[提要] 房地产企业在我国国民经济发展中一直发挥着不可替代的作用，而融资租赁在房地产经营中又有着举重若轻的地位。本文在阐述我国房地产企业融资租赁发展现状基础上，运用SWOT分析方法，对互联网平台下的房地产企业融资租赁进行分析，并结合相关因素提出一系列可选的发展战略。
关键词：互联网平台;房地产业;融资租赁;SWOT分析
基金项目：长江大学青年基金项目（项目编号：2016cqn19）研究成果之一;通讯作者：丁佳俊
中图分类号：F83 文献标识码：A
收录日期：2018年5月5日
一、我国房地产企业融资租赁发展现状
（一）融资渠道有限，融资结构不健全。从进入我国房地产开发行业的资金总量来看，2016年（144，214.05亿元）比2012年（96，536.81亿元）增加了47，677.24亿元，大量资金从各种渠道进入，增长量及增速显著，但仍然以自筹资金和银行贷款为主，渠道较为狭窄，融资力度有限。就融资结构来看，从2012年到2016年的5年里，贷款的两极分化比较严重。2016年上半年，我国对房地产开发企业的贷款进一步紧缩，房地产企业所获得的来自银行贷款的资金同比增长3.2%，企业自筹资金同比负增长0.1%，其中企业自有资金增幅4.6%，非银行贷款萎缩-2.5%，结构有所优化但仍然不健全。（图1）
（二）缺乏稳定，抗风险能力差。传统的房地产企业融资租赁方式中，银行掌握着充足的资金，资金的供给也相对稳定，故而对于资金需求量大、周转期长的房地产业，银行是其首选的资金来源。但也正因如此，房地产企业融资结构不合理、发展缺乏稳定、融资方式单一，一旦信贷行业政策有所调整，房地产企业将面临巨大冲击。
二、基于互联网平台的房地产企业融资租赁SWOT分析
（一）优势
1、融资模式多元化，降低融资成本。互联网平台下的融资租赁资金来源渠道相较于传统模式来说，更加信息化和多元化，融资租赁开始更多地转向社会大众寻求社会闲散资金，实现资金和市场融资渠道的无缝对接，最小化融资成本。对于房地产企业来说，通过融资租赁I到所需资金，满足自身日益发展壮大的资金需求，也将具有更多的可能性和选择性。
2、减小信贷行业的冲击，维护房地产业稳定。在互联网的发展下，基于互联网平台的融资租赁中，以“互联网金融+融资租赁”的债权转让模式最具有代表性，这种模式可以有效地将互联网金融与企业的融资需求进行匹配，实现更优质的匹配效果。这种模式可以为房地产企业提供金融支持，优化融资结构，维护房地产企业的发展。
（二）劣势
1、相关法律法规尚不完善、监管缺位。互联网平台下的融资租赁模式发展迅速，随之暴露出来的问题就是相应的监管制度的缺乏。一方面在许多方面存在法律法规不完善的情况;另一方面由此可能会导致一些风险及纠纷，如风险防控和对于纠纷处理的问题。
2、融资金额及融资期限有限。对比融资金额，社会大众可接受的投资金额较融资租赁的投资金额较低;对比融资期限，社会大众可接受的投资年限一般在2～5年，但是融资租赁的合同期限普遍超过5年，两者期限长短不同。并且互联网平台下的融资租赁的资金来源以社会公众投资者居多，所利用的大部分是社会上的小额闲散资金，因而在资金供给数量和期限上具有较大的局限性。
（三）机遇
1、时代发展迅速，金融市场活跃。2016年我国国民总收入达到740，598.7亿元，同比增长6.9%，人均国内生产总值53，935.0元，“互联网+”模式多样化，互联网理财产品也得到了空前发展。“互联网金融+融资租赁”的发展目前以三种模式为主，即债权转让模式、P2L模式以及收益权转让模式。互联网金融作为连接着金融与实体经济的载体，加上融资租赁在融资与融物方面的双重特性，同房地产企业相结合，对房地产企业的生存发展、融资和产业升级都发挥着极其重要的作用。
2、政策给予“互联网+”行动的支持。2015年《国务院关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》中所提倡的“互联网+”普惠金融方面，鼓励互联网与银行、证券、保险以及基金的融合创新，以期为大众提供丰富、安全和便捷的金融产品和服务，满足不同层次实体经济的投融资需求。也必然推动大量资金进入互联网融资租赁平台，适应不同规模层次的房地产企业的融资需求。
（四）挑战
1、企业易自我膨胀，忽略未来高风险。我国房地产业积病已久，房地产泡沫巨大，房价居高不下，国家立足大局实施了一系列的紧缩政策，但中国的特殊国情又导致房地产内需极大，当大量的互联网融资租赁资金进入房地产业，企业一派欣欣向荣，易出现过于乐观的观点，而忽略众多存在的风险。
2、资金池难以维系，流动性大。在互联网融资租赁模式下，以P2P网络平台为例，并不是直接将资金划入借款人的账户，而是会先将筹集到的资金放入资金池中，即第三方支付公司，再将资金池中的资金分流到各个项目。但是作为新兴领域，互联网网络平台也会由于专业性不强、环节之间紧密度差漏洞多，风险意识弱以及违规经营等诸多原因，出现侵害投资者利益的情况，比如资金被挪用的情况，一旦资金被挪用，那么资金池就会面临枯竭的危害，这导致融资者所需资金无以为继，出现资金链断裂的风险。
三、互联网平台下房地产企业融资租赁发展战略
（一）增长型战略
1、积极寻求与互联网融资租赁公司的合作。在现有的活跃市场氛围下，社会上的闲散资金数量较大，而投资渠道少，随着“互联网金融+融资租赁”模式的发展，互联网融资租赁公司快速发展，大量互联网融资租赁企业汇集了众多社会闲散资金，房地产企业应顺应时代的发展潮流，积极促成与互联网融资租赁公司的合作，获取融资。 2、充分利用政策优势，促进产业升级。房地产作为集多种经济活动为一体的产业，充分利用政策对互联网平台的支持，有利于带动产业内其他环节的发展，完善自身产业链，提高建设质量，加强管理水平，提升服务水准，共同促进房地产整体的产业升级。
（二）多种经营战略
1、注重人才培养，完善内部决策体系。房地产业作为国民经济的重要增长点，为中国21世纪以来经济的快速增长做出了不可忽略的贡献。但在我国现有的房地产泡沫巨大和房价过高的背景下，大量的融资进入房地产企业，导致风险过高，因此提高管理人才水平，完善企业内部决策体系就显得尤为重要。唯有正确把握发展形势，合理稳健决策，才能降低风险，趋利避害。
2、督促政府加强对创新融资渠道的管控。政府需要明确监管主w、监管对象和监管内容，对互联网平台下的融资租赁企业进行系统梳理，核定对应的监管机构，明确互联网融资企业的业务和业务范围，掌控资金流向，实时监控发展中存在的风险，并且建立良好的数据监管模式，避免出现缺乏监管的乱象，也避免因人为操作出现资金池枯竭的问题。
（三）扭转型战略
1、寻求多种互联网理财产品的合作。在时代快速发展的机遇下，科学技术不断升级，互联网理财产品市场也空前活跃，房地产企业可寻求与多种互联网理财产品的合作，避免将鸡蛋放在同一个篮子里，改善企业债务融资结构，建立多层次的房地产金融体系。
2、督促政府加强互联网融资租赁法律立法工作。互联网融资租赁的业务发展和创新发展迅速，甚至在一定程度上还要快于我国相关法律法规的建立，不利于互联网平台下融资租赁的健康稳定发展。政府应尽快确定互联网网贷平台有关行业的法律建设和定位，加强立法工作，在原有的传统业务法律法规的基础上尽早颁发针对互联网融资租赁问题的法律文件，确保相关产业的健康发展。
（四）防御型战略
1、加强诚信建设。在互联网平台的债权转让模式中，平台事先对融资租赁公司和承租企业的资质以及租赁标的资产进行调查评估，以期为投资者筛选诚信有实力的公司和真实合规的资产进行投资。房地产企业需完善企业内部信用管理制度，加强房地产行业的自律，按时披露真实可信的财务会计报告信息，提高企业在互联网平台的信誉，确保资金池资金顺利流入企业，延长租赁期限。
2、提升管理能力，增加资金利用率。房地产企业普遍负债率偏高，而融资租赁渠道有限、成本较高，企业提高管理能力，增加资金利用率，充分利用已获得的融资融物，有利于成本最小化、利润最大化。
四、结论
互联网平台的发展作为一种新的模式，为众多行业带来了发展机遇，但机遇始终与挑战同在，本文对房地产企业基于互联网平台的融资租赁进行了一系列的分析，在时代的发展潮流里，力求能针对所能把握的机遇进行较为全面的总结和分析，顺应时代发展潮流，把握机会，迎接挑战。
主要参考文献：
[1]陈晓芳，邓银花.“互联网金融+融资租赁”A2P模式的SWOT分析[J].财会月刊，2017（2）.
[2]陈杰，陈卓.房地产开发融资新格局、潜在风险与政策应对[J].基建管理优化，2016，28（4）.
[3]刘振杰.浅谈房地产企业的融资方式[J].现代经济信息，2017（18）.
[4]申思远.互联网金融背景下融资租赁业务的可持续发展研究[J].现代商业，2016（23）.
