浅谈物业管理行业酬金制下的会计核算
一、引言
随着中国房产地经济的飞速发展，物业管理作为房地产的配套服务项目，已融入在社会大众的身边。如同水、电、煤气等政府服务单位所提供的服务一样，物业管理已被公众熟知和接受。
2004年1月1日国家发展改革委员会与建设部联合颁布了《物业服务www.LWlm.cOm收费管理办法》（以下简称办法）。《办法》中第九条明确指出了物业管理收费所采取的形式：即业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
根据定义，包干制就是指业主向物业公司支付规定的物业服务费用，物业公司自负盈亏、风险自担的一种计费方式。这也是目前大部份物业管理企业运用的收费形式。随着大型商务楼宇、高端住宅小区、高档别墅小区如雨后春笋般的冒出，许多业主方已不满足包干制这种单一的计费方式。而在国外及香港地区被广泛运用的酬金制，也渐渐被国内大型物业管理企业所运用。但由于国家及地区之间财税体制的不同，使得酬金制下的会计核算问题也相继产生，本文通过某物业公司现行酬金制几种不同的核算方法展开讨论，简要阐述各核算方法时所面临的财税问题。
二、酬金制特点
根据酬金制定义，采取酬金制计费方式的物业管理企业与业主方在签定合同的时候就已经约定了物业管理企业的酬金或者酬金比例。物业管理企业只需要对预收的物业管理资金在扣除相关税费及物业管理企业约定酬金后剩余部分加以合理使用，并将使用情况公布于众就好。由于酬金制计费形式的独特性，这部分预收的物业管理资金归属也不同，说到底这些资金是代为业主收取并用于小区管理服务之中，正所谓取之于民、用之于民。但如何将这些资金管好、用好，这就需要广大业主、业主大会成员和物业公司共同对资金做好年度预算、费用公布、年终决算等工作。因此选择酬金制计费方式对物业管理企业及业主来说都是有利的。对全体业主而言，选择酬金制不仅可以保障全体业主的切身利益，提高业主参与小区管理的意识，而且对物业企业在使用服务资金方面起到积极的监督作用。同样选择酬金制计费方式对物业公司而言，可以保障物业公司固定的盈利水平，有助于物业管理企业更加专注服务本身，提高服务质量。随着通货膨胀压力不断加剧，物价水平持续上升，物业管理企业人力成本及其他管理成本不断增加（上海近年来最低工资线每年以10%～15%的速度上涨）已让许多的物业管理企业感到巨大的生存压力。这也导致一些小型的物业管理企业压缩服务人员数量，削减人员开支及服务预算，从而满足企业自身的盈利的需求。但长此以往势必造成物业管理企业服务质量下降，企业与业主产生巨大的利益纠纷和服务危机。
三、酬金制下的会计核算方式 目前，实行酬金制的物业管理企业中确认收入大致分为以下三种情形：
1．只将酬金确认收入
将酬金制下的物业服务收支视作代全体业主收取的费用，所有业务活动均在其他应付款（二级明细）
中反映，物业管理企业将酬金确认为企业收入。这种账务处理方式看似符合酬金制的定义，但与现行的财税法规有较大的冲突，根据税法相关规定：从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。而且酬金制项目的收入均是开具物业管理企业的票据，不将所开发票确认为企业收入不仅不符合现行财务核算要求，同时也不能真实反映企业的管理规模。2．项目留存收益即为酬金
将合同规定酬金收入视作酬金制项目收支结余，即根据“收入－成本－税金＝酬金”的原则，调整酬金制项目的物业管理成本。从理论上说www.LWlm.cOm，这种账务处理方法是可行的，但实际工作中，很难将收入与成本做到如此精确的匹配。
3.将酬金支出视为项目成本支出
将酬金制合同规定的酬金收入视为酬金制项目成本的一部分。即根据“收入－成本（含酬金）－税金＝利润”的原则，调整酬金制项目的物业管理成本。这种方式即满足了财税的相关规定，又能真实的反映酬金项目的盈利情况。由于这种核算方式计算出来的税后利润沉淀在股东权益中（根据酬金制的定义酬金下结余或者不足均由业主享有或者承担）当业主要求这部分剩余利润的时候，由于不存在投资关系，如何满足业主的要求是个难题。
四、酬金制下的会计核算举例
以某物业公司酬金制业务为例，具体说明三种核算方式的差别：
A业主大会代表某项目大楼全体业主，通过招投标方式，B物业管理公司取得该大楼的物业管理资格。B物业管理公司是国家物业管理一级资质企业。双方合同约定，采用酬金制核算方式。该项目预计收入10000万元，其中B物业公司享有酬金7%（700万元），预计项目利润3%（300万元）归属A业主大会（即全体业主所有），B物业公司采取酬金制下的三种核算方法如下：
1．只将酬金确认收入
B物业公司将10000万元的物业管理费视作代全体业主的代收费用，用以支付该大楼发生的各项成本费用开支。物业公司在其他应付款下开设该项目的二级明细，用以核算该项目的所有收支情况。
向业主开具发票时：
借：银行存款—A酬金专户
10000万元
贷：其他应付款—A酬金制项目
10000万元
支付该项目成本费用及流转税税金时
借：其他应付款—A酬金制项目
9000万元
贷：银行存款—A酬金专户
9000万元
期末，根据合同约定B物业公司所享有的酬金收入10000×7%＝700（万元），并以该收入缴纳B物业公司该项目的各项税金。由此形成了B物业公司的利润来源。
借：银行存款—B公司账户 700万元
贷：主营业务收入—A酬金项目
700万元
A酬金项目在支付700万酬金时账务处理
借：其他应付款—A酬金制项目
700万元
贷：银行存款—A酬金专户
700万元
A酬金项目剩余利润即为其他应付款—A酬金制项目300万元
B物业公司通过A酬金项目形成的利润总额为700×(1－5.55％)＝661.15（万元）
这种核算方法看似符后酬金制的定义，但实际上A酬金项目300万的剩余利润并未在B公司当期的利润表反映出来，从而也未对这部分的利润交纳企业所得税。同时B物业公司开具了10000万元的发票，却只确认了700万元的收入，严重低估了B公司物业管理的收入水平，不利于客观反映B物业公司的真实情况。
2．项目留存收益既为酬金将合同规定酬金收入视作酬金制物业收支结余，根据“收入—成本—税金＝酬金”的原则，调整酬金制项目的物业管理成本。即10000—9300＝700（万元）
向业主开具发票时： www.LWlm.cOm
借：银行存款 10000万元
贷：主营业务收入—A酬金制项目
10000万元
支付该项目成本费用及流转税税金时
借：主营业务成本—A酬金制项目
8745万元
营业税金及附加—A酬金制项目
555万元
贷：银行存款 9300万元
B物业公司通过A酬金项目形成的利润总额为10000—8745—555＝700（万元）自然沉淀在B公司的利润表中。这种核算方法需要对各项成本费用做精确计算，在实际工作中有一定难定。
3．酬金支出视为项目成本支出
将酬金制合同规定的酬金收入视为酬金制物业成本的一部分。根据“收入—成本（含酬金）—税金＝利润”的原则，调整酬金制项目的物业管理成本。即10000—9700＝300（万元），
向业主开具发票时：
借：银行存款 10000万元
贷：主营业务收入—A酬金制项目
10000万元
支付该项目成本费用及流转税税金时
借：主营业务成本—A酬金制项目
8445万元
营业税金及附加—A酬金制项目
555万元
贷：银行存款 9300万元
期末，根据合同约定B物业公司所享有的酬金收入10000×7%＝700（万元）
A酬金项目在支付700万酬金时账务处理
借：主营业务成本—A酬金制项目
700万元
贷：银行存款 700万元
A酬金项目剩余利润即为主营业务利润—A酬金制项目300万元，这300万元在交纳企业所得税后形成了225万的净利润也一并沉淀在B物业公司净资产中。当A酬金项目业主要求返还这部分净利润时，由于双方不存在投资与被投资关系，如何将这部分利润返还给A酬金业主也存在一定争议。 对物业管理企业开设单独账户专项存放为业主委员会代管资金的行为，不征收营业税。二是业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位www.LWlm.cOm或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业管理企业从代管资金账户代付劳务价款的行为不征收营业税。应该说这个公告的发布有助于解决物业管理企业酬金制下重复征税的问题，如果在全国范围内推广则有助于酬金制在行业内部的广泛运用。
综上所述，酬金制实质上就是物业公司向全体业主就物业服务支出实报实销的核算制度，物业管理企业作为一个服务机构从中收取合理的酬金。我认为它是未来物业管理企业发展的一个方向，是应该也是可以被大力推广的。