一、引言
中国经济发展面临资源枯竭、环境污染、速度放缓等多重挑战。新型城镇化建设中如何激发经济发展活力，使经济发展可持续，发展绿色建筑是必然选择。绿色建筑的推广应从项目投融资决策阶段进行，按照深化投资体制改革要求改进决策程序，提高绿色建筑项目决策的科学化水平。我国绿色建筑评价体系是项目建成以后进行评价，符合绿色建筑星级标准将给予相应奖励。但按照基本建设程序，是否建设绿色建筑，应从投资扫会研究，可行性研究阶段就要综合考虑，项目前期阶段就要进行项目绿色建筑的投资。绿色建筑投资在先，奖励在后，这就存在一个时问差的问题，不利于我国绿色建筑推广。目前，对绿色建筑的评价主要集中在项目是否达到绿色建筑相应星级的评价，也有对绿色建筑增量成本效益的评价，但没有区分不同主体对项目的评价。从不同主体对绿色建筑进行评价，通过财务评价和经济评价的对比分析，使投资者进行科学决策，政府也具有财政补贴的依据。同时，投资者具有是否建成绿色建筑的选择权，这种灵活性使绿色建筑项目具有实物期权的价值。引入实物期权法更有利于投资者对绿色建筑项目科学评价，将助推绿色建筑发展。
二、绿色建筑经济的外部性及其投资决策评价的特点
绿色建筑以循环经济为理念设计、运营，运用可持续发展绿色节能技术。绿色建筑的巨大环境效益和社会效益是发展绿色建筑的重要原因。由于绿色建筑经济外部性，使私人与社会的成本和效益不一致。绿色建筑的初始成本要比传统建筑高，由于绿色建筑利益主体的多元化，使得绿色建筑的推广比较困难。推广绿色建筑首先要解决的是经济外部性问题。通过政府主导、市场调节和经济利益的驱动推广绿色建筑，进一步发展绿色建筑需要将外部成本效益内部化。通过市场机制抑制外部不经济性，使绿色建筑有眼前的现实利益，而且更有利于存量的积累，对后人有利。这需要绿色建筑在决策评价时，政策导向明确、充分共享市场信息、价格信号合理、减少不确定的因素、增强投资者投资绿色建筑的信心。
对于政府投资项目，直接投资和注入资本金的，政府从投资决策角度只审批项目建议书和可行性研究报告更易于推广绿色建筑。作为市场主体的企业如果不使用政府投资建设项目，实行核准制和备案制。对政府投资项目主要是市场资源配置失灵的项目，绿色建筑的经济外部性效果显著，推行绿色建筑目前主要是政府主导。用传统的经济评价方法，从增量成本效益分析项目可行即可投资。因此，绿色建筑的推广首先也易于从政府投资的项目开始。对于大量企业投资的项目，按照谁投资、谁决策、谁受益、谁承担风险的原则，企业将从绿色建筑带来的直接费用和直接效益进行决策分析。由于绿色建筑的经济外部性，这类项目还需进行经济评价，通过增量财务现金流量与增量经济费用流量的对比分析，判断二者出现的差异及其原因，分析绿色建筑项目市场失灵原因，提出政府干预的必要性，将评价结果作为政府进行财政补贴的依据，提高政策效率、弥补市场失灵叫。完善绿色建筑项目投融资决策机制，以促进绿色建筑发展。
三、绿色建筑成本效益的识别
绿色建筑成本效益的识别涉及到直接成本和直接效益、外部成本和外部效益，按照有无对比原则，正确识别增量成本和增量效益为科学评价提供基础数据。绿色建筑的成本效益正确识别的前提是全面分析绿色建筑对不同经济主体的影响。明确从投资者的角度分析绿色建筑成本和效益，更有利于绿色建筑投融资科学决策。
绿色建筑的直接成本就是生产成本，包括为达到绿色建筑标准的前期咨询、规划设计、建造和运营成本。增量成本是为了满足绿色建筑特点的技术和运营要求而增加的成本，主要包括建造成本、咨询设计成本、运营成本、维修成本、报废拆除成本等。
绿色建筑的直接效益是绿色建筑给投资者带来效益，包括使用房产成本节约效益或房产售价和出租价格，政府对绿色建筑的财政激励政策奖励收入。增量效益是相对一般建筑使用房产费用节约或房产售价和出租价格的提高，政府对绿色建筑的财政激励政策奖励收入。绿色建筑的效益主要表现在外部效益上，包括经济效益、社会效益、环境效益和宏观经济影响。经济效益:应用新节能技术使能源节约、水节约、建筑运行费用的节省，应用新材料使建筑造价减低，产生成本降低。环境效益:环境污染减少、二氧化碳排放减少、空气质量改善。社会效益:环境质量的改善、舒适度提高、健康、工作效率提高。绿色建筑对宏观经济影响主要是增量投资的带动效益。
四、结论
经济新常态下，提升城镇化建设的质量，主要之一是要提升新型城镇化建设载体建筑的质量，建筑质量直接决定着社会财富多少和持续性。节能、环保和舒适的绿色建筑是低碳经济发展的必然，因此，城镇化建设需优先发展绿色建筑。绿色建筑的推广重在投融资决策阶段，考虑到现阶段绿色建筑项目开发的实际，运用实物期权方法对绿色建筑项目科学评价，以采用市场机制和政府激励相结合的方式推进绿色建筑。从投资项目前期审批制度和投资项目的投资主体看，以社会效益最大化原则，积极发展低碳经济，政府投资项目应首先易于推进绿色建筑。文章对企业投资项目从投资者、国家等不同角度对绿色建筑进行科学评价，以有无对比的原则，对绿色建筑项目的成本与费用进行了全面识别和计量，重点分析了绿色建筑项目增量成本和增量费用识别和计量。同时，通过案例将项目增量财务现金流量与增量经济费用流量进行对比分析，得出从投资者的角度如果政府财政补贴不到位，由于绿色建筑经济外部性等原因，企业投资者主动推动绿色建筑的积极性不高;考虑绿色建筑外部效果和外部费用后再进行经济效益分析，得出需要政府干预，对绿色建筑进行相应的财政税收激励措施，并根据财务评价结果提出财政补贴的依据。同时，由于投资者对是否开发绿色建筑项目和开发绿色建筑项目的星级具有选择权，使项目具有实物期权价值。考虑到项目开发的实际，随着政府和社会对绿色建筑认识的提高，政府财政补贴的连续，人们对环境和健康支付意愿的提高。运用实物期权法对绿色建筑进行科学评价，有利于反映绿色建筑项目的真实价值，更有利于绿色建筑的发展。由于绿色建筑外部性需要进一步对绿色建筑环境和社会效益定量分析，以期全而科学评价绿色建筑的价值。
