摘 要 将住宅用房随意改变为商业用房或者办公用房，这种行为在各个地区甚至是小区都屡见不鲜。投资房地产在很多人看来既能保值又能增值，甚至还能通过从事一些经营活动来获取更多的收益。但“住改商”问题的泛滥正给我国司法实践提出挑战。本文试从具体案件，结合我国现行法律法规，为“住改商”的性质以及如何规范提出相关建议。
关键词 住改商 所有权性质 司法实践
作者简介：张斯祺，四川师范大学法学院硕士研究生，研究方向：民商法。
我们通常所说的“住改商”就是指将住宅用房改变为商业用房的现象。具体是指：城市物业业主将属居住用途的房屋改作商业用途或办公用途的房屋的行为。目前，“住改商”的现象普遍存在于我国的各个城市和地区，也引起了人们的广泛关注和热烈议论。
一、社会民众对“住改商”行为所持意见
撇开我国《物权法》对“住改商”行为的明确限制，对此现象，社会上也存在赞成和反对两种观点。
赞成的基于以下的原因认为“住改商”行为的存在具有合理性。首先，城市的写字楼、商铺等租金昂贵，尤其是北上广等一线城市，其租金往往使租客不堪重负。如若使用住宅改作商业用途或者办公用途则可以大大节约成本，这样一来，便有利于小生产者创造财富，从而有利于社会经济的持续发展，尤其是为大学生就业以及下岗工人的再就业创造更多实惠；其次，将社区中的住宅用作商业用途，比如开设便利店、小卖部、蔬果店、药店、干洗店或者茶馆、麻将馆，这样可以方便社区居民的日常生活，不出小区就可以满足其购物、娱乐、休闲等需要；最后，将空闲的住宅用房积极利用起来创造商业价值，可以使物尽其用，减少房屋空置的现象，也可以打击房地产业的泡沫。
当然，由于很多社区居民和投资者都深受其害，因此，反对“住改商”的声音也不绝于耳，他们的观点和理由是：首先，“住改商”行为带来巨大的安全隐患。将住宅改为商业用途或办公用途，这样会有许多杂乱的人员随意进出小区，不利于对社区进行有效的管理，容易滋生出各种安全问题。其次，“住改商”行为带来的扰民现象严重。大多的商业活动都会产生噪音，比如有住户将住宅当作娱乐休闲的商铺，于内设置机麻、卡拉OK等，由此也给附近住户带来困扰；然后，“住改商”行为带来卫生的脏乱差。现实中存在许多临街住户将住宅改为餐馆的现象，餐厅对日常运营中产生的食品垃圾处理不当，而长时间、大量的油烟也会给居民带来困扰；再次，伴随“住改商”行为而来的还有房屋的装修和改造问题，如此，可能会破坏房屋的整体结构，从而造成严重的安全隐患；最后，每个城市都有自己的城市规划，商业区、住宅区、办公区等的集中区域不同，若在住宅区内混设商业区、办公区，不利于城市的整体和谐发展；从社会的不同观点和理由中，我们对“住改商”现象的合理性以及利弊需要重新作出权衡和判断。下文中，笔者试从法律角度，对“住改商”的行为作出界定和解释。
二、法律法规对“住改商”行为的规范以及疑问
根据《物权法》
第七十条、
第七十一条、
第七十七条、2009年通过并施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第十条等相关的法律法规和司法解释对“住改商”行为进行了严格的限制，同时也给了一定的宽容，即实行利害关系业主的“一票否决制”。毕竟，“住改商”并不仅仅是业主对其建筑物专有部分享有的使用、收益和处分的权利，而是关系到整栋建筑以及整个小区的业主的安全、环境、物业管理等问题。同时，“住改商”也涉及到了社会经济发展与秩序稳定的平衡问题。因此，我国立法对此并没有采用“一刀切”或者“一边倒”的态度，而是在合理范围内给予其一定的生存空间。
针对法律的规定，利害关系人也产生了一些疑问――《物权法》对“住改商”的限制又是否违反了对所有权性质的规定呢。
《物权法》明确规定了：业主对其所有的建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，并可以依法行使占有、使用、收益和处分的权利。也就是说，业主可以将房屋用于自己居住，也可以出租给他人使用，或将房屋转让、赠与给他人。由此，所有权是绝对权，具有排他性。但《物权法》第七十七条又规定了，如果业主将其所有的住宅用房改变为经营性用房，除了严格遵守了法律、法规以及管理规约以外的，应当经过有利害关系的其他业主的同意。这样的规定是否违反了所有权的性质。对此，笔者是这样理解的：第一，民法在现代发展的重要特征是由个人本位向社会本位的转变，在强调私权神圣的同时兼顾社会公共利益。个人所有权已从自由的绝对的主观权利变为一种受法律和规定约束的，服从社会公共利益的限制性法律权利，所有权也是社会权利的一种。第二，我国是社会主义社会，集体主义精神是中华民族的传统美德，个人利益理应让位于集体利益是根深蒂固的思想。小区是集体，个人利益应让位于小区住户的整体利益。社会是集体，个人利益应让位于社会的长治久安整体利益。第三，对“住改商”的限制，其原因与“相邻关系”类似。相邻关系也是所有权绝对性与排他性的一个例外。相邻关系人应该给予对方必要的方便，如通行、采光、灌溉等等。第
四、任何权利都有相对应的义务，任何自由都有一定范围的限制和规束的边界，世界上不存在绝对的权利和绝对的自由。
综上所述，立法需要站在社会整体的宏观角度思考，要考虑到各方面的利益平衡，因此笔者认为《物权法》对“住改商”的限制是合理的。并不因此违反所有权的性质。
三、业主与“住改商”行为的博弈
济南某市，某个小区的九名业主集体将在本小区二楼经营推拿店的业主告上了法庭。由于该推拿店客人来往的人流量较大，因此占用了楼道间大量的车位，还影响了小区的环境卫生，并且给社区人员的进出管理造成了安全隐患，也带来了噪声等很多问题。法院的最终判决是：九位业主胜诉，推拿店的负责人停止一切商业经营，并且拆除悬挂在户外的广告和在小区阳台上非法搭建的平房，恢复小区楼道墙面原有的颜色。 上述案例是法院依照《物权法》以及相关的司法解释对案件作出的公正判决，维护了利害关系业主的合法权益。但在现实生活中，许多业主和利害关系人饱受环境污染和噪音影响，时刻担心安全隐患，眼看小区房价止步不前，面对“住改商”的行为愤怒不已，但是却寻觅不到一个合法有效且高效廉价的途径。
（一）起诉
在法制社会逐步建立的今天，诉诸法院已成为民众解决纠纷的有效途径之一，那为何在受到“住改商”的困扰时，联合利害关系业主共同向法院起诉的方式却很少被选择呢？
司法程序的繁琐――立案起诉、审理宣判、停止营业恢复原状，或许也是原因之一。程序繁琐、耗时太长，而且拥有专业知识的业主较少，打官司时往往还需聘请律师，这样一来，就会打消很多业主愿意通过司法程序来解决“住改商”纠纷想法。
（二）向行政部门投诉
“有关部门”在公民法律意识逐渐觉醒的今天已经被舆论推上了风口浪尖。行政权限的交叉和重合导致分界不清，这使业主很难找对行政部门管辖。就“住改商”一事，究竟应由工商部门管辖还是城市管理部门，抑或是城市规划部门等？行政分工的不明确使向行政部门投诉这一方式略显艰难。加上行政执法效率的低下，以及行政处罚力度的微弱，似乎很难给“住改商”行为足够的威慑力。
（三）交给物业管理公司进行处理
《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”可见，物业公司仅能做一些服务性质的活动，如清洁道路、安全巡查、看管车辆等等。但对于违反法律法规的行为，其并不拥有强制性、惩罚性的权利。因此，面对“住改商”现象，面对利害关系业主的投诉，面对增大的工作量，他们或许也不知该何去何从。
四、国外关于“住改商”问题的解决方法
美国实行的是划片经商制度，就是在住宅较为密集的地方，政府批准适量地开设一些小型的便利店、药房等店铺在一些街角处。然而，这些店铺并不开设在小区和楼道间，因此，即使有工作人员上下班以及开展一些商业活动，也不会打扰到楼区间的住户。这样一来，既保障了商业者的利益，为他们提供适当的就业机会，又不会对其他业主造成不便。
而日本对“住改商”行为的限制则采用丧失优先救济权规则，即：如果发生意外事故和天灾，日本为把损失降到最低，因此对商业区抢修优先。而在住宅区里，救助部门将人的生命放在首先抢救的地位。所以，若是在住宅区内进行经商活动，就会当然地失去这项“商用优先救济权”。
不论是美国的划定区域经营还是日本的商用丧失优先救济权，都有我国可以参考借鉴之处。
五、对我国改善“住改商”问题的建议
对于改善、解决“住改商”问题，笔者认为应该从法律规制、行政执法、社区规制多个方面进行。
首先是法律规制，可以建立一项报批准入制度。一方面，对符合如特定的区域、楼层、临街与否、面积大小、房屋结构、社区居民户数等条件的业主，在其通过了相应的申请、报批、准入程序之后，可以允许其将自己所有的住宅改为商业用途；另一方面，对于下面两种行为进行严肃的处理和打击，可以根据《物权法》及其相关的司法解释规定，要求其恢复原状等，并可以对其进行一定的惩罚：不符合条件却擅自或强行进行“住改商”的，以及符合了准入的条件，但在经营的过程中，损害了公共利益或他人利益的。
其次是行政执法，国家应明确各个部门的权力和职责，将“住改商”问题确切交给一个部门独立解决或者多个部门联合解决。杜绝“踢皮球”现象的屡次发生。
最后是社区的物管及小区业主的管制。物业管理公司应该向有关的行政执法部门及时、定时的汇报情况。小区内部可以通过业主委员会商定条约来管制此类现象。而开发商以及销售上在卖房时应当提请业主注意，并得到其承诺。而在房屋出租时，出租方也应提请租客注意，并得到其承诺。
六、总结
“住改商”问题现已成为社会的热门话题，与业主的利益切身相关的，它涉及社会经济发展与秩序稳定的平衡，涉及民法中意思自治与相邻权的平衡，涉及个人利益与社会公共利益的平衡。希望国家尽快出台相关法律、政策，给此问题一个合理的处理方法，以促进我国社会、经济的持续稳定发展。