【摘要】塑造品牌已成为物业管理企业顺应市场经济发展的必然趋势和行业关注的焦点。本文首先分析了物业管理品牌形象构成，在此基础上，分别从内功和外部传播两个方面提出了物业管理企业品牌创新的策略,并对此进行探讨。
【关键词】物业管理 品牌形象 创新策略
一、物业管理品牌形象的构成要素
品牌形象是存在于人们心里的关于品牌各要素的图像及概念的集合体，主要是品牌知识及人们对品牌的态度。物业管理企业的品牌形象按其表现形式可分为内在形象和外在形象两种。内在形象主要包括：
1、服务形象。物业管理提供的主要内容是为业主服务。物业管理企业的“产品”就是“服务”。物业管理企业凭借对业主的服务获取业主的满意度和忠诚度，以此获得报酬，实现自己赢利的目的。如果物业管理企业服务意识不强，达不到大多数业主的要求，没有树立起良好的服务形象，企业就不可能塑造出名牌。因此，可以说服务是品牌之本。
2、文化形象。品牌文化形象是业主和社会公众对品牌所体现的品牌文化或企业整体文化的认知和评价。品牌文化与企业的环境形象、员工形象、企业家形象等一起构成完整的企业文化。物业管理企业的品牌，实际上就是企业文化对外发散力的一种集中体现。
3、管理形象。品牌管理形象是业主和社会公众对物业管理企业规范化管理和抗风险能力的认知和评价。管理形象佳的企业对物业保值、升值有重要作用。
物业管理企业品牌的外在形象包括品牌标识系统形象与品牌在市场、消费者中表现的信誉。
品牌标识系统形象是业主和社会公众对品牌标识系统的认知与评价。品牌标识系统包括品牌名、商标图案、标志字、标准色等品牌的外观，如万科物业的和平鸽标识、长城物业的长城和大树标识等。
高品质的品牌形象，是企业进入高端市场的必要条件，也是一个品牌得到消费者广泛认可、成为著名品牌的必要条件。作为物业管理企业，提高品牌质量形象，必须实施品牌创新策略。而物业管理企业品牌创新策略包括内功和外部传播两个方面。
二、物业管理企业炼好内功的主要策略
1、进行准确的市场定位。“品牌”是有独特形象的，是有个性的，是特别适合某一部分的，是具有特定利益保障的。只有那些致力于适应某类市场需求细分定位的企业才最具有生命力。因此，物业管理企业要创立品牌，首先要确立目标市场，并对市场进行准确的定位。例如，德润万豪物业现有北京万豪国际公寓和汤泉逸墅两个管理项目，根据每个项目的服务功能、主体建筑、附属设备、配套设施以及道路、交通等状况，公司将万豪国际公寓定位为高级公寓管理，引进酒店管理模式；将汤泉逸墅定位为高档住宅小区，制定了高标准、高品位的服务标准。准确的市场定位，为企业打造品牌提供了必备的前提。
2、实施规范化的管理。
（1）科学设置组织结构，组建高素质员工队伍。组织机构的科学设置及人员的合理配置，有利于提高企业的管理能力和工作效率，确保企业能持续不断地为顾客提供高效优质的服务。公司在组织架构上要追求企业管理机构小型化。要求管理者要具有专业知识和从业经验；工程技术人员要一专多能，适应性强；服务管理人员必须素质高、形象好。做到因岗设职及合理兼职，避免无谓的成本损耗，把更多的资源用于满足消费者多种需求。员工管理是服务行业的核心工作，提高管理服务水平，根本途径是进行员工管理。
（3）加强现场管理。加强现场管理是提升物业管理服务价值的有效途径。例如，百联物业专门组建了业余督导队伍。督导员来自各物业管理处，利用工作之余(包括夜间)，对公司下属的物业管理处实施定点和不定点的督导，发掘各物业管理点在管理上好的做法和经验，加以交流和推广；发现不足和问题，加以纠正和整改。
（4）建立ISO9000质量管理体系和ISO14000环境管理体系。物业管理企业主动建立ISO9000质量管理体系，使自己的物业管理水平尽快与国际通用标准接轨，是一种行之有效的质量保证策略。建立ISO14000环境管理体系，是物业管理企业继ISO9000质量管理体系之后，满足国际接轨需要、国家政策要求和业户、社会公众期望的又一竞争策略。
3、提供精细化和个性化的服务。精细化服务就是落实管理责任，将物业管理服务责任具体化、明确化，它要求要求服务的每一个步骤都要精心，每一个环节都要精细。其目的是用细节提升质量，进而创新企业品牌。
个性化服务是指物业管理企业提供给业主的，针对每个业主不同需求及潜在需求的、有别于其他标准服务的、超出业主想象之外的，具有附加价值的服务。个性化服务竞争者无法模仿，顾客无法比对，所以能全面提升物业服务的品牌档次。
4、注重人才培养，提高员工的综合素质。一方面要进行企业内部专业知识培训，提高员工的业务素质和个人技能，同时要邀请业界的专家、学者、行业领导讲课，提升员工的理论水平，拓宽员工视野，提高员工的综合素养。例如，百联物业为了打造品牌，把员工培训纳入了长效管理，常抓不懈。2006年公司与徐虎职业技术学校联合开办了全国首期“智能化楼宇管理师”培训班。
5、走规模化经营道路。高市场占有率是品牌企业的一个基本特征，况且，规模化经营有利于采用新技术、新设备、降低经营成本，增加服务收入和利润。我国先行改革的深圳已经出现了管理规模达1200万平方米的企业，这类企业的发展不仅为他们品牌营运的成功奠定了基础，也为各地物业管理企业的品牌营运和市场发展起到示范作用。
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6、提升企业整体的文化内涵。提升企业整体的文化内涵首先要有以人为本的理念，关注员工的生活、工作、职业发展等。使员工感受到在本企业能够获得平等的尊重、能够从事有挑战性的工作并从中获得成就感、能得到无微不至的关怀、能够得到许多意想不到的福利以及努力工作能得到丰厚的报酬。只有企业对员工具有高度责任心，才能收获员工对企业的热爱和忠诚。物业管理企业总是身处一定社区中，其管理经营理念与社区文明程度是相互影响的，物业管理企业应该把企业文化的思想内核有机地融入到社区文化的建设中来，实现二者的完美统一，使企业文化与社区文化相得益彰，进一步突出企业的品牌形象。
7、提升物业管理的技术含量。科技创新在物业管理中的作用越来越大。企业进行品牌创新必须把科技创新转化为产品开发，注入到物业管理服务中去，实现由简单维护型、劳动密集型，向技术维护型、知识密集型转变，对现有的管理项目不断提升科技含量。一个技术含量高的楼盘，在为业主创造精品硬件的同时也推动和产生了物业管理企业在管理过程中塑造的品牌效益。例如，中航物业通过在网络数据分析系统、客户满意度调查系统、高科技的监控系统等方面的技术开发和运用，保持了数字化、信息化建设方面在国内同行业里处于领先地位。
8、实施差异化策略。差异化策略指在物业管理品牌的建设过程中，物业管理企业应根据企业自身的实际情况，不简单模仿和盲从，切实走出一条自我创新发展的品牌建设之路。我国在物业管理品牌建设中走差异化道路的实例很多。如万科模式：从早期的“业主自治”到现阶段的“无人化管理”；中海模式：“网络化运营，信息化管理”。这些物业管理品牌建设差异化策略都鲜明地凸现了各自品牌的个性特色。
9、重视获得权威机构的认证。在崇尚“诚信”的国度里，重视获得权威机构的认证是促使消费者信任品牌的重要手段之一。有关认证是品牌质量的证据、信誉的符号。国家优秀示范小区(大厦)是我国政府最高行业主管部门评定的最具权威的荣誉，能在发展商、业主和社会中产生最广泛的影响力，具有极强的可信度。资质认证是我国政府对物业管理企业综合实力的权威认定，也是市场对物业管理企业最重要的信任凭证。另外，通过认证ISO9000国际标准质量体系和商住区ISO14000国际环境管理体系也是国内企业向国际惯例靠拢的必经之途。因此，物业管理企业塑造品牌形象必须积极参与创优活动并努力获取资质。
三、物业管理企业外部传播策略
1、重视口碑流传。在各种宣传方式中，口碑流传虽然是最原始的，但对物业管理行业来说却仍然最有效力。一个管理100万平方米的企业最少会服务l万个左右的家庭，服务对象可达4万人左右，平均每个人会将自己的体验直接告诉身边的10个人则对企业存在潜在评价的人将达到40万，而这些潜在评价对象也会将获得的信息再向外传达、实现宣传的乘数效应。
2、注重情感认知。品牌首先是占据消费者的心灵。物业管理企业在进行品牌传播策划时，应当侧重于情感要素，也就是要与消费者加强“情感沟通”，达到一种潜移默化的共鸣。深圳市熊谷物业举办的“2005年信兴广场首届慈善登楼大赛”活动就是一个很好的例子。该活动不单单是一项竞赛活动，更是一项回馈社会、惠泽社群的活动。在该活动中共有千余人参赛并登上地王大厦，筹得慈善捐助款超过50万元，所募捐的慈善款全部投入“爱心助学阳光工程”。通过该活动，熊谷物业拉近了与业主们的关系。再如，万科物业进行了“20年20人”评选活动。“情感沟通”不可以急功近利，只有日积月累才能渗透业主的内心世界，进而把“情感”提升为价值。
3、注重事件营销。物业管理企业要善于借助于经营管理过程中一些典型事件扩大自己的知名度和美誉度。由于典型事件、新闻在受众心中具有真实可信性，故效果极其显著。例如，在万科物业发展过程中，一些有社会影响力的事件，如桃源村竞标、建设部大院接管等经营行为对万科物业的品牌建设起到了巨大的作用。另外，物业管理企业还要注意收集和挖掘在物业管理服务过程中发生的感人事件。如万科的姚牧民喝泳池水以及收集服务中的“小故事”在社会上、客户中广泛流传。
4、注重体验营销。服务产品具有不可感知性。这种“不可感知性”可以从两方面理解：一是指服务产品无法界定，难以从心理上进行把握；二是指服务产品不可触及，看不见摸不着。潜在的消费者为减少不确定性，他们会寻找服务质量的标志或证据，会对物业管理企业进行考察和体验。物业管理品牌创新企业在平时即应加强迎接考察的意识，妥善处理管理中的重点、难点问题，做到工作无可挑剔，让考察者体验到周到、有效的服务，提高其满意度和信任程度。如万科物业为了把无形的服务更好地有形、有效展示，专门推广了视觉识别系统（VI）和行为识别（BI）活动，让考察者体验到企业“家庭和谐、内心宁静、归属、健康、梦想”的传播主题。
5、借助各种媒体和讲坛宣传。网站是公司对外的“名片”，是展示公司形象的“窗口”。因此，要健全、完善企业信息网络的建设。要利用报刊、杂志、电视、广播等媒体进行宣传。比如，百联物业就通过“今日百联”、“商业杂志”等途径，将企业的“亮点”及时给予报道，扩大了宣传效应。还要经常将企业的成功经验、做法以及取得的成绩向当地物业管理行政主管部门汇报，或借助房地产行业、物业管理行业的各种展会、研讨会、沙龙之机，将其讲坛作为公司的广告发布会。
【参考文献】 [2] 朱玉兰：房地产营销中的品牌策略[J].城市房地产业,2006，
(4)。
[3] 李明强：论物业管理企业的品牌发展[J].城市开发,2006，
(4)。
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