人的记忆力会随着岁月的流逝而衰退，写作可以弥补记忆的不足，将曾经的人生经历和感悟记录下来，也便于保存一份美好的回忆。范文怎么写才能发挥它最大的作用呢？下面是小编帮大家整理的优质范文，仅供参考，大家一起来看看吧。
小区物业管理案例分析例物业管理案例分析篇一
乙方(受托人)：
(一)甲方将位于____区____路的____住宅区范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务，承包经营，自负盈亏。
(二)管理事项包括：
1.房屋的使用、维修、养护;
3.清洁卫生(不含垃圾运到中转站后的工作);
4.公共生活秩序;
5.文娱活动场所;
6.便民服务网点及住宅区内所有营业场所(不含肉菜市场);
7.车辆行驶及停泊;
8.住宅区档案管理;
9.政策规定由物业管理公司管理的其他事项。
合和社区
二、委托管理原则以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅，相互促进，体现为业主提供优质服务和责、权、利相统一原则。
三、委托管理期限确定管理目标、经济指示，实行风险抵押经济承包责任制。
四、委托管理期限委托管理期限为____年，自____年____月____日起至____年____月____日止。
6、不得干涉乙方依法本合同规定内容所进行的管理和经营活动;
8、负责确定本住宅区管理服务费收费标准;
9、委托乙方对违反住宅区条例和住宅区细则以及业主公约的进行处理：包括予以罚款、责令停工、责令赔偿经济损失，以集水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任进行催交、催改;10、协助乙方做好宣传教育、文化活动和物业管理工作; 11、政策规定由甲方承担的其他责任。
6.乙方须本着商效、精干的原则在本住宅区设置管理处;
7.建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;
六、管理目标和经济指标(一)各项管理指标执行《深圳经济特区住宅区物业管理标准》及市、区住宅管理部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后____年内达到____标准。
(二)确保年完成各项收费指标____万元，合理支出____万元，乙方可提成所收取管理费的____%作为经营收入。
(四)如由于乙方过错致辞使合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。
八、奖罚措施(一)在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费用如有节余，甲方按节余额____%奖励乙方。
(四)如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币____至____元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担; (五)由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失(以市住宅主管部门的鉴定结论为准)。
九、合同更改、补充与终止
(三)合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理，但根据住宅区条例和住宅区细则规定被取消优先承包理资格的除外。
十、其他事项
(一)本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害(台风、洪水、地震等)，造成经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，合理分摊。
(二)本合同自签订之日起生效，附件1、2、3、4为合同的有效组成部分。
(三)本合同正本一式三份，甲、乙双方和区住宅管理部门各执一份，具有同等法律效力。 (四)双方如对合同发生争议，协商不成的，提请市住宅主管部门或区住宅管理部门调解，或由深圳中级人民裁决。
甲方(盖章)： 乙方(盖章)：
代表(签名)： 代表(签名)
时间： 年 月 日
小区物业管理案例分析例物业管理案例分析篇二
今年7月20日开始，我在曲阜市龙虎小区物业进行了物业管理实习工作。在实习期间，我依次对设施管理、事务管理、保安管理进行了实习。在实习中，我在管理处指导老师的热心指导下，积极参与物业管理相关工作，注意把书本上学到的物业管理理论知识对照实际工作，用理论知识加深对实际工作的认识，用实践验证所学的物业管理理论，探求物业管理工作的本质与规律。简短的实习生活，既紧张，又新奇，收获也很多。通过实习，使我对物业管理工作有了深层次的感性与理性的认识。
我所实习的海纳物业管理有限公司，目前，该公司拥有员工近1500人，管理面积约300万平方米，管理项目类别有大型住宅区、高层商住大厦、商场、公寓、别墅、酒店、高等院校等物业。伟柏花园是其所管辖的物业管理项目之一。市直第四生活小区由2栋19层高的塔楼组合而成，小区面积约29000平方米，居住270户，居住人口近一千人，管理处员工26人，其中：管理人员6人。 回顾实习生活，感触是很深的，收获是丰硕的。实习中，我采用了看、问等方式，对伟柏花园管理处的物业管理工作的开展有了进一步的了解，分析了管理处开展物业管理有关工作的特点、方式、运作规律。同时，对管理处的设施管理、事务管理、保安管理有了初步了解。
一.加强人力资源管理，创“学习型、创新型”企业。
严把员工招聘关。海纳物业在招聘管理人员须毕业于物业管理专业；招聘维修人员须具备相关技术条件的多面手，并持有《上岗证》；招聘安保人员，对其身高、体能、知识、品格、心理素质等都进行严格考核挑选。
做好员工的入职、在职培训工作。海纳物业对新招聘的员工进行上岗前的相关培训工作，使员工对小区的基本情况、应开展的工作心中有数，减少盲目性；随着市场竞争激烈，知识、技能的不断更新，对在职员工提供各类专业性的培训机会。海纳物业提倡“工作就是学习，工作就是创新”，每位员工都争做“学习型、创新型”员工，员工中形成了一种积极向上的比帮赶超的竞争氛围。从而，使员工个人素质得以提高，管理处的管理服务水平和管理效益得以提高，树立了良好的企业形象。
二.重视物业管理的重要基础工作——设备管理。
（1）物业人员的形象不规范。（2）规章制度不健全。（3）物业管理工作宣传不到位。（4）服务人员的人性化意识不强。（5）、物业经营收入单一，难以摆脱亏损的局面。
通过在实习中理论的研究和实践的磨合，我认为这些基本的问题已经成为物业走向品牌化、从分散型经营到集约化发展的制约因素。如何解决这些问题，规范物业项目的运作，树立物业的品牌形象。通过近段时间的实习，提出自己的几点建议和方法：
建立规范、高效、专业化的队伍，作好基础管理是关键。优秀的基础管理是作好物业工作的基点而员工素质则是优质服务的决定性因素，也是一个物业企业能否持续发展的壮大的关键。（1）规范服务人员形象，加大企业宣传力度。规范形象包括仪表、语言、行为三个方面，仪表规范要求我们的服务人员要持证上岗，统一着装，佩带明显的标志，所使用的工具要印有企业的标识。语言形象要求服务接待人员要讲普通话，由于在公司的项目上买房的大多是外地人，所以这一点显的很重要。物业是一种服务行业，其行为其实就是一个服务的过程，即服务传递过程。表情愉悦的工作人员可以平息由于服务缺陷给业主带来的`不满和怨言。（2）健全与物业有关的规范规章及各种档案保持制度。完善的规范规章可以规范员工的行为，有利于整个服务流程的再造，有利于提升企业的外部形象。并要做到“事事有人管、人人都管事”，使每一个责任事故的发生都能找出相应的责任人，并能配合相应的奖罚激励措施。（3）充分重视业主大会和业主委员会的作用，使之成为物业与业主沟通的桥梁。全体业主是整个小区物业的所有权人，而业主大会和业主委员会则是他们的代表机构和代表，也是小区重大决策的拥有者，所以物业管理人员要充分重视其作用，处理好与他们的关系。在日常的管理服务中，要定期或不定期的召开与业主委员会或业主代表的座谈会，以征询在平时管理中的不足和缺陷，来完善自己，同时也要把对业主的合理要求和一些个别业主的不配合现象对业主委员会给予明示，必要时要达成书面协议。 服务管理要以专业化为方向、寓法制化于其中，走程序化的道路。
短暂的实习转眼而过，回顾实习生活，我在实习的过程中，既有收获的喜悦，也有一些遗憾。通过实习，加深了我对物业管理知识的理解，丰富了我的物业管理知识，使我对物业管理工作有了深层次的感性和理性认识。同时，由于时间短暂，感到有一些遗憾。对物业管理有些工作的认识仅仅停留在表面，只是在看人做，听人讲如何做，未能够亲身感受、具体处理一些工作，所以未能领会其精髓。总之，经过此次实践，我得到了真正的切实的实践经验，综合所学的理论知识，这将会为我走进并做好物业管理奠定了坚实的基础。我会持续地理解和体会实习中所学到的知识，期望在未来的工作中把学到的理论知识和实践经验不断的应用到实际工作中来，充分展示我的个人价值和人生价值，为实现自我的理想和光明的前程而努力。通过不断的总结，不断的提高，我有信心在未来的工作中更好的完成任务。
小区物业管理案例分析例物业管理案例分析篇三
案例二
处理经过：2004年5月12日17时18分车牌号为京chxxxx的捷达车在行驶至b2东车场出口时车辆发生故障，无法正式行驶，该车驾驶员下车想把车辆推回至车位，车主在打开车门的情况下一手把握方向盘一手向后推车，在推车的过程中，由于车门是打开的，不慎将车场的挡车臂感应器撞损。秩序部经理、主管立即到达现场了解现场情况、拍照，并采取应急措施将被撞损的感应器用护栏围挡，以便其它车辆的正常驶出。随即通知电感应器的维保厂家进行维修并报告。并于24小时内填写事故报告上报。所需维修费用采取通过物管中心保险索赔的方式进行解决。具体索赔程序，由客户服务部、财务部跟踪解决。
评析：1.此事故处理程序正确，特别是立即上报部门领导和维保厂家，并于次日上交事故报告。2.车场值班人员应随时注意车场情况，尤其是进出口处。3.车辆在车场内发生熄火等故障时，车管员应主动上前协助解决，并配合做好相关疏导工作。
事由：关于空置房间节日锁门问题
处理经过：2004年5月1日上午9时，秩序部经理对大厦进行巡查，发现fxx层空置房间没有上锁,对此问题进行了指正。秩序部经理立即通知楼层巡逻人员及时对fxx层的空置房间上锁。
评析：1.对大厦空置房间及时上锁。2.在平时正常工作时间内对大厦空置房间要多巡视、多检查,发现问题要及时上报。3.要建立节日空置房管理制度，并按制度进行检查。4.节日前考虑工作要再周到一些，多动脑筋。
地点：xx客户xx房间西侧开启窗处及物品坠落地点大厦外围西侧楼梯处 事由：客户自聘保洁人员违规操作将清洁工具（尘推）从xx房间西侧开启窗处坠落至外围西侧楼梯处。
处理经过：200x年6月7日11：50左右，xx房间发生高空坠物事件，经秩序员现场认定与多方调查，原因为客户自聘保洁人员在工作中随意摆放清洁工具导致尘推从xx房间西侧开启窗处坠落至大厦外围西侧楼梯处，形成高空坠物事件。秩序部在调查此次事件及认定过程中，首先对坠物事件的目击人人进行询问并填写询问笔录；其次派专人到大厦各楼层进行探访，是否有客户公司使用同类型物品；在之全面对外窗维修施工单位进行调查核实；最后通过监视录像进行查找，确定物品坠落时间及其有关证据。其中在事件发生后分别对现场进行拍照；通知监控室将监控录象备份；找清洁员了解事情经过；清理坠物现场；对清洁员进行培训，工作中严禁开窗、杜绝类似事故再次发生。
评析：
1、加强内部人员安全教育和内部安全管理，确保不发生安全事故。
2、落实安全责任人，完善安全管理机制。
3、处理此事件责任人，立即停止现有保洁人员工作。
4、书面至函客户，要求提交整改措施。
事由：二装施工人员向东货场地漏内倾倒乳胶漆事件
1、发现及时；
2、报告及时；
3、处理到位；
4、避免带来严重损失。
事由：关于xx公司快递员在大厦xx层电梯厅遗失物品事件
1、处理较为稳妥。仍须完善和规范对外来服务人员的管理。
2、在此次事件的解决过程中，登记记录起到决定作用，任何时间及情况必须严格按照进出登记制度详细记录，确保完整有效。
处理经过：2004年1月5日12点18分电梯维保人员接到监控室报警电话，东侧l12＃客梯故障有乘客被困，维保人员迅速赶往现场，发现控制柜内ivxvf电子板上数码显示“f11”代码闪烁，维保人员用机房电话告知乘客不要惊慌并采取措施解困乘客，当时电梯在1层至2层之间。针对此情况维保人员采取机械开闸措施，将电梯停在1层平层将乘客解救出。监控室值机员通知电梯维修公司人员到场排除故障的同时，通过监控录像查看电梯内情况，并通过呼叫系统安抚被困客人，与其始终保持通话联系，直到被救出。客户服务部人员陪同客人去医院检查。电梯公司写出书面故障报告原因。
评析：
1、此次事故安抚处理比较及时，措施到位。
2、电梯应定期进行检查，且细致周全，避免因人为检修时遗留事故隐患。
销活动，影响客户正常办公。
处理经过：2004年9月18日11时，秩序员在x楼层xx单元门口发现推销人员后，首先制止其推销行为。秩序员将推销人员带至秩序部办公室进行处理。采取如下措施：了解推销人员身份、都去过那些楼层、做过些什么；检查其随身携带物品；与监控室人员及客户核实推销人员所述情况的真伪；填写《进出人员登记记录表》；没收其推销名片与相关材料并告知大厦禁止推销的有关管理规定。最后秩序员将推销人员带离大厦。
评析：
1、发现及时：避免造成进一步对客户的影响。
2、处理到位：询问仔细，核实详尽，确保无遗留安全隐患。
3、不足之处：大厦为开放式大厦，外单位人员会客、办公事无进出登记制度，易造成类似情况发生。
案例十三 如何处理施工中违规行为 时间：2002年3月7日21：35 地点：x大厦x房间施工现场 事由：违规用电施工。
处理经过：2002年3月7日21：35，xx大厦秩序员在巡视中发现，xx层xx单元二装施工现场，存在严重违规使用麻花线、连接照明灯具、插头破损后、仍在继续使用裸线连接电源插座，且没有按照规定使用防爆灯具。秩序员发现后，即刻找来施工单位负责人，责令其切断电源，停止施工，并让其携带违规用品，随其到秩序部办公室。在处理此事件过程中，值班经理拿出用xx大厦“用电管理规定”，指明施工现场严重使用违规用品和不符合的具体内容，让其写出了事情经过和今后的安全保证措施，并对现场进行了拍照。并做出当晚停止施工的处理。于次日整改，整改后报秩序部、工程部检查合格后方可复工的处理。
评析：
1、施工单位负责人缺少安全意识；
2、安全责任没有落实到人；
3、秩序巡视人员是大厦的最后一道防线，力争作到早发现、早处理，保证施工现场安全。
处理经过：2003年8月17日，xx大厦xx层清洁员在日常保洁工作中，在走到大厦垃圾桶旁时，发现垃圾桶内向外冒烟，发现后，清洁员即刻跑到楼层电梯内，通过电梯呼叫器将情况报告了中控室，随后，跑向大厦消防栓，拿出灭火器跑向垃圾桶，清洁员与及时赶到的秩序部人员一同将垃圾桶初起火情扑灭。为了安抚惊慌的客户和做好善后处理工作，客户服务部向围观的客户做了解释，并劝解租户回到办公区去工作。秩序部对现场进行了拍照，并通知客户服务部安排清洁人员清理现场。事后秩序部出具事故分析报告，将照片及相关资料归档存放，并专门书面请示报告，申请嘉奖清洁员范xx。
评析：
1、加强对流动吸烟人员的管理，是减少大厦火灾隐患的日常工作之一；
2、做好内部人员安全消防培训，是群防群治的最好办法。
案例十五 客户放在室内的手提电脑不见了
5、物业管理公司应发文提醒用户加强安全防范和内部管理，要求用户切勿将手提电脑、手机、钱包等贵重物品随意摆放在办公台面上。
预防措施：
2、提醒用户注意存好贵重物品；
3、节假日前通知用户注意加强治安防范；
4、用户在解雇、辞退员工或员工离职时，要立即更换门锁或门锁的密码，并收回离职员工的大厦出入证。
案例十六
进入客梯的送餐员
3、服务中心向客户表示歉意，并将处理情况和改进措施告知业户，并取得业户的理解和支持。
预防措施：
1、制定外来人员管理规定，要求外来人员遵守大厦管理规定；
2、在大厦规定的外来人员出入口张贴出入管理规定，要求外来遵守；
3、通过监控系统密切注意大厦异常情况，发现类似违规现象及时制止。
案例十七
1、经查投诉的是大厦的老业户，而恰巧当值的秩序员是新入职的员工；
3、此项措施是符合公安机关有关文件要求的，并得到大厦其他业户的支持和配合。
预防措施：
3、加强对安管员的业务培训，要求其使用规范用语，尽量熟悉业主，对熟悉的老业户，可按房号或以前登记的号码登记。
第二章 客户服务类案例
案例二
用客梯清运纸箱引发的投诉
3、再次向业户说明，严格用梯管理是为了保护电梯，及使业户能够更方便的使用电梯。
预防措施：
3、加强员工教育，要求员工按乘梯规定使用客梯。
案例三
拾金不昧反遭投诉
1、没有制订完善遗失物品上交和认领规程。
2、由清洁员向何女士解释事件经过，管理公司还请何女士询问楼层各公司，证明清洁员工刚才的确曾逐家寻找失主。
预防措施：
3、加强对员工教育，在员工中树立拾金不昧的美德；
4、在洗手间等容易丢失物品的场所张贴“请勿遗忘物品”的警示标识。
第三章 工程维修类案例
案例一
突然停电引起的投诉
2、服务中心及时向业户说明停电原因，并非管理责任导致此次停电事件；（必要时请业户拔打供电服务热线咨询）
1、进一步完善转电、停电通知规程及供电突发事件的应急措施；
2、加强与供电部门保持联系和沟通，及时掌握供电信息；
3、加强对大厦设备的日常检查及保养，避免因大厦设备故障引发停电；
4、加强培训，使员工熟练掌握紧急停电应急措施和处理程序；
5、下发温馨提示，建议使用电脑的业户配备ups稳压自供电源。
案例二
业户室内风机盘管软管爆裂漏水
2、建议业户选则合格品牌的风机盘管及附件；
3、提醒业户与空调安装公司签署保修协议；
4、严格把好装修验收关，要求装修后要对管道进行打压测试，避 免类似事件发生。
案例三
电梯困人引起的投诉
2、为保证使用安全，服务中心应制订电梯故障应急方案，严格规定故障紧急排除时间。
3、充分说明了电梯安全管理的重要性。电梯作为高层建筑中最重要的交通工具，一旦出现故障，不仅使用户的生活、工作趋于瘫痪，而且会影响乘梯者的人身安全。
预防措施：
1、制订电梯故障应急处理方案，要求员工熟记；
2、加强员工培训，强化员工的紧急应变能力；
5、加强电梯安全管理，制订“乘梯须知”，并向业户宣传电梯安全使用知识。
第四章 清洁绿化类案例
案例一
做好现场标识
防止行人摔倒
1、保洁员清洁后应及时将地面擦干，地面不能有水；
2、保洁员的安全防范意识不强，工作现场没有“小心地滑”的警示牌，为此而造成后果要负责任。
预防措施：
2、服务中心应购买公共责任险，以规避风险。
案例二
一次外墙清洗引起的投诉
2、玻璃幕墙存在施工质量问题，出现部分渗水现象；
4、对清洗时间立即调整，对所有办公业户单元的渗水情况进行统计排查，并通知施工单位及时进行返修，对绿化植物、大理石的损害要求清洗公司按照协议赔偿。
预防措施：
3、服务中心监管人员要严格进行清洗验收工作。
案例三
业户要求保姆式的清洁服务
3、室内每天一次的清洁时间业户可选择，帮建议业户进行重新安排，并对清洁人员进行了培训，加强工作质量。
预防措施：
1、制订清洁规程，要求清洁员严格按清洁标准规范操作，保持质量；
2、加强与业户联系，促进业户对服务中心各项工作的了解和支持；
3、对保洁员进行培训，使能保质保量的完成每日的清洁工作。
第五章 综合类案例
案例一
业户擅改物业使用功能
2、新业户入住时服务中心要把好入住关，了解业户的经营性质和范围。
案例二
业主为防用户逃租要求破门换锁
1、完善破（换）门锁的有关工作规程；
2、加强法规学习，在类似事情上要依法阐明物业管理公司的立场，避免糊里糊涂成了被告。
案例三
收节日加班空调费引起的投诉
3、向业户说明该大厦为高档写字楼，为保证大厦统一美观的对外形象，按管理规约规定，业户不得私自安装分体空调。
预防措施：
3、根据国家的放假要求，大厦的放假安排应报业委会批准后再通知业户。
第六章 处理客户投诉的正确方法和途径
正确的方法：
1、耐心听取或记录投诉，不当面解释或反驳业户的意见；
2、对业户的遭遇或不幸表示歉意或同情，让业户心理得以平衡；
3、对业户的投诉要求提出处理意见，满足业户的部分合理要求；
4、感谢业户的意见和建议，作为改进工作和完善工作的依据；
5、督促相关部门立即处理投诉内容；
6、把投诉处理结果尽快以电话或信函形式反馈给业户。处理的途径：
5、适应社会不断的发展，寻找新的服务方式和方法，这是减少投诉的前提。
小区物业管理案例分析例物业管理案例分析篇四
1、房屋质量有问题能否拖欠物业费？ 案例：
滕某以“房屋存在质量问题，小区围墙距离上诉人的房屋过近，物业公司没有尽到物业管理服务义务，物业费与服务标准不相符。”为由，一直未交付物业费。
原审判决认为，物业公司为滕某提供了大量的全面的物业服务，滕某应交纳相应费用。
法官评析：物业公司与业主之间是物业合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间商品房买卖合同调整范畴。因此，业主不能以房屋质量问题，向物业公司拒绝交纳物业费。但是，如果在物业合同中约定了物业公司有对房屋维护和修缮义务，业主要求物业公司进行维修，物业公司未履行义务的，业主有权拒绝交纳物业费。
2、不允许装防盗网，失窃后产生纠纷，物业公司是否应该担责？ 案例：
小区多层住宅除一搂外均不允许安装防盗窗户，这是铁建住宅物业公司的规定。
很多住户安装了窗磁，门磁等防盗设施，但陈某安装后的一个夏夜，因乘凉通风后忘记关掉窗户，当夜小偷从窗户潜入后盗走价值两万多元的现金、物品等陈某认为这是因为物业公司不他安防盗窗户的原因，于是向物业公司索赔。
1、陈某入住小区时，已与物业公司签订《业主公约》，其中包括有不准安防盗窗的规定，陈某已认可，根据《民法通则》规定：企业已告知当事人情况，双方已签协议，当事人发生其他意外情况，企业不负直接责任。
2、陈某属于自己疏忽大意，使其防盗系统失去作用，造成不可挽回的损失。
3、物业公司在职守范围内无失职现象，所以不承担赔偿责任。
3、小区散步被撞死 物业公司担何责？
案例：
黄阿婆自己晚饭后在其居住的小区内的行人道上散步时，被小区的保安开摩托车不小心送上了天堂。阿婆的家人于是将小区的物业管理公司告上法庭，请求赔偿死者医疗费、丧葬费、死亡补偿金及事故处理的误工费、精神损失费。
被告北海某物业管理公司受聚金园小区业主委员会
海城区法院经审理查明，的委托，管理位于北海市海城区茶亭路的聚金园小区，双方订立了《委托管理协议书》，明确了双方的权利义务。原告符某与其妻黄阿婆在该小区居住。
黄阿婆在小区内的行人道上散步时，被北海某物业管理公司雇请的保安下班后驾驶摩托车(无驾驶证)从外面买菜开回聚金园小区，在该小区内的通道上将黄阿婆撞倒，黄阿婆被撞后经送北海市人民医院抢救无效死亡。吕代森因犯过失致人死亡罪被法院判处有期徒刑5年，并赔偿附带民事诉讼原告人死者家属。吕代森不服，上诉至北海市中级人民法院，北海市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原判。死者家属认为被告物业管理公司对黄阿婆的死亡后果负有连带赔偿责任。要求被告赔偿，因此引起纠纷。黄阿婆的亲人主张被告物业管理公司雇请的保安是在当班执行职务时撞倒黄阿婆的，但未能举出充分证据证实，不能否定法院对保安过失致人死亡一案的刑事判决书所认定的事实。其主张被告赔偿丧葬费、处理事故的交通费、误工费也未能举证证实。
法院认为，小区业主管理委员会与被告物业管理公司双方自愿订立的《委托管理协议书》不违反法律规定，合法有效。居住在小区的原告向被告交纳物业管理费用，确立了双方的物业管理合同关系。由于被告没有按照该协议书规定切实履行合同义务，没有建立完善的管理制度且选任不当，未能保证小区住户安居乐业及生活安全，造成原告之妻黄 阿婆在小区内被被告雇请的保安无证驾车撞伤致死的严重后果，损害了原告的合法权益，也违反了《委托管理协议书》的规定，对此，被告应承担违约赔偿责任，虽然双方并未约定违约责任，但仍应酌情由被告向原告作适当的赔偿。依照《中华人民共和国合同法第—百零七条、《物业管理条例》第三十六条之规定。
1、经有关部门认定，业主安装的窗为违章搭建的构筑物；
2、小区物业管理部之前已向业主发出《违约行为整改通知书》，但业主表示拒不整改。
一、小区管理部有没有对业主在装修过程中的行为进行必要限制的责任？
作为《物业管理服务合同》内约定的一项义务，物业管理公司有责任对业主在装修过程中的行为进行监管和必要的限制。
首先，小区管理部应当审查业主的装修方案，将住宅装修工程的禁止行为和注意事项通过《住宅装修须知》的形式告知业主和业主委托的装修公司，并与业主签订《住宅装修管理服务协议》。
其次，小区管理部应当按照协议，加强对日常装修现场的巡视和检查，监督业主或装修公司履行装修协议条款内容。如果发现有违反协议的行为，应当及时制止，已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。
最后，装修完毕，小区管理部应当进行现场验收，凡有违反装修协议的行为，应要求业主或装修公司恢复或赔偿。
二、小区管理部是否应对业主的违约（违章）行为承担管理不善的责任？ 物业管理公司作受托实施管理的公司，应当按照《物业管理服务合同》约定，履行相应的管理义务。但是，物业管理公司是一个民事主体而非行政管理机关，是不能采取强制措施的。因此，只要小区管理部向业主提出了整改意见，应当说就已尽到了依管理合同而履行的义务，对于业主的违约行为物业管理公司不承揽责任。如果物业管理公司根本没有履行监督管理义务，物业管理公司就违背了《物业管理服务合同》中约定的义务，此时应当承担相应的违约责任。
本案中业主违章搭建的行为影响了小区这个整体商品的整体外观，且没履行对业主自身行为规范的约定，物业公司是有必要对其进行监管和限制的；但物业管理公司拆除窗框的做法，超越了其管理权限，且不利于矛盾的解决。物业公司应把握好尺度，使用较为委婉的方法，融管理于服务中，设法得到业主的理解与支持。
5、物业管理有疏忽业主被盗应担什么责任？
案例：
李先生所居住的小区由某物业公司进行管理。李先生也按时缴纳了物业管理费用。
李先生将电动车放于楼下。但第二天李先生的电动车被盗丢失。李先生找物业要求其赔偿。
物业认为，是盗贼将李先生的车辆盗走，物业没有责任所以不予赔偿。
由于协商未果，李先生一怒之下将物业公司起诉到法院，要求物业公司赔偿其车辆损失。
法院审理后认为，物业没有尽到应尽的安全防范义务有过错，所以判决在其过错范围内承担李先生损失的80％，李先生自担20％。
马广宇律师：根据物业管理规定，为小区提供物业管理服务的物业公司应尽安全防范义务。
根据侵权责任确定原则，由于物业的过错与李先生车辆的丢失存在因果关系，物业公司应在过错程度范围内承担赔偿责任。
李先生没有将车辆放于规定的存放地点，对车辆丢失负有一定的责任也应承担相应责任，所以法院判决按比过错比例承担责任符合法律规定。
6、居民踩上胶水摔伤致残 物业未尽清理责任赔十万
郭女士在其居住的小区内，踩上了透明的胶水摔成残疾，而这些胶水居然是物业公司保洁员不小心打翻在路上的。于是，郭女士和管理小区的物业公司打起了官司。
那天因为胶水滑倒的人还不止郭女士一人，小区内另有两位居民向法庭作证。
审理中，法院委托鉴定机构对郭女士的伤情进行了鉴定，结论为：郭女士损伤的后遗症相当于道路交通事故十级伤残。
法院经审理后认为，公民享有健康权。由于过错侵害他人人身的，应当承担民事责任。金鹏公司在其工作人员打翻胶水后，未及时进行清洗，直接导致郭女士等多人受伤，金鹏公司应作为直接侵权人承担赔偿责任。上海市杨浦区人民法院对此案作出一审判决，物业公司赔偿郭女士各类损失。
7、业主涂改自家外墙颜色物业是否可以起诉？
案例介绍：
案例分析：（1）物业观点：
物业公司递交了拍摄的照片作为证据，照片显示，王先生将屋后的绝大部分墙面，屋前的小部分墙面涂成了红色，并将屋前小花园统一安装的铁栅栏截短十多厘米。物业公司认为，建筑物有专有部分和共有部分之分，商品房内部属于业主的专有部分，专有部分怎样使用，全凭业主做主，但是共有部分的所有权及管理权归全体业主所有，个别业主只能使用，不得占有，也不得改变其结构和用途。本案中，王先生虽然是201室的业主，但201室的外立面和屋前小花园属于共有部分，他无权随心所欲地加以改变。范律师称，这些内容在《商品房销售合同》和《业主临时公约》中都有明确规定，王先生既然在合约上签了字，就应当遵守，因此，要求法院判决王先生将外墙和栅栏恢复原状。（2）业主观点：买下房子就有改变外墙颜色的权利，就有权按照喜好改变外墙的颜色。
（3）律师观点：未封闭阳台的墙面与商品房外立面是不可分割的整体，王先生也应将这一部分恢复原状。
（4）第三方观点：房屋外立面系共有部分，应归全体业主共有和共同管理，王先生无权改变房屋外立面颜色。至于未封闭阳台，即使王先生享有专有权，也应考虑到未封闭阳台的墙面与建筑物的外立面是不可分割的整体，如改变颜色将降低建筑物美观度，故而从维护全体业主利益的角度，王先生也宜保持阳台墙面的本来面目。屋前小花园的栅栏属于建设物附属设施，也属全体业主共有和共同管理，王先生无权截短。
根据物业管理条例的：第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。而且，根据第五十条，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。而居民楼是公用建筑。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
8、因排水管道不畅，而使业主室内受损的责任由谁承担？ 案例介绍：
提要：楼顶平台落水管道进口处未按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。被告华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。甲小区某号602室住着被告华某，502室住着原告王某。因被告某物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。另一被告华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅自将阳台处的排水口封死。一天大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角渗入502室，致使原告王某装潢的地板等物受损。原告王某要求赔偿，但因被告华某与物业管理公司相互推诿，原告王某遂诉讼至法院。
案例分析：
对于此案，法院审理经审理判定：
1、物业管理公司管理不善，未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查和疏通，致使雨水受堵后溢进华某和原告王某的房屋内，造成原告财产损失，对此，物业管理公司应承担主要责任。
2、华某未经物业公司同意，擅自将其承租房屋阳台处排水管道口封死，使阳台的积水无法从排水管及时排出，加重了原告的财产损害。为此，华某对原告的财产损害也应承担一定的责任。
9、业主私自搭建房屋，物业公司是否有权起诉？ 案例介绍：
邱先生在某小区购买了一套商品房，并在该商品房屋顶上违章搭盖了一间100多平方米的房间，严重影响了小区的安全和整体形象，其行为遭到了其他业主的强烈反对。小区物业公司多次制止邱先生违章搭建，但对方均置之不理。市城建监察支队也向其发出停止违章建筑、限期拆除的通知，但邱先生依然我行我素。物业公司遂向法院起诉。
住在顶层或靠近其他公共空地的业主，经常会往公共空间打主意，改造公共用地并占为己有，不仅影响了小区的整体景观形象，也侵害了其他业主的权益。物业公司对这种行为应及时进行制止，制止无效情况下应在规定时间内报告房屋行政管理部门，也可建议相关业主或业主委员会提起民事诉讼进行维权。
厦门某汽车维修有限公司(以下称维修公司)驾驶员驾驶一辆“美鹿”牌小轿车到闽南大厦办事,驾驶员交付5元停车费后,将车停放由厦门某物业公司经营的停车场,后来驾驶员要提车时,发现轿车丢失,驾驶员立即报案,公安局发出协助通报,但至今未将失窃的轿车追回。
法院认为:由于维修公司将车辆停放于物业公司的停车场时,除交纳5元停车费外,双方未就车辆停放性质进行任何约定。因此物业公司与维修公司间的法律关系性质显然不能简单地以该5元停车费的缴交与否来判断,而应从以下几方面进行分析:(一)从保管合同的概念和特征看,保管合同是保管人保管寄托人交付的保管物,并返还该物的合同,其法律特征不仅是双方当事人关于保管的意思表示一致还必须有寄托人将保管物交付保管人,使保管物置于保管人的实际占有控制之下的事实存在。本案双方当事人就车辆保管的意思表示并不一致,而维修公司停车时也未将车钥匙或车辆行驶证交给物业公司,以便物业公司实际控制车辆,而物业公司亦未对维修公司出具取车放验凭证。(二)物业公司的经营范围中并无保管业务,该停车场亦未对外明示其提供车辆保管服务。(三)关于物业公司收取5元钱的停车费的性质及依据。从1995年厦门市物价局《关于闽南大厦管理服务费标准的批复》对物业公司管理收费标准作出的批复看,该文第一条第(5)项规定是:“交通工具停车场所的管理”。1998年12月物业公司依据该规定与闽南大厦业主管理委员会签订的《物业管理委托合同》在合同第十条规定是对“交通与车辆停放秩序的管理”,第二十条规定“露天车位、地下车库的车位使用费依照厦门市物价局和业主管理委员会商定的标准向车位使用人收取”。鉴于上述批复及合同内容可以明确得出物业公司系对其经营的停车场收取车位使用费,而对停车场的交通及车辆停放秩序进行管理,与其停车人之间形成的是停车场地有偿使用合同关系。
终审判决:综上所述,物业公司上诉主张其与维修公司之间不存在保管合同关系的理由成立,一审认定物业公司未尽保管之责,应对维修公司的车辆丢失承担赔偿责任的判决缺乏事实及法律依据,依法应予改判。
11、物业管理区内人身财产损失该不该赔偿？
案例：
孙某在购买沈河区万泉家园小区房屋时，与辽宁三利房地产实业有限公司签订一份委托物业管理合同。某日，孙某以一台价值1950元的助力自行车在小区内丢失，三利公司安全防护管理不善为由，诉至沈河区人民法院，要求三利公司赔偿其丢失的车辆损失1950元。
沈阳市中级法院二审判决沈阳三利物业管理有限公司赔偿孙某助力自行车损失390元。
法官评析：国务院颁布的《物业管理条例》明确规定：“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”但应当明确，物业服务合同不是保管合同，物业公司对物业管理区域内财产丢失的责任承担要根据不同情况分别确定，赔偿的额度应视其违约情况而定。
小区物业管理案例分析例物业管理案例分析篇五
甲方(委托方)：_________(业主管理委员会)
乙方(受托方)：_________(物业管理公司)
为加强_________(物业名称)的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据《中华人民共和国合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对_________(物业名称)实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。
第一条物业管理内容
1.物业基本情况
(1)物业类型：_________.
(2)座落位置：_________市_________区_________路(街道)_________号。
(4)占地面积：_________平方米。
(5)建筑面积：_________平方米。
2.委托管理事项
(1)房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯问、走廊通道、门厅、设备机房、)的维修、养护和管理。
(2)房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。
(3)本物业规划内附属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场)的维修、养护和管理。
(4)本物业规划内的附属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点)的维修、养护和管理。
(5)公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
(6)交通、车辆行驶及停泊。
(7)配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)。
(8)社区文化娱乐活动。
(9)物业及物业管理档案、资料(material);
(10)法规和政策规定及授权由物业管理公司管理的其它事项。
承包经营，自负盈亏。
1.本物业的管理服务费按下列第_________项执行：
(3)由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年(月)每平方米建筑面积_________元。
2.管理服务费标准的调整按下列第_________项执行：
(1)按政府规定的标准调整;
(2)按每年_________%的幅度上调;
(3)按每年_________%的幅度下调;
(4)按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;
(5)按双方议定的标准调整_________.
3.住宅共用部位共用设施设备维修基金
(1)共用部位共用设施设备维修基金的归集、使用和管理按政府有关文件执行。
(2)共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或物业管理委员会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹或由产权人按实分摊。
(3)产权人在出售、转让或馈赠其单元或因其他原因房屋产权转移时，所缴交的共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
(1)由甲方在本合同生效之日起_________日内向乙方支付;
(2)由乙方承担;
(3)在_________费用中支付。
(2)由甲方承担上述管理成本费用的_________%.
第四条其他有偿服务费用
1.车位及其使用管理服务费用：
(1)机动车：_________;
(2)非机动车：_________;
2.有线电视：_________;
3._________.
第五条代收代缴收费服务
受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃(煤)气费、热费、房租等代收代缴收费服务(代收代缴费用不属于物业管理服务费用)，收费标准执行政府规定。
第六条物业管理期限
委托管理期限为_________年，自__
_______年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。
第七条双方权利、义务
1.甲方权利义务：
(1)根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实行物业管理;
(2)监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方。
(6)不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;
(8)负责确定本住宅区管理服务费收费标准;
(11)政策规定由甲方承担的其他责任。
2.乙方权利义务：
(6)乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员;
(7)建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;
(11)开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作;
(12)有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。
1.各项管理指标执行物业行政主管部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后_________年内达到_________标准。
2.确保年完成各项收费指标_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理费的_________%作为经营收入。
第九条风险抵押
1.乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币_________元，作为风险抵押金。
2.乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后三日内退还全部抵押金及银行活期存款利息。
3.如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失。
4.如由于乙方过错致使本合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损失。
第十条奖罚措施
1.在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费如有节余，甲方按节余额_________%奖励乙方。
2.如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币_________元(全国)、_________元(省)、 _________元(市);获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订;如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。
任。
4.如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以人民币_________元至_________元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担。
5.由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失。
第十一条合同更改、补充与终止
1.经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，补充协议与本合同具有同等效力。
2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前的_________个月向对方提出书面意见。
3.合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理。
第十二条声明及保证
甲方：
1.甲方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。
2.甲方签署和履行本合同所需的一切手续_________均已办妥并合法有效。
3.在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
4.甲方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是甲方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
乙方：
1.乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并有能力履行本合同。
2.乙方签署和履行本合同所需的一切手续_________均已办妥并合法有效。
3.在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
4.乙方为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是乙方的法定代表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
第十三条保密
双方保证对从另一方取得且无法自公开渠道获得的商业秘密(技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该商业秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。
一方违反上述保密义务的，应承担相应的违约责任并赔偿由此造成的损失。
第十四条不可抗力
本合同所称不可抗力是指不能预见，不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、动乱、政府行为等。
如因不可抗力事件的发生导致合同无法履行时，遇不可抗力的一方应立即将事故情况书面告知另一方，并应在_________天内，提供事故详情及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料(material)，双方认可后协商终止合同或暂时延迟合同的履行。
第十五条通知
根据本合同需要发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
各方通讯地址如下：_________.
一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相应责任。
第十六条争议的处理
1.本合同受_________国法律管辖并按其进行解释。
(1)提交_________仲裁委员会仲裁;
(2)依法向人民法院起诉。
第十七条解释
本合同的理解与解释应依据合同目的和文本原义进行，本合同的标题仅是为了阅读方便而设，不应影响本合同的解释。
第十八条补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充协议。本合同的附件和补充协议均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第十九条合同效力
本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。有效期为_________年，自_________年_________月 _________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，双方各执 _________份，具有同等法律效力;合同副本_________份，送_________留存一份。
甲方(盖章)：_________ 乙方(盖章)：_________
代表(签字)：_________ 代表(签字)：_________
___日
签订地点：_________ 签订地点：________
小区物业管理案例分析例物业管理案例分析篇六
乙方：
依据中华人民共和国法律、法规规定，甲、乙双方经友好协商，就乙方在群邦・新天地商业街经营场地物业管理之事宜，订立本合同，以兹共同遵守。
1.2乙方经营群邦・新天地商业街
2.1本合同与《群邦・新天地房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》互为不可或缺之组成部分，乙方签订《租赁合同》的同时签订本合同，接受甲方统一管理。
2.2《消防安全管理责任书》是本合同的重要组成部分，与本合同具有同等法律效力;乙方应保证自己及其他工作人员严格遵守本合同规定条款，乙方及工作人员因过失或过错造成的后果由乙方负全部责任。
3.1甲方依照高密市政府有关部门核准的价格，收取乙方的物管费用，标准为元/平方米/月。
3.2本合同签订后，在缴纳租赁费用的同时乙方应缴付个月的物业管理费，共计人民币(大写)：壹仟玖陆拾陆元整，以后物业管理费缴费时间同《租赁合同》中约定的租赁缴纳时间同步。
3.3乙方应缴的税费及其他政府机关另行收取的费用均不包括在物业管理费当中，由乙方自行承担。
3.4水、电、气由乙方持ic卡在甲方统一规定时间内向甲方或相关部门购买。
4.1乙方应当承担由于自身过错，致使甲方的设施、设备发生故障、损失、损坏的相关维修费用。
4.2乙方应当负责经营场地内乙方自有设施、设备的维修。乙方设施、设备的损坏，给甲方及第三人造成损失的，甲方有权要求乙方及时修理，乙方拒绝的，甲方可先行维修，费用由乙方承担。
4.3在经营场地内发生或发现财产损坏、人员伤亡，以及水管、电器线路、燃气管线或装置、设备设施或其他事故和隐患时，乙方应立即通知甲方，并采取合理措施防止损失扩大。
4.4乙方应当遵守甲方营业时间的管理规定，严格按照甲方要求进行经营。
4.5乙方应当在合同终止撤离甲方场地时，向甲方交还经营场地的相关钥匙及水、电、气卡。
4.6乙方应当保持经营场地内地面、室内墙壁及其他设施设备和物品的良好、清洁状态;非甲方原因损坏的，由乙方承担维修费用，并赔偿由此造成的损失。
4.7乙方应当对所经营的`商品投人财产保险，在经营过程中因自身原因而引起的火灾、火险及其他安全事故等承担全部责任(包括但不限于第三方财产损失及人身伤亡)。
5.1甲方有权按照本合同约定向乙方收取物业管理费以及应由乙方承担支付的其它费用。
5.2甲方应保持建筑物的屋顶、墙面、电源、电缆和下水道以及乙方责任外的其它公共设施设备处于可供使用的状态。
5.3甲方应保持维护建筑物所有的公共区域、洗手间及除乙方经营场地以外的其它区域的清洁卫生。
5.4甲方应保持所有消防安全设施、设备及其它营业所需设备处于正常运转状态。
5.5甲方应为顾客营造舒适的购物环境，统一规范管理好营业场地，确保群邦・新天地在行业中的整体形象和商业信誉。
5.6甲方应制定各种治安、消防、安全、保卫制度，提供良好的保安服务。
5.7乙方违反合同规定，不按时缴纳各项费用或严重违反商业街治安、消防、装修等规定，经通知仍不履行义务时，甲方有权按照国家相关规定采取相应措施催缴费用和责令整改。
6.1乙方不得在营业场地内存放任何武器、弹药和其他易爆、易燃、易污染的危险品和化学物品。
6.2乙方不得在公共场地堆放物品，设置障碍影响通行;否则甲方有权搬移物品拆除障碍，费用由乙方支付。
7.1甲方未达到管理服务约定指标的，乙方有权要求甲方限期改正，如影响乙方经营，甲方应给予补偿。乙方不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权收取乙方拖欠费用的滞纳金，滞纳金的收取标准为：每天收取拖欠费用的千分之五。
7.2如因不可抗力造成的损失，双方均不负责任。合同所称的不可抗力是指甲乙双方订立合同后发生的不可预见、不能避免且不能克服的客观自然情况。
非甲乙双方的过错而引发的火灾、水灾及其它事故，甲乙双方均不承担责任。
9.1本合同的内容、效力、解释、争议的解决适用中华人民共和国法律，受其保护和管辖。
9.2甲乙双方在本合同履行中发生争议的，双方应当协商解决，协商不成的，可以向合同履行地高密市人民法院提起诉讼。
9.3本合同作为《房屋租赁合同》不可或缺之组成部分，合同期限与《房屋租赁合同》相同。《房屋租赁合同》终止或解除的，本合同随之终止或解除。
9.4本合同一式三份，甲方执二份，乙方执一份，具有同等法律效力。
9.6本合同经甲、乙双方签字盖章后生效。
9.7双方未尽事宜，经协商可作补充，补充条款与本合同其他条款相抵触的，以补充条款为准。
甲方(盖章)：__________________
乙方：_________________________
_________年________月_______日
小区物业管理案例分析例物业管理案例分析篇七
案例二
处理经过：2004年5月12日17时18分车牌号为京chxxxx的捷达车在行驶至b2东车场出口时车辆发生故障，无法正式行驶，该车驾驶员下车想把车辆推回至车位，车主在打开车门的情况下一手把握方向盘一手向后推车，在推车的过程中，由于车门是打开的，不慎将车场的挡车臂感应器撞损。秩序部经理、主管立即到达现场了解现场情况、拍照，并采取应急措施将被撞损的感应器用护栏围挡，以便其它车辆的正常驶出。随即通知电感应器的维保厂家进行维修并报告。并于24小时内填写事故报告上报。所需维修费用采取通过物管中心保险索赔的方式进行解决。具体索赔程序，由客户服务部、财务部跟踪解决。
评析：1.此事故处理程序正确，特别是立即上报部门领导和维保厂家，并于次日上交事故报告。2.车场值班人员应随时注意车场情况，尤其是进出口处。3.车辆在车场内发生熄火等故障时，车管员应主动上前协助解决，并配合做好相关疏导工作。
事由：关于空置房间节日锁门问题
处理经过：2004年5月1日上午9时，秩序部经理对大厦进行巡查，发现fxx层空置房间没有上锁,对此问题进行了指正。秩序部经理立即通知楼层巡逻人员及时对fxx层的空置房间上锁。
评析：1.对大厦空置房间及时上锁。2.在平时正常工作时间内对大厦空置房间要多巡视、多检查,发现问题要及时上报。3.要建立节日空置房管理制度，并按制度进行检查。4.节日前考虑工作要再周到一些，多动脑筋。
地点：xx客户xx房间西侧开启窗处及物品坠落地点大厦外围西侧楼梯处 事由：客户自聘保洁人员违规操作将清洁工具（尘推）从xx房间西侧开启窗处坠落至外围西侧楼梯处。
处理经过：200x年6月7日11：50左右，xx房间发生高空坠物事件，经秩序员现场认定与多方调查，原因为客户自聘保洁人员在工作中随意摆放清洁工具导致尘推从xx房间西侧开启窗处坠落至大厦外围西侧楼梯处，形成高空坠物事件。秩序部在调查此次事件及认定过程中，首先对坠物事件的目击人人进行询问并填写询问笔录；其次派专人到大厦各楼层进行探访，是否有客户公司使用同类型物品；在之全面对外窗维修施工单位进行调查核实；最后通过监视录像进行查找，确定物品坠落时间及其有关证据。其中在事件发生后分别对现场进行拍照；通知监控室将监控录象备份；找清洁员了解事情经过；清理坠物现场；对清洁员进行培训，工作中严禁开窗、杜绝类似事故再次发生。
评析：
1、加强内部人员安全教育和内部安全管理，确保不发生安全事故。
2、落实安全责任人，完善安全管理机制。
3、处理此事件责任人，立即停止现有保洁人员工作。
4、书面至函客户，要求提交整改措施。
事由：二装施工人员向东货场地漏内倾倒乳胶漆事件
1、发现及时；
2、报告及时；
3、处理到位；
4、避免带来严重损失。
事由：关于xx公司快递员在大厦xx层电梯厅遗失物品事件
1、处理较为稳妥。仍须完善和规范对外来服务人员的管理。
2、在此次事件的解决过程中，登记记录起到决定作用，任何时间及情况必须严格按照进出登记制度详细记录，确保完整有效。
处理经过：2004年1月5日12点18分电梯维保人员接到监控室报警电话，东侧l12＃客梯故障有乘客被困，维保人员迅速赶往现场，发现控制柜内ivxvf电子板上数码显示“f11”代码闪烁，维保人员用机房电话告知乘客不要惊慌并采取措施解困乘客，当时电梯在1层至2层之间。针对此情况维保人员采取机械开闸措施，将电梯停在1层平层将乘客解救出。监控室值机员通知电梯维修公司人员到场排除故障的同时，通过监控录像查看电梯内情况，并通过呼叫系统安抚被困客人，与其始终保持通话联系，直到被救出。客户服务部人员陪同客人去医院检查。电梯公司写出书面故障报告原因。
评析：
1、此次事故安抚处理比较及时，措施到位。
2、电梯应定期进行检查，且细致周全，避免因人为检修时遗留事故隐患。
销活动，影响客户正常办公。
处理经过：2004年9月18日11时，秩序员在x楼层xx单元门口发现推销人员后，首先制止其推销行为。秩序员将推销人员带至秩序部办公室进行处理。采取如下措施：了解推销人员身份、都去过那些楼层、做过些什么；检查其随身携带物品；与监控室人员及客户核实推销人员所述情况的真伪；填写《进出人员登记记录表》；没收其推销名片与相关材料并告知大厦禁止推销的有关管理规定。最后秩序员将推销人员带离大厦。
评析：
1、发现及时：避免造成进一步对客户的影响。
2、处理到位：询问仔细，核实详尽，确保无遗留安全隐患。
3、不足之处：大厦为开放式大厦，外单位人员会客、办公事无进出登记制度，易造成类似情况发生。
案例十三 如何处理施工中违规行为 时间：2002年3月7日21：35 地点：x大厦x房间施工现场 事由：违规用电施工。
处理经过：2002年3月7日21：35，xx大厦秩序员在巡视中发现，xx层xx单元二装施工现场，存在严重违规使用麻花线、连接照明灯具、插头破损后、仍在继续使用裸线连接电源插座，且没有按照规定使用防爆灯具。秩序员发现后，即刻找来施工单位负责人，责令其切断电源，停止施工，并让其携带违规用品，随其到秩序部办公室。在处理此事件过程中，值班经理拿出用xx大厦“用电管理规定”，指明施工现场严重使用违规用品和不符合的具体内容，让其写出了事情经过和今后的安全保证措施，并对现场进行了拍照。并做出当晚停止施工的处理。于次日整改，整改后报秩序部、工程部检查合格后方可复工的处理。
评析：
1、施工单位负责人缺少安全意识；
2、安全责任没有落实到人；
3、秩序巡视人员是大厦的最后一道防线，力争作到早发现、早处理，保证施工现场安全。
处理经过：2003年8月17日，xx大厦xx层清洁员在日常保洁工作中，在走到大厦垃圾桶旁时，发现垃圾桶内向外冒烟，发现后，清洁员即刻跑到楼层电梯内，通过电梯呼叫器将情况报告了中控室，随后，跑向大厦消防栓，拿出灭火器跑向垃圾桶，清洁员与及时赶到的秩序部人员一同将垃圾桶初起火情扑灭。为了安抚惊慌的客户和做好善后处理工作，客户服务部向围观的客户做了解释，并劝解租户回到办公区去工作。秩序部对现场进行了拍照，并通知客户服务部安排清洁人员清理现场。事后秩序部出具事故分析报告，将照片及相关资料归档存放，并专门书面请示报告，申请嘉奖清洁员范xx。
评析：
1、加强对流动吸烟人员的管理，是减少大厦火灾隐患的日常工作之一；
2、做好内部人员安全消防培训，是群防群治的最好办法。
案例十五 客户放在室内的手提电脑不见了
5、物业管理公司应发文提醒用户加强安全防范和内部管理，要求用户切勿将手提电脑、手机、钱包等贵重物品随意摆放在办公台面上。
预防措施：
2、提醒用户注意存好贵重物品；
3、节假日前通知用户注意加强治安防范；
4、用户在解雇、辞退员工或员工离职时，要立即更换门锁或门锁的密码，并收回离职员工的大厦出入证。
案例十六
进入客梯的送餐员
3、服务中心向客户表示歉意，并将处理情况和改进措施告知业户，并取得业户的理解和支持。
预防措施：
1、制定外来人员管理规定，要求外来人员遵守大厦管理规定；
2、在大厦规定的外来人员出入口张贴出入管理规定，要求外来遵守；
3、通过监控系统密切注意大厦异常情况，发现类似违规现象及时制止。
案例十七
1、经查投诉的是大厦的老业户，而恰巧当值的秩序员是新入职的员工；
3、此项措施是符合公安机关有关文件要求的，并得到大厦其他业户的支持和配合。
预防措施：
3、加强对安管员的业务培训，要求其使用规范用语，尽量熟悉业主，对熟悉的老业户，可按房号或以前登记的号码登记。
第二章 客户服务类案例
案例二
用客梯清运纸箱引发的投诉
3、再次向业户说明，严格用梯管理是为了保护电梯，及使业户能够更方便的使用电梯。
预防措施：
3、加强员工教育，要求员工按乘梯规定使用客梯。
案例三
拾金不昧反遭投诉
1、没有制订完善遗失物品上交和认领规程。
2、由清洁员向何女士解释事件经过，管理公司还请何女士询问楼层各公司，证明清洁员工刚才的确曾逐家寻找失主。
预防措施：
3、加强对员工教育，在员工中树立拾金不昧的美德；
4、在洗手间等容易丢失物品的场所张贴“请勿遗忘物品”的警示标识。
第三章 工程维修类案例
案例一
突然停电引起的投诉
2、服务中心及时向业户说明停电原因，并非管理责任导致此次停电事件；（必要时请业户拔打供电服务热线咨询）
1、进一步完善转电、停电通知规程及供电突发事件的应急措施；
2、加强与供电部门保持联系和沟通，及时掌握供电信息；
3、加强对大厦设备的日常检查及保养，避免因大厦设备故障引发停电；
4、加强培训，使员工熟练掌握紧急停电应急措施和处理程序；
5、下发温馨提示，建议使用电脑的业户配备ups稳压自供电源。
案例二
业户室内风机盘管软管爆裂漏水
2、建议业户选则合格品牌的风机盘管及附件；
3、提醒业户与空调安装公司签署保修协议；
4、严格把好装修验收关，要求装修后要对管道进行打压测试，避 免类似事件发生。
案例三
电梯困人引起的投诉
2、为保证使用安全，服务中心应制订电梯故障应急方案，严格规定故障紧急排除时间。
3、充分说明了电梯安全管理的重要性。电梯作为高层建筑中最重要的交通工具，一旦出现故障，不仅使用户的生活、工作趋于瘫痪，而且会影响乘梯者的人身安全。
预防措施：
1、制订电梯故障应急处理方案，要求员工熟记；
2、加强员工培训，强化员工的紧急应变能力；
5、加强电梯安全管理，制订“乘梯须知”，并向业户宣传电梯安全使用知识。
第四章 清洁绿化类案例
案例一
做好现场标识
防止行人摔倒
1、保洁员清洁后应及时将地面擦干，地面不能有水；
2、保洁员的安全防范意识不强，工作现场没有“小心地滑”的警示牌，为此而造成后果要负责任。
预防措施：
2、服务中心应购买公共责任险，以规避风险。
案例二
一次外墙清洗引起的投诉
2、玻璃幕墙存在施工质量问题，出现部分渗水现象；
4、对清洗时间立即调整，对所有办公业户单元的渗水情况进行统计排查，并通知施工单位及时进行返修，对绿化植物、大理石的损害要求清洗公司按照协议赔偿。
预防措施：
3、服务中心监管人员要严格进行清洗验收工作。
案例三
业户要求保姆式的清洁服务
3、室内每天一次的清洁时间业户可选择，帮建议业户进行重新安排，并对清洁人员进行了培训，加强工作质量。
预防措施：
1、制订清洁规程，要求清洁员严格按清洁标准规范操作，保持质量；
2、加强与业户联系，促进业户对服务中心各项工作的了解和支持；
3、对保洁员进行培训，使能保质保量的完成每日的清洁工作。
第五章 综合类案例
案例一
业户擅改物业使用功能
2、新业户入住时服务中心要把好入住关，了解业户的经营性质和范围。
案例二
业主为防用户逃租要求破门换锁
1、完善破（换）门锁的有关工作规程；
2、加强法规学习，在类似事情上要依法阐明物业管理公司的立场，避免糊里糊涂成了被告。
案例三
收节日加班空调费引起的投诉
3、向业户说明该大厦为高档写字楼，为保证大厦统一美观的对外形象，按管理规约规定，业户不得私自安装分体空调。
预防措施：
3、根据国家的放假要求，大厦的放假安排应报业委会批准后再通知业户。
第六章 处理客户投诉的正确方法和途径
正确的方法：
1、耐心听取或记录投诉，不当面解释或反驳业户的意见；
2、对业户的遭遇或不幸表示歉意或同情，让业户心理得以平衡；
3、对业户的投诉要求提出处理意见，满足业户的部分合理要求；
4、感谢业户的意见和建议，作为改进工作和完善工作的依据；
5、督促相关部门立即处理投诉内容；
6、把投诉处理结果尽快以电话或信函形式反馈给业户。处理的途径：
5、适应社会不断的发展，寻找新的服务方式和方法，这是减少投诉的前提。
