党的十八届三中全会明确将财税体制改革作为我国深化改革的核心之一和财税体制改革的突破口，加快营业税改增值税试点，是十二五财税体制改革的重点。本文对实施营改增给物业管理行业带来的影响提出对策和建议。
一、营改增改革试点推进情况
2012年1月1日，营改增试点在上海交通运输行业和部分现代服务业启动。同年8月1日，试点范围由上海分批扩大至北京等8省市和深圳、宁波、厦门3个计划单列市。今年以来，建筑、房地产和金融等行业试点方案已在着手研究。2015年，我国将全而完成营改增试点。
经过2年多试点，营改增推进情况良好，打通抵扣链条，消除重复征税，优化税制结构，减轻企业税负，实现新旧税制转换，为产业转型、经济增长、企业发展创造了更好的税制环境，标志着我国新一轮税制改革取得初步成效。截至今年1月31日，共为企业减负1961亿元。其中2013年减税规模为1402亿元，参与试点的272.5万户企业，有258.88万户税负下降，减税率达到95%。
当然，营改增试点中也出现了抵扣链条不完善、抵扣范围比较窄、部分行业税负增加等问题。如何通过稳步扩大改革范围，解决试点中存在的问题和矛盾，是今明两年营改增改革所要破解的难题。
二、价改增对物业管理行业的影响
(一)实施营改增促进物业管理行业持续发展
营改增是深化财税体制改革的重头戏，对推动经济结构调整、大力发展以现代服务业为重点的第三产业具有重要意义。现行物业管理收费未形成良性有序的价格机制，物业服务企业税率偏高，致使行业税负过重。实施营改增的益处如下:有利于企业进入增值税管理体系，对规范财务核算提出更高要求，可倒逼企业加强内部管理，扩大市场规模;可以解决营业税与增值税并存造成的抵扣链条断裂导致税收增加的难题;有助于消除行业重复征税，完善税率与抵扣范围，力促行业结构调整、产业升级和转型发展;长远来看，随着抵扣链条逐步打通和延伸，可抵扣进项税额会不断增加，营改增带来的减税效应会得到放大，从而惠及更多企业;从行业持续发展角度看，实施营改增对强化企业经营、提高管理水平、增强发展能力、推动持续发展会起到重要作用。
(二)短期内企业税负不降反增
1994年税制改革后，我国增值税实行17%和13%两种税率，此次营改增又增加了11%和6%的税率。实施营改增，企业由原来缴纳5%的营业税，改为缴纳6%的增值税。由于物业服务企业经营成本中，固定成本和用工成本较高，特别是人工成本占去七成，而这些成本不能产生进项税，可抵扣项目比重过低，使得税率提升，从而加重企业税负。虽然短期内税率会不降反增，但如能对商品房和保障房物业分别按6%和3%的税率征收，并使其享受原有的税收减免政策，加上营改增财政专项资金补贴，物业管理行业税负增加的情况会得到改观。
三、物业管理行业实施价改增对策研究
(一)积极开展前期调研
成立营改增改革领导小组，做好营改增前期调研和准备工作，对前3年企业增值税上缴情况开展调研，分析预测营改增对未来3~5年行业发展的影响;整改经营管理中的薄弱环节，夯实管理基础，规范企业经营，促进行业转型发展;研究制定营改增方案，做好相关数据测算，争取税收优惠和财政支持;加强营改增政策和纳税申报业务培训，强化财税核算业务技能，以确保新旧税制顺利转换和平稳运行。
(二)争取财政税收优惠政策
针对短期内可能而临的税负增加问题，可从财政税收上寻求政策支持。要打通和延伸抵扣环节，允许商业性房地产开具增值税发票，形成较为完善的上下游抵扣链条;增加可抵扣项目，将支付给保洁保安、绿化养护、设施设备维保等专业公司的费用作为进项税抵扣，以解决人工费用、路桥费、房屋租金、保险费等成本没有列入抵扣范围而增加税负的问题;对售后公房和保障房物业租金免收增值税;对年收入低于500万元的中小企业按简易计税方法征税，以减轻企业经济负担。
(三)针对居住、非居物业区别征税
实施营改增后，要对经营亏损的居住物业和盈利的非居住物业按不同税率征税。上海市房管局、上海市财政局曾抽样调查了95家企业213个项目的经营税收情况。在136个商品住宅项目中，91个亏损，43个盈利，2个持平，亏损率达到66.91% ; 49个老公房项目中，46个亏损，3个盈利，亏损率达到93.88% ; 77个非居住项目中，63个盈利，14个亏损，亏损率为18.18%。居住物业亏损率逾八成，非居物业亏损率不足两成。另据统计，77个非居项目一年缴纳营业税金2428.34万元，占213个项目营业税总额的68.65%。
据此，可对居住和非居物业按不同税率征税。对非居物业项目，按照6%的税率征收。以77个非居物业项目为例，在未能明确是否取得可抵扣进项税额发票时，企业要比营改增前多缴545.85万元税收。行业下游企业如能同样进入营改增，企业税收会随之减少。对居住物业项目，特别是对采用酬金制收费模式的项目，应该对物业增值部分即物业酬金进行征税。对年收入不足500万元的中小企业，可按3%的增值税简易征收方式征收，或先按6%税率征收，超出营改增前的那部分税收可利用营改增财政专项资金给予支助，而超过500万元部分则按6%的税率征收增值税。
(四)保留原有财政补贴税收优惠
物业管理行业的经营宗旨是服务社会、保本微利。为此，税务部门要对物业服务企业的收入采取税收优惠政策。对住宅专项维修资金、直管公房租金、售后公房管理费(含保安保洁费)、高层住宅电梯水泵运行费，暂不征收增值税;企业代收代缴的水电、煤气、维修基金、房屋租金等费用，以扣除实际支付给收费单位费用后的余额作为计税额;企业收取的物业服务费，以全部收入扣除相应的公用部位、设备设施所耗用的水电费后的余额作为计税额。保留原有直管公房租金免税政策，延续对物业服务企业部分收入减免税收等优惠措施，加大对老旧小区财政补贴力度，以保证企业正常运营，避免出现营改增后增加企业税负的情况。
(五)扩大简易征收方式适用范围
调查显示，上海35.9%的受访试点企业反映税负增加。建议在试点基础上，扩大增值税简易征收方式适用范围，逐步构建更加公平、有效、简洁的税制结构。可对居住物业实施增值税简易计税方法:适用小规模纳税人标准的企业，按3%的税率征收增值税，但进项不可抵扣;对年收入不足500万元的企业，可参照3%的税率征收增值税;借鉴旅游、广告等行业将支付给专业公司费用后的余额作为收入征税的做法，企业可将其全部收入减去代业主或承租户收取的公共事业收费，付给保洁保安、绿化养护、设施设备维保等专业公司的支出后，采用简易征收方式征税。以居住物业为例，参与调查的136个项目，其经营收入为24561.29万元，减去售后公房免税收入2675.05万元，应税收入为21886.24万元，若能适用增值税简易征收方式，相对于6%的税率，可为企业减税656.59万元。
(六)实施保障住房税收优惠减免
政府要尽快出台相关配套政策，明确从事保障房物业管理的企业不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的项目，对保障房物业租金和管理费收入免征税，对政府购买物业服务成果支付给企业的资金以及对经营性房屋出租所得，实施税收减免，对企业上缴的税收实施先征后返，专项补贴和奖励保障房小区和企业，以实现保障房物业管理的可持续良性循环。
(七)降低财政专项补助基金门槛
为扶持物业管理行业发展，营改增后要继续实施过渡性财政专项补助，并适当降低补助门槛;以不增加物业服务企业税负为标准，对税负加重的企业实施增多少补多少且不设上限的财政支持;对按照新税制规定缴纳的增值税与按老规定所缴营业税持平的中小企业，可实施增值税先征后返或全额征收、减半返还的过渡优惠政策，由符合条件的税负增加企业提出增值税返还申请，经财税部门核实审查后返还，并对各类扶持政策加以整合完善，进一步激发中小物业服务企业发展活力。
