摘要：当前，由于城市化进程的不断推进，城市经济的迅猛发展必将要求其对土地的利用率越来越高，建筑由于其层数多、高度高而被广泛应用于现代城市建设中。对建筑施工管理的研究也随之成为人们关注的焦点。本文结合笔者多年工作经验，就建筑施工管理存在的问题进行分析，并提出相应的解决对策。
关键词：房地产；施工管理；控制要点
中图分类号：F293 文献标识码： A
一、房地产建筑施工准备阶段的主要管理工作
1、落实“三通一平”工作
一直以来，房地产建筑工程项目都必须确保做到“三通一平”。在“三通一平”问题上，双方应该在招标前的施工合同上明确标出，以确保施工队在实际的施工中能够更有效地避免因为施工质量以及施工进度等问题引发的工程纠纷。要想保持施工期间的场地平整，在测量场地地形和地貌时就必须确保其准确性，这才能成为项目施工设计合理以及施工过程安全的重要保障。另外，特别要注意一些落差较大的场地部分。在项目设计时必须将建筑主体工程和外网工程进行综合考虑，并准确地确定好设计标高。
2、做好工程项目总平面布置
建筑工程项目的总平面布置工作是否做得科学又合理，往往在一定程度上对于在施工过程中能否保持安全文明施工有很大影响。建筑项目的总平面布置需要考虑的施工因素有很多，包括是否满足国家规定的施工消防要求、是否存在影响项目整体的建设推进的因素等。其中，要对建筑的主体工程与外网工程在施工过程中是否会产生相互影响作用而进行重点考虑。
3、工程项目规划要做到详细、科学
在进行建筑项目的规划前，只有与消防、通讯公司、气象、供电、供水以及供暖等有关企业和政府部门进行充分沟通，搜集好与工程相关的资料，才能得到系统性、全面性的工程规划设计。
4、工程预算与招标工作
工程招标的首要工作就是先要对工程的质量要求和总量进行确定，在工程合同上清晰明确地列出所有需要的原材料规格、型号、质量要求以及工程量清单等，并要能够全面完成工程预算工作。而在招标设计单位对工程预算进行确定时，要将所有与工程预算相关的工程量清单计算在其中。根据工程的承包模式，在完成施工合同的签订后，还需要进行施工合同备案。
二、房地产工程施工阶段的管理要点
（一）、安全控制
对于一切工程项目施工而言，安全都应该放在第一位。要有效提高工程施工的安全性，项目的安全工作则需要设置一个专门人员全权负责。施工安全工作要对施工现场的安全设备包括安全帽、安全带、安全棚以及安全网等是否齐全而且质量是否过关等都进行仔细调查。为了安全工作能够顺利开展，一定要确保项目资金特别是用于安全文明方面的资金要及时到位。
（二）、进度控制
建筑项目的施工进度控制对工程能否按时高质完成有着决定性的作用，除了根据工程项目本身的内容，还需要结合施工现场所在地区的环境和气候变化特点进行考虑。在进度编排中，应该以确保工程施工科学高效为原则，并且要符合客观工程实际，要根据工程进度要求设计好施工组织步骤和原材料供应时间等。除此之外，要想将进度控制落实好，还需要施工单位、建设单位、以及监理单位三方面通力合作。要对进度控制采取有效的执行措施，确保在限期内完成一段期间的工程进度。
（三）、质量控制
对一个建筑物来说，它的质量无疑是人们最关心的。影响施工质量的主要因素可以分为五个，分别是人、器械、材料、施工方法以及环境。质量控制工作的关键就是需要工程的施工人员、决策者与管理者都具有比较高的施工素质和岗位责任心，而且需要在施工前对工程的概况进行详细的了解。他们能否做到这一点，是决定工程质量能否得到保障的最大关键。而施工材料、施工器械以及施工技术等因素则应该在施工队伍进场之前就必须明确。
三、房地产工程施工阶段的控制要点
（一）、基础施工的控制要点
基础施工测量工作的关键是要做到标高准确与放线精确，并且需要经过相关检测部门审核通过。在高寒地区工程中，通常要求基础深度要过永冻层。掩埋基础时要填充沙子，防止冻害。基础底层要夯实到位，并经勘查、设计部门验收通过。另外，基础防水是影响基础施工质量的重要因素之一。因此，需要选择最为合适的防水材料，做好完善、有效的防水工程。
（二）、主体工程施工的控制要点
主体工程施工的要点控制主要是做好对工程中混凝土预制件结构的性能检测以及对混凝土、砂浆等原材料的现场强度检测等。而在剪力墙或者构造柱的施工中，要确保振捣及时到位，且根部清理干净。在楼板浇筑时，要支好模、绑好筋，保证顶板平整并避免漏筋。最好是在外网管线与楼房主体接通后再做散水，这样更能保证散水质量。屋面渗水或者屋顶漏水一直以来都是建筑工程的大忌，为了保证用户的居住质量，屋面和屋顶的防水问题必须作为主要控制要点，并采取行之有效的防水工程。
四、房地产工程验收阶段的主要管理工作
（一）、竣工验收
建设单位向建设主管部门呈递竣工验收申请，经建设主管部门同意，确定竣工验收时间。在工程竣工验收工作中，一般来说是由建设单位来主持，再由施工企业、设计单位以及监理公司中的验收人员共同进行验收。在验收通过后，参验各部门及单位签署竣工验收报告。同时，房地产开发企业要及时到建设主管部门进行工程竣工验收备案。
（二）、工程移交物业及回访
在通过工程竣工验收后，施工企业就可以将建筑移交给业主。在向物业公司移交的过程中，应列好移交清单并签订物业委托合同。随着广大业主的入住，工程进入回访期，房地产开发企业有义务对建筑的质量进行保证。因此，应该及时进行工程回访工作。
（三）风险特征
代建房地产项目作为工程项目的一种，代建房地产项目风险具有项目风险的一般特征，即客观性、不确定性、可测性、潜在性、可变性、阶段性、全面性等，同时也呈现出自有特点：风险涉及面加大。代建房地产项目涉及政府、项目出资者、代建单位、承包方、材料设备供应商、以及银行、保险公司等众多主体。根据代建制模式的特性，其中相关的参与者之间的关系错综复杂，使得各种不确定因素大大增加，任何一方的行为都可能对全局产生影响。由此可见，代建模式设计到市场的多个方面、多个行业。对社会发展有着十分广泛的影响，在现实操作中要管理好这种模式，有利于市场经济的发展。
（四）制定完善代建制相关的法规政策
政府部门应该尽快制定《政府投资项目代建制管理办法》，将代建制的基本框架建立起来。该办法主要内容应该涉及代建项目类型、代建项目工作程序、项目代建单位条件与选择、代建工作内容、代建单位的权利与责任、代建项目执行标准、代建项目报告制度、代建项目的验收与移交、代建项目咨询管理费用标准与支付、代建项目中止与终止、防止腐败条款等众多内容，从而为代建制的实施与发展指明方向。总之，推行项目代建制，是完善和扩大开放建设市场的客观要求，是工程建设市场经济体制改革进一步深化的必然趋势。
综上所述，在高层建筑的施工中，只有将施工管理控制措施落实到位，才能保障施工质量、安全、进度和成木的合理，才能保证整个工程的顺利完成。另外，随着现代社会科学技术的不断进步，越来越多的先进技术、施工设备等被广泛应用于建筑施工中，高层建筑施工管理必定迈上一个新的台阶。
参考文献
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