一、“营改增”对房地产企业税负的影响
房地产开发涉及的勘察设计、技术研发、广告费等支出，相关行业已先行“营改增”，可以取得增值税专用发票抵扣进项税额。但房地产开发涉及的土地、建筑安装、政府规费、拆迁安置、供电配套、装修装饰、园林绿化、销售代理、财务费用等诸多成本费用项目，还未明确能否抵扣进项税额，则“营改增”后房地产企业的增值税负担上升还是下降还不明朗。表1给出了房地产业企业主要业务活动涉及的增值税事项，我们可以据此分析税负变化情况。
（一）税负测算分析
营业税税制下，房地产企业销售房地产属于营业税“销售不动产”税目，按照5%的税率缴纳营业税，“营改增”后，该业务纳入增值税的征税范围。假设“营改增”后房地产企业销售不动产的增值税税率为11%，应税收入为S，可抵扣成本占应税收入的比例为N，“营改增”后，则有：
应纳增值税=销项税额-进项税额
=S/（1+11%）×11%-S/（1+11%）×N×11%
=0.099×S×（1-N）
税负率=应纳增值税/应税收入=0.099×（1-N）
若应缴纳的增值税等于原来税制下应缴纳的营业税，
即：0.099×S×（1-N）=S×5%
增值税和营业税税负率相同的临界点为：N=0.495
即当房地产企业可抵扣成本占应税收入的比例为49.5%时（临界点），增值税税负率是5%，同营业税税负率一致。
根据上述公式，可进一步计算不同可抵扣成本占应税收入比例所对应的增值税税负率，如表2所示。
在可抵扣成本占收入49.5%的临界点时，增值税与营业税的税负率都是5%，当可抵扣成本占收入比例小于49.5%时，增值税税负率高于营业税，而当可抵扣成本占收入比例大于49.5%时，增值税税负率反而小于营业税税负率。
（二）税负变动因素分析
1.进项税额抵扣
就房地产企业来说，影响其“营改增”后税负增减的重要因素是能否获得充足的进项税额抵扣。针对目前情况，房地产企业有三大成本是否可以获得进项对税负大小起着决定性作用，分别为土地成本，期初库存和固定资产，融资成本。
（2）期初库存和固定资产能否抵扣进项税额。从已出台的“营改增”文件规定来看，期初库存和固定资产的进项税额都不能抵扣。例如，交通运输业、电信业等企业在“营改增”前采购的固定资产和存货均不允许抵扣进项税额，特别是交通运输业的期初车辆、轮船等未被允许抵扣进项税额，这在改革之初产生了行业性的经营困难。房地产业的开发成本和存量房在企业资产中占比很高，这部分进项税额不允许抵扣，将导致房地产企业在“营改增”后销售存量房地产时，产生大量的销项税额但又没有与之相对应的进项税额可以抵扣，税负必然增加。
（3）融资成本暂时不能抵扣。融资成本是房地产企业一项重要支出，然而在金融业实施“营改增”之前，房地产企业融资的利息支出将无法获得进项税额抵扣，这无疑将加大房地产企业的税收负担。
2.上游建筑行业税负的转嫁
建筑行业属于劳动密集型行业，人工成本是建筑施工企业重要的成本支出，劳务用工大都来源于临时招聘的农民工或建筑劳务公司，农民工所提供的劳务无法开具增值税专用发票，进项税额无法抵扣；劳务公司提供劳务没有进项税额可抵扣，造成其税负大幅增加，只有将税负转嫁到建筑施工企业，迫使建筑施工企业税负上升。建筑施工企业材料需求量大，且建筑材料来源方式较多，增值税进项税额抵扣难度大。房地产企业施工用的零星材料和初级材料（如沙、石、白灰等）基本上由个体户、杂货店、小规模纳税人供应，购买的材料没有发票或者取得的发票不是增值税专用发票，无法抵扣进项税，造成应纳增值税增加。此外，“营改增”使得租赁业的税负有所增加，建筑企业作为设备租赁的需求方，其税负也会受到租赁业的影响。建筑施工业也是“营改增”的重点行业，建筑施工企业“营改增”后适用11%的税率，在其进项税额抵扣不足的情况下，其税负会明显上升。
房地产企业开发成本的重要组成部分是建筑安装成本，建筑安装项目是由具有相应资质的建筑施工企业来完成，依据税负转嫁性原理，建筑施工企业的税负会直接转嫁给下游的房地产企业，很可能使房地产企业的税负增加。
3.土地增值税问题
“营改增”后如果增值税与土地增值税并存，会导致房地产企业重复征税。房地产企业增值税的理论增值额和土地增值税的增值额有很大一部分重叠，土地增值税除了税金扣除和加计20%扣除外，其他成本费用类的扣除项目和增值税进项扣除项目基本一样。两个税种增值额的重叠部分，分别适应不同的税率计算税金，存在一定程度的重复征税。
二、“营改增”对房地产企业经营管理的影响
（一）经营方式的影响
房地产是不动产，不可移动，其价值具有很强的区位性特征，地区经济越发达，该区域的人口集中度就越高，土地的价值就越高；房产周围的交通状况的改善和周边公共设施的完善，也会使该地块的价值得到提升，房地产的价值也会得到提升。此外，一线城市和二三线城市的房地产具有不同的经营特点，例如，北京的房地产企业毛利大，但是销量少；像郑州、南京等地的房地产企业毛利小，但是销量大。在最终销售额相同的前提下，缴纳的营业税是一样的，但若是缴纳增值税，那还要分析企业的盈利点及具体盈利额等因素，税负可能会形成较大差别。所以，企业经营方式不同，税负情况差别很大，这就要求房地产企业根据房地产所在区位的状况对经营方式进行调整。 （二）对混合经营的影响
“营改增”试点以来，在增值税原有17%、13%税率及3%、4%、6%的征收率的基础之上又增加了6%、11%两个低税率，将纳入增值税试点的小规模企业统一征收率为3%同时取消了4%、6%的征税率。这样一来，我国目前增值税税率体系包括17%、13%、11%、6%以及3%的征收率。大型房地产企业势必会出现混业经营的现象，根据税法规定，混业经营中不同税率的项目需要分开核算，否则适用较高的税率征税。如果房地产企业不能够合理分开核算混业经营收入额，则其税负会显著增加。
三、“营改增”对房地产企业财务指标的影响
（一）对销售收入的影响
在营业税税制下，销售收入为含税收入。改征增值税之后，发票收入金额与建造合同收入金额存在重大差异，且销售收入为不含增值税的收入，其不含税收入则将同比下降9.91%。假设房地产企业的含税销售收入为S，那么“营改增”后，不含税销售额=S/（1+11%）=90.09%×S，房地产企业的销售收入比“营改增”之前下降9.91%。
（二）对利润的影响
房地产企业缴纳的营业税金及附加税计入“营业税金及附加”项目，相当于增加了营业费用。但实行“营改增”后，由于增值税是价外税，企业的销售收入额是含税收入额，除去11%的增值税后，不含税收入额会减少。但是由于“营改增”后增值税是凭票抵扣制，增值税税金不计入“营业税金及附加”，所以企业的营业费用会变小。而最终企业利润额是增加还是减少，取决于房地产企业的销售收入和成本费用的实际情况。
（三）对现金流的影响
房地产开发企业多采用预售制，在营业税税制下，确认预售收入的当期就要缴纳营业税，占用了流动资金，转让无形资产、销售不动产的营业税税率为5%，营业税构成了房地产企业不可忽视的现金流出。而“营改增”后，一般房地产项目建筑工程、建安材料等先期购入，大多数情况下进项税额大于销项税额，因而开发之初较长的时期内无需缴税，这将减少房地产企业流动资金的占用，扩大企业的净现金流量。
房地产业为资金密集型行业，投资量大，投资回报期长，大多数房地产企业进行土地的成片开发，一般采用分期分批、滚动开发方式，从征地、立项、规划、开工审批、建设、竣工交付、对外销售或租赁，要跨好几个年头，经营运转周期长，收益集中在开发的中后期。房地产企业有大量的资金需求，限于目前的信贷政策，房地产企业容易出现资金链断裂等窘迫局面，从而影响房地产项目的开发进程。鉴于房地产开发项目的特殊性与复杂性，这就要求房地产企业具有良好的融资能力，以保障拥有充足的现金流来维持企业的正常运转。
四、“营改增”对房地产企业税务管理的影响
（一）对税制要素的影响
1.纳税地点的确定
现行营业税所规定的建筑业劳务纳税地点，适应建筑工程业务关系复杂、劳务跨地区提供的行业特征。现行增值税条例规定，固定业户应当向其机构所在地的主管税务机关申报纳税。“营改增”后，房地产企业增值税的征税地点有以下两种选择：
（1）房地产企业的机构所在地。增值税申报地如果是以法人机构所在地认定，房地产项目分散，纳税申报统一在法人机构所在地，则工作量巨大，申报工作会比较困难；此外，机构所在地的税务机关无法准确地掌握房产项目的开发进度、款项拨付等情况，难以监管到位，使得税务机关的征管难度加大，还可能发生纳税人偷逃税款的情况。
（2）房地产项目所在地。如果由各项目就地申报，工作量相对减轻，但从单个项目角度看，就会出现内部交易或购置固定资产导致的有些项目进项税大，有些项目销项税大，但它们同属一个法人单位，如何实现跨地区对抵将成问题。此外，房地产项目所在地一般缺乏完善的财务核算体系，在计算应纳增值税时容易出现差错，甚至有些项目部达不到增值税抵扣制的财务核算要求。
2.纳税义务发生时间的确定
按照营业税暂行条例规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。房地产企业销售不动产一般采用预收款方式，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。以收到款项的时点为纳税义务发生时间，符合经济利益实现原则，但是会发生收入周期与增值税纳税周期不匹配的问题，不利于房地产企业财务预算管理。其次，关联方可能会拖延结算时间，进而利用税款的货币时间价值进行企业运营或投资，影响税款及时入库。
3.纳税期限的确定
营业税的纳税期限分别为5日、10日、15日、1个月或1个季度。增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或1个季度。房地产业是资金密集型产业，具有资金需求大、价值高、工期长等特点，房地产企业纳税期限的选择对其资金运营和生产经营会产生一定的影响。如果纳税期限过短，会使纳税人忙于税款的计算和缴纳，影响企业正常的生产经营活动，加大纳税人的税收遵从成本，而且增值税作为价外费用随同资金流转，会加重企业的资金压力。
（二）对税务风险的影响
1.税务管理风险
营业税税制下，建筑企业的财务和税务人员了解和熟悉的是营业税帐套，改征增值税后，财务人员面临新旧税制的衔接不适、业务处理和税务核算的生疏等难题。由于财务人员业务素质参差不齐，可能造成财务核算不合规、申报不准确等风险。这就要求房地产企业在梳理业务流程的基础上，结合风险控制等方面，尽快设计出一套适合当前税务管理的新系统，控制增值税税务风险，提升税务管理水平。
2.增值税专用发票风险
按照现行增值税相关规定，在凭增值税专用发票进行认证抵扣时，期限最长不能超过180天。房地产业链条中和上下游行业大多存在一些相互拖欠的“三角债”问题，使得企业无法及时获取增值税专用发票，影响税款抵扣，增加房地产企业的税务风险。其次，增值税的计税特点决定了企业要对增值税专用发票的管理更为严格，虚开、伪造专用发票可能会受到刑事处罚。
