摘 要 新《条例》注重对钉子户个体和公共利益的保护，多数人利益表达机制欠缺，使得近年来“邻居强拆”现象蔓延成风，邻居强拆纠纷化解机制的建立迫在眉睫。德阳市凯江六组的“邻居强拆”虽是情有可原，但却是违法的。本文试通过对邻居强拆的合理性和合法性分析，从完善拆迁立法、规范拆迁程序、借鉴国外相关法律制度等角度对“邻居强拆”进行规制，平衡各方利益，推动“邻居强拆”合法化。
关键词 邻居强拆 合法性 司法强拆 合法化
基金项目：大学生创新性实验计划省级项目“‘邻居强拆’中多数人利益保护问题研究”阶段性成果。
作者简介：邓靓、许晴、肖梦楠，华中师范大学法学院本科生。
一、什么是邻居强拆
2009年5月，德阳市东湖乡凯江六组的居民业委会与开发商达成了90%居民同意的补偿工作；然而几个要求得到更高补偿的“钉子户”使拆迁计划受到阻碍，其他90%的居民相当不满，于是业主委员会经居民们的请求组织居民对“钉子户”进行了强拆。本案中，征收项目符合规定，征收补偿合理到位，拆迁户中的多数人对少数钉子户实施强拆也就在情理之中。但是，不可否认的是，这违反了物权平等保护的原则，是不合法的。
对于“邻居强拆”的定义问题，我们认为，首先拆迁项目应符合本地长期发展机制且征收补偿合理得到90%居民的同意；其次主体是与拆迁项目有着重大利益关系且同意拆迁的90%的居民；对象是在拆迁项目中的少数钉子户；目的是多数人为了使拆迁项目顺利完成。综上所述，邻居强拆是指拆迁项目符合法律与地方政府出台的相关规定且征收补偿制度合理并得到了大多数居民的同意，但因少数居民的不合理要求使拆迁难以进行，大多数居民为了维护自身合法权益而对少数居民的房屋实施的强制拆迁行为。
二、邻居强拆的法律问题分析
（一）合理性分析
关于邻居强拆的合理性问题上一直存在争议。有的认为个别钉子户为了一己私利拒不搬迁，使得邻居无法及时搬进新房，严重损害了多数人的利益，邻居强拆钉子户是维护自身正当利益的表现，是合理的。有的则认为，现今的房屋拆迁项目掺杂了过多的商业因素，而被拆迁户属于弱势群体，开发商为了获取暴利，经常会肆意压低房屋拆迁补偿价格，很多人虽然签署了拆迁协议，但大多都持“别人签了我就签”的心态，即使自己对补偿标准不是很满意还是在协议上签了字。因此，现实中钉子户的诉求往往是合理的，他们所代表的不仅仅是自己，还有广大已经签了字的多数人。因此，邻居强拆存在不合理之处。此种情形下，最好的办法就是按市价进行赔偿，弥补差价。
就凯江六组“邻居强拆”案件的实际情况来看，我们认为邻居强拆是合理的。接受采访的当地居民表示，“你钉在那里，我就没法搬进新房；你搬出物权法说私有财产神圣不可侵犯，但是我楼下愿意拆了，你还能住在楼上吗？”从全局来看，整个拆迁安置项目是一个整体工程，需要各方的协助和配合，“少数个别人搞特殊是对多数人的不公平”，钉子户漫天要价，拒不配合构成了对邻居集体利益的实质侵害。正如赵红梅教授所言，“从情理上讲，占大多数的邻居强拆了确实有无理要求的钉子户，解决问题，属于情有可原。”一方面，新出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》侧重保护人个体利益和公共利益，对邻居所代表的集体利益的保护存在空白，带来权利不能平等博弈的问题。另一方面，新《条例》用司法强拆取代行政强拆，但法院缺乏保持司法中立的制度性保障和对相关“违法性”法律进行解释的和审查的权力，使得司法强拆陷入尴尬，司法途径不通，多数人只能被迫采用“邻居强拆”的方式维护其合法权益。更重要的是，当地的改造项目严格按照相关法律法规进行，且拆迁补偿标准合理合法且补偿到位，钉子户拒不搬迁纯属漫天要价，无理取闹。
（二）合法性分析
多数人强拆钉子户的行为是不合法的，这一点得到了广大学者的一致认可，但理由却大不相同。一种观点认为，多数人利益得到保护是以司法强拆的立法目的悬空为代价的。多数人通过“民主表决”的方式强拆钉子户，其实质是多数人对少数人的暴政，是对民主与法治的践踏。另一种观点则认为邻居强拆本质上是不合法的，根据私有财产神圣不可侵犯和法无明文规定不可为的原则，占多数的邻居并没有处置他人财产的权力，邻居的强拆行为违法，构成侵权。
《中华人民共和国宪法》第十三条规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”《中华人民共和国民法通则》规定：“禁止任何组织和个人侵占、哄抢、破坏……”。本案中，90%的居民签字同意并对刘某家的房屋进行排危拆除，虽有广泛的民意基础，但该房屋属于刘某的合法财产，受国家和法律保护，邻居的“排危拆除”行为构成对刘某私有财产的破坏，属于违法行为。但这种违法行为是“暴政”还是一般侵权呢？所谓暴政指统治者推行的残酷地剥削、压迫人民的措施。显然，这与邻居强拆中多数人与少数人中主体角色的定位不符，即使将暴政泛化为一部分人对另一部分人的侵害其合法权益的强制行为也与本案中的具体法律关系不相适应，因为当地的征收改造标准合理合法且补偿到位，邻居强拆钉子户并非“暴政”，而是邻居们在司法强拆道路不通的情况下作出的不理智的侵权行为，因为被征收人集体仅为受地方政府行政行为保护的反射性利益客体――不为真正的利益表达主体。
综上所述，四川德阳市的“邻居强拆”案件虽有其合理性，但却是不合法的。
三、邻居强拆的法律规制
（一）贯彻和完善拆迁立法规定
坚实宪法的顶层设计。宪法明确规定：“国家为了社会公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或征用并给予补偿”。这一原则性规定无疑有着积极的作用，但同时也为后面的制度设计埋下了隐患。在宪法中多次出现了“公共利益”，但却并未对公共利益的定义作出任何原则或具体的规定。一方面，这在现实中导致了地方政府对于公共利益错误解读或故意曲解，使公共利益极易与集体利益发生混淆。“在城市里，旧房通常不是孤零零的一个，而是或鳞次栉比或参差不齐地串联在一起。若绝大多数住户愿意通过商品房项目、加上项目完工后的回迁，从而改善自己的居住条件，谁又能断言这种项目不符合公益呢？”集体利益是一个独立的法律范畴，将集体利益与公共利益混同，既不利于将被拆迁人集体作为一个独立的群体进行法律保护，也会导致对少数拆迁户利益诉求的忽略，以集体中多数人的利益绑架了少数拆迁户特殊的合理要求，如让少数人居无定所或造成少数人的巨大利益牺牲，此时集体利益就会沦为多数人对少数人的暴政，这不符合法治社会人权的基本原理。因此，笔者考虑到宪法这一基本法的权威地位，以及宪法规范的抽象性特点，是否可以在本条款中对公共利益作一个原则性的解释。或者出于宪法稳定性的考虑，在其他基本法中或专门的拆迁立法中明确界定公共利益的定义和界限。 制定专门的房屋拆迁法或征收征用法。我国没有征收拆迁方面的专门立法，只有《国有土地上房屋征收与补偿条例》这一类的行政法规或规章，这违背了《立法法》第8条关于法律保留的相关规定，即对国有财产的征收只能制定法律。再者，城市房屋拆迁涉及行政管理的多方面，牵涉到千家万户的民生问题，必须制定一部位阶较高的法律进行规制。同时，在新的立法当中，要注意改进原有条例在解决拆迁户集体利益与个人利益冲突问题上的立法空白，确立诸如公平补偿原则、集体利益与个体利益相平衡原则、保护弱者利益原则等，并吸纳条例征求意见稿中关于“征收决定必须获得90%以上被征收人的同意，同时，补偿方案应征得三分之二以上被征收人的同意，补偿协议签约率达三分之二以上方可生效”的规定，以平衡拆迁方内部利益。
（二）规范拆迁决定、补偿和执法程序
在拆迁决定方面，要将政府与被拆迁户集体结合起来，共同决定拆迁事宜。被拆迁户集体要在拆迁决定中发挥到主体作用，通过听证会等方式充分听取各拆迁户的利益诉求，将拆迁户个体利益融入到集体利益之中，让个体作为集体的成员获得利益的统一保护，避免个人利益的无限制的、过度的膨胀，即必须经过一定比例的被征收人同意方可决定。
在拆迁补偿方面，应该严格遵循公平补偿、保护弱者利益原则。公平补偿原则是指，财产的所有人及有关的受益人都有权依据“公平的市场价值”获得对于房地产及其附属物以及与该房地产有关的无形资产的补偿，还包括同等情况一致对待，对于条件差不多的被拆迁户，应作出平等一致的补偿决定，不能差别对待。保护弱者利益原则，即对于经济困难、老弱病残等特殊情况的被拆迁户，应当允许在一定范围内合理的差别待遇，给予其特殊的另外的补偿，如住房安置等，以避免少数被拆迁户因为无处可去或补偿不足而拒不搬迁，造成对集体利益的损害及拆迁进程的搁置。
严格走司法强拆程序。本案中，不管该钉子户是无理取闹还是义正言辞，邻居强拆其住房的做法都是明显侵犯私人财产权的行为，条例明确赋予法院作为中立的第三方进行司法强拆的权利，任何其他主体都无权对钉子户实施强制拆迁。落实司法强拆，使邻居强拆合法化。
（三）适当引入国外的公益诉讼制度
在城市房屋拆迁中，有人认为对自己的房屋面积核定有误，有人认为该片区域不应该被改造，有人对住房的补偿和安置不尽满意等等，拆迁户可能都有不同的利益诉求，如果每个人单独就其所要求的事项起诉，显然是时间与精力的极大浪费，而公益诉讼制度则既弥补了拆迁户势单力薄的无助，又能极大的节约司法资源，同时也有利于增进拆迁户集体的内部团结与凝聚力，共同为集体的利益而沟通、协调、妥协，二者通过内部的博弈而非外部的对抗获得平衡，可见该制度有其可取之处。
公益诉讼制度在行政拆迁中的运用，国外是有迹可循的，如美国就有公益律师、民间法律机构以及司法学院等为民请命，形成对政府拆迁有力的监督制约。在我国建立公益诉讼制度，要适当突破对于起诉资格的限制，让对拆迁决定及补偿有合理特殊要求的所谓“钉子户”们不再孤军奋战，孤掌难鸣，拆迁户可以组成一个集体为大家的利益发声，为特殊的利益争取，民间组织机构也可以参与进来，调和拆迁户与政府、拆迁户内部的利益冲突。
四、解决邻居强拆的制度价值
法律保护的是合法权益，多数人在维护自身合法权益时应严守法律边界，以不侵害他人合法权益为前提。新《条例》注重对钉子户个体和公共利益的保护，多数人利益表达机制欠缺，使得近年来“邻居强拆”现象蔓延成风，邻居强拆纠纷化解机制的建立迫在眉睫。其制度价值主要体现在三个方面：其一，弥补《条例》对被拆迁人中多数人利益保护的不足，协调各方利益，化解拆迁矛盾；其二，落实司法强拆，制约地方政府征收权，促进邻居强拆合法化，加强法治建设；其三，物尽其用，提高土地利用效率，推进改造安置进程，加快城镇化步伐。