摘 要 近年来,外资大量涌入我国房地产市场。外资在进入方式、涉及领域和进入原因等方面都具有与以往不同的特点。本文通过对这些趋势的考察,在分析了外资进入对房地产市场诸多影响的基础上,提出了相应的政策和建议。
关键词 外资 房地产
国际资本流动对世界经济的发展起着巨大的作用,成为影响发展中国家经济发展的一个极其重要的因素。随着国际资本流动的不断增强和我国居民收入的增加,房地产财富在居民家庭财富中所占的比重不断上升,速度更是大幅度增长,在最近几年,房地产行业已成为外商的第二大投资行业,外资的流入对我国房地产价格的影响已成为一个不容忽视的问题。
更为重要的是,外资进入我国房地产市场的方式更加多样、涉及领域更加宽泛以及原因更加复杂,这些变化都为我国房地产市场的健康发展提出了诸多挑战。如何保证在有效利用外资的同时,避免其对我国房地产市场的负面影响,已成为国内学者普遍关注的问题。因此有必要总结近几年我国房地产市场外资结构的变化,揭示这些变化的原因及其负面影响,进而提出房地产市场外资的监管措施。
一、外资进入我国房地产市场的变化趋势
进入21世纪以来,外资进入从外资规模、形式等都呈现出远比以前更加复杂的投资格局。我国房地产行业利用外资总额逐年增长;国外金融机构投资者表现日益活跃,投资方式趋于多样化、短期化和金融化;境外非居民机构和个人投资房产比例逐步增大,热钱炒房现象日益严重。
二、我国房地产市场外资结构变化的动因
(一)扩大市场机会
中国吸引外商投资的一个重要的原因就是巨大的潜在市场需求。在房地产领域,中国的市场机会也是其他国家不可比拟的。
(二)追求高额收益
由于中国的房地产起步较晚,信息获取难度很大,而且信息的质量较差,因此缺乏有效的信息渠道确切掌握房地产的实际收益情况。
(三)分散投资风险
从目前的实际来看,先行进入我国投资房地产的外商企业大多为实力强劲、规模巨大的跨国公司。跨国企业往往通过其全球战略,选择经济发展速度较快、投资回报率较高、市场发展稳定以及政策优惠的国家和地区进行多国投资,从而从投资地理方向上分散经营投资风险,获得既高又稳定的投资回报率。
三、外资进入我国房地产市场变化趋势的影响分析
(一)外资进入我国房地产市场带来的正面效应
首先,外资的进入弥补了房地产行业资金的不足, 降低国内银行信贷风险,扩大房地产市场的供给和需求,增强了房地产行业的竞争,促进了房地产行业的发展和壮大。其次,引进了先进的房地产金融运作理念。在丰富和发展我国的房地产金融体系的同时,有利于缓解金融风险的产生。
(二)外资进入我国房地产市场带来的负面效应
首先,制约了我国宏观调控政策的有效性,增大了调控难度。其次,加剧房地产市场价格波动,,助推房地产价格上涨。最后,加大了国际收支失衡和人民币升值压力,削弱了我国货币政策独立性与有效性,增加了金融体系风险。
四、针对外资流入我国房地产市场变化趋势的对策和建议
针对外资进入我国房地产业的发展趋势,进行合理引导和适度调控,将是我国制定宏观调控政策的基本导向。
(一)改革现行的外汇管理体制,建立灵活的市场汇率机制
加强进出房地产行业外资的汇兑管理要降低结汇的强制性,扩大售汇的自主性,形成相对中立的外汇管理政策框架,并采取较为灵活的浮动汇率机制,这样就可在一定程度上消除人民币升值的体制性压力,抑制境外投机性资本投机