摘要：本文通过对土地增值税是以转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人为纳税义务人，以其转让所取得的增值额为课税对象向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
关键词：土地增值税；清算
由于房地产项目开发的周期一般比较长，成本归集的滞后性或其他原因，对于在项目竣工结算前有转让房地产并取得收入的，暂时无法准确计算应缴纳的土地增值税，为保证税款及时入库，各地均对土地增值税进行了预征，因此有必要在项目竣工后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，进行土地增值税清算，多退少补。
要进行土地增值税清算，首先需要确定的是清算单位（项目）。清算单位确定不同，会导致不同的清算结果，而且不同清算结果之间的差异可能会很大。因此准确确定清算单位（项目）是土地增值税清算工作的关键环节。
根据现行土地增值税有关法规、政策，清算单位（项目）的确定，笔者认为应考虑以下几个方面：
1.土地增值税清算单位的确定应当考虑会计核算模式（会计核算项目分类）
在土地增值税清算中，需要从企业财务核算系统中获取项目销售收入、土地成本、建筑安装成本、基础设施成本等财务核算数据，如果清算单位与财务核算项目不一致或者差异太大，那么清算时必须对从企业财务系统中获取的收入、成本等核算数据进行差异调整并重新组合。差异越大，数据调整的工作量和调整环节（次数）就越多，这无疑加大了土地增值税清算工作的难度，也会影响清算数据的准确性。
因此，土地增值税清算单位与成本核算的最基本核算项目或核算对象相适应，既方便从会计核算系统中调取房产地项目收入与成本核算数据，也能减轻清算工作量，提高工作效率及清算数据的准确性。
根据土地增值税暂行条例实施细则第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
由此可见，土地增值税的征税对象是以企业核算的开发成本项目来划分的，相应的，土地增值税清算也应该以开发成本核算项目为单位。因此为保证清算数据的准确性，土地增值税清算单位的确定应当考虑财务成本核算的最基本核算项目或核算对象。
2.确认土地增值税清算单位应与房地产开发进度模式相适应。
根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
对于整体开发的房地产项目（即一个房地产开发项目只涉及单一立项批复、单一建设规划许可，开发项目整体开工、竣工），应当以房地产开发项目整体作为土地增值税清算单位；
对于分期开发的房地产项目（即一个房地产开发项目涉及多个建设规划许可，开发项目各期开竣工时间不一致），应以房地产开发各分期项目为土地增值税清算单位。
3.确认土地增值税清算单位应选择合理的政府部门审批文件作为确认依据，并保持统一。
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第十七条规定：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审核、备案的项目为单位进行清算。
但审批房地产项目的政府部门涉及立项、规划、设计、建设、预售、竣工、确权等，各审批部门对房地产项目业态、分期等划分标准可能存在差异，具体应该选择哪个政府部门的审批备案作为清算对象，国税发[2006]187号文和清算管理规程中均未就此作出明确规定。因此有必要根据项目开发实际情况合理选择政府部门的审批文件作为清算单位确认依据。
在实际工作中，各地对清算单位的划分标准也各不相同。
根据穗地税函[2010]170号规定，对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：（一）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的；（二）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。
对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位。如分期项目符合土地增值税清算条件但未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。
根据厦地税发[2010]16号规定，土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。
根据江苏省地方税务局关于土地增值税政策口径解答（一）规定，清算单位是由发改委（计委）、经发局审批的项目或分期项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。
对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位（苏地税规【2012】1号）。
根据渝地税发【2007】145号规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，分期开发的项目，以分期项目为单位清算，也可以按每个销售（预售）许可证规定的范围作为计税单位进行清算。
重庆市地方税务局关于土地增值税若干政策执行问题的公告[征求意见稿2014.1]：房地产开发以规划主管部门建设工程规划项目为土地增值税清算单位，工程规划分期的，以分期为清算单位。
根据皖地税函[2012]583号规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。上述“国家有关部门审批的房地产开发项目”是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。
综上所述，对于分期开发的房地产项目，各地在确认土地增值税清算单位时有按初始产权登记划分的，有按施工许可证划分的，有按建设规划许可证划分的，也有按销售（预售）许可证划分的，但就目前来看，各地对于分期开发项目土地增值税清算单位的划分标准在逐渐趋同，即有越来越多的地方采用了按建设工程规划许可证来划分土地增值税清算单位。
