[摘要]当前高校物业管理普遍存在运维管理难度大，信息共享程度低，人工依赖度高，管理效率低等问题。以建筑信息模型（BIM）技术为载体，基于web端研发维可视、智慧、可感知的物业管理平台，可以大幅提升信息的集成、互连共享水平，增强能耗管理、环境品质管理，提高物业管理效率和服务水平，降低管理成本，满足信息化时代下高校物业运维阶段的管理需求，对高校物业管理的改革和发展具有深远的意义。
[关键词]BIM技术；物业管理
信息化是当今时代发展的大趋势，代表着先进生产力。目前，大多高校仍然采用传统的物业管理模式，管理手段、理念、工具相对单一，随着物联网技术的发展及智能建筑的出现，有部分高校已经开始采用智能化物业平台，但在实际运用过程中，当前的物业智能化平台尚不能解决物业管理中信息缺失，维修难度高，能源监管、环境品质管理不到位，人工依赖度高，管理水平落后等问题。BIM技术的出现，为高校物业管理平台的智能化、三维可视化、可感知提供了可能。
1高校建筑物业管理存在问题
1.1人工依赖度高，智能化水平低
大部分高校物业管理水平依然相对落后，人工依赖度高，管网管理、设备管理、资产管理等大多仅仅是依靠平面图纸，或简单的Excel表格；水电表依然依靠人工抄取，远程监控、智能报警系统等也未得到普及。
1.2信息缺失，管路、设备维修难度高
高校建筑管路、设备多且复杂，传统平面CAD管网图纸存在盲区、误区，经常导致维修工作中管线难以找到；设备因厂家、材质、规格型号、运行参数等信息缺失，致使设备故障难以排除。信息缺失，增加了高校物业维修管理的难度，降低了物业管理效率。
1.3能源监管、环境品质管理不到位
当前，高校建筑普遍存在能源监管、环境品质管理不到位的问题。大部分高校缺乏数据平台对高校建筑的耗电量、耗水量等进行数据汇总分析、对比、节能诊断等。对温度、湿度、PM2.
5、CO2等环境数据也很少有高校能够做到数据采集、分析。
2基于BIM智能可视化物业管理平台的构建
基于BIM智能可视化物业管理平台以建筑信息模型（BIM）及互联网为载体，基于云端架构搭设，通过自动化感应器读取能耗、温湿度、PM2.
5、甲醛等各方面数据并传于服务器端，再传于BIM数据库供物业管理平台提取数据并显示。该平台可根据各高校自身需求设置管理模块，常用模块为管网系统系统、设备管理系统、资产管理系统、能耗管理系统、环境品质管理系统、消防系统系统、报警管理系统、维修维保系统。
3实证分析
以无锡职业技术学院学生公寓项目为例，在设计、在施工阶段，应用Revit2016建立了BIM模型，模型包括建筑、结构、机电等部分。该模型在碰撞检测、材料统计、管线优化、施工指导等方面发挥了巨大作用。在学生公寓施工过程中预埋了传感器，如温湿度感应器、PM2.5感应器、甲醛感应器、一氧化碳感应器、热红外传感器等，并安装了智能电表、智能水表、烟感警报器等。以Revit2016建立的BIM模型为载体，结合VisualStudio、Unity3D、Keil、Keil（MDK）、IAR、arduino、云平台等工具，加载物业运维相关组件，开发了BIM智能可视化物业管理平台。该平台利用传感器实时监控公寓运营状态，在运行过程中，实现了下列功能：
3.1提升物业管理水平，实现三维可视化、智能化管理
BIM智能可视化物业管理平台将学生公寓以三维立体的形式展现，表达直观，并通过安装智能电表、智能水表、传感器等，实现了智能抄表、防窃电、远程控制阀门功能、闯入警报等智能化的功能，大幅提升了物业管理水平，降低了物业管理的人工依赖度。
3.2信息集成共享，降低维修难度
BIM模型集成了设计、施工阶段的建筑物信息。学生公寓使用期间，其结构、管网和设备设施都需不断得到维护，BIM模型结合运营维护管理系统，充分发挥了空间定位和历史数据记录的优势，对于设施、设备的适用状态提前作出判断，从而合理制定维护计划，分配专人专项维护工作，以降低学生公寓使用中出现突发状况的概率。当出现设备故障时，可以进入BIM智能可视化物业管理平台中的设备管理模块，点击故障设备即可获取设备的详细信息，如设备类别、编号、规格型号、生产厂家、运行参数、维保计划、维修记录等，方便维修人员更快对故障做出判断进行维修。当管网出现故障时，可以进入BIM智能可视化物业管理平台中管网管理模块，该模块可分楼层显示水网、风网、消防管网布局构造，点击相关楼层菜单后，建筑进入剖视图界面，特写显示相对应的管路，并且屏幕可以自由旋转以便于观察管网，方便维修人员快速定位故障点。
3.3增强能耗管理、环境品质管理
宿舍管理人员可以通过进入可视化物业管理平台中的能耗管理模块，对楼宇的耗电量、耗水量进行各种形式的数据汇总分析，包括当日能耗、当月能耗、数据对比、节能诊断等。通过进入物业管理平台中的环境品质管理模块，可对温度、湿度、PM2.
5、CO2等环境数据进行汇总展示管理，同时可对设备异常值进行预警管理，这向学生提供安全、节能、环保、健康的生活环境，打造绿色学生公寓具有深远意义。
4总结与展望
将BIM技术融入到物业运维管理中，构建三维立体、可视化、可感知的物业管理平台，对实现高校物业管理的信息化、智能化，提升高校物业管理效率和服务水平，降低物业管理成本，具有深远的意义。未来，将基于BIM智能可视化物业管理平台作为一个标准化的平台在高校物业管理中进行推广，可以满足高校物业管理信息化、智能化、高效化的要求。
