摘要:住房需求是人的基本需求,住房关系到一个国家的长治久安,而我国当前房地产发展存在着诸多的问题。本文分析了我国当前的房地产发展形势,阐述了当前的研究成果,并对一些发展中的误区进行了澄清,最后对我国房地产的健康发展提出了几点建议。
关键词:房地产 健康发展 误区 发展策略
一、引言
房地产行业是中国国民经济的主导产业,在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展,中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期,房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变,从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。
2007年以来,在紧缩政策调控下,我国的房市的泡沫成分开始收缩,一些城市的房价虽然仍然较高,但面临着较大的下降压力,并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%,此后逐步下跌,至2008年5月,新建商品住宅均价11014元/平米,回落至2007年初的水平,与2007年10月高峰期的17350元/平米相比,下跌了36%;而且据业内人士预测,深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况,2008年3月,商品住宅均价为9316元/平米,与2007年10月相比,下跌了19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺,但销量也出现了不同程度的下跌,显示其价格坚挺的基石并不牢固。据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心发布的数据显示,上海平均成交价格从08年6月下半月的17258元下滑到13207元,环比下滑了23.5%。2008年下半年以来,在国内外宏观经济下行的背景下,以北京市房地产市场为例,其已进入全面下调的深度调整期。2008年全市房地产市场呈现出五个方面的特点:一是房地产投资增幅回落;二是市场观望气氛浓厚、销售低迷;三是房价涨幅虽有松动,特别是二季度以来,同比涨幅几乎是逐月回落,但总体仍在高位运行;四是相关行业受到影响,如钢铁、水泥等产量的增幅迅速下滑或出现负增长;五是受2008年上半年土地供应量加大、限价房和保障性住房用地集中入市等因素影响,全市商品房新开工面积前涨后跌,竣工面积大幅减少。
2008年11月和2009年1月,北京连续出台了2次房产新政,新政实施后,北京的楼市出现了回暖的迹象。在仍然变幻莫测的国内外环境下,尽管北京市房地产市场仍存在调整的需要,但在各级政府大举干预市场经济,纷纷出台救市政策的作用下,未来走势将更多取决于各方力量的博弈。
二、我国房地产业发展的研究结果
中国人民大学叶剑平教授从效益和成本方面进行分析并指出:中国的住房保障实施以来,其沉没成本和当前成本远高于通过柯布-道格拉斯效用函数测算的社会效益,且住房保障的规模远远达不到低收入家庭对住房的要求。
王亚平博士指出在中国有超过1亿的外来务工人员居住在城市之中,对于其中的大多数,当地政府并没有提供令人满意的居住设施。他对深圳外来务工者进行了实地调研,取807个样本。文章认为:①总体上外来务工人员的居住条件较差;②私租是住房的主要来源;③外来务工人员的居住面积远小于城市平均水平;④外来务工者多居住在高密度、老房子中;⑤缺少相关配套设施及绿色空间。他建议:私人出租住宅应该作为城市住宅市场的一部分,更有效地供给城市贫困和低收入人群居住,并且得到保护和大力支持。
目前,我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析,目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时,近年来,房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目,各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争,不断降低门槛,导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后,是潜在的巨大风险。据统计,我国80%左右的土地购置和房地产开发资金,是直接或者间接地来自银行贷款,而个人通过按揭贷款买房的人,占全部购房总数的比例高达90%,这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且,由于房价下跌,一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行,从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险,加剧我国经济波动。
现在普遍认为房地产发展失范的一个主要表现的就是房价过高,但是有些业内人士、置业者、行业内部人对此却不认同。最近对于这个问题中央做了讨论,国务院12月14日召开了会议,温总理主持会议,落实了6条政策,但是能不能实现还有待于观察,因为我们近年来我们都有出台调控的政策,但是没有太大的作用,大家也没有信心。房价上涨很严重,甚至房价上倍的增长,2万以下的商品房已经买不到了,其他像是上海、杭州、深圳等等一些城市,他们也在疯狂的上涨,第一房地产长期供需总量失衡,因此出台的政策就没有满足供需平衡,适应供需平台这个角度。建国以来,1949年全国个人城乡住房总量只有52亿平方,到1980年总量达到了560亿平方,今后还要进一步的增加,现在是中国住房建设和需求量最大的一个时期,如果再过20年很有可能达到800亿平方,现在我们是控制多,引导的少,这是我们出现的问题。第二我们要规范土地制度,现在大量出现地王,我们要有针对性的考虑这些问题。
三、房地产业健康发展的误区辨析
我们的世界都存在着大家都认可房价收入比,房价租金比,房价地价比,超过了这个,就不健康,就要拉警报,我们现在也有学者认为,北京上海的房价收入比是最高的,泡沫主要集中在上海,而中小城市的泡沫非常小。但是有人却持有这样的观点:北京、上海谁不知道,能够统计的就是工资收入,而北京、上海人公职收入仅仅是他每年每个月收入的一个部分,大量的非劳动收入,灰色收入,还有劳动收入是存在的,统统没有纳入进去,所以有些人认为,恰恰是北京和上海是买房能力最强的两个城市,但是我们现在来讲泡沫最重是什么道理,是因为收入太低,收入依据的是工资,而工资恰恰仅仅是这两个城市收入当中的一部分,甚至对有的人来讲是一小部分,大量的收入并没有统计进来。
持以上观点的人对最近中国社科院2010年经济蓝皮书结果表现不理解,研究结果表明中国85%的家庭买不起房子,同时指出,由于09年房价高起,由于地方政府在控制土地行政制度上不利,同时也是对于开发商囤积土地打击不利造成的。所以关于 85%的家庭人口买不起房的问题。这种理解是合理的,中国的住房不是仅仅提供给那些具有灰色收入的群体,而是面向大众的,只有大众能够负担的起房子,才是一种健康的状态。
四、房地产健康发展的策略
(1)购房落户势在必行
有人预计到2025年,中国的城市人口比例会接近甚至超过70%,城市总人口超过10亿。而北京、深圳、上海这样的特大型城市,人口有可能会达到3000万以上。当前,上海购房者中有20%~30%是外来人口。将来外来人口将超过原住市民,如果不开放户籍,对社会和谐发展非常不利。
外来人口是大中城市下一步刺激房市的需求源头。任何经济周期的调整,都带有需求创新和制度创新的要求。中国的前一轮房地产热,来源于房改释放的住房需求,房地产发展模式有购房按揭贷款和开发企业预售两种来源的资金支持。房地产发展模式还没有遇到美国住房次级贷款问题,但是房改刺激的住房需求逐渐衰竭,这是近两年来房市调整的内在基础。没有新的需求来源,房地产市场除非有新的模式创新才能有新的大发展。
(2)政策的导向作用
政府应该积极引导住房需求,安居才能乐业,住房问题关系广大人民的根本利益。解决好这个问题,不仅在房屋的供应上要实现多元化竞争,防止开发商垄断,还要运用财政、金融、税收等各种手段,积极引导人们对住房的需求。其实仔细分析,不难发现政府一直没有对老百姓采取负面动作(例如大幅度增加老百性房代利息),国家领导人用心良苦显而意见。而我们的领导人也不想为房地产市场采用急刹车的方式来一下制止房地产泡沫蔓延而造成恶劣后果,比如通过中央银行对房地产贷款采用一刀切的办法,全面禁止向房地产市场贷款,历史上可是出现过这种事情,回顾一下香港的地产历史和其他国家的地产历史及我们的地产历史就很明白了,这是因为不希望房地产拖累中国经济的总体良性发展。
在一系列宏观经济政策、金融政策推出的同时,2008年10月21日和12月21日,中央政府两次推出房地产新政策,意图鼓励住房市场交易和消费。2008年10月21日财政部和央行下调购买普通住房契税税率,暂免个人买卖印花税,免个人转让出售的土地增值税,降低购买首付比和个贷利率。2008年12月21日国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。除了强调住房保障,还提出“进一步鼓励普通商品住房消费,加大自住型和改善型信贷支持力度”。
(3)增加有效供给
①增加有效供给,尤其是政策性住房供给,并充分发挥二手房的作用;②政府应促进居民的合理消费,充分抑制房地产投机;③做好住宅保障,采用廉租房、廉价房、经济适用房的方式来解决住房问题;④提高市场运行效率,政府应着力于稳定市场价格。
(4)加强与完善管理
从整体上看,目前我国房地产业存在许多混乱和不透明的现象。导致混乱和不透明的根本原因,在于对需求的引导不力,同时也与某些管理措施不当有关。开发商良莠不齐,有的开发商其实根本不具备开发实力,却能在这个行当里挣大钱,一个重要原因是预售制度,使开发商能够用买房人的钱盖房,所谓“空手套白狼”。购买面积与实际面积不符、偷工减料、实际格局与图纸不符、质量低劣甚至卷款潜逃等现象,都与预售制度有直接关系。
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