摘 要 买卖不破租赁制度是现代合同法中一项重要制度，其功能在于保护承租人的合法权益。我国《合同法》当然对该制度做了规定，但是相关条文只有一条，仍然存在着不明确的地方，尤其是没有规定需要租赁物交付承租人方得适用该制度，由此直接导致该制度扩大化被使用，过度的保护了承租人的权利，而使买受人的利益受到了损害，更使市场交易的顺利进行受到了阻碍。
关键词 买卖不破租赁 适用条件 例外
作者简介：单婧婧，杭州市江干区人民法院，研究方向：民商法。
随着市场经济的发展越来越迅速，房地产市场的交易一直是政府、百姓、媒体关注的焦点。而房地产市场的交易早就不仅仅局限于新楼盘的开发，人们会因种种原因对房屋进行二手买卖，而二手房的交易相对新房更为复杂多变，加之现在中介的操作仍有缺乏监管及不规范之处，上述因素为二手房买卖增加了交易风险。有这样一个案例：一对情侣通过房产中介买了某市某处的二手房一套，准备做婚房，一共花费二百余万元。原本准备欢欢喜喜结婚的小两口，做梦都没想到的是在房产证刚办下来，居然发现有个租客住进了自己的婚房，手里还拿着一份与原房东签订的租赁合同，租期还是20年。小情侣无奈诉至法院。法院经过审理认为，小情侣与原房东之间的房屋买卖合同合法有效，同时小情侣已经办理了房产证，不动产也已经完成了交付，小情侣现在是房屋的所有权人。法院还认为，以担保形式出现的房屋租赁合同无效。
一、买卖不破租赁的含义
要研究和讨论买卖不破租赁制度是否有使用条件以及例外，首先要先搞清楚何为“买卖不破租赁”。
一般而言，债之关系是相对性的，这也是民法上的基本原则。债权人只能向债务人主张债之权利，对债务人之外的第三人无权主张。根据该基本原则，在租赁关系中，若出租人将租赁物出卖，受让人本应本可以向承租人要求返还租赁物，承租人不能以其与原出租人之间有租赁关系而向受让人主张有权占有。但是租赁关系有其特殊性，一般承租人大多为经济上的弱者，房屋价格较高，购买较为困难，但是居住又是生活之必要，故保护该类承租人的居住权利实属必要，故买卖不破租赁是一种债权物权化的表现，其目的是为了保护承租人的权益。其结果，不仅使承租人的租赁权具有对抗受让人所有物返还请求权的效力，而是更使受让人取代原出租人而直接进入租赁关系。
买卖不破租赁制度，该制度源于近现代大陆法系民法。要研究该制度的含义，首先我们要搞清楚“买卖”具体指的哪些法律行为。当然“买卖”本身肯定毫无疑问是该制度中的一种法律行为，但是也不仅仅局限于买卖，赠与、设立他物权等都可以适用该制度。故有学者提出，应称为“让与不破租赁”更为合适。在理解了“买卖”二字之后，还有必要看这个“破”字如何解释。“破”一般理解为打破，但如果就理解为让与不打破租赁，是否就扎住了该制度的核心含义呢？笔者认为，“破”应该理解为对抗。所以买卖不破租赁，可以理解为所有权让与、赠与、或他物权设立之结果，不得对抗租赁关系。也就是说，承租人可以以其与出租人之间存在合法租赁关系而对抗受让人的所有权或者他物权。但该制度适用已经，该术语在法律界也早就被称呼习惯，从字面上非苛求更改已无必要，但是在理解上还是要清楚该制度的真正含义。
所谓买卖不破租赁，是指在租赁契约存续过程中，出租人让与租赁物所有权或在租赁物上设立他物权的，对受让人或者他物权人，承租人得根据其与出租人之间的合法有效的租赁关系来主张其租赁权，对受让人或大物权人有所谓的对抗力。反言之，受让人须依法继受原出租人的法律地位，租赁契约之债的关系，因而发生法定的主体变更，且为概括承受。
二、买卖不破租赁适用条件
（一）租赁合同已经成立并生效
笔者认为，要适用该制度，在所有权让与时，租赁合同应该已经成立并且生效，就是租赁关系须有效的存在，换言之，租赁关系的有效存在的准据时点应确定在所有权让与时，这也是学界通说。据此，实务中应注意的是，所有权让与时，是指租赁物所有权变动的时间，而非租赁物让与契约订立或者生效的时间，根据我国物权法的规定，仅有租赁物让与契约尚不能实现物权变动，对动产来说需要交付，对不动产来说需要登记。
（二）出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人
租赁物的所有权已经让与了第三人也是该制度适用的必要条件。如果租赁关系虽然有效存在，但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意，没有办理过户手续，即所有权并未发生变动，在此情况下，则该制度也没有适用的余地。换句话说，出租人必须依据有效成立的合同关系，并根据相关法律规定，对不动产完成转移登记或者对动产完成交付，合法、有效地转移所有权，才有适用买卖不破租赁的可能性。台湾“最高法院”的判例明确指出：“第425条所定所有权让与不破租赁之原则，应以所有权转移业已生效为其要件，而不动产所有权依法律行为转移者，非经登记，不生效力。”
（三）租赁物已经交付于承租人
租赁物需要交付与承租人，已经是学界的通说，就此所涉主要问题是如何认定交付。大陆学者认为：“买卖不破租赁”构成要件中的交付，除指出租人已交付租赁物外，还需承租人继续占有租赁物。主要理由是认为，一方面，承租人未占有说明其对租赁物没有使用收益，无此收益则失去了强化租赁权的基础；另一方面，承租人未占有不能起到公式作用，为维持交易安全，不应赋予租赁权对抗力。史尚宽认为：“若出租人将租赁物的所有权让与第三人时，承租人对租赁物系处于中止占有状态，第三人则不可能知晓有阻碍契约的情况存在，那承租人对第三人亦丧失了抗辩之理。”
三、买卖不破租赁原则适用的例外
承租人有符合租赁合同中规定的出租人可以解除合同条件的行为时不适用买卖不破租赁原则。抵押权设立在先时，抵押权实现后，受让人不受租赁合同的约束，即“先抵后租”不适用买卖不破租赁原则。上述两种情况下，不适用买卖不破租赁制度，已经是学姐通说，实务操作中也是如此，在本文中就不再赘述。本文重点要阐述的系出租人与承租人之间存在其他的借贷关系，而该租赁合同只是为他们之间的借贷关系所做的担保的这种情况。 正如本文在引言中的案例一样，出租人与承租人订立租赁合同的目的不是为了生活或者生产便利，出租人与承租人在签订该租赁合同之前双方还存在着借贷关系，承租人之所以与出租人签订“租赁合同”，目的是为了自己在出租人处的债权得到履行或者有所保障，双方之间签订“租赁合同”的真正意图也并非是要建立租赁关系，一般在实务中，这些非因生活生产便利而签订的租赁合同，往往表现为合同约定的租赁年限较长，有的甚至长达
二、三十年。约定的租金也不合理，与同时段同地区的租金相比，会明显过低或者过高，且租赁合同实际上并没有真正的履行，也就是说，承租人没有实际向出租人交付租金，或者只交付了部分租金，出租人也没有将房屋实际交付给承租人。最重要的一点，就是承租人与出租人除了该租赁关系以外，往往还存在着其他债权债务关系或者借贷关系，该点也是实务中用来判断出租人与承租人之间是否有真正的租赁意图的关键。因此在实务操作中，如果买受人在受让了标的物之后，发现标的物上还有租赁关系的存在，而该租赁合同表现出上述的特点，法院应该认真审查出租人与承租人之间的关系，是否之前就认识，或者有生意上的往来，资金上的往来，有无存在借贷或者债权债务关系，仔细审查其二人之间的关系后，判定该租赁合同签订的真实意图。笔者认为，如果在实务中，承租人与出租人之间的租赁关系的呈现出上述的特点，且查明承租人与出租人之间存在着其他的债权债务关系，此时应该考虑该租赁合同无效，不能继续适用买卖不破租赁的制度。否则，不探究签订租赁合同的真实意思表示，一味的机械的适用买卖不破租赁的制度，该制度就会被恶意债务人利用，成为其债务担保的一种手段，给债权人设置障碍或者逃避债务的手段。