2002年6月18日，笔者在清华大学举办的中美物权法研讨会上做了有关用益物权的发言 。其中阐述了中美物权法中“使用权”的性质，并解释了常用的一个比喻：财产权就像 “权利集束”，并对美国普通法上财产法中的有关相邻方之间土地纠纷的法规进行了比 较分析，其中特别比较了普通法上的私人妨害原则和中国物权法草案第9章所规定的相 邻权概念，并将普通法体系中的各种私人土地使用协议和地役权与中国物权法草案第16 章的内容进行了对比。本文是笔者对发言的些微扩充。
一、导言
在美国，土地的使用受到一系列复杂的环保制度和区划制度的限制。其次的情形是财 产所有者通过私人协议——即所谓的地役权——来限制自己对土地的使用。这种私人协 议与一般的合同不同，它不仅约束协议的当事人，也对将来新的财产所有人产生约束力 。即使当某一特定的使用或者行为是合法的，并不被私人协议所禁止时，相邻方也可能 通过主张私人妨害原则成功地禁止或者限制该行为。因此，美国法上土地的使用受到三 种限制：直接的政府法规，私人土地使用协议或者说地役权，以及普通法上的私人妨害 原则。本文将阐述后两种限制：私人协议中规定的限制和法律中规定的限制。
为了平衡相邻者间相冲突的利益，美国法和中国物权法草案都规定了对土地使用的限 制和约束。美国法中，这种平衡是通过私人妨害原则来实现的；而在中国物权法草案中 ，则规定了一个相似的解决方法，即行使第9章“相邻关系”中所规定的相邻权。正如 下面所要进一步阐述的，美国的私人妨害原则对土地使用的限制并不如中国物权法草案 第9章中规定的限制那样宽泛。
除了这些法律上规定的限制以外，两种财产法体系都允许相邻方进行私人的市场交易 ，通过这些交易，可以约定对自身的以及将来的财产继受者的土地使用权进行限制或者 制约。这些私人土地使用协议属于一个更宽泛的范畴，即地役权。目前，美国财产法所 允许的私人土地协议的种类比中国物权法草案第16章所规定的要多。其中部分原因可能 是在美国法上，赋予相邻方一定权利的广义的相邻权只能通过私人协议来获得。但是， 在美国法上现有的一些私人土地使用协议有利于保护中国物权法草案所规定的各种物权 ，特别有利于保护第8章所规定的建筑区分所有权。
二、英美普通法系上的“使用权”：财产权就像“权利集束”的比喻
在讨论法律和协议对土地使用的限制之前，澄清英美普通法系中使用权的性质非常必 要。一些中国法律学者指出使用权——或者按照物权法草案所翻译的——“用益权”， 在美国法财产上并不是非常重要，因为美国法上私人是可以拥有土地的。而在中国物权 法草案中，使用权是极为重要的，因为在城市土地归国家所有，在农村土地归集体所有 。尽管在美国财产法上个人是可以拥有土地并且享有“土地的完全所有权”(“fee tit le”或者“fee simple title”)，但是土地使用权并不是所有权的同义词。
使用权是完全所有权的一个组成部分，但使用权也可以从所有权中分离出来。例如， 所有权人可赋予其他人独占使用或者与其共同使用财产的权利。另外，所有权人可以通 过私人协议(合同)对其自身的使用权进行限制，这种私人协议也可以约束未来的所有权 人。这些情况不仅对于使用权是适用的，而且对于其他组成完全所有权的他物权也是适 用的，例如，排他权、处分权，排除妨害的权利以及不受政府征用的权利。为了表述“ 财产权利可以被分离或者分解”的理念，美国法律理论上有这样的比喻——财产权就像 一束“权利集束”。当合在一起的时候，这个集束构成了完全的所有权；但许多个别的 权利或者叫做“每一束”也可以独立存在，构成一个有效的财产权利。这些权利束中的 子集也可以重新组合，构成一个优先于所有权的财产性利益，例如，租赁权。
通常所有权人有权在生前或死亡时转让自己的财产。所有者只能转让自己拥有的权利 ，但这并不意味着所有权人必须转让它所拥有的所有权利。所有者可以只转让一部分财 产利益，他可选择以共同占有的形式与其他人同时享有财产利益，或者通过在财产上设 定未来利益对财产权益进行时间上的划分。例如，房屋所有人可在房屋上设定租赁权， 将房屋出租，从而赋予其他人使用房屋的权利。另外，土地所有人可在其土地上为其他 人设定通行的权利。如果这种通行权是通过地役权的形式来设定的，那么通行权不仅是 现在的所有权人的义务，也是将来所有土地所有者的义务。当现在的所有权人销售或者 转让土地时，这种销售或者转让行为仍然要受通行权的制约，因为一个人不能转让他没 有的权利，而现在的所有权人已经放弃了“权利集束”中的一束。
财产权像“权利集束”的理念被一些实用主义法学家所发展，他们的观念在20世纪早 期非常有影响。“权利集束”的比喻虽然也受到过批判，但是若干年来这一理念显示出 很强的适应性，成为美国法律思想与法律教育的主流学说。它展现了各种他物权，这些 权利集合在一起就形成了所有权的概念，而当他们分解时又构成从完全的所有权到单纯 的使用许可(又被称为特许使用权)等不同层次的财产利益。在这两种财产权益中间存在 着一系列不同的财产权，例如，终身所有权、一定年限的租佃权等。
三、财产权利不是绝对的
尽管完全的所有权可以被看作代表最高的和最完全的权利形式，但是，这种所有权不 能被看作是绝对的。事实上，所有权中的每一个权利束都要受到其他权利人的利益和社 会利益的各种限制。举例来说，排除非所有权人干涉的权利是私人所有权的特征，但是 ，在必要的情况下，共同的社会目标——例如，非歧视原则是可以优先于排除权的。有 关反歧视的立法规定，面向公众的商业企业的所有人不能根据个人的种族、国籍或者其 他特征来行使排除权。此外，在一定的条件下，根据时效占有的原则，如果占有是长期 的并且满足一些其他的条件，所有权可以从所有人的手中转移到非法占有人的手中。
在权利集束中的其他的权利上也存在着相似的限制。例如，对于相邻土地的所有权人 ，双方根据现行的土地法律都有使用自己土地的权利。但是，如果一方的合法使用损害 了另一方合法使用的权利，那么情况该如何?私人妨害原则通过衡量侵犯行为所造成的 损害和其所具有的利益来解决这类纠纷。这就引出了一句法律格言，即一个人使用财产 的方式不应当损害他人的权益。
四、私人妨害原则和相邻权
在中国物权法草案中，与私人妨害原则相似的规定可在第9章“相邻权”中找到。当使 用土地的行为是合法的且不被私人协议(或称为地役权)所限制时，就由私人妨害原则和 相邻权来规制相邻者之间的土地纠纷。这样，私人妨害原则和相邻权制度为相邻者的行 为设置了法律上的最低标准。此外，这两种制度都试图根据损害的程度和侵害行为的功 用来平衡相邻者之间相冲突的利益。然而，相邻权制度比私人妨害原则给予受损害方更 多的保护，甚至赋予相邻者一些直接的对相邻土地的使用权力——这种权利在美国法上 一般只能通过私人协议来获得。
根据普通法上的私人妨害原则，如果一个人因为其他人对相邻土地的使用而受到损害 ，他可以要求相邻土地的所有人停止侵害以及/或者赔偿损失，即使相邻方对土地的使 用是符合所有现行土地法规的。当处理私人损害诉讼时，法院对损害的性质与行为的功 用进行权衡，同时法院还经常考虑到何种土地使用权是最重要的以及原告是否“主动承 受损害”。当损害的程度超过了损害行为的功用时，法院将会禁止此种行为。
关于私人妨害的经典例子是养猪人搬到居民区居住。受养猪场的臭味和垃圾困扰的邻 居们可提起针对养猪人的妨害诉讼，要求法院发出禁令，令养猪人停止养猪。在此案中 ，法院会权衡有毒气味所带来的损害与养猪行为的利益，很可能得出结论认为损害的非 正当性远远超出了养猪行为所带来的利益，特别是由于养猪人是在居民内进行饲养活动 的。但是，如果是邻居们搬到一个业已存在的养猪场旁边，并试图阻止养猪人的饲养行 为时，那么，判决结果就可能不同了。这种受害人主动承受损害则不能起诉的理念(尽 管不是绝对的)是建立在合理预知的概念之上的——任何搬到养猪场旁边的人都知道养 猪场的气味。在前者，如果法院认为尽管邻居们所遭受的损害是不合理的，但是养猪行 为具有很高的利益，法院会允许养猪人继续养猪，但同时会要求养猪人赔偿邻居们的损 失。
在中国物权法草案中，对没有协议的相邻者之间关系的规定在第77条——即中国法对 相邻权概念的阐述。第77条规定相邻各方在行使使用权时应当按照团结互助、公平合理 的精神处理相邻关系。因而，如果说私人妨害原则反映了“一个人使用财产的方式不应 当损害他人的权益”的格言的含义，那么相邻权则是将这种格言更进了一步：一个人不 仅不应该在使用自己的财产时造成他人的损害，在一定的情况下，他还应该积极地用自 己的财产以增进其他人的财产利益。这种团结互助和公平交易的规定使得相邻权制度在 法律上对土地的使用进行了限制，即土地使用必须考虑相邻者的利益。而在美国财产法 上，这种限制通常只有通过缔结私人协议才能获得。相邻各方之间公平交易的规定类似 于中国合同法上的公平原则和等价有偿原则。而在美国合同法上，关于公平交易和等价 有偿的合同条款是须要当事人个别磋商的。
中国物权法草案第82条的相邻权制度比私人妨害原则范围更广泛，“一个建筑物不能 阻挡其他建筑物的通风、照明和采光”。在美国财产法上，这种权利被称为“照明和通 风权”。传统的妨害原则并不允许一方因其相邻方的建筑会阻挡其采光或者看风景而要 求停止建设。这因为传统的妨害原则认为妨害采光和通风是微不足道的或者仅仅具有美 学上的价值，因此，当法院权衡损害(即轻微的或者价值不高的损害)和新的建筑的功用 (被推定具有较高的价值)时，法院总是作出有利于建筑方的判决。这一规则的例外情况 在于当采光和通风不仅仅具有美学价值时，例如，采光是为了制造太阳能。此外，妨害 制度禁止所谓的“专门为了刁难邻居而筑起来的栅栏或墙壁”，这种墙壁的建立没有任 何理由，只是为了阻挡邻居的视线，所以，这样的建筑被认为是没有任何功用的。在美 国财产法上，一个人如果要保证相邻的建筑不阻挡自己的视线，他就必须与相邻方缔结 一个私人土地使用协议，从效果上说，他必须通过特定的市场交易来购买所需要的采光 保证。在采光和通风的问题上，相邻权制度允许一方因邻地上的建筑阻挡其“通风、照 明和采光”而要求停止建设。这样，相邻权制度为相邻方在他人的土地上设置了一个消 极的权利——告诉相邻方他不可以在自己的土地上做什么。但是，相邻权制度还赋予了 相邻方一些积极的权利，例如，通行权。第81条规定了一系列应当赋予相邻方通行权的 条件。美国财产法很少在没有协议的情况下给予相邻方通行的权利。比较典型的例外情 况有被围土地长期使用，或者对先前许可的合理信赖等。每一种例外情况都是为了进一 步使用土地以及保护有偿投资。
从上述的例证可看出，相邻权制度比妨害原则对个人财产的保护程度要低一些，因为 它对于所有者使用土地进行了更多的限制，同时剥夺了所有者更多的权利。然而，和其 他法律上的问题一样，相邻权制度给予了财产权更多的还是更少的保护，最终只是一个 观察角度的问题。答案将取决于是从使用权被限制了的财产所有者的角度看，还是从权 益被扩大了的相邻一方的角度看。相邻的每一方都有权使用自己的财产并防止财产受到 损害，因此，双方很有可能对于自己的财产应当在多大程度上受到法院的保护具有完全 不同的观点。
对中国物权法草案第77条规定的应当“按照有利生产的精神”处理相邻关系也存在着 争论，有人认为这个原则的意思是模糊的，而且容易导致损害个人财产权利的法律解释 。但是在美国法上，法院在平衡各方相冲突的利益时一般都会认为侵害行为的功用更为 重要。此时的妨害分析必然要求法院考虑“为了更多的人的更多利益”这一功利主义的 概念，这一概念与“有利生产”的涵义并没有什么区别。
五、私人土地使用协议：地役权
尽管相邻权制度可能对相邻土地的所有人提供了更多的保护，但中国物权法草案对私 人土地使用协议进行的规定却不像美国财产法那样全面。美国财产法允许地役权在土地 上为所有权人设置积极或者消极的义务，同时地役权的利益归邻居或者其他个人享有。 中国物权法草案第16章规定了一种形式的私人土地使用协议，只相当于美国法上地役权 的一种——积极附属地役权。这种私人土地使用协议赋予了相邻方使用土地的积极权利 ，最典型的便是相邻通行权。正如下面所要详细解释的，第16章没有规定总体地役权， 这种地役权是赋予那些独立于土地或者土地使用权之外的个人或者团体的。第16章也没 有关于土地契约的规定，这种契约通常用来限制在相邻土地上所从事的行为，比如，限 定这片土地只能用于居住，不能用作商业用途。
美国法传统上将地役权分成三类：一般地役权、土地契约和衡平地役权。三者均限制 土地的使用，并且都“随地走”，因为地役权不仅约束签定协议的原始当事人，而且约 束该片土地未来所有的所有权人。对这三类地役权的区分有着长期而复杂的历史渊源， 但是简单地说是根据违反协议时所造成的损害的类型以及协议在何种条件下终止来区分 的。许多美国法学家批评这种区分造成了不必要的混乱，现在越来越高的呼声要求抛弃 这种长期的分类方式，将所有附着于土地并约束未来所有权人的私人土地使用协议定义 为地役权，同时制定共同的强制执行和终止的规则。本文将对不同类型的土地协议进行 功能性的分析，关注协议所带来的利益和义务的性质，而不是关注协议在形式上的区分 。
地役权是个别缔结的私人土地协议，它即可在土地交易时约定，也可在其他时间单独 商定。最容易理解的地役权是积极附属地役权。例如，假设一个人(所有权人)拥有一片 土地并居住在这片土地西北角上的一栋房子里，从房子到公路需要穿过一条位于该片土 地东南部的私人小路。假定后来这个人决定出售该片土地的东南部分，但是他希望能够 保留使用通往公路的那条小路的权利。该所有权人会出售东南部分的完全所有权，但他 会在销售契约上约定保留通行权。为保障自身的利益，该所有权人会在契约中确认这一 通行权不仅约束现有的购买者，而且可以对抗这片土地将来的所有权人。为了保证他不 卖出的西北部分土地的未来的可销售性，该所有权人会希望如果他将来出售这片土地， 通行权的利益仍能附着于土地上。如果该所有权人忘记了将地役权作为销售契约的条件 ，他就需要在后来单独进行的交易中与购买者缔结地役权协议。以上这些地役权被称为 积极的地役权，因为其所涉及的利益包括了进入他人土地的积极权利。这些地役权又被 称为是附属的，因为其利益是附着在相邻的土地上的。
有些时候地役权的利益不是附着在相邻的土地上的，而是被赋予其他个人或者团体的 。在这种情况下，地役权被称为个人地役权或者总体地役权，而不是附属地役权。总体 地役权在法律上并不占主导地位，建筑业的法规一般认为如果地役权的约定是含糊不清 的，则推定其为附属地役权。最经常遇到的总体地役权的例子是公用公司拥有通行权。 例如，在个人住宅区，有很多电线、电话线和有线电视电缆，通到各家各户。公用公司 需要得到保证这些设施不受干扰，以及在需要维修的情况下，可以接触这些电缆。公用 公司是可以得到这种保证的，因为它拥有总体地役权。附属地役权对于公用公司是没有 意义的，因为附属地役权的利益是附着在相邻的土地上的，而公用公司可能在很远的地 方。
中国物权法草案第16章规定了一种附着于土地的积极权利，这种权利可以由土地使用 权人行使。该权利与积极附属地役权最为相似。尽管物权法草案第181条列举了私人拥 有地役权的各种情况，但其中所列举的个人都在该片土地上享有某种形式的使用权。而 且当这种土地使用权转让时，该地役权也会随之转让。
美国财产法上，地役权不仅可能导致积极的权利，也可能导致消极的权利。换句话说 ，地役权可给予一个人使用相邻土地的积极权利，也可给予一个人消极的权利——即告 诉相邻方不可以在自己的土地上做什么。消极地役权用来限制那些符合一切法规而且没 有达到妨害程度的土地使用行为。这些种类的地役权经常被划分为“权随地走”的土地 契约或者衡平地役权，二者的区分取决于该地役权是在土地交易的时候约定的还是通过 单独的市场交易的时候商定的。一般说来，土地契约和衡平地役权会导致不同的法律救 济，而法院只在少数的情况下确认消极地役权。
消极地役权所带来潜在利益可用上述所有权人出卖东南部分土地的例子来说明。该所 有权人穿越土地的东南部分到达公路的通行权利将被保留，但是，如果他想要保护自己 的投资和现有的财产，还必须考虑到其他可能出现的情况。例如，该所有权人可能坚持 说不希望在自家门前有一个商业企业，在这种情况下他就可以在销售契约中写上一个限 制条款，规定这片土地只能用作居住，不能作商业用途。此外，该限制还不能只约束现 在的购买人。该所有权人希望这一限制能约束将来所有东南边土地的所有者，并确保所 保留的土地的将来的所有人也能受益。如果该所有权人出卖其现在保留的土地，他就可 以告诉新的所有权人相邻的土地只能用作居住，从而新的所有者也可以强制执行该私人 协议，并阻止一切可能的违约行为。如果购买者想在东南部分土地建一个大型公寓的话 ，那么，只是将土地的使用限制在居住用途可能还不足以保护该所有权人的利益。假设 该所有权人不仅想避免商业设施，还想避免该地区人口密度过大，他就可以规定更为严 格的限制，要求将来所有对土地的使用只能限于建设独立式的房子。与通行权一样，如 果该所有权人忘记了将该限制作为销售的一个条件，他则只好在后来单独进行的市场交 易中与购买者缔结地役权协议。
在美国，消极地役权被广泛地用在居住领域，以建立稳定的相邻关系。但是，在上个 世纪中叶之前，消极地役权也被用来建立限制人种的相邻关系。这种相邻关系已经不再 有效了，以前的限制人种的消极地役权可以在土地交易的时候约定或者后来由邻居们共 同商定，以排斥非白种人做他们的邻居。这种地役权反映了私人土地协议可能会被滥用 ，以及地役权的排斥作用。
从积极的角度来讲，消极地役权非常成功地应用在公寓管理的领域，用以规制每个单 元所有者的行为；该制度还被应用在房屋建设的过程中，以促进和确保共同的发展
