【摘要】当今社会，房地产行业余温未退，房价居高不下，越来越多的家庭都面临着买房难的问题，因此“房奴”是大多数家庭的必然选择。本文通过常见的个人住房贷款入手，运用比较分析法，首先简述了两种方法定义和基本内涵，然后从生活实际案例和常见情形计算得出数据，接着重点运用数据对两种贷款方式进行准确评估，在各个阶段进行了优劣比较。最后根据评估结果，为不同年龄、不同收入水平的购房者提出针对性建议，根据自身条件选择适合自己的贷款方式。并对本次房贷的研究做了一个总结和有效的建议。
【关键词】 等额本息 等额本金 个人住房贷款 银行利息
一、什么是等额本息？
但到了还款期限一半以后本金和利息情况是怎样呢？利息中的绝大多数已经归还，但本金还有大部分没有归还，而本金部分又不能赖账，这个时候，每月还款额中本金就比较多，就算能提前还完贷款，应还利息仅占极小部分，对于贷款人是很不利的。因此，当购房人去银行办理个人住房贷款时，银行基本上只会给你默认这种方式，因为银行也是企业，追求利益最大化。银行深知，对于大部分贷款买房的家庭，前几年，至少前五年是不可能全部还完所有贷款的，以贷款20年为例，随着收入的增加，大部分家庭有能力在10年过后还完贷款。如果采取等额本金的方式，客户提前还款，本金已经还了相当一部分，银行的利息收入会受到严重损失。所以银行会想方设法让贷款人前十年都在还利息，而本金数额不变。就算以后家庭经济情况好转，能够提前还完贷款，绝大部分利息都已经收取了，对银行的影响也是极小的。
因此，等额本息方式比较适合有正常规划、较低稳定收入的家庭，尤其是刚入社会的年轻人。随着职位升迁、年龄增加，收入也会增加。但如果选择等额本金方式，前期生活压力会非常大。
二、什么是等额本金？
值得注意的是：当你需要提前还款时，因为选择的是等额本金法，本金还有相当一部分没有归还，但相比等额本息法，本金已经还了很多，提前还款中本金已经归还了相当大一部分，实际上是减少占用了银行的钱。这样重新计算的利息就会减少很多，保守估计每年都会节约几千元利息。
但是等额本金法前期还款压力很大，比较适合前期还款能力强的贷款人，负担越来越重的人不妨考虑这种方式，因为随着年龄增加、病患增加、收入减少，选择等额本金法有利于家庭资金周转，减轻生活压力。
实质上，等额本息法和等额本金法并无优劣之分，差距也不是很明显。只是根据每个人的需求不同罢了。等额本息法数额固定，利于提前规划，大多数人选择它可以均衡压力，况且随着时间增长，资金使用价值也会有所不同。当然，对于手头宽裕、想在今后过得轻松、节约资金成本的人来说，等额本金法不失为一种好的选择。但具体选择何种方式，还是要准确评估自己，不可盲目跟风。
作为很多和我一样的大学生，即将步入社会，也会面临买房置业的问题，刚开始个人住房贷款是个比较好的选择。所以在签订购房合同前，一定要多对银行贷款细则深入研究一下。如何选择适合自己的贷款方式，也是门投资理财的学问，合理分配便可节约几万、十几万的利息，这数字对刚入职场的我们而言也不是笔小数目，何乐而不为呢？