2012年实施的“营改增”税制改革至今已逐步推广到全国，但作为基础支柱行业的房地产业至今仍未纳入改革行列。本文通过实际案例对比分析房地产业“营改增”税制改革前后的利润变化和税负变化，结合当前房地产业的发展状况，分析税制改革将对房地产业产生的影响并给出建议。
【关键词】 “营改增” 账务处理 对比 现状
一、引言
从2012年1月1日拉开货物劳务税收制度的改革序幕至今，“营改增”改革范围已逐步推广到全国。从试点效果来看，试点企业和非试点企业“双受益”，企业税负和办税事宜“双减负”，居民物流和消费成本“双降低”，只有少数行业税负有所上升。这是因为，“营改增”消除了营业税重复征税的现象，促进了产业链的专业分工、产业结构的优化升级、资源的高效利用，为经济的快速高效发展创超了条件。同时，税制的改革还拉动了对服务业的需求。有数据显示，如果 “营改增”税制改革推广至各个行业，预计每年将实现结构性减税1000亿元以上，带动GDP 增长0.5%左右。由此可见，“营改增”将带来的好处颇多，但是否会对房地产业产生积极的促进作用，仍是一个不可确定的未知数。
二、营业税和增值税征收原理分析
营业税是指对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为所征收的一种税。它是以营业额为计税基础。而增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据征收的流转税，其最鲜明的特点是“道道课征，税不重征”。
例如：在一个产业链中，上游企业甲销售产品A获得100元的销售额并缴纳营业税：100*5%。下游企业乙把购买的产品A重新以150元的价格卖给消费者并缴纳150元销售额对应的营业税：150？鄢5%=100？鄢5%+50？鄢5%。其中购买成本100元相当于是二次纳税。随着产品在产业链中的不断传递，重复征税的现象将会越来越严重。当重复纳税的次数达到五次：[（1+5%）^5-1]/1？鄢100%=28%，实际税率由5%变为28%，这大大加大了企业的纳税负担。而增值税只对增值部分征税，可避免重复征税的现象，也消除了产业链前后企业实际营业税率不同造成的不公平。但两者税率的不同，可能造成部分行业更重的纳税负担，如电信行业。
三、“营改增”政策对房地产业的影响
1、简述房地产现状
房地产行业是支撑我国经济发展、扩大就业、增加政府财政收入等的基础性、先导性产业之一。但是纵观最近几年房地产业的发展状况，其发展前景让人堪忧。据统计，2014年以来，房地产企业商品房销售额，同比2013年下降6.3%，行业景气指数持续下降近3%。此外，房地产业涉及领域多、关联广，实施“营改增”将面临许多的困难和挑战。
2、“营改增”前后对比的会计处理
假定某地销售普通标准住宅一座收入为1400万元，支付土地使用权为120万元，前期勘察及设计等费用元14万元，建安工程费（含桩基、建安工程、监理费、楼宇智能化等）450万元，配套及基础设施费（含水、电、气、热、配套工程监理费、有线申视等）45万元，其他费用（含造价咨询、结算审核费及不可预见费等）48万元，期间费用（含财务费40万、管理费50万、销售费50万）140万。在假定建筑业、房地产行业均适用增值税率11%，其他部分现代服务业适用税率6%，所有属于抵扣范围的进项税都能取得增值税发票的前提下，具体推算如表1所示。
3、对比分析“营改增”前后变化
（1）营业成本的下降。“营改增”税制改革，规定一般纳税人企业销售商品或接受应税服务时，允许扣减销售额来减少增值税销项税额，带来的直观变化就是营业成本大大降低。在本例中，企业的主营业务成本下降了64.46万。
（2）营业税金的下降。如果房地产行业实施“营改增”，则不再征收营业税，改为征收增值税，直接影响到企业的营业税金及附加。在本例中，企业计入“营业税金及附加”科目的金额由219.58元降至119.55元，大大降低了企业在营业税金方面的税收负担，有利于企业盈利水平的提高。
（3）利润总额的增加。本例中，“营改增”之前实现的净利润为363.42万元，改革之后为389.17万元，企业的利润总额上升。此外，在本例中我们假设“营改增”前后实现的销售收入相同，但是在实际中，企业往往通过增加售价来弥补应交的增值税销项税额。售价提高，企业的利润将得到进一步的提升。
（4）税负率的下降。在本例中，通过营业税金及附加、企业所得税等税金之和与主营业务收入的比值可得“营改增”前后企业的税负率由22.17%降为17.19%，税负率下降了5%。
通过上述的对比分析可以得出，“营改增”政策的实施可以减少房地产业的经营成本，增加企业利润，提高企业的盈利水平，降低企业税负率，对房地产行业的发展有很大的促进作用。如果“营改增”政策在房地产业实施，将成为房地产业走出低谷的一大助力。
四、“营改增”对房地产企业的影响
1、增加房地产企业的现金流
房地产企业的初始投资大，回收期慢，存货周转率小，资金成本率高，现金流问题常常亟待解决。从上述分析可知，将房地产行业纳入“营改增”范围并对其实施11%的税率后，企业因为进项税额抵扣等原因使得营业成本下降，利润总额上升，增大了企业的定价和盈利空间。这有助于企业进行短期价格调整，促进房产销售，加快现金回流，从而增加可供支配现金流量，促进企业的经营运转。
2、降低企业经营风险和财务风险
实施“营改增”税制改革后，企业的营业成本减少、利润总额增加，盈利能力增强，降低了企业的经营风险。此外，可供支配现金流的增加，弥补了企业的资金短缺，提升了企业的偿债能力，降低了财务风险。同时，良好的销售业绩，加强投资者和债权人的信心，有利于提高企业的筹资能力。
五、对房地产实施“营改增”的建议
综上所述，将房地产行业纳入“营改增”范围，会提升该行业整体的盈利能力，促进其平稳快速发展，但是政策的具体实施还面临时间、税率等选择问题。结合2014年房地产行业销量一路下滑、存货挤压较多的现象，笔者认为应在1―2年后将房地产纳入“营改增”范围，并对其上游产业链中初始投资较大的行业同步实施税制改革，保证其取得足够的进项税额，切实达到减税目的。
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