房地产市场发展趋势调研思考
近年来，随着国民经济的快速发展，城镇居民生活水平的不断提高，人们对住房条件改善的需求越来越高，房地产业日渐成为地区经济发展的支柱产业，随之而来的是一些大中城市出现的房价“爆涨”现象，针对这一情况，国家出台了一系列宏观调控措施对房地产市场进行调整，本文就**市房地产市场的发展状况及趋势进行分析预测。
一、房地产市场的发展现状
**市位于**中部，地处经济欠发达地区，是**自治区最大的工业城市，房地产业发展起步较晚，但近年来随着投资环境改善及城市改造建设步伐的加快，房地产业得以迅速发展。
（一）房地产开发企业情况
目前，**市共有各类房地产开发企业231家，其中有资质等级企业85家，暂定资质企业146家，有资质等级企业中二级企业10家，三级企业23家，四级企业52家。开发企业以内资和民营为主，国有企业数量逐年减少。外阜开发商加快进入**市场步伐，这加剧了市场竞争，同时也抬高了本地企业参与竞争的准入门槛。开发企业注册资金总额达到22.51亿元，从业人员达到4808人，人均占用资金量达到46.83万元。
（二）房地产开发投资情况
房地产开发投资持续增长。20xx年，房地产开发投资首次突破50亿元，达到59.29亿元，与20xx年全年相比同比增长91.3%，是“十五”期间房地产开发累计投资的1/3。
在房地产开发总投资中住宅建设完成的投资为47.8亿元，同比增长136.6%。其它用途房屋的投资共11.49亿元。房地产开发项目投资增幅明显。
（三）20xx年新开工项目情况
在全部施工面积中，20xx年新开工面积为404.4万平方米，同比增长125%；其中住宅新开工面积约为354.4万平方米，同比增长151.2%;房屋竣工面积194.8万平方米，其中住宅竣工面积151万平方米。
（四）房地产交易市场情况
1、新建商品房交易情况
20xx年，新建商品房成交14413套，同比增长17.97%，成交面积125.91万平方米，同比增长18.38%，其中住宅9995套，同比增长11.40%，成交面积104.04万平方米，同比增长17.67%；非住宅4418套，同比增长36.15%，成交面积21.87万平方米，同比增长21.91%，其中商业营业用房成交3748套，成交面积20.11万平方米。20xx年**市新建商品住宅平均价格为1526.5元/平方米，较20xx年上涨7.5%。
2、新建商品房供求情况
20xx-20xx年，**市房屋竣工面积分别为91.5万平方米、78.64万平方米、133.6万平方米、139.01万平方米、204.15万平方米、194.8万平方米，6年间商品房竣工面积840.7万平方米。而同期房屋销售面积分别是67.95万平方米、75.21万平方米、114.04万平方米、137.52万平方米、217.49万平方米、262.03万平方米，6年间销售面积904.27万平方米。
3、存量房交易情况
20xx年，**市存量房成交套数11692套，成交面积104.37万平方米，同比增长2.01%、9.08%。其中：住宅成交10688套，成交面积88.83万平方米，成交金额7.67亿元，平均成交价格863.1元/平方米；商业营业用房成交877套，成交面积11.67万平方米，成交金额1.76亿元，平均成交价格1508元/平方米。
二、房地产市场的分析
1、房屋价格上涨及成本分析。
20xx年**市住房价格受土地供应、建筑材料价格、拆迁补偿费用等影响，住房价格有所上涨，但低于全国平均水平，除住房供应结构不尽合理导致房价上涨外，其他因素也影响着房价。
首先，旺盛的市场需求是房价上涨的根本原因。随着工业化和城镇化发展，城市常住人口增加，考虑房屋拆迁，住房新增需求也在不断增加；国民经济持续快速健康发展，人民收入水平不断提高，改善住房需求不断增加。20xx年，共核准预售住宅项目60个，预售面积178.83万平方米，可销售房屋共计18747套，目前已销售10425套，已销售了55.6%。
其次，房地产信贷市场活跃，土地交易价格上涨是重要原因。随着房地产金融支持力度的逐年加大，在商业贷款和公积金贷款的双重支持下，潜在需求变成现实需求。当大量储蓄资金及闲散资金找不到更好的投资渠道时，纷纷流入房地产市场。从土地角度来看，实行“经营性土地使用权招牌挂”政策后，土地市场交易活跃，土地购置价格逐年上涨。
第 三，房地产开发成本增加是房价上涨的直接原因。拆迁成本增加，平均每平方米建筑面积增加成本437元。住宅单体造价上涨，钢材、水泥、沙石等建筑材料受市场影响价格涨幅较大。行政事业性收费有所调整（如人防费已由25元/平方米涨至80元/平方米），使得住宅单体建设成本增加150元/平方米左右。其次，普通外墙节能保温材料每平方米建筑面积增加成本40元，住宅小区配套设施随着住宅品质的提高，每平方米建筑面积的成本也在提高。
第四，住房供应渠道不完善，住房梯级消费没有完全形成。房地产二级市场发展缓慢，二手房供给短缺，由于中介不成熟、房地产交易税费过多等原因影响，特别是包钢等大企业近6万户职工住房在企业内部流转，没有进入市场，**市二手房市场没有发展起来；房屋租赁市场还不够完善，大多数居民还只能通过买房解决居住问题；房地产一级市场中，中低档住房比重偏低，住房超前消费现象十分突出，这些因素造成了房价的上涨。
2、住房供给结构局部失衡。在市场繁荣、供销两旺的形势下，房地产开发企业在利益的驱动下过分集中于中高档商品房的建造，中低价位商品住房供应呈现明显不足，**地处中、西部偏远地区，中、低收入家庭较多，目前，开发的高档住宅基本上供求平衡，但中、低价位的住宅所占比重相对较少，无法满足中低收入群体改善住房的强烈愿望，现有的经济适用房根本满足不了中低收入家庭对住房的需求，导致住宅供给结构局部失衡。
3、房地产贷款增势不减。在各类消费贷款中，房地产贷款发展较快，而且已成为发展房地产业的主要资金来源。20xx年，**市个人商业住房贷款余额205933万元，较年初增加47562万元，同比多增18710万元，全年累计发放80583万元，收回33021万元；商用房贷款余额59285万元，比年初增加9260万元，全年累计发放23269万元，收回14009万元。
三、房地产市场预测
1、房价近期内将保持小幅震荡的发展态势。20xx年房地产市场仍是宏观调控的重点所在，如果房价过高或房地产市场收益过高，必然吸引社会上人力、物力、和财力等各种资源涌入房地产市场，势必形成房地产开发投资新的热潮，引发房地产泡沫。为此，调控房地产市场，确保房价稳定仍是宏观调控的重点之 重，房地产业将会保持稳定发展的态势。
2、成本提升。房地产开发的主要成本包括土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金及附加等内容，再加上开发利润就形成了商品房或楼盘的销售价格，据调查资料显示，土地成本占房价的30%多，建筑安装工程成本占28.8%，项目管理费用、税金及附加占17.3%，开发利润占21.9%。随着土地获取方式的改变，土地在房价中的比重会有所提高，造成建房成本增加；建安人工费、材料费价格的上涨，也将导致建安工程成本增加。
2、中小户型将成为住宅建设的主体户型，同时伴有高层、小高层的住宅体系。目前正在研究制定的房产保有环节税收政策，将会对大户型住宅的价格产生影响，大户型住宅的税负将会更重；中小户型将会成为主体户型，进一步细分住房市场竞争，同时拆迁政策与其相适应进行相应调整；其次，高层与小高层住宅提高了土地利用率，节约了城市用地，也将会成为住宅建设发展的方向。
3、房地产开发模式呈现多样化特点。今后集资建房、委托带建整体购买、招商引资合作开发、新农村建设与房地产开发相结合等多种模式将会成为房地产开发市场主流。涉及基础设施及公共设施的房地产综合开发将成为发展趋势，市场间的合作意识不断增强，合作方式不断创新，同时资信好的企业加速市场资源整合，市场竞争越来越激烈。开发规模将会不断扩大，开发强度不断提高，住宅建设将会向高品质、多样化方向发展。
