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安徽农村土地使用权流转情况调查分析

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安徽农村土地使用权流转情况调查分析
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近年来,农村承包地的抛荒、闲置和流转已成为一个日益引起关注的问题。这主要是由于土地的第二轮承包所导致的。本文以同时进行农村土地流转试点(安徽省芜湖县)和农村税费改革试点的安徽省为案例,可以为研究其它地区农村的类似问题提供一个观察窗口。据笔者在安徽省的调查,至2002年上半年,全省农村土地流转面积已经超过280万亩(不包括“四荒”地的招标、拍卖流转),占全省耕地面积的4.5%以上

[1]

。流转的主要形式有这样5种: [2]

[3]

互换本身是一种流转形式,又对其它形式的流转起推动作用,且有利于土地的连片集中和规模经营。最近颁布的《农村土地承包法》也肯定这种土地流转方式。

[4]

第三,转包、转让。早在1996年底,安徽省政府农村经济办公室就制定了“安徽农村集体土地承包经营权流转管理方法(试行)”,承认转包、转让、出租、入股等4种形式。

[5]

其中转包、转让这两种流转形式操作比较规范,以此种方式流转土地的主体一方是农户或村委会,农户和集体的权利能得到尊重和保障。按照《农村土地承包法》和安徽省的有关规定,以转包、转让方式流转土地的应签订书面合同,但笔者在调查中发现,不少地方土地的转包、转让签约率不高,以后引起纠纷可能比较难处理。

第四,出租、反租倒包。出租是指农民或集体组织将土地的使用权有偿让与他人的行为。反租倒包是指乡镇政府或村级组织先从农户或集体组织那里租赁土地,然后转租并从中谋利的行为。这本来是两种不同的形式,但在实践中往往把两者混为一谈。笔者在调查中了解到,以此种方式流转的土地,大多数是在乡镇政府的推动或直接干预下进行的,有不少地方成立了以乡镇长为主任的“土地流转服务中心”,直接参与土地流转工作,有的还以各种名义参与租赁费的分配或获得“倒包”中的差价。

第五,公司+农户。指大的涉农企业或农业产业化龙头企业为主体,在乡镇政府或村级组织的支持下,与农户直接签订合同,租赁大量连片土地从事农业开发,出租土地的农民可以在企业上班。这实际上也是第三种流转方式中的一个特例,农民在获得租金收入的同时,还可实现不离乡就业。这种现象大多发生在农业产业化程度较高、龙头企业实力较强的地方。

尽管中央政府三令五申,要求农村土地流转必须坚持依法、自愿、有偿、规范进行,但在利益的驱使下,许多基层组织越俎代庖,操纵控制土地流转活动,有的地方甚至动用警力,威逼农民就范。在一些地方,土地纠纷已取代农民负担问题成为农村社会群体抗争事件的主要原因。问题突出表现在以下几个方面:

首先是逼民流转。按现行法规,农村土地归集体所有,土地发包方是村民委员会,一些基层干部就以土地所有者代表的身份,运用行政权力硬性强迫农民参加土地流转。例如,2003年6月,苏州市光福镇黄渠村村民正准备栽秧,村委会突然通告大家不要干了,因为稻田已被镇里租给了“太湖国家旅游度假区”,每亩地年租金为560元(含代交农业税60元),租期为25年。在村民的反对下,租金有所提高,但村民仍不答应。镇政府为了达到目的,2003年12月初派人到村小学,声称如果家长不在租地合同上签字,将不许其小孩到校上学。过了几天,镇村两级又出动100多人、6辆警车,带着电棍、手铐等,强行把煤渣填在稻田里。为此,村民不断到省市集体上访。

[6]

再次是不规范操作。中央文件明确指出:“不提倡工商企业长时期大面积租赁和经营农户承包地”。

[7]

但是一些工商企业动辄圈地数千亩、数万亩,一租就是50年、70年,远远超过农民土地承包期30年的期限。一旦企业垮掉,许多失地农民就没有了生活来源。

最后是圈占土地而不开发。许多基层政府为了追求政绩,在招商引资毫无结果的情况下,自己先把地围起来,搞“空架子”工程,致使大量土地长期抛荒,劳民伤财,农民对此反映强烈。

以家庭承包制为核心的农村改革虽然推动了农业的发展,但也遇到了一些新问题、新矛盾。其一是农户小规模经营与现代农业集约化生产的矛盾;其二是土地承包30年不变造成部份农户对自己承包地偏颇的认知模式和狭隘的占有观念与土地规模经营的矛盾;其三是“小而全”的家庭经营结构与专业化生产的矛盾;其四是耕地资源稀缺与土地闲置浪费的矛盾;其五是平均分包土地的福利保障特性与按市场机制配置土地资源的效率性的矛盾。强调加快土地流转的探索,应不断适应形势的发展,改革和完善农村各项制度,推进土地流转工作的规范、深入进行,为下一步农村全面小康建设奠定坚实的基础。

【注释】 [2] 根据2002年安徽省农调队资料整理。

[3] 根据2002年安徽省农调队资料整理。

[4] 参见最近出台的《农村土地承包法》。

[5] 参见安徽省1996年底出台的“安徽农村集体土地承包经营权流转管理方法(试行)”。

[6] 参见《半月谈》,2003年第11期。

[7] 参见中共中央2001年第18号文件。

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宗地土地使用权转让合同书
发布时间:2011-12-28
转让方:_________(以下简称甲方)法定代表人:_________受让方:_________(以下简称乙方)法定代表人:_________乙方于_________年_________月_________日在_________土地房产交易中心(下称交易中心)通过公.........
农机专业合作社土地流转调查报告
发布时间:2023-01-24
**县**镇**农机专业合作社位于**镇**村,2008年8月成立,现有社员69户,带动农户1000余户,在各级领导大力支持扶持下,流转土地1400余亩。 一、土地流转模式 合作社成立之初主要是解决村民耕作难,随着外出务.........
网络使用情况调查报告 网络使用情况调查报告(四篇)
发布时间:2023-03-14
在当下社会,接触并使用报告的人越来越多,不同的报告内容同样也是不同的。报告的格式和要求是什么样的呢?下面是小编为大家整理的报告范文,仅供参考,大家一起来看看吧。......
最新大学生手机使用情况调查报告分析(14篇)
发布时间:2023-07-10
报告是指向上级机关汇报本单位、本部门、本地区工作情况、做法、经验以及问题的报告,那么,报告到底怎么写才合适呢?下面是小编帮大家整理的最新报告范文,仅供参考,希望......
2016农村情况调查报告
发布时间:2023-01-21
小编给大家介绍2016农村情况调查报告,希望能对大家有所帮助。 2016农村情况调查报告(1) 加强农村精神文明建设对于推动农村经济发展,提高农民综合素质,构建和谐农村,有不可替代的作用。但如何进一步.........
调查情况分析报告 调查情况的报告(15篇)
发布时间:2023-05-11
在当下社会,接触并使用报告的人越来越多,不同的报告内容同样也是不同的。写报告的时候需要注意什么呢?有哪些格式需要注意呢?这里我整理了一些优秀的报告范文,希望对大......
土地使用权及开发权转让协议
发布时间:2011-12-27
转让方(甲方):_________受让方(乙方):_________甲方拥有位于_________市_________路占地面积为_________平方米的土地使用权。甲方拟将该土地使用权及与之相关的项目开发权转让给乙方。甲乙双方经友好协商,.........
土地使用权及开发权转让协议
发布时间:2022-11-09
转让方(甲方):_________受让方(乙方):_________甲方拥有位于_________市_________路占地面积为_________平方米的土地使用权。甲方拟将该土地使用权及与之相关的项目开发权转让给乙方。甲乙双方经友好协商,.........
土地使用权及开发权转让协议
发布时间:2011-12-28
转让方(甲方):_________受让方(乙方):_________甲方拥有位于_________市_________路占地面积为_________平方米的土地使用权。甲方拟将该土地使用权及与之相关的项目开发权转让给乙方。甲乙双方经友好协商,.........
土地使用权转让的协议书 土地使用权转让协议书多久失效(5篇)
发布时间:2023-03-21
在日常的学习、工作、生活中,肯定对各类范文都很熟悉吧。相信许多人会觉得范文很难写?下面是小编帮大家整理的优质范文,仅供参考,大家一起来看看吧。土地使用权转让的协......
农村土地承包经营权流转与抵押贷款问题调研报告
发布时间:2022-10-23
一、农村土地承包经营权流转的现状 1、有偿流转租金不高。尤溪县调查,家庭土地承包经营权的流转以实物支付或以实物折价支付租金那 http://***为主,以实物或实物折价支付的占75%,以现金支付租金的占22%,不.........
农村土地承包经营权流转与抵押贷款问题调研报告
发布时间:2023-06-29
一、农村土地承包经营权流转的现状 4、农民自发流转为主。从承包地流转的过程看,农村土地使用权流转主要是在农户之间进行,但农户与企业连片出租、规模经营的比重正在提高。从尤溪县调查来看,农村中有90.........
土地使用权有偿转让协议书 土地使用权转让与买卖协议书(21篇)
发布时间:2023-02-17
在日常的学习、工作、生活中,肯定对各类范文都很熟悉吧。相信许多人会觉得范文很难写?下面是小编为大家收集的优秀范文,供大家参考借鉴,希望可以帮助到有需要的朋友。土......
最新农村土地承包经营权流转合同(12篇)
发布时间:2022-12-22
在人民愈发重视法律的社会中,越来越多事情需要用到合同,它也是实现专业化合作的纽带。合同对于我们的帮助很大,所以我们要好好写一篇合同。这里我整理了一些优秀的合同范......
农村土地承包经营使用权申请书通用10篇
发布时间:2023-07-14
申请书是个人或集体向组织、机关、企事业单位或社会团体表述愿望、提出请求时使用的一种文书。申请书的使用范围广泛,申请书也是一种专用书信,它同一般书信一样,也是表情......
最新农村土地承包经营权流转协议(20篇)
发布时间:2023-02-18
在日常学习、工作或生活中,大家总少不了接触作文或者范文吧,通过文章可以把我们那些零零散散的思想,聚集在一块。范文书写有哪些要求呢?我们怎样才能写好一篇范文呢?下......
农村土地承包经营权流转合同书(十八篇)
发布时间:2023-03-07
在人民愈发重视法律的社会中,越来越多事情需要用到合同,它也是实现专业化合作的纽带。那么一般合同是怎么起草的呢?下面是小编给大家带来的合同的范文模板,希望能够帮到......
2023年农村土地承包经营权流转合同(五篇)
发布时间:2023-03-21
在人们越来越相信法律的社会中,合同起到的作用越来越大,它可以保护民事法律关系。合同对于我们的帮助很大,所以我们要好好写一篇合同。下面我给大家整理了一些优秀的合同......
最新农村土地承包经营流转合同书 农村土地承包经营权转让协议书(19篇)
发布时间:2023-05-11
合同是适应私有制的商品经济的客观要求而出现的,是商品交换在法律上的表现形式。合同是适应私有制的商品经济的客观要求而出现的,是商品交换在法律上的表现形式。拟定合同......