联姻金融业、搭车“互联网+”，传统房企的商业模式已在悄然生变。
进入2015年之后，走在向轻资产之路转型的房企将地产之外的金融摊子越铺越大，并且有了更丰富的内容。例如，去年收购民生证券等四家金融机构，后又入股中民投和民生信托的泛海控股集团近日宣布成立民金所正式备战互联网金融。
细究之下，越来越多的房企一改过去仅仅选择控股或者入股银行的单一方式，转而将其金融战略从“地产的金融”升级为“金融的地产”，开始进行资产证券化的尝试。
“房地产+互联网+金融”
4月13日，阿里旗下的蚂蚁金服推出了首款房地产互联网金融产品―地产宝，据悉该产品挂牌仅半个小时便宣布告罄。这款遭遇“秒杀”的互联网金融产品其基础资产包的提供来自新晋“房企一哥”绿地集团，这也是绿地集团的“地产+互联网金融”模式的首秀。
目前来看，绿地集团推出的“地产宝”和市面上的各类“宝宝们”并没有本质上的差别。据了解，其首期上线产品的试水金额只有2亿元，以绿地位于江西省南昌市的棚户区改造项目为基础资产。此外，这款号称是保息无风险的产品的年化收益率为6.4%，而对于投资者来说8%以下的回报率并不算乐观。从这个角度来说，地产宝能带来多大的颠覆尚需打个问号。
不过，在绿地集团看来，此款宝宝有别于市面上的P2P平台，负责此款金融产品运营的绿地香港董事会主席兼行政总裁陈军曾就此介绍称，“地产宝”肩负着更重要的使命，它将聚焦于不动产物业的证券化。
绿地集团的思路是地产宝将不仅仅局限于绿地的自有项目，而是要建设成为互联网房地产金融平台，通过产品设计、包装，将社会闲散资金、机构资金与地产项目实行对接，以此搭建起个人投资者与中小房企的资源配置平台，为中小企业提供资金解决方案。
有消息人士对记者表示，绿地在“地产+互联网金融”领域的野心很大，目前绿地集团整合旗下交易所、财富管理公司、第三方支付、征信等平台成立互联网金融事业部就是一个很好的例证，意在剑指令外界艳羡的全金融牌照的获取。
事实上，绿地并不是唯一关注互联网金融的开发企业。
不久前，因与知名地产人毛大庆合作而名声大噪的鸿坤地产所打造的互联网金融产品“乾坤袋”也即将上线。
据接近鸿坤的业内人士透露，“乾坤袋”通过实行“社区+供应链+产业”的组合，将成为中国首个聚焦社区深度金融服务的平台。据了解，“乾坤袋”通过与毛大庆的优客工厂合作，可以直接对接优客空间的投融资需求，以帮助企业解决资金问题。
无独有偶，上述这两款金融产品都在致力于解决中小房企融资难的问题。对此，东方证券房地产行业首席分析师竺劲表示，房地产是高度依赖融资的行业，而随着互联网金融的发展，未来地产服务商可能会逆袭地产开发企业，他认为“O2O+P2P”将是这个行业未来的方向。
转型倒逼
在房地产行业发展的下半场，互联网金融渐成为万达等商业地产商、万科等住宅开发企业、以及世联行等中介机构拓展地产金融业务的重要组成内容。
据了解，目前针对地产行业的互联网金融平台存在常规的P2P、P2W、众筹、供应链金融、社区O2O等几种不同的模式。这其中，房地产和互联网的联结多数局限在产业链下游的营销环节，与金融的关系主要体现在产业链上游的融资，以此形成一个房地产互联网金融生态闭环。
据了解，众筹筑屋属于第一种，即购房人从土地阶段就参与到项目之中。“例如，在北京东三环附近有一块地，参与者众筹资金之后，对位置户型价格配套服务提出要求后，后台响应，后续再报备、报建进行配合，然后执行定制。”众筹筑屋股东之一万通集团董事长冯仑如此形容这款产品。
冯仑称，房地产互联网金融的出现在住宅行业的拐点时期，当前规模开发和大规模销售已经相对饱和，下一步房企之间的竞争重点自然由地产开发商转向地产服务商。
尽管如此，外界仍然对于房地产互联网金融这一模式顾虑重重。不少业内人士认为，房地产做互联网金融只是一个看起来很美的故事。很多人甚至摆出当年德隆系轰然倒塌的故事来试图冷却开发商疯狂追逐互联网金融的热情。
十几年前，一个地处西北边陲的小公司通过资本运作最后发展成一个控制资产规模一度超过1299亿元的金融和产业帝国―德隆系。彼时，地产公司正在跨界金融的扩张模式中不亦快活，然而狂欢之下，德隆系却在刹那间葬于资金黑洞，包括复星集团在内的很多地产公司受此波及，纷纷陷入财务危机。
一位分析人士对记者表示，决定“房地产+互联网金融”模式成败的重点就在于对投资者权益保障、以及合理的退出机制的设计完善。“这也是为什么当前中小开发企业鲜少涉足互联网金融领域的原因，在当前没有一个确定的成功案例可以效仿的情况下，对于这些企业来说互联网金融可谓充满了风险。”
轻资产进化
而在房企拓展互联网金融模式的背后，还隐藏着深层考虑，就是对房地产资产证券化市场的探索。绿地集团董事长张玉良在地产宝问世时直言，绿地的“地产宝”是对房企自主试水资产证券化的大胆尝试。
在很多业内人士看来，这反应了房地产行业本质上的变迁。即从“开发时代”进入“金融时代”。房地产投资不再仅仅是住宅开发、商用地产开发，还包括日渐崛起的大宗物业投资、私募基金投资、资产证券化投资等金融资本领域的交易。
博贷网CEO宋光辉对记者表示，在当前房地产市场持续下行之下，项目开发中的融资难问题日益凸显，当银行已经不足以负担其融资需求的时候，房地产企业自然会投向资产证券化的蓝海。
据了解，截至2014年底全国逾70万亿的信贷余额中商业性房地产贷款余额为15万亿元，其中房地产开发贷款余额3.5万亿元，按照上市银行60%抵押质押类贷款的比重估算，如果全面启动资产证券化，那么未来RMBS（住房资产证券化）业务对接的基础资产总量将达到10万亿元的“大蛋糕”。
事实上，早前就有包括万科在内的一些企业通过资产证券化的手段解决商业运营中的资金瓶颈问题。例如，万科曾经和私募投资基金凯雷合作，成立资产平台公司，对商业地产进行资本化，未来以资产证券化形式退出，以此为万科打造在住宅业务之外的另一个百亿级的盈利来源。
当前在互联网等轻资产公司试图进行重资产运营的同时，以房企为代表的传统行业却希望通过资产证券化，重塑产业价值链以实现轻资产的转型。分析人士认为，要想实现轻资产运营，需要企业对整条供应链有较强的把控能力，在这一点上，像万达集团和万科集团这样的房地产龙头企业或许不存在问题。然而却并不是每一家房地产企业都有这样的操控产业链的能力。不过该分析人士也表示，目前来看房企轻资产的转型趋势不可避免，其最大的好处是房地产企业可以把重点回归到产品本身上，而不是受资金和土地问题的困扰。
