【摘 要】随着城市化进程的不断发展，城市土地已经从原本粗放式的开发模式朝着集约化的利用模式转移，进而成为城市乃至于整个国民经济可持续发展的必由之路。在党中央十八届三种全会中提到“紧紧围绕建设美丽中国，努力发展生态文明体制改革，才能加快生态文明制度建设，做好国土空间开发的建立健全，满足资源的节约与利用以及生态环境的保护”。随着时代的发展，集约利用与资源节约已经提高至国家战略性、根本性以及全局性任务。而大力推进城市土地集约利用恰逢其会。本文在研究城市土地集约利用的要求与目标的基础上，分析城市土地集约利用的决策过程，提出城市土地集约利用与经济发展之间相互的关系，从而提出具体的集约利用策略，希望能够为后续的土地合理利用提出参考意见，促进其全面发展。
【关键词】城市；土地；集约利用；经济；决策
本文在土地经济学、管理学、城市经济学等多方理论综合利用的基础上，提出对城市土地集约利用的分析基础上，借助国内外分析研究成果，希望能够对我国城市土地集约利用起到指导作用，以便提高城市土地集约利用效率。
一、城市土地集约利用的要求及目标
随着城市化建设的发展，土地集约利用已经成为国内四化建设的必然要求，也是可持续发展的根本性要求，而城市建筑的不断“长高”，就成为一种城市土地集约利用的主要表现形式；城市土地的集约利用，需要不断地创新技术，增加资金的投入，以便提高土地利用水平，提高集约化程度。随着时代的发展，城市土地的集约利用基本上能够按照相应的理论来进行开发：第一，在集约利用中，需以合理的布局与利用作为其基础，以可持续发展作为前提条件，延长开发利用效用。第二，适当地增加对土地的投入，这样才能实现最大的效益。
土地集约利用的目标在于以社会的具体需求和实际的开发能力作为其基础，再借助良好的生态环境等因素，这是土地集约利用的基本前提。如果这一部分基础条件都无法满足，也就不可能实现最终的目标。因此，城市土地的开发与利用需要以长远的实际角度为出发点，不能盲目的追求一时的效益而随意为之，这样很容易造成不良后果与负面影响，甚至无法预计其后果。这样不但会破坏社会问题，甚至会造成自然生态环境的破坏。如“上学难、就医难、看病难”的老三难问题存在的同时，又出现了“出行难、入托难、养老难”的问题。无论是“新三难”问题，还是“老三难”问题的出现，都隐约涵盖了在城市土地结构利用中无法实现的社会功能的公益性以及对生态效益的保护。所以，最关键还是在于土地集约利用，并非是一味地追求最大化利用效率，而在经济得以发展的同时，还要确保环境与社会的平衡发展，并且是以单一方面的消亡作为代价，进而换取其余方面效益。
二、城市土地集约利用的决策过程
站在宏观角度来看，城市土地利用状态是对城市土地集约利用水平的直接反映，无论是哪一个城市，都有着不同类型的土地，因此其集约利用的具体状态也有所差异；站在微观角度来看，不同土地的利用者与使用者通过决策，就构成了一定的利用状态，综合多种利用状况就组合成了整体性的土地利用水平，形成集约利用状态，这样的状态主要是开发利用者的决策才能决定的。但是土地开发利用者包含的土地利用环境多很，主要包含了社会与自然两个方面，另外也掺杂了个人、组织与企业环境，做出一系列利用、投资、规划等决策行为。按照现行的法律要求，城市土地使用过程示意图如下图所示。
三、城市土地集约利用与经济发展之间的相互关系1.对经济增长的影响
城市土地是城市开展一切活动的载体，并与城市经济增长成正比关系，但是考虑到增加城市土地，必定会减少如耕地等其余的用途，而增加城市土地利用，减少了耕地，则会对粮食安全产生影响。所以，增长城市经济，必定要建立在有限的土地数量或者是只能有限的增长城市土地的基础上，这样就能促使土地集约利用，将土地的相对供给量提高。就城市土地集约利用而言，对经济增长产生的影响包含了：第一，对城市经济增长可能会产生促进或者是抑制的因素。第二，城市土地利用的基本结构，会对城市经济增长产生影响。第三，城市土地市场的完善，会帮助城市建设筹集更多的资金。第四，城市土地集约利用可以推动城市生态经济的不断发展。第五，城市土地集约利用会推动城市聚集效益的发展。
2.促使经济增长方式的转变
一般来说，经济增长方式包含两种：第一，完全或者是主要依靠生产要素的数量扩张，从而实现经济的增长，这称之为粗放式的经济增长。第二，完全或者是主要依靠生产要素的使用效率提升，这称之为集约型增长方式。在现实的经济生活当中，提高生产要素需要通过技术创新才能得以实现。而技术创新从广义的理解，指的是经营者懂得抓住盈利的机会，能够对生产要素进行重新的组合，对管理加以改善，最终建立出生产消耗低、效能强的生产经营系统的一个过程。技术是否进步同劳动者直接联系在一起，而生产工具的进步，提高管理才能，都需要通过劳动者来加以体现，但是现实的部分在需要根据劳动者的报酬来实现。
经济增长方式的转变是实现从数量型朝着质量型转变的一种方式，并还要注重从速度型朝着效益型转变。简而言之，就是利用一切的资源，来促进经济增长。中国，作为发展中国家，有十多亿人需要吃穿住行，使得人地矛盾日益凸显，而土地作为经济增长的主要载体，吐过缺少土地的有利支撑，经济增长就无从谈起。对城市土地的集约利用主要指的是对城市土地利用结构的优化，提高土地的实际报酬，增加劳动力的投入以及单位土地资本，这样才能提升土地经济效益，其实就是一种具体的经济增长转变的形式。城市土地集约利用，能够实现更快、更好、更有效益的经济增长。
四、城市土地集约利用决策分析
1.提高城市土地集约利用，将城市聚集经济的优势充分发挥出来
对于发挥城市聚集经济优势，本小节主要探讨的城市人口对土地集约利用产生的影响。考虑到大城市的就业机会多、产业服务多元化、经济效益高、收入与消费升级快等优势，会提升城市生活质量以及居民的收入水平，这样就能对周围乡村和外区域人口产生一定的吸引力，从而让大量人员涌入城市。但这样势必会给城市建筑空间带来拥挤压力，而绿地面积的减少、交通拥堵等“城市病”就无从避免。 针对这一情况，旧城市的改造势在必行，这需要同城区的用地结构与产业结构的调整等工作相互的结合，通过经济杠杆与规划杠杆的运用，做好城市用地结构优化，以此来提升土地利用的综合效益。老城区的改造以及土地置换的进行，主要是将原本占据城区的企业、行政机关迁移至郊区，将土地转让给服务、商贸、金融以及高新技术行业，这样才能加快城市上地存量的盘活，将城市土地的效益充分发挥出来。如，针对北京市而言，从90年代开始，就实行了“退二进三”的战略，基本上都是站在土地资产盘活的角度，实现用地结构优化与产业结构调整，以便土地资源的高效合理利用。另外，土地利用的空间不仅包含了陆地表面，同时还包含了地下一定深度和地上一定高度，也就是平面与立体的双重性。在利用城市土地平面的基础上，对城市土地利用的立体型加以强化，并且不断地挖掘地下与地上空间存在的潜力，从而节约耕地，节约城市土地平面的利用。对于城市而言，地下空间是一个丰富且巨大的资源空间，如何能够合理的开发与利用，就能获取明显的土地资源节省效果。一般来说，对于城市地下空间资源的开发与利用，是城市的总面积乘以开展深度的40%。对于城市地下空间而言，地下街、地下铁路、步行道以及停车场都是良好的选择途径。
长期以来，随着城市人口数量的激增，人们对于房屋的需求量必定会增加，而想要谋取暴利的房地产商，则出现了一股投资房地产的热潮。由于城市郊区地价低廉，其上的建筑物与设备设施较少、征地费用低、价值低，也不需要同相关部门进行多方的调节，因此，房地产商更愿意接受这样的方式。地方政府因为在征地中获取一定的出让金，也愿意多征地，政府一般都会采取这样的方式来增加收入以及城市的建设资金，这样就能让城市不断地对外扩张。这样的城市外延扩展方式必定会导致土地出现粗放式利用，进一步扩展城市的用地面积，减少耕地的总面积。所以，在城市化积极推进的过程中，需要做好城市的规划，实现城市规模贵大中的用地集约化，另外，也可以对现有的城市土地潜力加以挖掘，这样就能避免土地的闲置以及潜在的浪费出现。
2.做好城市土地的集约利用与产业结构优化
（1）产业机构优化，提高土地资源配置效率
优化产业结构，可以让那些违背最佳功能布局的部门或者是行业，通过合并、迁出等方式，对用地规模加以压缩，运用土地杠杆为经济效益相对偏高的行业获取一定的土地资源。如，处于北京三环路内的轻工业因为经营成本过高，效益偏低，需要进行搬迁，但是将这一部分土地用于房地产的开发，则可以获取更高的收益，相比这一部分工业企业，获取的收益超出20倍。所以，通过产业机构的优化，就能做好城市土地资源的配置与调整。
（2）产业结构优化，提高土地资源产出效率
产业结构优化能够增加产业的关联度，而经济结构关联度则能够让经济增长中的技术创新更具重要性。技术创新可以开发更多新的产品，而新的生产方法的开发，有利于新市场的开辟，是新原料或者是半成品获取的最新来源，最终达到提高城市经济效益的目的。考虑到技术密集产业投入增长，城市经济增长也会逐渐从外延的扩展转向内涵的提高，就能促进城市土地资源的充分利用，提高单位土地的实际产出效率，实现集约利用。
五、结语
总而言之，随着城市经济社会的持续发展，城市化、工业化水平都有了明显的提高，对建设用地的需求也在不断地增长。在国土资源中，城市土地是核心组成，同时也是社会发展的必要基础。考虑到我国人口过于密集，但是耕地面积相对不足，使得耕地技术与设备无法满足现阶段的实际需求，所以，城市化进程发展中，集约利用就显得尤其关键，同样，也城市今后城市发展的必然方向。
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