展的主要灾害之一。各个行业、领域都已经制定了火灾管理与指导手册来预防危险事故的发生，这些手册一方面用于培训工作人员的应急技能，提高危险防范意识；另一方面在火灾发生时用于启动应急预案，指导现场应急工作。但是，70%以上的应急消防计划是纯文本或者照搬照抄，由于建筑项目一次性的特点，没有针对本项目建筑结构特征的指导计划相当于纸上谈兵，没有意义的语言文字难以进行有效的管理工作。除此之外，大量纸质的碎片化知识和二维平面图纸在火灾发生时并不能实现快速检索与提取，显著降低了消防人员的决策效率，不利于现场救援工作的展开。购买养老地产的人群较特殊，大多数为老年人，其消防知识匮乏、防范意识低下、对火灾等危险情况的反应与自救能力较弱，因此在养老地产中建立基于BIM的应急消防系统是十分必要的。
紧急情况发生时，精准定位建筑物内被困人员的位置有助于提高决策效率，减少或避免伤亡事件的发生。基于竣工的BIM模型提供了完整的几何信息和图形界面，用于EASBL算法的输入提高定位的准确性，BIM模型和GIS软件协作，分析烟雾走向，从而制定最佳逃生路径。
五、基于BIM运维管理的框架构建
基于BIM技术的运维管理框架包括三个层次：数据层、应用层和客户端。建设数据层的目的是要实现从设计到施工过程建筑物理信息和运维阶段运营商管理信息的交换、共享，IFC（Indus-try Foundation Classes）作为目前应用最广、发展最快的建筑领域信息标准为BIM提供了数据集成的基础，当下主流的BIM软件，如Revit系列软件、Graphisoft系列软件和 Bentley系列软件，都建立了与IFC文件的读写接口。应用层在数据层之上，除了上述日常管理、设备管理、应急管理外运营商可以根据自己的需求添加功能模块，其目的是根据各模块预期的效果，采用不同的管理系统，反映了运维管理各方面的应用需求。位于框架层最上端的是客户端，是不同阶层的管理人员用来删除、添加、修改信息的层面。（图1）
六、结论及展望
随着老龄化的加速，养老市场的空间也在不断扩大。房地产并不是一个万年长青的产业，所有地产当中最有前途的就是养老地产，几家涉足养老地产领域的企业在探索阶段不论是微利还是亏损，都对养老地产表现出了极大的热情与信心。目前，在整个建筑业对运维阶段的重视远不及设计和建设阶段，其阻碍主要是：一方面BIM技术带来的思想变革需要一个相当长的时间被各行各业的人接纳；另一方面就是BIM作为信息交换、共享的平台，目前还没有一个软件用于实现建筑各阶段信息的无缝对接。相信技术进步（例如基于云的应用程序）以及政府的不断推动（例如BIM开发社区），BIM技术的应用会给高投入、慢产出的养老地产的盈利带来无限可能。
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