引言
在我国，房地产行业作为带动行业最广，投资规模最大，吸纳就业最多的支柱性产业，在实现科学发展的过程中责无旁贷的应发挥主导作用。但是，建设资源节约型和环境友好型社会属于公共利益范畴，房地产作为一种盈利性行业，经营者是否具备承担社会责任的自发性愿望；政府应该采取什么措施激励房地产行业走绿色环保道路；鉴于以上两方面的研究仍较为缺乏，作为前期研究，本文将从房地产行业向绿色低碳化转型的重要性入手，分析房地产企业转变传统开发经营方式的影响因素，进而从这些因素切入，对引导房地产行业向绿色低碳化转型给出政策建议。
1 绿色低碳地产的概念
但是，我国房地产行业的快速增长从整体上看仍属于高投入、高能耗、高污染的粗放型增长方式。根据国家发改委的一项调查结果，在我国，每建成1 平方米的房屋，约释放出0.8 吨碳，建筑能耗占到全社会总能耗的40%左右。我国现有建筑430 亿m3，每年还要新增16 亿m3~20 亿m3，在这些新建建筑中，99%以上是高能耗建筑；既有建筑中，只有4%采取了提高能源效率的措施[3]。 如今，虽然定义各有不同，但是绿色低碳地产的概念范畴已逐步清晰。目前主流的提法包括节能地产、绿色地产、低碳地产。节能地产概念的诞生较早，主要是指在采暖过程中采用了降低能耗，减少热损耗技术标准的建筑；绿色地产的概念则比较宽泛，也相对超前，它是基于人与自然持续共生原则和资源高效利用原则而设计建造的一种能使住宅内外物质能源系统良性循环，无废、无污、能源实现一定程度自给的新型住宅模式[6]；低碳地产是一个最新的概念，它是指在建筑材料与设备制造、施工建造和建筑物使用的整个周期内，减少化石能源的使用，提高能效，降低碳排放量。除以上三种提法外，近年来又衍生出生态地产、健康住宅等概念[7]。综合以上定义可以看到，绿色低碳地产最核心的是强调建筑的节约和环保，大体上包含“投入少、排放低”两个方面的含义，强调人与自然的和谐。
2 我国房地产行业向绿色低碳转型的宏观趋势分析
绿色低碳地产在欧美的发展非常迅速。欧盟是世界上环保要求最高的地区，对于建筑污染物排放有着最高标准的限制；而美国政府在应对次贷危机过程中的一个重要经济刺激措施就是鼓励居民使用新能源，不仅投入大量资金用于环保能源的开发，还对采用新能源技术的企业和个人给予补贴。在这些政策措施的推动下，欧美房地产行业近年来普遍开始向绿色低碳化转变[8]。
对我国而言，房地产行业向绿色低碳化转变有着十分重要的意义。这不仅是贯彻落实科学发展观的必然要求，同时也是我国经济社会整体实现可持续发展的必由之路。综合各方面因素来看，绿色低碳地产必将成为未来我国房地产行业发展的新方向，这是因为：
（1）政策的规范指导作用。科学发展观的提出对于房地产企业转变粗放型生产方式做出了统一部署与方向性的指导。科学发展观强调全面、协调、可持续的以人为本的发展，要求我国调整经济结构、转变传统粗放型经济增长形式，走资源节约型和环境友好型的经济发展道路。这是对包括房地产行业在内的我国所有社会经济部门所提出的统一要求，为各行业转变生产经营方式、实现产业结构调整升级指明了宏观的方向，是站在国家和民族长期发展的高度所提出的战略性指导[9]。为了贯彻落实科学发展观，国家发改委、建设部、国土资源部、环保总局等中央部委多年来为房地产行业制定了包括土地、财税、建筑标准、环境监督核查等措施在内的多种政策法规，其中有些属于非强制性、鼓励性的，有些则属于强制性、约束性的。随着我国进一步推动经济发展方式转变，对于房地产行业环保、节能的要求必将不断提高，相应监管措施也必将更加严格，行业准入制度也将得到完善，不能够达到绿色环保要求的企业将被清出市场。作为房地产行业而言，理应遵守这些政策法规，向社会提供质量合格、环保健康的产品，否则将承担相应的法律责任。
（2）企业角色的转变和社会舆论的监督。企业社会责任意识的觉醒和社会舆论监督机制的成熟对房地产企业给予了道德层面的约束。改革开放初期，企业被认为是单纯以盈利为目的的经济行为主体。近年来，随着经济发展水平和公民权利意识的提高，企业的社会责任问题引起了越来越多的关注。企业不再被允许单纯以追求经济利益为目标，而应在享受社会发展成果的同时，承担起应尽的社会义务，即所谓“达则兼济天下”。对于与公众生活息息相关的房地产行业而言，其从诞生之日起就具有肩负社会责任的使命。在全社会都倡导绿色环保的今天，作为房地产行业，理应承担起应尽的社会责任，将自身利益诉求与社会共同利益统一起来，在实现行业价值的同时，无愧于作为公民社会一份子的职责。为此，我国诸多城市的房地产行业协会已经自发的开展行业自律行动，倡导绿色低碳地产；而新闻媒体等社会舆论监督部门也在不遗余力的宣传推广绿色低碳地产。房地产企业若不积极顺应这一潮流，久而久之，不仅无法在业内立足，更会招致社会舆论的压力[10]。
（3）行业自身特质。房地产行业作为我国国民经济的龙头、支柱性产业，其投资规模巨大，相关从业人口众多，带动了大量的相关产业，而且还是能源和原材料主要消耗部门。房地产本身的资源能源消耗量和环境影响巨大，自然的成为节约环保工作的重中之重。如果房地产行业能够大力倡导、发展绿色低碳地产，必将带动相关产业向绿色、节能、环保转变，从而在建设资源节约型、环境友好型社会的过程中担负龙头作用。而若房地产行业不能实现向绿色环保转变，则占国民经济组成成分相当大一部分的产业门类也难以实现绿色环保转型。房地产行业本身的这种特质决定了其必须承担起发展绿色低碳地产的职责，造福于社会。
（4）消费者需求的变化。随着我国教育事业的发展和普及，国民素质得到了显著地提高。在城市中，高端消费群体内部具备较高学历层次的知识型高收入者数量呈不断增长态势，并日益成为各行各业竞相争夺的客户群体。可以预见到，房地产行业今后的目标客户群体中这类高知识层次的中高收入者将越来越多并最终成为主体。该类人群的显著特点是比其他人群更加热衷公益事业，更加向往清新宜人、舒适健康的居住、办公环境和自然的生活方式，更加挑剔并注重细节。而且，这部分人群具备较高鉴赏能力，对于新事物的接受能力和倾向程度也更高。因而，对于房地产行业而言，未来必须着力打造符合这些人群消费理念的、绿色、健康、环保的产品，以迎合其需要。大力发展绿色低碳地产正是争夺、适应消费者的有力方式。
（5）科技、材料、技术基础已具备。迫于资源环境的压力，世界早已开始节能、环保技术的研究开发，我国近年来在建筑节能、环保技术方面也取得长足的进展，在材料科学、太阳能技术、水处理技术等方面已经跻身世界先进水平。而且，随着我国对外开放程度的进一步提高，这些技术和材料还能够从国外环保技术强国进口。如今，许多绿色环保技术和材料已经得到了较为广泛的应用，其价格也不再是“高高在上”，早已能够“飞入寻常百姓家”。房地产行业向绿色低碳转变已经具备坚实的科技基础。
（6）房地产行业具备向绿色低碳化转型的主观意愿。我国人多地少、适宜人类生存的土地面积狭小，房地产行业要想实现长期、稳定、可持续的发展就必须正视所面临的自然资源与环境压力。目前，我国房地产行业从建筑施工到后期的营销、运营、物业管护等方面还大都属于高消耗、高污染的模式。建筑材料和能源利用效率低，土地破坏严重、建筑能耗高、污染物排放量大等问题正在困扰着房地产行业整体的可持续发展。而且，近年来的高速开发建设招致了传统原材料如钢材、水泥等成本的大幅上升，这些也会逼迫开发商寻找替代能源和材料。因此，房地产行业必须转变既有的粗放型经营模式，才能够实现行业的长久繁荣。所以，从长期来看，房地产行业出于自身生存发展的需要，具备向绿色低碳化转型的内在动因。
（7）房地产行业具备向绿色低碳转变的主观能力。改革开放以来，特别是近10 年以来，我国房地产行业经历了一个黄金发展期。房地产企业普遍受惠于改革开放所带来的经济发展成果，并聚集了大量的财富，其盈利水平长期高于社会平均盈利率。而且，如今的房地产行业已经形成了包括全国工商联房地产商联合会、各地房地产行业协会等在内的正规的行业自治组织，具备一定的自我管理、监督、约束的能力。另外，如今的我国的房地产行业中已经有一大批熟悉项目运作，深谙房地产开发经营管理各类技术的从业人员。因此，从资金实力、行业治理能力和人力资源三方面来看，我国房地产行业已基本具备向绿色低碳化转型的能力。
综上所述，科学发展观为房地产行业向绿色低碳化转变指明了方向；而我国经济社会可持续发展及消费者需求的变化对房地产行业走绿色低碳发展道路提出了具体的要求。房地产行业本身的特质决定其必须发挥带动经济社会整体可持续发展的龙头作用，而社会舆论对于房地产行业承担节能环保社会责任的情况形成了监督和压力。并且，房地产行业也具备向绿色低碳转型的主管意愿与能力。可见，绿色低碳地产必然将成为我国未来房地产行业的发展方向。
3 我国房地产企业向绿色低碳转型的微观意愿分析
尽管我国房地产行业向绿色低碳转型已成为必然趋势，然而实现这种转变的过程可能会相当漫长，从微观上看可能面临着诸多难题。这个论断主要是从“政府—房地产企业—消费者”三方利益取向及相互影响关系的分析中得出的。
在决定房地产行业向绿色低碳转型的过程中，消费者、政府和开发商三方行为主体的意愿及相互影响关系起着至关重要的作用。
模型假设：
（1）房地产行业向绿色低碳转变的客观条件，包括政策、技术、资金、人力资源条件等都已具备，决定转型成功与否的关键因素取决于三方出于各自代表利益的考虑所做出的行为选择。
（2）政府作为社会整体利益的代表，完全倡导绿色低碳转型（如图中紫色箭头）；民众则会综合考虑自身利益及社会公共利益，最终决定民众行为选择的是这二者所产生“合力”作用（如图中橙色虚线双箭头）；房地产企业知晓并愿意承担一定的社会责任（如图中黑色箭头），但其获利状况仍然是其短期内做出行为选择的最重要的因素（如图中蓝色虚线双箭头）。
（3）经济社会发展状况如当前形势，且排除发生较大的经济危机、自然灾害等不确定因素的存在。
则在以上假设的前提下，分析三方意愿。
政府方面，坚定的倡导房地产行业向绿色低碳转型，因此会通过一系列的政策措施对民众和房地产企业施加影响，使二者意愿向着绿色低碳地产方向发展（图中红色箭头）。
民众方面。首先，部分具备较高知识层次和环保意识的民众要求政府促进绿色低碳地产发展，而其他民众也至少不会抵制政府促进绿色低碳地产的行为（黄色箭头）；其次，民众对房地产企业的态度则存在不确定性（黄色虚线双箭头），这是由于民众在自身利益考量时存在不确定性：虽然民众中有相当大一部分会倾向于支持绿色低碳地产的发展，但是从我国房地产市场现状来看，大多数民众鉴赏能力较低，对于绿色低碳地产的理解和倾向性不强。
也就是说，大多数民众在购买地产时，并不是十分在意其绿色、生态效能，而更多的是看重其地段、升值潜力等经济因素，那些传统高耗能、高污染地产产品仍然会在相当长的时间内占据大部分市场份额。因此，在当前情况下，在考虑自身利益时，民众在多方考虑“合力作用下”的行为选择（图中橙色箭头）还是会朝着不利于绿色低碳地产发展的方向。
房地产企业方面。首先，自身的社会责任感和社会舆论的压力会促使其向绿色低碳地产转型（图中黑色箭头）；其次，房地产企业作为盈利性经济行为主体，在进行行为选择时，还是会更多的考虑自身的盈利状况，因而具有不确定性（图中蓝色双箭头）。如前所述，现阶段，绿色低碳地产已具备一定的市场需求，而传统地产在市场需求结构中仍然处于主导地位。对于房地产企业而言，选择何种模式取决于二者盈利情况的对比，假若绿色低碳地产项目能够获得更高的利润率，则房地产企业会心甘情愿的选择推动绿色低碳地产发展；反之，则很难作出有利于绿色低碳地产发展的选择。如图2 所示，如果假设绿色低碳地产领域并无进入壁垒（事实上能够从事绿色低碳建筑开发的房地产企业也相当多，行业壁垒并不明显），绿色低碳地产技术及市场信息透明，开发商按照统一标准开发建设所生产的产品不具有质的区别（这里属于一般性讨论，在比较两宗地产时，默认为其地段等条件相同，只比较标的地产本身的质量）则绿色低碳地产行业可以看作处于完全竞争状态。又设，在传统地产开发经营模式下，房地产开发企业的短期供给曲线即为其短期边际成本SMC 曲线S1， S1 与市场需求曲线D1 交于A 点，此时房地产开发企业的利润水平为图中阴影部分面积，即OB×OC－ dQ；当该房地产企业向绿色低碳生产经营模式转变时，其生产成本和市场的需求均会发生相应变化，相应的需求曲线和供给曲线发生位移，房地产企业的利润水平是提高还是降低取决于供需曲线相对位置的变化。实际上就取决于市场上消费者对绿色低碳地产的认可程度和偏好，以及厂商开发绿色低碳地产的成本高低。在我国目前的一般情况下，短期内消费者并不会对绿色低碳地产给予更多的偏好；而由于绿色低碳地产建设尚未得到推广，相关原材料和技术不能够大规模生产以实现规模经济，因此建设成本也必将有相应的提升。如此一来，房地产企业的利润空间就会受到压缩，因此就缺乏开发绿色低碳住宅的内在动力。可以看到，作为率先开发绿色低碳地产的企业，面临着较大的市场风险，而房地产企业往往会出于回避风险的考虑尽量避免做这个“第一个吃螃蟹的人”。
言，一方面，政府引导和自身环保意识在决定其对绿色低碳地产发展态度中起正向作用，另一方面，民众在现阶段仍然缺乏对绿色低碳地产发展的足够倾向性，还是会给传统地产产品提供市场，综合对两方面合力的分析可以确定目前民众的行为选择不利于绿色低碳地产的发展；对于开发商而言，虽然有社会责任的约束与监督和一部分民众的购买需求作为其向绿色低碳方向转型的拉动力，但最终决定其行为选择的仍然是盈利状况，在目前的情况下，假若不对其施加外在影响，其缺乏自觉自愿的向绿色低碳方向转型的内在激励。以上这些因素叠加起来，造成目前的绿色低碳地产长期仅停留在口号上，甚至有些噱头的意味，前途被勾勒的十分光明但很少有人付诸实施。
4 我国房地产企业向绿色低碳转型的激励政策研究
所应采取的政策措施包括：
（1）提高消费者对绿色低碳地产的偏好程度。在过渡时期，政府可以通过给购买绿色低碳地产的消费者以补贴或税费减免的形式鼓励其更多的购买此类产品；同时，可以对购买传统地产产品的消费者征收较高的税费，在物业运营期间也可相应开征环境影响税、排污税等，以加大传统地产产品的购买和持有成本。此外，应加强舆论宣传与环保教育，提高公民和企业环保意识。通过差别化的税费政策和环保宣传教育，使得消费者对传统地产和绿色低碳地产的偏好程度此消彼长，向着绿色低碳地产方向偏移。
（2）降低绿色低碳地产开发成本，提高传统地产开发成本。一方面，政府可以通过公共投资的形式，加大绿色环保技术开发、普及力度，并给予绿色低碳地产建设所需原材料生产、设计建造技术支持及建设施工企业补贴，以降低其生产成本进而产品价格；另一方面，政府自身也应做出表率，在公共建筑、保障性住房的建设过程中更多的采用绿色低碳建设运营模式，从而培育相关产业发展，促使其实现规模化生产，降低生产成本。与此同时，政府还可通过提高税收等形式促使传统地产开发运营升本上升。
通过以上两方面的举措，一方面提高绿色低碳地产的利润率，同时也压缩了传统地产产品的利润空间，从而使房地产企业逐渐自发的倾向于绿色低碳地产项目开发。
（3）将房地产企业的社会责任以法律和政策的形式给予强化和巩固。在政策法规层面，政府应提高建筑污染物排放标准，加大监督惩罚力度，提高行业准入门槛，将不能按照环保要求进行开发建设的企业清出市场。同时，政府也利用好房地产企业地域性强的特征，充分调动、发挥地方房地产协会的行业自律职能以及龙头企业的带动作用，通过地方或者全国范围内的房地产企业协会以及代表性企业的表率作用，强化房地产企业的社会责任意识。另外，政府也可以通过举办各种研讨会、论坛的形式，邀请房地产企业参与，借以宣传政府节能环保政策、与房企实现良好的沟通。
除此之外，政府还应利用其在房地产市场中的其他影响力鼓励绿色低碳住宅发展。例如，在土地出让过程中，对于该地块未来开发项目采用绿色低碳开发经营模式给予明确的要求，对于开发商资质也做出一定的限制；再如，在城市规划、房地产开发五证的核发过程中，均对项目的环保、节能性能给予考核和监督。
5 结论
我国房地产行业向绿色低碳经营模式转变已成为必然的趋势，但由于目前我国房地产市场发展阶段所限，这一转变过程可能面临着诸多的困难，因而较为漫长。为了尽量缩短这一转变周期，及早实现房地产行业由高污染、高耗能的粗放型开发向绿色、环保、节能的可持续发展转变，政府需要给予适当的引导。一方面政府可以通过提高消费者购买绿色低碳地产的意愿并降低绿色低碳地产开发成本的形式，提高开发商开发绿色低碳地产的利润率；另一方面，政府也应通过各种政策法规以及其在房地产市场当中的主导性影响，促使房地产企业开发更多的绿色低碳产品，同时淘汰那些仍然采用传统开发经营模式的企业，从而实现行业整体档次的提升和主流开发经营模式的转变，最终促进我国经济、社会、生态的全面协调可持续发展。
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