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乡村旅游开发思路 浅谈新农村建设与乡村旅游业的发展篇一
◆ 概述
一、重新审视镇远旅游资源，用全新的旅游开发理念去重新诠释和评估镇远旅游资源的真正价值
镇远是贵州旅游开发最早的景区之一，但是，实事求是地讲，镇远旅游开发却一直没有什么实质性进展，起色确实不大。所以造成这样的局面，原因固然很多，但是，对自身资源的真正价值没有进入深入细致的研究，对自身资源存在着认识上的偏差和误区，不能不说是镇远旅游停滞不前的一个重要原因。我们认为，镇远旅游资源绝对不同于黔东南或者贵州省其它地方的旅游资源，它的真正价值不在于它有多么美丽的自然风景，也不在于它有怎样多姿多彩的原生态民族风情，镇远的美不是外在的奇观异景，而是内在的情致和风韵；镇远的开发价值不在于它的自然风光和民族风情，而在于它的浓郁的江南风韵。“锦锈十里春风来，千门万户临河开。”这是文人雅士、风流才俊对“十里珠帘”、万种风情的六朝胜景秦淮河的盛赞，同样也可以把它看作是对弥漫着浓郁的江南风韵的镇远古镇潜质的描摹。在我们看来，镇远古镇就是一座镶嵌在贵州高原秀美山川中的江南小镇，镇远古镇就是贵州高原上的“桨声灯影里的‘秦淮河’”。
二、重新定位镇远，高屋建瓴、别出心裁、出人意想地打造镇远 我们说镇远是贵州高原上的江南古镇，是贵州秀美山川中的“桨声灯影里的‘秦淮河’”，绝不是枉作比附。历史上，秦淮河商贾云集，舟楫交错，繁荣、奢华得令人惊羡；而昔日享有“黔东重镇、滇楚要冲”美誉的镇远古镇也曾商贾奔走，车来船往，热闹过好些日子。秦淮河穿城而过，依偎在南京古城之中；而镇远古镇亦江水依依，柔情万般的舞阳河水也一样温情脉脉、情意绵绵地依偎在镇远古镇的怀抱之中„„
所不同的是秦淮河曾经金粉楼台丝竹飘渺、笙歌醉心，华灯画舫凌波泛夜、浅笑惹人，享受了太多的荣华，注入了太多的风流，融进了数不尽的风韵；而镇远古镇就如同穷乡僻壤、荒郊山野的清纯少女，清丽倒是清丽得喜人，灵秀倒是灵秀得爱人，但终未品尝过她那样的清丽和灵秀所应该去品尝一番的风流,终未享受过她那样的清丽和灵秀所应该去享受一番的荣华——我们确实太委曲了她，她也确实太委曲了自己！
镇远既然与江南名胜秦淮河有如此相似的地方，具有如此撩人心绪、令人心旌摇荡的秦淮秉赋和特质，那么，我们在开发镇远旅游资源的时候，就必须摒 1
弃传统的开发模式，摒弃黔东南乃至贵州其它景区的旅游开发模式，就必须别出心裁、出人意想地去打造镇远，把镇远打造成水弄街灯、楼影映江、亦真亦幻、恍若世外的贵州高原上的“桨声灯影里的‘秦淮河’”。
三、高起点、大手笔地打造镇远，镇远必将从此走向繁华
镇远古镇没有六朝京都南京古城的辉煌，清丽灵秀的舞阳河更没有秦淮河上胭脂粉黛凝就的繁华，但是，她的潜在的巨大开发价值已经不可掩饰地昭示了镇远古镇的未来繁华，如果我们义无反顾地进行高起点、大手笔地开发和打造，镇远古镇就必然会带给我们意想不到的惊喜，走向出人意想的辉煌。
这正如穷乡僻壤、荒郊山野中清丽灵秀的清纯少女一旦拥有繁华，点饰粉黛，就必然会益发的耀眼夺目、大放异彩一样，镇远古镇如若果真放了手打造开去，用了心装扮开去，她就一定会演绎昔日秦淮河的繁华，就一定会成为贵州秀美山川中风情万种的“秦淮河”。
宋代大词人柳三变盛赞钱塘时曾这样写道：“东南形胜，三吴都会，钱塘自古繁华。”若镇远古镇果真按照秦淮河那样的意韵和格调去打造，我们完全有理由套用柳氏这三句夸饰江南胜景的词句来描绘和展示镇远古镇的美好未来：苗岭形胜，黔东都会，镇远从此繁华！
◆ 开发定位
镇远的旅游强势不在自然风光，也不在民族风情，镇远的优势在于其独有的江南情致，在于她那潜在的秦淮秉赋与特质。镇远旅游的方向不应该是自然风光和民族风情，而是江南情调，秦淮风韵。正是基于此，我们对镇远旅游的定位是：
● 灯红酒绿、纸醉金迷，令人销魂蚀魄的不夜城；
● 花天酒地、风情万种令人乐不思蜀的世外乐园。
◆ 目标愿景
相对于黔东南乃至贵州省来说，镇远旅游资源独特，风韵独具，具有黔东南乃至贵州省别的地方所没有的旅游资质，开发前景十分喜人，因而，我们对镇远古镇的开发充满信心，我们对镇远旅游开发的目标愿景是：
● 将镇远打造成黔东南魅力独具、唯我独有的旅游观光和休闲度假胜地；● 将镇远打造成贵州高原上画舫游弋、灯影憧憧、丝竹飘渺、笙歌妙曼的“桨声灯影里的‘秦淮河’”；
● 将镇远打造成灯红酒绿、风情万种，令人销魂蚀魄、让人流连忘返的西南乃至中国唯一的真正意义上的休闲娱乐不夜城和世外乐园。
◆ 策划版块
● 第一版块，秦淮风情：由画舫游弋、灯影憧憧、丝竹飘渺、浅笑惹人以及长桥卧波、宛如彩虹的河面风情和酒楼茶肆、灯红酒绿、歌坊舞池、珠帘倩影，以及府城码头、卫城码头、禹门码头、城隍庙码头等沿岸风光组成。此为显现镇远古镇秦淮风韵版块，是镇远旅游景区的核心版块。
● 第二版块，古镇古韵：由青龙洞寺等古建筑群，四官殿、天后宫、紫皇阁、青狮洞等庙宇，吴公祠、林公祠、“和公祠”“苏公馆”“文明书院”“钧培私塾馆”等镇远历史人物纪念场馆，以及卫城垣、府城垣、仁寿巷、四方井巷、复兴巷四方井、陈家井等古镇街巷和历史陈迹组成。此为镇远古镇人文景观版块，是镇远旅游景区的辅助版块。
● 第三版块，铁溪民族村落：由铁溪苗族、侗族、布依族等少数民族村落群和铁溪峡谷风光组成。此为镇远原生态民族风情版块，是镇远旅游景区的补充版块。
● 第四版块，舞阳河风景：由龙王峡、西峡、东峡和诸葛峡等舞阳河水光山色组成。此为镇远自然风光版块，是镇远旅游景区补充版块。
◆ 打造方式：
● 聚焦城区水体，全力打造镇远水域风光：镇远旅游的真正价值是其潜在的秦淮风韵，而要将其特有的秦淮潜质和秉赋转换为可知、可感、可观赏、可品味的旅游资源，就必须聚焦镇远城内可资水体，全力打造镇远水域及沿河风光，把镇远的旅游核心区移至镇远城内水域和沿河两岸，使镇远城内水面上画舫点点，小巧华美的彩船点缀、装扮着古时灯笼和现代霓虹灯饰„„沿河两岸酒楼茶肆、歌坊舞池、等建筑全改为门脸临河，且建临河游览廊道，游人可在彩船画舫听丝竹、品小曲、赏佳人，观沿岸风光，尽享镇远“秦淮”风韵；亦可在两岸灯红酒绿、倩影摇曳的酒肆茶楼、歌坊舞池里纵情享乐，饱尝令人销魂蚀魄的镇远不夜城的迷人风情。
● 再现人文古迹：修复吴公祠、林公祠、“和公祠”“苏公馆”“文明书院”“钧培私塾馆”等镇远历史人物纪念场馆，以及卫城垣、府城垣、仁寿巷、四方井巷、复兴巷四方井、陈家井等古镇街巷和历史陈迹，使其与青龙洞宗教建筑群互为呼应，相互映衬，既可丰厚镇远历史文化底蕴，显现昔日镇远的古风古韵；又可丰盈镇远旅游体量，使之成为镇远秦淮风韵的补充景观。
● 打造原生态民族村落：在铁溪修建苗族、侗族、布衣族等原生态民族村寨，使其成为一个浓缩的民族村落群，既可表示将旧时被逐出镇远，被迫在荒山野岭栖身繁衍的苗族、侗族、布依族等少数民族同胞接回镇远，为其营造一处优良的繁衍生息之地，使其享受今日镇远的繁华的美意，同时，以可为镇远增添一道原生态民族风情景观。
◆ 开发方略：
镇远旅游开发离不了精准独到、别具一格的战略策划，更离不了别出心裁、出人意想的开发方略，更需要大胆、精明的开发谋略。基于此，我们认为镇远的开发方略应该是：
● 精心规划设计，花大力气做好镇远旅游开发概念性详细规划设计文本，为将镇远打造成“桨声灯影里的秦淮河”提供理论依据和可操作蓝本。
● 大肆造势，调动一切传媒手段，以精心规划设计的《镇远旅游开发概念性详细规划设计文本》为蓝图，以转让、出租以至出卖镇远古镇的全新融资方式进行招商引资，吸引国内外大财团、大投资商对镇远旅游进行天翻地覆的开发和打造。
乡村旅游开发思路 浅谈新农村建设与乡村旅游业的发展篇二
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旅游地产开发模式大全
黄山市旅游房地产开发与管理
旅游地产开发 旅游地产管理 旅游地产旅游房地产的概念、历史和发展
休闲度假与人们的生活方式、需求递升、社会经济状态密切相关。未来十年之内，随着中国汽车时代、郊区化时代与休闲时代浪潮席卷而至，运动、健康、养生、体验、休闲等因素将更加深入地渗透到度假区产品和服务之中，并构成主要的价值支撑和卖点。
与休闲度假活动相伴而生并作为上述因素综合载体之一的旅游房地产是景观、旅游内容与商业价值的良好结合点，是区域旅游向产业纵深发展、功能复合与品牌延伸的表现。它将成为休闲度假时代的竞争要素与旅游创新的关键因素之一，成为我国旅游产业和国民经济中不容忽视的领域，成为政府部门制定相关政策必须考虑的因素。
1.1 旅游房地产概念
旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能。旅游房地产的开发对象为旅游物业。
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一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，具体还包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。
旅游房地产属于泛地产概念，其发展有两个方向，即旅游地的房地产化与房地产的旅游化。旅游地（度假区、高尔夫球场、主题公园等）与房地产业在完善功能、增加卖点、提高自身品位的同时，从不同的出发点打造了一种新的复合型业态：旅游房地产。本文讨论的旅游房地产——度假区旅游房地产属于“旅游地的房地产化”范畴，是度假区内部的一个有机组成部分。主要包括具有度假性质的分时权酒店、产权酒店、养老屋村、主题社区、景区住宅、各种专题屋村等几种形态。
1.2 发展历史
国外旅游房地产的历史
旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，但20世纪初才开始市场化规模经营，主要是集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户的形式，标志着旅游物业市场的形成。70年代中期，美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压，特别是市场景气时期开发的大量别墅。为了处理积压与空置，充分盘活闲置资产，精心收集
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美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大的成功。1977年市场上95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。1987年以后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应地健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。仅就分时度假物业而言，目前全球已有60多家大型的分时度假集团，大约5,000多个采用分时制度的度假村分布在80多个国家和地区，来自120多个国家和地区的300多万个家庭购买了多少不等的度假时权或酒店产权。到2001年，全球分时度假业的营业额已超过80亿美元，近几年一直以15%的速度递增，预计到2004年，全世界的时权酒店销售总额将超过300亿美元。
今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游房地产市场推向了一个新的高潮。
我国旅游房地产的发展
目前，我国旅游房地产业已初现端倪，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个，以高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家。自1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，市场反响较大。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店、精心收集
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位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓、中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店）、新世界集团投资的海南新世界家园等。
1.3 旅游房地产发展模式
广东是中国旅游房地产的策源地之一，其旅游房地产发展历程较长，开发模式可资借鉴。从广东度假地旅游房地产的实践看，目前主要有四种模式。
模式一：卖地滚动发展模式
该模式以南国桃园旅游度假区为代表。南国桃园开发初期，缺乏必要的基础设施建设资金，如同要过河却没有桥。为了缓解资金压力，只能出卖相当一部分土地，以卖地收入来启动开发，度过最困难的启动期。外来资本购买这些土地以后，独立开发度假酒店、度假别墅和公寓。等过了“初期启动”这条河，发展壮大完成必要的度假基础设施配套以后，南国桃园又从当初买地者手中回购部分土地控制起来，满足后续升级发展的需要。
这种依靠卖地滚动发展的模式，在资金困难的情况下，有利于度假地的快速启动发展，使旅游房地产与度假地同步增长，但是不足之处也很明显：
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这种类似工业园将“生地催熟”的做法，有可能造成过度城镇化，与高品质度假环境相悖，导致度假地的退化；
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随着度假区环境的完善、土地的升值，回购原来切块零卖的土地难度越来越大；
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最初引入的开发商鱼龙混杂，开发的旅游房地产质素良莠不齐，规划控制与协调难度大，给度假区进一步提升整体品质埋下隐忧；
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随着无地可卖，度假地的维护管理资金将成为无米之炊，公共环境与品牌的维护将难以为继。从发展的角度来看，这种“借桥过河”的策略是难以持续的。
模式二：旅游先行带动房地产发展模式
这类房地产不依附原有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，提升知名度，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。这种模式的典型代表是华侨城旅游度假区。华侨城先后建成锦绣中华、中华民俗村、世界之窗、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知
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名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。其发展道路是：旅游起步—优化环境—带旺地产—全面发展，是旅游与房地产良性互动的典型。从结果来看，华侨城城区旅游房地产采取的是一种混合功能的概念，实际上是将旅游功能和居住功能融为一体、混合布局，把住宅、旅游及相关的设施与服务整合在同一空间内，实现房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产成为景观的有机部分，景区环境又深化了房地产的旅游内涵，建成集旅游、度假、文化教育相关的特色商业与高档居住为一体的花园城市综合社区。
模式三：房地产先行带动度假地模式
以广东省南海市西岸旅游度假区为代表。西岸旅游度假区地处珠三角边缘，开发以前，称得上环境优美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的发展愿望导向下，西岸度假区发展的思路过于仓促。在政府主导下，在未能形成有特色、有份量的旅游项目和良好的配套环境前，就圈出大片用地，仓促上马大规模开发房地产，结果只能是本末倒置、损失惨重。因为位置、交通条件的先天不足，西岸想走卖地搞旅游房地产来带动度假区整体发展的路子难度很大。虽然当年曾经风光一时，但如今已债台高筑，举步维艰。改变思维、找准大的方向，明确战略大政方针，回归旅游的本位，乃是其当务之急。
模式四：大开发商整体操盘模式
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以广东省顺德市碧桂花城为代表。碧桂花城位于花卉主题观光旅游点——陈村花卉世界周边，是珠三角典型的第二住宅社区。这里生态良好，环境优美，地段独特性强。当地政府抓住佛山行政调整、城市更新升级的机遇，通过出让这块特定土地的开发经营权，引入实力强大、经验丰富、管理成熟的开发商——广东房地产名牌碧桂园集团来整体开发运作该项目。项目采取完全的市场化手法，其投资、规划、设计、建设、经营、管理一条龙，全部由碧桂园自行统筹承担。在此种模式下，当地政府只要控制宏观层面政策方向，具体的市场运营是投资者的事。此项目不论最后成败如何，可以说都是市场选择的结果，碧桂园必须全力以赴争取成功，才能对自己的投资行为负责。这种“整体打造，全面配套，政府搭台，企业参与”的城镇运营，有望创造旅游房地产大规模、高水准开发的范例，取得“政府、社会、企业三赢”的理想效果。
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乡村旅游开发思路 浅谈新农村建设与乡村旅游业的发展篇三
浅谈旅游地产开发策划（上）
这个题目确实有点大，但为了能梳理一下自己的思路，为自己、同伴、为愿意专研和正在或者准备操作旅游地产的朋友提供一点思路或者叫启示，特将自己对旅游地产的一点初浅认识与大家分享，某些观点和看法肯定有些不尽人意，思绪也有点杂乱无章，所以还请大家多多包涵、理解、指正。说到旅游地产，我们首先来看一下目前对旅游地产的几种解释：
狭义的旅游地产是指服务于旅游的地产项目;广义的旅游地产是依托丰富的旅游资源，借助旅游度假为目的开发经营模式，以求全部或部分实现度假休闲旅游功能而开发建设以及经营运作的房地产项目。
旅游地产就是依托区域周边丰富的人文、历史、自然、旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、观光、休闲、度假、商务、居住为一体的房地产项目），它是旅游业和房地产业的无缝嫁接和完美融合的衍生品。以下是目前网上或书上所归结的旅游地产分类
一是旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间;
二是旅游商务地产，主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐饮、娱乐城等建筑物及关联空间;
三是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等;
四是旅游住宅地产，主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。
其实我们很多人都了解或者熟悉旅游地产最实质的一些东西，但却很少有人将自己的经历经验上升到理论高度的层面，特别是战略理论的总结和研究，主要也是我们的经历和见识有限，还有就是对全国乃至全球著名旅游地产案例的研究太少或者深度不够，没有去探究他们的共性和客户的需求，所以就无法把握住旅游地产的脉搏，当然也就无法真正的准确的操作它了。
大家可能也都在关注和研究全国乃至全球的旅游地产案例，每个人也都有一
套自己的方式方法去了解学习，同时也有各自的理解，那么你觉得目前中国旅游地产到时是“旅游+地产”、还是“旅游=地产”呢？在旅游地产的产业和功能上你又有怎样的看法呢？中国旅游地产最大的问题或软处在哪里呢？
从90年代初海南开始，到现在随着人民生活水平的不断提高，特别是社会有产阶级的形成为旅游房地产消费奠定了基础，多种旅游产品和投资品种的完善多重市场价值的凸显使这一产品逐渐成为市场新宠，并与旅游消费成功实现了嫁接。我国目前的宏观经济背景，不论是供给还是需求都已具备了发展旅游、休闲物业及商务休闲旅游的条件。
主流市场的饱和，为边缘市场的发展创造了条件。
我国传统投资领域已基本饱和，特别是主流房地产开发领域，主流房地产市场的疲软与相对饱和，为旅游物业的发展创造了新的市场机遇，主流市场配套的边缘物业开发呈现出强劲的增长力，也为大量游散资金投资创造了条件。城市化进程的加快，生活水平的提高，为旅游消费奠定了良好的基础。城市化进程的加快，越来越多的城市人在实现住房、购车等大额消费后，开始厌倦城市喧嚣和烦躁，向往自由、纯朴的乡间野趣生活，节假日旅游已成为众望所归。
旅游模式转变，旅游消费支出比例增加。
当前我国城市居民对于旅游消费支出比例正在不断提高，单一的观光旅游产品，难以满足旅游客源市场多方面的需求。开发旅游度假产品顺应国际旅游市场潮流和趋势。旅游者对旅游目的地选择更加理性，更加注重“健康、时尚、个性”，一方面已形成了从传统长线观光型旅游开始转向城市周边度假休闲游，另一方面从临时性随意性度假转变为有计划的经常性度假休闲。这就为开发旅游地产与商务休闲地产创造了市场条件。
置业行为的不断升级加快旅游地产开发热度。
越来越多的购房人在满足城市公寓或近郊别墅等第一居所后，开始越来越关注环境对居住品质的影响。越来越多的远郊区楼盘开始焕发新的生机与活力，他们借助名胜风景区和城市周边的山、水、园、林来作为开发的卖点，从而开始形成“第二居所”甚至“第三居所”。
可支配时间增加，消费者休闲假期大幅增加。
我国实行每周5个工作日制，并每年有五一、十一、元旦、中秋等中长假，累计一年将近115天假期。随着人们可自由支配时间的增加，用于休闲用途的旅游地产前景广阔。
政府大力推动：政策作用，刺激和拉动旅游及相关产业发展。
在当前旅游假日经济持续增长的情况下，各地方政府在吸引大量投资，对当地旅游资源进行最大限度的包装和完善;同时，政府也会制定各种政策，为旅游休闲度假区的开发建设提供了良机。
信息通讯技术的提高、为新型办公创造条件。
目前社会上已经形成了广泛的自由职业者、以及自由撰稿人、艺术创作人等，他们的日常办公形式并非传统的写字间，而是追求安静、闲适的创作空间。从目前类似的情况看，已经有大量自由职业人群经常性的进驻旅游休闲地产。
根据国际著名旅游景区的发展经验，年游客量在180-200万人次以上和停留时间在6小时以上的主题景区，都有明显开发边缘产业的趋势和潜力。对于占地面积在2、3平方公里以上的项目必须考虑产业问题，对于新兴的没有任何自然资源可利用的新地，需要对产业和商业模式进行创新。
现在国内很多地方的所谓旅游地产项目基本都还处于景区发展阶段，景区的核心竞争力和亮点都还没有真正确定和展现出来，即使建立了一些所谓的服务功能，但都是基础和原始化的，要发展以旅游为核心的各类边缘产业还为时过早，大多数景区的功能还停留在观光上，很少牵涉到休闲、度假，也就是说这些目标客群的消费习惯都还停留在人看景的阶段，国内做的好一点的景区已做到人看人的阶段，只有华侨城做到了一些人玩人的阶段，目前国内也只有华侨城将旅游与产业融合，已由初始的“旅游+地产”双核驱动发展到“旅游=地产”以文化创意为基础、旅游、房地产等多核驱动的阶段。并最终实现打造休闲旅游区和商务休闲区的目标。
中国旅游地产最大软肋就是没有主题，没有亮点和核心的竞争力要素，赢利就更不用谈了，所以旅游地产项目必须有自己的旅游的固定吸引人的要素或产业，还需解决的核心问题是解决人和政府的问题，同时还要解决消费者与房地产开发的矛盾，以及做景点与成熟旅游区底价拿地等问题;目前中国旅游地产发展已从开始的旅游为核心的单核（圣淘沙）模仿阶段发展到旅游与地产同步
进行的双核（华侨城）自主阶段，期待有更多的旅游地产向多种发占展模式和方向的多核（迪斯尼）成熟阶段发展。
现在国内旅游产业已由人看景、人看人的观光旅游向人玩人的休闲旅游逐渐演变，并不断弱化旅游本身三大要素（自然、人文、建筑）在旅游价值创造中的作用，以娱乐、文化为概念的休闲旅游，因强调高附加值的服务功能，成为未来旅游产业的发展趋势;单一的传统商务办公向多元化的集团活动演变，衍生出来的若干新兴集团消费需求，将是主导游客体验消费的未来发展趋势，将休闲旅游与新兴集团消费需求结合，细化、创新各种服务功能，满足各类商务休闲人群的各种休闲旅游消费需求将是未来商务旅游休闲产业化的必经之路。
目前国内旅游地产开发企业在与政府合作时基本都是置换的形式，先签订一个框架协议，企业给政府做市政和城市配套服务功能，政府给企业等价值的土地作为开发建设用地，而对于景区和绿化的用地则基本都是租赁的形式提供给企业，这样就导致了企业在这块的投入上处于被动和无赖的局面，企业都是趋利的，那么他们在这块上的投入，必须得找地方去收回来，以达到企业资深的收支平衡和获利，这也是旅游地产承载的机会和空间，也是更多房地产企业愿意为此去付出和投入的根本原因。
旅游地产发展欲解决的几个问题：
未来国内房地产开发企业在旅游地产开发上将都是通过锁定土地后续的开发权，并充分参与到一级开发，二级开发，持有经营和资本运作的各个环节中去，以此来平衡投入和产出，最后达到利润的实现。而未来中国旅游地产开发的发展趋势将是多元化，主题化、文化化、产业化融合的复合式开发模式。
首先要解决的是土地问题，旅游地产最重要一个决定性因素应该是开发商怎么拿地，拿到什么样的地，大家都知道国内的旅游地产的土地性质大都是农村集体用地性质或者是市政绿化用地，旅游地产开发商都要么是从政府手上租赁过来的，要么就是跟政府合作，将整个区域的市政和绿化工程做好，政府给予相应价值的土地的使用权和使用年限给开发商，这样就造成开发商不愿意花太多的财力物力去真正打造旅游地产核心的东西，而是把经历都放在如何卖房子上去了，但旅游地产脱离了旅游这个核心要素，那么房地产开发就陷入了孤立的局面，也不可能走太远。所以旅游地产开发的关键还是拿地，土地拿的好
于不好将直接影响到开发商对项目的期望及后续的开发以及项目最后的承载区域城市功能的级别。（这点其实可以借鉴昆明，大家熟知的“春城高尔夫”的土地性质就是旅游用地）。但更大的重要因素还取决于政府，所以政府其实是影响旅游地产发展的至关重要的因素和环节。
待续【浅谈旅游地产开发策划（下）】
乡村旅游开发思路 浅谈新农村建设与乡村旅游业的发展篇四
新农村旅游地产开发思路是什么?
旅游导向的社会主义新农村建设，为房地产，尤其是资源导向较强的旅游地产提供了新的发展机遇，也从中寻找新的思路和契机，加速新农村的建设。一些行之有效的模式值得我们去借鉴和思考。
·集约化农业带动型
结合区域特点，利用集约化、专业化的农业来发展社会主义新农村是一种较好的新农村建设模式。在此过程中，可参照价值规律与平等竞争的机制促使农地流转。首先促进农用地整理，对各类废弃地、闲散地进行复垦，增加可利用土地，并置换出更多的可建设用地;其次，通过农业产业的提升引导农民积极参与，促进撤乡并镇、迁村并点、旧村整治、民居翻建改建、农村基础设施建设等，因地制宜，通过土地置换、土地权属重划等获得低成本的可建设用地;再次，利用集约化农业形成旅游区，吸引游客前来观光休闲，并带动乡村公寓、度假住宅等旅游地产物业的开发。
·工业带动型
在经济发达的地区，一些乡村能够利用当地区位和资源条件，将工业和新农村建设融合为一体，和谐发展，并兼顾农业的发展、环境的保护以及本土文化的提升。在此进程中，会出现一些乡村风情和现代化气息相结合的新农村工业园区，以及大量较低成本的工业用地。依托工业资源和乡村旅游资源，可开发新农村工业旅游区，并利用工业园区的规划住宅用地，或通过整理农村建设用地，开发配套的接待设施、商业街、住宅等旅游地产。
·休闲和旅游带动型
利用乡村较好的休闲氛围、生态环境、民俗文化和旅游资源，可以将休闲产业、旅游产业与新农村建设紧密结合，形成乡村休闲旅游区，并依托旅游区，开发产权的酒店、农庄、商业街、度假住宅等多种旅游地产形式。在此进程中，要梳理、挖掘和保护乡村的旅游资源，而这个过程也是农用地和农村建设用地的整理过程。通过建设休闲度假区和旅游区，优化乡村建设布局，促进人口适度集中，改善基础设施，发展公共事业，可以获得相对低成本的可建设用地，同时，在旅游发展过程中，农村的闲置劳动力会转化成为非农业人口――旅游产业工人，并可促生新的土地流转空间。
