摘要：本文通过对地下空间的内涵和评估对象的界定，分析地下空间与地上空间土地使用权之间的收益差异关系，寻求变异规律，探讨地下空间土地使用权基准地价评估思路和方法。
关键词：地下空间；基准地价；评估
前言
随着社会生产力和科学技术的发展，城市化过程中人口增加，土地资源的日渐稀缺，人们对于土地的利用已经从平面化走向了立体化开发利用，土地的使用不仅包括地表以上空间，还延伸到了地表以下的空间，如地下铁路、地下车库及一些地下商业性设施工程不断地增多，城市地下空间开发利用规模日趋扩大，尤其是在一些经济发达的城市，地下空间开发建设已经成为解决城市用地矛盾的一种手段，地下空间的使用价值亦越来越多地地得到了现实的体现。《物权法》明确了建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设置，从而为城市地下空间使用权有偿使用奠定了产权基础。目前深圳、南京、上海、苏州、杭州等多个地方已出台了地下空间权出让、审批及登记的有关政策规定。为顺应土地管理的要求、推进城市地下空间有偿使用，客观上需要制定并公布经营性地下空间使用权基准地价体系，为政府有效管理地下空间开发利用和培育土地市场提供依据。
1 城市地下空间使用权价格的内涵界定
“地下空间”一般是指在不妨碍地上原有开发利用状况的前提下，能为人类提供的基于地表面以下的三维空间。为明晰土地价格内涵，区分地下空间使用权价格与地面土地价格概念，有必要对地下空间使用权价格内涵作出界定。根据《城镇土地估价规程》，土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来收益的现值总和，因此对城市地下空间使用权价格可界定为：对应于特定地表面以下不妨碍地面利用的前提下可供开发利用的地下空间，在正常市场条件下一定使用年期的使用权未来收益的现值总和。
2 地下空间利用方式与基准地价评估对象界定
城市地下空间开发利用前景广阔，按其使用要求的不同可分为地下“防护空间”和地下“非防护空间”两部分。地下“防护空间”是指位于城市地表以下要求战时具备防御能力的空间，一般有专门的地下人防设施和人防平战结合地下设施。其中人防平战结合地下空间一般与城市建设和城市使用功能相结合，并与地上建筑相结合，用于地下交通、商业、文体、物储、基础设施等。地下“非防护空间”是指位于城市地表以下不要求战时具备防御能力而平时使用的地下空间，其主要满足城市使用功能的需要，但也有兼有地下“防护空间”功能相结合的地下“非防护空间”。目前地下“非防护空间”的利用类型主要有地铁、地下停车场、地下隧道、地下商服、物储、文体、共同管线沟、地下工厂及地下变电站等；从开发利用的形态看，主要以“点”的开发和“线”的开发为主，并在城市重要节点地区出现融商服、交通等多种功能为一体、规模巨大的地下空间综合体、地下街等“面”的开发。
从地下空间利用性质来看，主要有盈利性和非盈利性之分。盈利性的地下空间开发利用，如地下商场、地下停车库等，可获得较高的直接经济效益；非盈利性的地下空间开发利用，如地下交通设施、地下公用设施及基础设施等，主要以公益性、非盈利性为目的，不能以直接的经济效益来衡量其使用价值。
从地下空间开发利用与地上建筑的关系来看，地下空间开发利用主要有单建式和结建式两类。从目前城市地下空间的建设利用情况来看，大规模或大深度独立开发建设的单建式地下建筑一般只在大城市出现，而同一主体结合地面建筑一并开发建设的结建式地下建筑空间比较普遍。以温州市为例，温州市2002年出台的人防发展规划是地下空间利用的最早“发力点”，该规划制定了温州人防工程的区域分布、功能等。此后，地下空间的利用朝向开始与市民生活愈加密切：位于市区大南门、信河街、翠微大道、市府路、府东路、南塘大道等交通要道的10条地下通道先后竣工；下吕浦、信河街、大南门、广场路等处的地下停车库相继崭露头角、投入使用；同时，银泰、开太、时代等商场、大型超市的地下空间也开始被利用于商业店铺。温州地下空间的功能，被挖掘得越来越具体。随着打造“城市综合体”理念的提出，地下空间的功能正在扩大。根据理念，温州未来对地下空间的利用，除了继续打造已有的地下交通设施（将增添海底隧道）、地下商业设施之外，还包括地下市政设施、地下文化娱乐设施、地下仓储设施。根据目前各城市地下空间的现状利用方式及有偿使用发展趋势，可大致确定地下空间基准地价以商服、停车、仓储为主要利用方式。
3 地下空间开发利用的经济效益分析
3.1 地下空间开发利用的经济效益与利用类型、区位的关系
城市地下空间开发利用收益主要是指开发经营商利用地下带来的销售收入、租金收益等收入。目前地下空间的利用类型较多，不同利用类型其产生的效益有所不同。对于结建式地下空间的利用，地上土地使用权的用地类型往往决定其地下空间可能的利用类型。一般商服用地的地下室多为地下商场、停车场、附属仓储及附属设备用房等；办公等综合用地的地下室则多为停车场及其配套设备用房等，而住宅用地的地下室则多为停车库、配电房等附属用房。对于单建式地下空间的利用，与其所处的地面土地区位及其用地类型关系密切，城市中心区或城市广场的地下空间主要利用为商服、停车、文娱、物储、步行等空间，而居住区地下空间的主要利用为停车、储物、配电房、水泵房等配套设施空间。就地下空间利用效益而言，地面土地区位直接影响其地下空间的利用方式和收益能力，一般城市中心区地下空间的开发价值要远高于城市边缘区。
3.2 地下空间开发利用的成本-效益关系
地下空间开发利用的工程难度相对较大，工程施工遇到问题较多，项目工程结构和设备复杂，工期较长，因此其成本较地面开发成本高。而地下空间的利用类型不如地面利用类型种类多，其收益水平也会因此受到一定的影响，因此，开发地下空间的成本-效益关系不可与地面开发相比拟。
据国内外有关研究，地下空间开发利用的一次性投资是地面同类型、同规模工程建设的2-4倍（不包括土地费用），最高可达8-10倍，主要为开挖土方、地下防水与反渗防压和设备及安装造价而增加的费用。下表为日本的普通地面建筑与地下商业街工程分项造价的比较情况。同时在地下空间保持不低于地面建筑的内部环境标准时，地下空间运行所耗费的能源一般比地面多3倍左右。另一方面，地下空间的开发成本由于地下岩土体的地质条件复杂多样性而具有极大的不确定性，加之受场地限制情况的制约，如是否有适当的入口条件以满足所要求的功能等，使其造价难以估算和控制，因而投资风险较大。 表1 地面工程与地下工程造价比较（日本）
比较项目
普通地面建筑
地下商业街
地下是地面的倍数
土建类
土方、地基
17
167
9.8
结构
34
84
2.5
装修
18
35
1.9
总计：
69
286
4.1
设备类
电气
12
25
2.1
空调
14
23
1.6
卫生
5
6
总计
31
54
1.7
总计
100
340
3.4
从开发利用效益而言，一直以来，地下空间开发利用的公益性成分较高，如地下街和地下综合体等往往承担大量的城市交通功能，故实际开发效益相对较低。因此从成本-效益分析，不论是工程造价还是运营费用，地下空间开发价值都无法与地面空间相比，也缺乏足够的竞争力。故一直以来，对于地下空间土地使用权多采用行政划拨方式供应，以主要体现地下空间开发的社会效益和环境效益。但随着地下空间开发利用的工程技术的不断改进，及地下车库、地下商场、文娱等收益水平的提高，该类地下空间开发的产品需求市场逐渐转好，其开发利用经济效益也不断提高。
4 地下空间使用权基准地价体系的构建和评估思路
4.1 地下空间基准地价体系的构建
城市地下空间的利用方式和利用效益很大程度上取决于土地区位及土地利用方式。根据目前城市地下空间开发的实际情况和地下空间有偿使用的现实需要，目前地下空间基准地价体系的构建主要针对经营性地下空间，在用地类型上分商服、停车和仓储等利用方式。即地下空间基准地价评估主要建立以商服、停车和仓储等利用方式为核心的经营性地下空间基准地价体系。
4.2 评估的基本思路
目前城市地下空间使用权交易市场处于初始阶段，市场交易样本点较少，采取第一种评估途径操作性不强。因此，可主要采取第二种评估途径来评估地下空间使用权基准地价，通过分析地下空间与地面土地利用的效用比率关系，结合地下空间商服租赁样本、地下车库销售样本资料及仓储租赁（销售）样本资料，综合形成以商服、停车库、经营性仓储及储藏间等利用方式的经营性地下空间基准地价体系。
4.3 土地级别的划分
根据前面所述，城市地下空间的利用方式和利用效益很大程度上取决于地面土地区位、地面土地利用方式及效益。因此地下空间的级别划分可以地面土地级别划分保持一致。
4.4 样本地价测算
地下空间样本地价测算与地面样本地价测算方法基本相同，根据收集到的收益资料和售价资料，按收益还原法和剩余法等基本方法和公式测算。但与之不同的是，城市地下空间开发利用中，地下空间的实际用途往往含有一些诸如附属设备用房等无直接经济效益的用房，而这些用房无论地下空间有无开发都属于建筑物必需配套的设施，因此，对用作配套设施的地下空间建筑部分在测算样本地价时应按机会成本计入总收益或总售价之中，才能真正体现地下空间的使用价值。即：Pdx = P - P’
式中：Pdx ――地下空间土地使用权样本地价
P ――样本包含地上和地下所有建筑空间情况下测算的地价
P’――假设样本在地下空间不开发利用条件下测算的地价
4.5 地下空间利用与地面利用的效用关系分析
同一种用途地下空间利用与地面空间利用的效用不同主要体现在楼层效用差异上。一般各楼层建筑地价间的关系可用楼层效用比率来表示。楼层效用比率是在国外及港台地区研究高层楼房立体地价、解决高层建筑地价分摊时提出的一个重要概念，它是指由于高层建筑各层的效用不同，由此造成价格有所差异，如将其价格的差别程度以百分率表示，即为楼层效用比率。在此，楼层效用比率强调的是位于不同空间层次的土地利用效用存在差别，显然，地下空间与地上空间在开发利用效用上存在着客观差异。就地面空间土地价格与地下空间使用权价格关系而言，可以地价分配率来表示。地价分配率指基地使用权价格分配到各楼层的分配比率。根据对一些国家及地方城市有关地下空间收益资料的分析，地下一层商业利用效益大约为地面一层收益的30%-70%，这个比例关系的大小与土地区位紧密相关，一般在城市中心区比例系数相对要高些，到城市边缘则比例系数要低些。另外不同用途的地下空间与地面的利用效益的变化规律也不尽相同，一般的商业利用效益随着中心区向边缘要递减的快一些，而其他如停车、仓储利用由于其对区位的敏感性不强，地下空间的利用效益与地面收益的分配率在城市中心区与边缘区基本一致。
参考文献：