一行三会对保障房的政策
2012年以前，中央政府为了抑制房价的过快上涨曾经密集出台政策引导资金支持保障房。2014年随着房价增长的放缓甚至回落，保障房政策保持了平稳。但从长远来看，保障房的建设与融资问题仍将是未来行业发展的重中之中。
1.1银监会对保障房的支持
银监会对于保障房建设的支持集中于对地方政府负责保障房建设的平台公司贷款上。一方面支持银行向经营规范的保障房建设平台公司发放贷款，另一方面允许银行在严格控制风险的同时，为能够覆盖贷款本息的项目提供资金支持。
2011年8月，银监会联合央行下发《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》以下简称《通知》，鼓励银行等金融机构对保障性住房建设予以贷款支持，同时也鼓励银行业金融机构以银团贷款形式发放公租房贷款。《通知》还允许商业银行向资本金充足、治理结构完善、运作规范、自身经营性收入能够覆盖贷款本息的政府融资平台公司发放贷款，对于地市级平台公司的贷款需求，可以由省级政府指定一家省级融资平台公司按规定统一借款。在放松对于平台公司贷款规定的同时，《通知》还明确了政府投资建设的公共租赁住房项目须符合国家关于最低资本金比例的政策规定，贷款利率按央行利率政策执行，利率下浮时其下限为基准利率的0.9倍。
1.2证监会对保障房的支持
证监会长期以来，一直在推动利用金融创新为保障房建设提供资金支持。早在若干年，探索通过REITs为房地产项目融资，至2014年，第一支交易所交易REITs终于成行。
2014年3月，证监会机构部巡视员欧阳昌提出推进REITs试点，保障房建设资金之渴。在其提交的《关于创新金融工具推进保障性住房建设的建议》中提出，在当前的经济形势和宏观政策环境下，探索运用REITs这一创新金融工具支持保障性住房建设，具有现实可行性，对于保障性住房拓宽融资渠道、盘活存量资产、丰富投资品种、推动金融创新都具有重要意义。
2014年5月，中国证监会《关于进一步推进证券经营机构创新发展的意见》提出研究建立房地产投资信托基金的制度体系及相应的产品运作模式和方案。当月，国内首个交易所场内房地产投资基金产品中信证券中信启航专项资产管理计划获得中国证监会批复成功募集设立，当日在深交所综合协议交易平台挂牌转让，成为落实《意见》的重要举措。
2银行信贷支持态度及相应实践
2.1商业银行对保障房的支持
银行信贷资金是保障性住房建设资金筹措中的一个重要来源。无论是棚户区改造还是开发商通过市场运作方式解决资金的经济适用房和限价房，银行贷款都是最重要的融资渠道。目前，支持保障房建设力度最大的是国家开发银行，截至2013年底，累计发放保障性住房建设贷款6215亿元。但商业银行普遍对保障房贷款缺乏热情且非常谨慎。2011年，商业银行新增的保障房贷款占新增贷款的比例并不高，原因显而易见。商业银行是最大限度追求盈利的金融企业，根据安全性和收益性原则发放贷款是其稳健经营的必要条件，而保障性住房由于实行政府定价、限价，其投资回报率低，信贷利润偏低甚至万损，而且资金回收周期长，贷款的抵押及贷款的还款来源等方面与普通商品房开发贷款相比风险较大，收益与风险不匹配，无法形成建设资金投入产出的良性循环，影响了商业银行参与的积极性。在当前宏观调控的背景下，商业银行信贷资源有限，又受存贷比等监管考核指标的制约，只能优先配置到收益相对高的项目上，很难向低收益的保障性住房建设项目倾斜，低微的收益难以有效覆盖风险和成本，这是商业银行进军保障房建设项目的最大障碍。
2.2国开行对保障房的支持
从规模上看，国家开发银行是保障房开发领域的主力银行。资料显示，自2005年国开行发放首笔棚改贷款至2013年底，该行累计保障性安居工程发放贷款6235亿元，贷款余额4363亿元，同业占比近60%;业务覆盖30省(区、市)，惠及835万户中低收入家庭。截至2013年底，全国1.2万亿元保障房贷款，国开行承担了六成以上。
从结构上看，国开行的保障性安居工程支持贷款以棚户区改造为主。根据2013年底的数据，国开行的保障性安居工程贷款中，棚户区改造贷款超过3423亿元，贷款规模已占同业的半壁江山。2014年4月8日，国家开发银行在京召开全行视频会，部署开发性金融支持棚户区改造及城市基础设施工作。
3住房公积金对保障房的支持
自1991年上海首次试行住房公积金制度以来，我国住房公积金从无到有，从有到多，规模不断增加。截止2008年末，我国住房公积金缴存总额约为2.07万亿元，缴存余额约为1.21万亿元，分别同比增长27.54%和26.14%。据住建部统计，截至2011年年底，全国住房公积金累计已经缴存3.9万亿元，贷出1万多亿元，缴纳余额2.1万亿元。在保证各地正常支取和贷款的前提下，全国可用于运营的公积金规模超过1万亿元。在满足正常提取、贷款并留足备付金的情况下，结余资金仍超过4000亿元，沉淀资金数额巨大。管理者注意到住房公积金庞大的闲余资金所存在的保值隐忧:公积金的存款利率不足以抵御通胀压力，缴存人的资产面临着贬值风险。提高住房公积金的使用率的议题开始进入人们视野，也正是在对该问题的讨论中，结合我国大规模开展保障房建设的现状，各方开始探讨以闲置住房公积金支持保障房建设。
4信托、REITS等创新
融资模式及实践从融资规模来看，保障房信托业务可以发挥信托公司募集大资金的优势，没有银行的资本充足率等指标约束，类似发行债券，非常灵活。信托公司汇集社会闲置资金参与保障房建设，一方面可减轻地方政府、银行的压力，另一方面又为投资者提供了适中收益率的理财产品。对于信托公司而言，参与保障房项目的风险较小，符合当前房地产形势。
从产品结构上看，信托资金进入保障房项目的形式主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、收益权型信托四种模式。从已发行的信托产品来看，贷款型信托占比较大。不同类型的信托结构具有不同的特点(如下图所示)。其对于不同的保障房类型，信托资金所能起到的支持性作用也不一样。 REITs对于房地产开发项目维持一个稳定的资金链有重大的意义，虽然在海外已经盛行了半个世纪，但是在国内推行的过程却波折重重。
目前的REITs设计有央行版与证监会版两种，我们以央行版的融资结构进行说明。央行的REITs方案为债权版，委托方为房地产企业，受托方为信托公司，通过信托公司在银行问市场发行房地产信托受益券。受益券为固定收益产品，在收益权到期的时候，委托人或者第三方应该按照合同的要求收购受益券，作为结构性产品，可以按照资产证券化的原理，通过受益权分层安排，满足风险偏好不同的委托人与受益人。
5总结
总体而言，监管机构与金融机构都在积极的制定政策，并参与保障房的融资建设。在创新方面也做了不少尝试。但由于保障房建设资金回收周期长、利润空间小等原因，社会资金参与融资的积极性不高。来自政府的财政拨款、土地出让金净收益以及银行贷款是目前保障房建设的主要融资渠道。但是，这些资金来源方式已经显现出资金规模不够、持续性不足的状况。如何通过金融手段创新，吸引更多社会资本投入保障房建设已成为越来越迫切的问题。
